導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式資本運(yùn)營(yíng)產(chǎn)權(quán)式商鋪頤高模式萬(wàn)達(dá)模式

隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬(wàn)達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營(yíng)模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成分析入手,結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐,從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究,并提出了一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗;地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒(méi)有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見(jiàn)的是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作,這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除完成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇,并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

從功能來(lái)講,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)階段,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期,所以從這個(gè)角度上考慮,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì),并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開(kāi)發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)達(dá)模式是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì),通過(guò)模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過(guò)耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營(yíng)上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)。

但萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無(wú)益處,商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商影響巨大。除通過(guò)地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外,還參與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的資本運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng),無(wú)論是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì):商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購(gòu)置、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端,直接與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開(kāi)發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項(xiàng)目之初即與開(kāi)發(fā)商建立完善的開(kāi)發(fā)商退出機(jī)制,獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營(yíng):頤高通過(guò)購(gòu)置、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營(yíng)模式,主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),建立完善開(kāi)發(fā)商退出機(jī)制,完成開(kāi)發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào));通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長(zhǎng)期持有,通過(guò)持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性,通過(guò)資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機(jī)制,保障地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利益的同時(shí),強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式外,還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為載體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求,除商業(yè)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的能力。

比較分析

篇2

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)上市公司 營(yíng)運(yùn)資金管理 企業(yè)績(jī)效

一、房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

(一)樣本選取與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選擇房地產(chǎn)行業(yè)共30家A股上市公司2009-2011三年的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。為避免異常值的影響，剔除了2009-2011年度列為ST的公司。

本文所用數(shù)據(jù)均來(lái)源于樣本上市公司公布的各個(gè)年度的季報(bào)，半年報(bào)和年報(bào)，數(shù)據(jù)取自新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)。表格樣本公司2009-2011年相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中數(shù)據(jù)均為樣本公司當(dāng)年的平均值。

(二)樣本數(shù)據(jù)分析

房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金狀況如表1所示。

從樣本數(shù)據(jù)表1可以初步看出，房地產(chǎn)公司現(xiàn)金周期先縮短后延長(zhǎng)，總資產(chǎn)收益率先增長(zhǎng)后降低；房地產(chǎn)上市公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期先延長(zhǎng)后縮短；應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期，存貨周轉(zhuǎn)期一直增長(zhǎng),說(shuō)明房地長(zhǎng)上市公司資金運(yùn)轉(zhuǎn)有問(wèn)題，存貨偏長(zhǎng)。

(三)房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理存在的問(wèn)題

1、流動(dòng)資金不足

目前，我國(guó)企業(yè)普遍存在流動(dòng)資金短缺的情況，面臨著營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)。這種流動(dòng)資金的緊缺狀況已經(jīng)超出了理性的極限，諸多不合理因素的存在嚴(yán)重干擾了企業(yè)個(gè)體營(yíng)運(yùn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)，營(yíng)運(yùn)資金不足將直接影響企業(yè)交易活動(dòng)的正常進(jìn)行。

2、營(yíng)運(yùn)資金低效運(yùn)營(yíng)

流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)緩慢，流動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量差，不良資產(chǎn)比重較大。應(yīng)收賬款數(shù)量普遍增高，且相互拖欠情況比較嚴(yán)重，平均拖欠時(shí)間增長(zhǎng)，應(yīng)收賬款中有很大一部分發(fā)生壞賬的可能性較大。

3、營(yíng)運(yùn)資金管理弱化

現(xiàn)金管理混亂。流動(dòng)性最強(qiáng)、獲利能力最低是現(xiàn)金資產(chǎn)的特點(diǎn)?，F(xiàn)金過(guò)多或不足均不利于企業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)金周期是影響企業(yè)績(jī)效的一大關(guān)鍵問(wèn)題。

二、實(shí)證分析內(nèi)容

本文將選擇總資產(chǎn)收益率作為企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)核心指標(biāo)，該指標(biāo)能較綜合的反映企業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的信息，具有極強(qiáng)的代表性。總資產(chǎn)收益率（ROA）是分析公司盈利能力時(shí)一個(gè)非常有用的比率，是一個(gè)衡量企業(yè)收益能力的指標(biāo)?？傎Y產(chǎn)收益率是一個(gè)考核企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)十分有效的指標(biāo)。 總資產(chǎn)收益率的高低直接反映了公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和發(fā)展能力,也是決定公司是否應(yīng)舉債經(jīng)營(yíng)的重要依據(jù)?？傎Y產(chǎn)收益率的計(jì)算公式是：

總資產(chǎn)收益率＝凈利潤(rùn)÷平均資產(chǎn)總額(平均負(fù)債總額十平均所有者權(quán)益)×100%(1)

所有者權(quán)益是指企業(yè)資產(chǎn)扣除負(fù)債后由所有者享有的剩余權(quán)益。(2)

平均資產(chǎn)總額是指當(dāng)期期初和期末資產(chǎn)總額的算術(shù)平均值，即：平均資產(chǎn)總額=（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/2 (3)

總資產(chǎn)收益率分析的重要意義體現(xiàn)在：（1）總資產(chǎn)收益率指標(biāo)集中體現(xiàn)了資產(chǎn)運(yùn)用效率和資金利用效果之間的關(guān)系。（2）在企業(yè)資產(chǎn)總額一定的情況下，利用總資產(chǎn)收益率指標(biāo)可以分析企業(yè)盈利的穩(wěn)定性和持久性，確定企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。（3）總資產(chǎn)收益率指標(biāo)還可反映企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)管理水平的高低。

三、研究設(shè)計(jì)

(一)研究假設(shè)

假設(shè)1：現(xiàn)金周期與公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效負(fù)相關(guān)

營(yíng)運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)期應(yīng)該適度，過(guò)長(zhǎng)或過(guò)短都會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。目前我國(guó)企業(yè)的現(xiàn)金周期明顯超長(zhǎng)，縮短現(xiàn)金周期帶來(lái)的邊際收益大于邊際成本，最終導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效上升。

假設(shè)2：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效負(fù)相關(guān)

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期反映企業(yè)年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金和償還短期債務(wù)的能力。我國(guó)企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期過(guò)長(zhǎng)，放寬應(yīng)收賬款信用期所帶來(lái)的邊際銷售增量將會(huì)遞減，而相應(yīng)的邊際成本費(fèi)用則會(huì)上升，最終會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的下降。

假設(shè)3：存貨周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效負(fù)相關(guān)

存貨周轉(zhuǎn)期反映企業(yè)庫(kù)存管理的水平，隨著信息技術(shù)、第三方物流、供應(yīng)鏈管理技術(shù)的提高，在保證供貨穩(wěn)定性的同時(shí)也使加速存貨流轉(zhuǎn)成為可能。在技術(shù)和管理方式不斷創(chuàng)新的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，加速存貨流轉(zhuǎn)帶來(lái)的邊際收益必然會(huì)增加。

四、實(shí)證分析

(一)模型1的回歸分析

(二)模型2的回歸分析

模型2分析結(jié)果如表4所示。對(duì)模型2進(jìn)行回歸分析發(fā)現(xiàn)：模型2調(diào)整后R2值為44.7%，且在1％的顯著性水平上通過(guò)了F檢驗(yàn)。現(xiàn)金周期與托賓Q值不顯著負(fù)相關(guān)，每股股利、第一大股東持股比例均與托賓Q值不顯著正相關(guān)，公司規(guī)模變量（LNASSET）與托賓Q值的正相關(guān)關(guān)系在1%的水平上顯著。說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資金管理效率沒(méi)有顯著提高公司價(jià)值。

(三)模型3的回歸分析

以應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期為變量的回歸表明，樣本的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效(ROA)不顯著負(fù)相關(guān)，部分驗(yàn)證假設(shè)2。銷售增長(zhǎng)率在5%的水平上與公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效正相關(guān)。公司規(guī)模變量與公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效微弱負(fù)相關(guān)，模型通過(guò)10%水平的F檢驗(yàn)，調(diào)整后的R2值為4.7%，D.W值在2附近，基本無(wú)序列相關(guān)可能。

模型3以存貨周轉(zhuǎn)期為變量的分析結(jié)果如表3-6所示。

以存貨周轉(zhuǎn)期為變量的回歸表明，樣本的存貨周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效(ROA)在1%的水平上顯著正相關(guān)，不支持假設(shè)3，但系數(shù)非常小。銷售增長(zhǎng)率在5%的水平上與公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效正相關(guān)。公司規(guī)模變量與公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效微弱負(fù)相關(guān)，模型通過(guò)1%水平的F檢驗(yàn)，調(diào)整后的R2值為10%，D.W值在2附近，基本無(wú)序列相關(guān)可能。

分析結(jié)果如表7所示。以應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期為變量的回歸表明，樣本的應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效(ROA)不顯著正相關(guān)，不支持假設(shè)4，但系數(shù)非常小。銷售增長(zhǎng)率與公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效微弱負(fù)相關(guān)。公司規(guī)模變量與公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效在5%的水平上顯著相關(guān)，模型通過(guò)1%水平的F檢驗(yàn)，調(diào)整后的R2值為8.9%，D.W值在2附近，基本無(wú)序列相關(guān)可能。

1、控制現(xiàn)金持有量

根據(jù)房地產(chǎn)上市公司營(yíng)運(yùn)資金與績(jī)效統(tǒng)計(jì)關(guān)系，縮短現(xiàn)金周期能提高企業(yè)績(jī)效。因此房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)控制好現(xiàn)金持有量，縮短應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期，應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期，以及存貨周轉(zhuǎn)期。

2、加快資金周轉(zhuǎn)速度

加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度，筆者認(rèn)為可以采取以下措施：加強(qiáng)在中小型住宅的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)。2007年8月，國(guó)務(wù)院下發(fā)24號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確了政府在保障性住房供應(yīng)上所發(fā)揮的主導(dǎo)作用，標(biāo)志著全面完善住房保障體系的開(kāi)始。加強(qiáng)在中小型住宅的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)一方面中小型住宅更加適應(yīng)國(guó)家政策和市場(chǎng)需求，有利于銷售和資金回籠，另一方面，中小型住宅開(kāi)發(fā)周期較短，資金占用相對(duì)較少，因此可以加快企業(yè)周轉(zhuǎn)速度，縮短存貨周轉(zhuǎn)期，提高企業(yè)績(jī)效。

3、加強(qiáng)資金的監(jiān)督和檢查

企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對(duì)資金使用情況進(jìn)行檢查，可以通過(guò)日常的報(bào)表了解全面情況，通過(guò)專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的深層次問(wèn)題，特別是應(yīng)收款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款等往來(lái)賬目應(yīng)逐筆實(shí)行跟蹤管理，將部門負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)人員的績(jī)效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回籠金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰辦法，把壞賬損失降到最低程度。企業(yè)還可以通過(guò)內(nèi)部審計(jì)，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)真實(shí)性與合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督，強(qiáng)化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。

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篇3

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展趨勢(shì)；開(kāi)發(fā)關(guān)鍵；運(yùn)營(yíng)管理；

1、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵

1.1全盤考慮，分布施行

從商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別中我們可以看出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的難度和復(fù)雜性，這也就決定了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)就必須先進(jìn)行通盤的考慮，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行詳盡有效地部署，特別是當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入招商運(yùn)營(yíng)階段，更是必須謹(jǐn)慎考慮。無(wú)論是項(xiàng)目前期的開(kāi)發(fā)建議，還是項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃都應(yīng)該全盤計(jì)劃，詳細(xì)分析，再逐步實(shí)施。

1.2項(xiàng)目定位建立于專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施必須嚴(yán)格從商業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，通過(guò)詳盡有效、有市場(chǎng)針對(duì)性的調(diào)研工作，對(duì)市場(chǎng)的供求配比和市場(chǎng)飽和度進(jìn)行準(zhǔn)確的掌握，集合一切可以利用的資源制定專業(yè)的商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合方案。

1.3注重商業(yè)規(guī)劃，先規(guī)劃后建設(shè)

一切的地產(chǎn)項(xiàng)目都是無(wú)法復(fù)制的，特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更是如此。每一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目都是對(duì)其項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行了合理科學(xué)的規(guī)劃，如果在項(xiàng)目建設(shè)的前期先進(jìn)行商業(yè)的規(guī)劃，在充分的考慮市場(chǎng)反應(yīng)和承受能力之后，制定出確實(shí)可行的規(guī)劃，那么項(xiàng)目的建設(shè)才不會(huì)變得盲目、無(wú)根基。

1.4商業(yè)地產(chǎn)，招商先行

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商是其實(shí)現(xiàn)收益的一種有效的形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的第一步就是能夠按照既定的招商計(jì)劃完成招商工作。作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的旗艦大連萬(wàn)達(dá)，其擁有一套行之有效的招商策略，其首創(chuàng)中國(guó)的訂單式商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，無(wú)不體現(xiàn)其招商的強(qiáng)大實(shí)力。只有順利完成項(xiàng)目的招商工作以后，才能保證后期的正常運(yùn)營(yíng)。

1.5運(yùn)營(yíng)管理，一劍封喉

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠持久穩(wěn)定的發(fā)展，離不開(kāi)強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理，只有真正把運(yùn)營(yíng)管理看成核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)才可能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)占得先機(jī)，拔得頭籌。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)，才能表明一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否已經(jīng)真正進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。作為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的掌門人王健林先生就指出，萬(wàn)達(dá)之所以能夠以如此驚人的擴(kuò)張速度全面的占領(lǐng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，靠的不僅僅是資金的雄厚，更重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力是萬(wàn)達(dá)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力已經(jīng)是發(fā)揮到了極致。

2、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

商業(yè)地產(chǎn)從改變中國(guó)的商業(yè)開(kāi)始，它悄悄地改變著我們身邊建筑的形態(tài)，它也改變著人們的消費(fèi)心理和消費(fèi)行為，它讓中國(guó)的商業(yè)氛圍變得更加商業(yè)化、時(shí)尚化和人性化，其中包容萬(wàn)象，讓人流連忘返，也更加完全的詮釋了中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)取得的偉大成就。

2.1市場(chǎng)前景廣闊

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)，發(fā)展前景較為樂(lè)觀。中國(guó)的城市化進(jìn)程還將持續(xù)很長(zhǎng)的一段時(shí)間，這也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了寶貴而廣闊的空間，中國(guó)零售業(yè)將會(huì)迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。

2.2以大型公司為主導(dǎo)

良好的市場(chǎng)環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，但是由大公司逐步主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)主流業(yè)態(tài)的情況已經(jīng)是一種無(wú)法改變的趨勢(shì)。如果說(shuō)以前的商業(yè)地產(chǎn)是各有千秋，各方混戰(zhàn)的格局的話，那么今后的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入一種全國(guó)一體化的大時(shí)代當(dāng)中。在這樣的情形下，小型的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)難以維持生存，而大型的開(kāi)發(fā)企業(yè)，將會(huì)憑借自己在資金、人才、技術(shù)、運(yùn)營(yíng)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，不斷擴(kuò)大自己的而經(jīng)營(yíng)范圍，而且更容易形成自己的品牌優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)。

2.3開(kāi)發(fā)企業(yè)持有物業(yè)比例加重

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將不再像先前那樣通過(guò)快速銷售以獲取投資資金的回籠，而是逐漸增大持有物業(yè)的比例，注重物業(yè)的品質(zhì)和效益，將會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目今后重要的運(yùn)營(yíng)模式。目前，越多的商業(yè)地產(chǎn)商看到了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展前景。

2.4共贏模式盛行

單靠開(kāi)發(fā)企業(yè)一方支撐的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)是無(wú)法滿足現(xiàn)今的市場(chǎng)的發(fā)展，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都必須需求最佳的資源整合模式和互利共贏方案。資源的整合不僅僅是要對(duì)商戶、銀行、政府行政主管部門以及消費(fèi)者等利益主體進(jìn)行整合，而且還要尋找最佳的共贏放方案，只有這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定盈利奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.5經(jīng)營(yíng)模式的多元化

“大、多、全”的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不再是商業(yè)發(fā)展的制勝法寶了，專業(yè)化、主體化、特色化、精品化的經(jīng)營(yíng)模式逐漸成為了大家的共識(shí)，這也是商業(yè)地產(chǎn)不斷發(fā)展下所形成的必然結(jié)果，這也是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)需求和變化所做的改變。運(yùn)用不同的業(yè)態(tài)組合，形成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的組合拳，將是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的新趨勢(shì)。

2.6交通現(xiàn)代化將會(huì)改變商業(yè)地產(chǎn)的布局

現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)便捷的交通，交通的便利性是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該重點(diǎn)考慮的因素。大型的商業(yè)項(xiàng)目需要擁有充足的客源、充裕的貨源和便捷的物流，這一切都離不開(kāi)現(xiàn)代便捷交通的支撐?？偠灾?，當(dāng)社會(huì)發(fā)展的腳步不斷向前邁進(jìn)的時(shí)候，交通的現(xiàn)代化已經(jīng)深深的改變著商業(yè)地產(chǎn)的布局了。

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篇4

關(guān)鍵詞:跳躍—擴(kuò)散過(guò)程;商業(yè)地產(chǎn);推遲期權(quán)

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)中的實(shí)物期權(quán)特征

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,可以分為兩個(gè)大的階段即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段。在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項(xiàng)目招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)和管理,將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)化,獲得企業(yè)利潤(rùn)的階段。

在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,從實(shí)物期權(quán)的角度來(lái)看,土地使用費(fèi)的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費(fèi)用,在支付了這筆費(fèi)用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、變賣等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來(lái)自市場(chǎng)、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),在政策規(guī)定的期間內(nèi),推遲開(kāi)發(fā)投資,因此,投資中蘊(yùn)涵推遲期權(quán)的價(jià)值。而在項(xiàng)目建設(shè)階段,影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的租賃價(jià)格,由于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開(kāi)發(fā)的方式。因此在項(xiàng)目建設(shè)階段,蘊(yùn)涵推遲、擴(kuò)張、收縮和放棄等期權(quán)。

在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段,由于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng),在整個(gè)收益過(guò)程中,存在高度的不確定性,包括經(jīng)營(yíng)管理層面的不確定性、經(jīng)濟(jì)的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等。當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好時(shí),決策者能夠獲取一些新的投資機(jī)會(huì)或?qū)?xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張,以獲取更大的收益,而當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳時(shí),決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項(xiàng)目的方式,以減少風(fēng)險(xiǎn),因而,在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段,存在增長(zhǎng)期權(quán)、擴(kuò)張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。

二、實(shí)物期權(quán)框架下的商業(yè)地產(chǎn)推遲開(kāi)發(fā)價(jià)值

1.標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)格行為的變動(dòng)描述。設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的期望現(xiàn)金流量的變動(dòng)過(guò)程為:

其中St為t時(shí)刻管理者預(yù)測(cè)到的T時(shí)刻商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所帶來(lái)的現(xiàn)金流量現(xiàn)值,?滋為標(biāo)的資產(chǎn)的期望收益率。?滓反映無(wú)跳躍時(shí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的期望現(xiàn)金流收益率的波動(dòng)率。?姿為單位時(shí)間內(nèi)發(fā)生跳躍的次數(shù)的平均值。dz為標(biāo)準(zhǔn)的Wiener過(guò)程,服從均值為0,方差為dt的正態(tài)分布。dq是與Wiener過(guò)程相互獨(dú)立的Poisson跳躍過(guò)程,其定義如下:P(dq=?濁i)=?姿dt,P(dq=0)=1-?姿dt。?濁i是跳躍度,為標(biāo)的資產(chǎn)在泊松事件發(fā)生時(shí)變動(dòng)的程度。

注:(1)當(dāng)?滓=0,?姿=0時(shí),式(1)為項(xiàng)目?jī)r(jià)值是以單位時(shí)間為?滋的連續(xù)復(fù)利方式增長(zhǎng)。

(2)當(dāng)?姿=0(此時(shí)dq=0)時(shí),無(wú)Poisson事件發(fā)生,式(1)為B-S的幾何布朗運(yùn)動(dòng)假設(shè)。

(3)當(dāng)?滓=0時(shí),式(1)在Pennings和Lint的文獻(xiàn)中進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。

(4)當(dāng)?滓=0,同時(shí)?濁i>0且是確定的,則式(1)簡(jiǎn)化為Cox和Ross的純粹跳躍模型。

在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中要能夠觀測(cè)到研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值的“跳躍”,其跳躍幅度必須是顯著異于零。戰(zhàn)略性信息出現(xiàn)時(shí),它或者改變未來(lái)現(xiàn)金流入,或者改變未來(lái)現(xiàn)金流出,從而造成資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)生跳躍性變化。當(dāng)然,也有可能戰(zhàn)略性信息同時(shí)影響未來(lái)現(xiàn)金流入和流出并且影響的方向(同增或者同減)及幅度相同或者相近。如此一來(lái),戰(zhàn)略性信息對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值的影響為零或者機(jī)會(huì)為零。事實(shí)上,這種情況在現(xiàn)實(shí)中是很少發(fā)生的。因此,我們假設(shè)了這樣一個(gè)概率密度函數(shù):當(dāng)跳躍幅度為零時(shí)它也為零。在我們的模型中跳躍度?濁i受到跳躍方向和跳躍幅度兩方面因素的影響,跳躍方向決定標(biāo)的資產(chǎn)是增加還是減少,跳躍幅度決定標(biāo)的資產(chǎn)變動(dòng)的程度,兩者的乘積決定跳躍。

以形狀參數(shù)為2的威布爾分布(Weibulldis2tribution)描述標(biāo)的資產(chǎn)的跳躍:?濁i=Xi?祝i,

其中:Xi=1…概率為p-1…概率為1-p

三、案例分析

1.模型應(yīng)用。某商業(yè)步行街計(jì)劃投資金額現(xiàn)值為17300萬(wàn)元,其中土地使用費(fèi)用為7500萬(wàn)元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地的使用權(quán)?？梢?jiàn),開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得土地的使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開(kāi)發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行,進(jìn)行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。

現(xiàn)假設(shè)市場(chǎng)走勢(shì)難以確定,開(kāi)發(fā)商可以延期投資,并以推遲2年為例進(jìn)行分析。每年的土地閑置費(fèi)用為土地出讓價(jià)的10%,即為750萬(wàn)元。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有高的不確定性和投資風(fēng)險(xiǎn),折現(xiàn)率通常較高,本文取12%,項(xiàng)目的總投資為18568萬(wàn)元。預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)18年后的凈收益現(xiàn)值為24700萬(wàn)元。

本例中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率采用2009年發(fā)行的憑證式(一期)國(guó)債5年期的票面利率4.00%,即r=4.00%。戰(zhàn)略信息到達(dá)的幅度參數(shù)為?酌=0.5,?子=2年,單位時(shí)間平均跳躍次數(shù)?姿=1.5。

用傳統(tǒng)NPV方法計(jì)算得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值為6132.6萬(wàn)元。直接用Black-Scholes公式計(jì)算得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值為9854.8萬(wàn)元。采用本文提出的期權(quán)定價(jià)模型得到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值為6738.7萬(wàn)元。

2.結(jié)果分析。從結(jié)果看出,傳統(tǒng)NPV方法計(jì)算得到的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值為6132.6萬(wàn)元,而根據(jù)期權(quán)方法得出的項(xiàng)目?jī)r(jià)值比NPV算出的價(jià)值大。用本文提出的期權(quán)定價(jià)模型得出的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值恰好介于NPV和直接用Black-Scholes公式計(jì)算得的項(xiàng)目?jī)r(jià)值之間,這與實(shí)際相符。

NPV方法作為傳統(tǒng)的項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法,忽略了項(xiàng)目未知信息中蘊(yùn)含的機(jī)會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)的進(jìn)一步選擇的靈活性,因而經(jīng)常低估項(xiàng)目的價(jià)值。用BlackScholes公式計(jì)算期權(quán)價(jià)值時(shí),進(jìn)行一次投資,增加了投資風(fēng)險(xiǎn),期權(quán)價(jià)值通常要高,導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià)偏高。本文提出復(fù)合期權(quán)定價(jià)模型考慮了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一種高風(fēng)險(xiǎn)投資,必然會(huì)受到外部信息的影響,期權(quán)價(jià)值應(yīng)介于前兩者之間。由此可見(jiàn),采用本文提出的復(fù)合期權(quán)定價(jià)模型計(jì)算期權(quán)價(jià)值更貼切實(shí)際,使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià)不會(huì)過(guò)于保守,也不會(huì)過(guò)于激進(jìn)。

篇5

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn);實(shí)物期權(quán);投資決策

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法，往往忽略企業(yè)潛在的投資機(jī)會(huì)可能帶來(lái)的收益，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者通過(guò)靈活把握各種投資機(jī)會(huì)所能給企業(yè)帶來(lái)的增值，因此常常低估項(xiàng)目的價(jià)值。Hayes和 Abernathy、Hayes和Garvin認(rèn)為，傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略因素，因此經(jīng)常低估投資機(jī)會(huì)而導(dǎo)致短期決策行為，造成投資不足和競(jìng)爭(zhēng)地位的實(shí)際下降。

當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項(xiàng)目投資決策分析時(shí)，金融領(lǐng)域的一項(xiàng)重大研究成果——以Black和Scholes的經(jīng)典論文為標(biāo)志的期權(quán)定價(jià)理論啟迪了項(xiàng)目投資決策新方法，他們通過(guò)構(gòu)造期權(quán)的動(dòng)態(tài)復(fù)制組合來(lái)對(duì)沖期權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，并獲得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益，在無(wú)套利機(jī)會(huì)和無(wú)交易費(fèi)用等假設(shè)下，經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的數(shù)學(xué)推導(dǎo)，得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價(jià)格必須滿足的微分方程，并運(yùn)用該方程，推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價(jià)公式，即著名的Black-Scholes模型。同時(shí)，Cos、Ross和Rubinstein提出了標(biāo)準(zhǔn)的二叉樹(shù)定價(jià)模型，使離散時(shí)間的期權(quán)定價(jià)問(wèn)題得以簡(jiǎn)化，進(jìn)一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價(jià)理論。最先把期權(quán)定價(jià)理論引入項(xiàng)目投資領(lǐng)域的是Stewart Myers教授，他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價(jià)理論與方法可用于項(xiàng)目投資的評(píng)估與決策，并稱之為實(shí)物期權(quán)。

經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn)，而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，實(shí)物期權(quán)方法的使用，正好解決了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來(lái)的價(jià)值估價(jià)問(wèn)題。并且，實(shí)物期權(quán)方法不是簡(jiǎn)單地對(duì)傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進(jìn)行否定，而是在保留其對(duì)資金時(shí)間價(jià)值分析這一特性的基礎(chǔ)上對(duì)其局限性進(jìn)行突破，兩種方法相互補(bǔ)充。

因此，實(shí)物期權(quán)方法作為在不確定市場(chǎng)環(huán)境中輔助投資決策的方法，已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題，將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策分析，是一種科學(xué)、合理、主動(dòng)、有效的方法。但是，將實(shí)物期權(quán)方法引入項(xiàng)目投資決策中，有著比較嚴(yán)格的條件限制，主要是指投資項(xiàng)目首先必須具有實(shí)物期權(quán)特性，其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場(chǎng)信息。本文通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)特性進(jìn)行分析，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型，并進(jìn)行實(shí)證研究，為實(shí)物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性分析

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，可以分為兩大階段，即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段。在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項(xiàng)目招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)和管理，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)化，獲得企業(yè)利潤(rùn)的階段。

在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，從實(shí)物期權(quán)的角度來(lái)看，土地使用費(fèi)的投入，相當(dāng)于一筆期權(quán)費(fèi)用，在支付了這筆費(fèi)用之后，商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、變賣等權(quán)利，而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性，投資者可以根據(jù)來(lái)自市場(chǎng)、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，在國(guó)家規(guī)定的期間內(nèi)，推遲開(kāi)發(fā)投資。因此，投資中蘊(yùn)涵推遲期權(quán)的價(jià)值。而在項(xiàng)目建設(shè)階段，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的租賃價(jià)格。由于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng)，在整個(gè)收益過(guò)程中存在高度的不確定性，包括經(jīng)營(yíng)管理層面的不確定性、經(jīng)濟(jì)的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等，因而很難準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行評(píng)估。而由于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性和投資成本的不可逆性，使得投資者在進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通常不是將資金一次性投入，而是采取分期開(kāi)發(fā)的方式，在一期投資建設(shè)之后，根據(jù)市場(chǎng)情況決定下一期開(kāi)發(fā)的投資情況，以此降低開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在項(xiàng)目建設(shè)階段，蘊(yùn)涵擴(kuò)張和收縮期權(quán)。在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段，當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好時(shí)，決策者能夠獲取一些新的投資機(jī)會(huì)或?qū)?xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張，以獲取更大的收益。而當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳時(shí)，決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項(xiàng)目的方式，以減少風(fēng)險(xiǎn)。由此，在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段，存在增長(zhǎng)期權(quán)、擴(kuò)張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。

根據(jù)上面的分析可以知道，商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為期權(quán)的持有者，可以根據(jù)其在進(jìn)行投資決策時(shí)所擁有的信息來(lái)決定是否進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及決定開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)間和開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資決策實(shí)物期權(quán)模型構(gòu)建

從期權(quán)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，通常包括2部分:凈現(xiàn)值和期權(quán)價(jià)值。因此，要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的計(jì)算，首先必須進(jìn)行項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的計(jì)算，在得到項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值數(shù)值之后，再對(duì)項(xiàng)目蘊(yùn)涵的靈活性價(jià)值即實(shí)物期權(quán)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，最后計(jì)算項(xiàng)目的總價(jià)值。如果項(xiàng)目的總價(jià)值大于零，則說(shuō)明項(xiàng)目可行，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。而一旦出現(xiàn)負(fù)值，則不應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目投資。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地的使用權(quán)?？梢?jiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后，擁有到期日為2年的推遲期權(quán)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán)，進(jìn)行投資，也可以提前執(zhí)行期權(quán)。

本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況，在對(duì)經(jīng)典的B-S定價(jià)模型進(jìn)行修正的基礎(chǔ)上，來(lái)確定商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的推遲期權(quán)模型。為了使模型更接近實(shí)際和更具有適用性，本文在進(jìn)行模型推導(dǎo)之前，做出的主要假設(shè)條件有:

1.商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)地產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。

2.在期權(quán)有效期內(nèi)，除價(jià)格變動(dòng)而形成資本損益外，還包括因?yàn)橥恋亻e置所產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本，即存在負(fù)的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的，等于土地閑置的機(jī)會(huì)成本。

3.投資者可按已知的、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率r不受限制地進(jìn)行貸款。

4.用SW表示單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)在出租率為90%的條件下，在土地使用年限內(nèi)所帶來(lái)的凈收益現(xiàn)值，相當(dāng)于推遲期權(quán)到期日的商業(yè)地產(chǎn)單位建筑面積的銷售價(jià)格，其中S表示推遲期權(quán)到期日的單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)年凈租金水平。假設(shè)租賃價(jià)格以一固定百分比q逐年遞增，其中q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長(zhǎng)率，t表示推遲期權(quán)的時(shí)間，T表示項(xiàng)目的壽命期，則:

5.考慮推遲期權(quán)階段所要繳納的土地閑置費(fèi)用。假設(shè)在推遲期權(quán)到期日之前，土地每年的閑置費(fèi)用為Fi，考慮項(xiàng)目的建設(shè)期，假設(shè)建設(shè)期為D年。

下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目在推遲期權(quán)階段的定價(jià)模型。假設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性只受到租賃價(jià)格的影響，為了便于處理，這里我們用單位建筑面積的凈租賃價(jià)格來(lái)代替凈租賃收益，則相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也是單位建筑面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，得到的項(xiàng)目?jī)r(jià)值也是單位建筑面積含有期權(quán)的價(jià)值。然后，將這一結(jié)果乘以項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面積，即得到項(xiàng)目的總價(jià)值。假設(shè)項(xiàng)目每單位建筑面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資為C，年租金為S，則項(xiàng)目每單位建筑面積當(dāng)前實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為:E[max(SW-C，0]

假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格遵循:dS=asSdt+σsSdz (2)

其中as表示租賃價(jià)格的瞬時(shí)漂移率，σs表示單位時(shí)間內(nèi)租賃價(jià)格的波動(dòng)率，dz為維納過(guò)程增量，對(duì)式(2)進(jìn)行積分，得到

式(13)就是計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。其中S0表示初始凈租賃價(jià)格，V表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的價(jià)值，C表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用)。為了便于模型的計(jì)算，本文考慮在計(jì)算C時(shí)先將所得稅排除在外，則得到的包含期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為稅前的價(jià)值，屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)。因此，對(duì)求得的項(xiàng)目?jī)r(jià)值乘以(1-所得稅稅率)，得出完稅之后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積為M，所得稅稅率為h，土地費(fèi)用為A，可行性研究費(fèi)用為J，V1表示項(xiàng)目推遲期權(quán)的價(jià)值，k表示項(xiàng)目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率，則商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為:

則推遲期權(quán)的價(jià)值為:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于價(jià)格遵循幾何布朗運(yùn)動(dòng)，且項(xiàng)目?jī)r(jià)值僅受租賃價(jià)格波動(dòng)影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。

三、 模型的相關(guān)參數(shù)確定

本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益，是通過(guò)將項(xiàng)目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值，即SW。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅后得到的。

篇6

［關(guān)鍵詞］商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展；現(xiàn)狀；建議

［中圖分類號(hào)］F293.35［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2012）22-0015-04

1 前 言

2010年以來(lái)特別是2011年住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策嚴(yán)厲程度一輪高過(guò)一輪,“新國(guó)十條”、“限購(gòu)”、“限貸”、“房產(chǎn)稅”及“限價(jià)”等政策措施密集出臺(tái),經(jīng)濟(jì)手段與行政手段并用共同抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)高且過(guò)快上漲。作為房地產(chǎn)重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)成為諸多住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)相轉(zhuǎn)型領(lǐng)域,國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略,商業(yè)地產(chǎn)比例提升成為未來(lái)幾年這些企業(yè)發(fā)展的重要舉措。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、城市化進(jìn)程推進(jìn)、居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)及宏觀調(diào)控政策的多重效應(yīng)下,商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。在住宅地產(chǎn)受政策嚴(yán)厲調(diào)控的2011年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r如何？是否已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了社會(huì)各界的預(yù)測(cè)(迎來(lái)了發(fā)展的春天)？就這些問(wèn)題,筆者根據(jù)2011年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀及發(fā)展中存在的問(wèn)題與挑戰(zhàn)對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提出對(duì)策建議。

2 2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 商業(yè)地產(chǎn)投資增幅超過(guò)住宅地產(chǎn)

受投資慣性及開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)判斷力弱、政策敏感性差等因素影響,2011年嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策下住宅地產(chǎn)投資增速仍保持高位運(yùn)行。商業(yè)地產(chǎn)投資增幅與商品房投資增幅和住宅地產(chǎn)投資增幅一致,雖然較2010年有小幅收縮(見(jiàn)表1),但增幅均高于第一和第二階段第一階段(1998—2003年)需求觀望房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲時(shí)期,第二階段(2004—2009年)需求集中釋放房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期。年均增長(zhǎng)率。2009年下半年開(kāi)始的住宅地產(chǎn)調(diào)控政策其效成效于2010年及2011年逐步顯現(xiàn),第一、第二階段投資增速均慢于商品房及住宅地產(chǎn)投資增速的商業(yè)地產(chǎn),2010—2011年其增速均超過(guò)商品房及住宅地產(chǎn)投資增速。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積增幅亦超過(guò)住宅地產(chǎn)

投資額是反映開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的重要指標(biāo),但其易受投資慣性因素影響,新開(kāi)工面積則能更好地反映開(kāi)發(fā)商信心。2004—2009年住房市場(chǎng)快速發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積增速低于商品房及住宅地產(chǎn)新開(kāi)工面積增速；2010年商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積增速稍高于住宅地產(chǎn)新開(kāi)工面積；2011年隨著住宅地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)深入開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn),商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積增幅明顯高于住宅地產(chǎn)新開(kāi)工面積增速(5.4個(gè)百分點(diǎn))。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格增幅遠(yuǎn)超住宅地產(chǎn)

第一、第二階段商品房及住宅地產(chǎn)成交價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格上漲速度；2011年增幅雖然較2010年有所收窄,但是在商品房及住宅價(jià)格增幅持續(xù)低迷背景下,商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格仍保持了較為強(qiáng)勁的上漲態(tài)勢(shì)。

商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格增幅的上漲及住宅地產(chǎn)成交價(jià)格增幅的回落有利于改變目前部分地區(qū)商住倒掛現(xiàn)象,引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商投資向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。以上海為例,2004—2010年商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格與住宅地產(chǎn)成交價(jià)格比值平均為1.0,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際上公認(rèn)的合理比值(1.5~2.0倍)。2011年隨著住宅地產(chǎn)成交價(jià)格的下降及商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格高達(dá)20.8%的上漲幅度,二者比值達(dá)到1.4,接近于合理倍數(shù)值,商住倒掛現(xiàn)象得以有效扭轉(zhuǎn)。

2.4 商業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)格增幅回落幅度小于住宅地產(chǎn)

土地政策為2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要調(diào)控手段,商品房土地供應(yīng)的增加、土地招拍掛出讓方式的完善及對(duì)囤地、捂地行為打擊力度的加大,土地市場(chǎng)供給增加與開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橄陆倒餐龠M(jìn)了商品房用地價(jià)格增速的大幅回落。相比而言,商業(yè)地產(chǎn)用地價(jià)格增幅高于商品房及住宅地產(chǎn)用地價(jià)格增幅,進(jìn)一步說(shuō)明相對(duì)住宅地產(chǎn)而言開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資熱情上升。

從以上商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開(kāi)工面積、成交價(jià)格及土地價(jià)格的縱向、橫向比較可知,2011年開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資熱情增高,市場(chǎng)整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)好于住宅地產(chǎn),一定程度上說(shuō)明住宅地產(chǎn)嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

3 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題及挑戰(zhàn)

3.1 調(diào)控政策的不確定性對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形成制約

2010年《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》規(guī)定：“在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買辦公所需的非住宅房屋。”2012年3月廣州房管局強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行該“限外令”,境外人士嚴(yán)禁在廣州購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)。這是城市地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)“限外令”執(zhí)行力度升級(jí)的表現(xiàn)；2011年8月,上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示,要求對(duì)未竣工驗(yàn)收的商業(yè)地產(chǎn)停止發(fā)放商業(yè)貸款,停止個(gè)人消費(fèi)貸款用于購(gòu)買商業(yè)用房。同時(shí)上海各商業(yè)銀行,必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后,才能對(duì)買房人發(fā)放商業(yè)貸款。

廣州、上海等城市政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)范管理的加強(qiáng)引起了社會(huì)對(duì)政府商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度加強(qiáng)的擔(dān)憂,其他地方政府是否會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控力度還有待進(jìn)一步檢驗(yàn),但這無(wú)疑表明雖然目前國(guó)家對(duì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)還沒(méi)有一個(gè)指導(dǎo)性的文件,雖然為商業(yè)地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間,但同時(shí)也帶來(lái)了諸多的不確定性。商業(yè)地產(chǎn)融資、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理難度較住宅地產(chǎn)要大得多,其資金需求量大且投資回報(bào)周期較長(zhǎng),商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受調(diào)控政策影響更大。行業(yè)政策、貨幣政策、金融政策及城市規(guī)劃等對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響至關(guān)重要,在國(guó)內(nèi)現(xiàn)行環(huán)境下上述因素往往具有不確定性,不利于商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展及市場(chǎng)主體明朗預(yù)期。

3.2 融資模式單一導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商融資難度加大

2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸此處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款部分。從2010年的12540.5億元上升到12563.8億元,增長(zhǎng)率僅為0.2%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1998—2010年年均增長(zhǎng)率(24.6%)。商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)一樣,其資金來(lái)源以銀行貸款和自有資金為主,社會(huì)投資的融資渠道還沒(méi)有充分建立起來(lái)。這種高比例的銀行貸款和低比例的社會(huì)投資融資模式降低了開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)自主性,伴隨著住宅地產(chǎn)成交量及成交價(jià)格增速的回落,作為資金投入巨大、回報(bào)周期較長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn),開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)受到資金約束大。

篇7

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；招商；經(jīng)營(yíng)管理

1商業(yè)地產(chǎn)概念介紹

商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。商業(yè)，是一種有組織的提供顧客所需的商品和服務(wù)行為；地產(chǎn)，是指在一定的土地所有制關(guān)系下從事的土地開(kāi)發(fā)和地上物建設(shè)行為。從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上講，商業(yè)地產(chǎn)通常指以提供各種辦公、貿(mào)易、商業(yè)、餐飲、酒店、娛樂(lè)、健身、休閑為目的而從事房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)綜合體的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的投資比例和規(guī)模體現(xiàn)了一個(gè)城市或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和繁榮程度，是拉動(dòng)城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮的主要驅(qū)動(dòng)力和核心產(chǎn)業(yè)。由于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商大部分從住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來(lái)，尤其是成功型、業(yè)界知名度高的住宅，其必然帶著“成功”的背景、經(jīng)驗(yàn)及住宅開(kāi)發(fā)的慣性思維，沿襲“拿地—規(guī)劃—設(shè)計(jì)—建設(shè)—銷售”住宅開(kāi)發(fā)模式，以銷售為最終目的，規(guī)劃上只考慮能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒(méi)有考慮區(qū)域商業(yè)的客觀需求；產(chǎn)品功能上只是停留在住宅開(kāi)發(fā)所能滿足的基本功能，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的招商運(yùn)營(yíng)需求；即使注重了商業(yè)業(yè)態(tài)，也是采用“先開(kāi)發(fā)、再招商、后運(yùn)營(yíng)”的開(kāi)發(fā)思路，各環(huán)節(jié)沒(méi)有系統(tǒng)規(guī)劃和整體考慮，各自為戰(zhàn)，環(huán)環(huán)脫節(jié)。由于住宅開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)規(guī)律認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差，并受制于自身慣性思維的影響，必然造成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與招商、后期運(yùn)營(yíng)管理及發(fā)展不相適應(yīng)，以至于招商受阻、經(jīng)營(yíng)冷淡，嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康、繁榮發(fā)展，與最初預(yù)測(cè)的示范經(jīng)濟(jì)效應(yīng)相差較遠(yuǎn)。

2商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問(wèn)題

按照房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)權(quán)益劃分，商業(yè)地產(chǎn)有四個(gè)基本權(quán)益——即開(kāi)發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)的權(quán)益、管理的權(quán)益。商業(yè)地產(chǎn)這四個(gè)權(quán)益在不同階段代表著不同權(quán)益主體的利益訴求，特別是開(kāi)發(fā)階段、招商階段和后期經(jīng)營(yíng)階段的利益訴求各不相同，如果處理不好之間的邏輯關(guān)系，就特別容易產(chǎn)生開(kāi)發(fā)、招商及經(jīng)營(yíng)之間脫節(jié)或不匹配現(xiàn)象。總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、招商及經(jīng)營(yíng)不匹配的各種案例和現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)定位不匹配

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，需要進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與市場(chǎng)定位。但多數(shù)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)中，僅僅將自己定位在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)上，沒(méi)有為未來(lái)的招商與運(yùn)營(yíng)進(jìn)行認(rèn)真充分的市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)合理的市場(chǎng)定位。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，通常只追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，為了好賣、好租、使用面積最大化或建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而給后期經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)很大的局限性。具體表現(xiàn)為：①市場(chǎng)定位不合理，商業(yè)功能規(guī)劃時(shí)貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平；②功能設(shè)計(jì)沒(méi)有結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)貌，只追求空間使用效率，給項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)諸多問(wèn)題；③項(xiàng)目建成后，商戶為滿足個(gè)性化或特殊需要，大幅度改造物業(yè)形態(tài)，造成了不必要的嚴(yán)重浪費(fèi)。

2.2開(kāi)發(fā)建設(shè)和招商經(jīng)營(yíng)脫節(jié)

目前，國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)受土地所有制性質(zhì)的影響，經(jīng)營(yíng)模式通常以只租不售型居多，比較注重長(zhǎng)期持有帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。而國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)受資金、利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)思路的影響，通常講究開(kāi)發(fā)節(jié)奏“短、平、快”，循環(huán)周期越短越好，過(guò)度追求“開(kāi)發(fā)、出售、再開(kāi)發(fā)”，加快資金流轉(zhuǎn)以賺取更多的利潤(rùn)，只關(guān)注開(kāi)發(fā)、建設(shè)和出售，不關(guān)注后期的招商和經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目售出后很多開(kāi)發(fā)商不愿意承擔(dān)更多的招商和經(jīng)營(yíng)責(zé)任，也很少去思考創(chuàng)造良好的商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境和氛圍。即便加以考慮，由于項(xiàng)目所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分散歸屬，開(kāi)發(fā)商管理干涉比較困難，從而造成開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的嚴(yán)重脫節(jié)或不匹配。

2.3商業(yè)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不適應(yīng)

自2010年以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模增長(zhǎng)迅速。雖然受電子商務(wù)及網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的影響沖擊而有所回落，但商業(yè)持有量及待開(kāi)發(fā)商業(yè)地塊仍然占據(jù)比例較大。2016年1月12日，仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“縱觀2015年廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，無(wú)論在需求和租金方面均較2014年有明顯上升。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2015年約7成的租賃成交來(lái)自內(nèi)資企業(yè)，并且整體需求往珠江新城遷移的趨勢(shì)明顯，受此帶動(dòng)，2016年租金升幅達(dá)到自2011年以來(lái)的最高位，同比增長(zhǎng)4%”。對(duì)于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)，2015年是調(diào)整年，電商重塑消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣，對(duì)實(shí)體零售經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)持續(xù)施壓；但同時(shí)國(guó)外中高端品牌積極擴(kuò)張進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，尤其是國(guó)際中高端時(shí)尚開(kāi)店步伐加快。由于各路資金看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域必然展開(kāi)大規(guī)模的追逐投資。但是，如果不科學(xué)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商業(yè)需求，帶來(lái)的結(jié)果必然是投資過(guò)剩及浪費(fèi)。例如2009—2014年期間，很多大、中型城市均存在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增長(zhǎng)速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的現(xiàn)象。近兩年，恰逢國(guó)內(nèi)電商業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均存在著空置率不同程度的持續(xù)攀升，造成了社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。

3原因分析

近幾年，國(guó)內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)、并購(gòu)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)事件，都是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)、招商與后期經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致嚴(yán)重后果造成的。例如曾以92.2億高價(jià)成就的上海地王外灘8-1商業(yè)地塊被潘石屹SOHO中國(guó)收購(gòu)，重慶渝中區(qū)核心位置的朝天門地塊被新加坡凱德置地收購(gòu)，北京西三環(huán)原“金隅大廈”被光耀地產(chǎn)收購(gòu)開(kāi)發(fā)成“光耀東方中心”。仔細(xì)分析這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)、并購(gòu)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因，大致可以總結(jié)歸納為以下幾種類型。

3.1商業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期效益是主要原因

目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，通常是住宅項(xiàng)目搭配商業(yè)配套一起開(kāi)發(fā)。且在當(dāng)前國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)出讓體制下，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)招拍掛競(jìng)價(jià)獲得土地，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期通常是二至三年。由于房地產(chǎn)的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性，且競(jìng)價(jià)對(duì)資金實(shí)力要求越來(lái)越高，因此土地獲取越來(lái)越困難，一家房地產(chǎn)公司在一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束，很可能由于沒(méi)有新項(xiàng)目接繼、沒(méi)有土地供應(yīng)而被迫停止開(kāi)發(fā)，甚至面臨公司解散的危機(jī)。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要求長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)才可能獲取豐厚利潤(rùn)。因此，許多房地產(chǎn)公司為在土地出讓一級(jí)市場(chǎng)靠資金實(shí)力獲取土地資源，不得不要求在手項(xiàng)目快速回籠資金，在處理商業(yè)配套時(shí)通常采用以出售為目的商業(yè)開(kāi)發(fā)，而開(kāi)發(fā)商固有的短效行為與商業(yè)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期效益形成了這一行業(yè)的主要矛盾，也是一個(gè)先天性體制問(wèn)題。

3.2缺少商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)技術(shù)人才

商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)涉及面很廣的系統(tǒng)工程，市場(chǎng)化趨向程度較高。相比于住宅開(kāi)發(fā)，在建筑外觀、機(jī)電安裝、配套設(shè)施、物業(yè)管理及通風(fēng)朝向等方面有更多、更高的專業(yè)技術(shù)要求。且住宅與商業(yè)地產(chǎn)的物用價(jià)值取向是不同的，住宅重在居家的環(huán)境和生活的舒適、品質(zhì)，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)屬于直接用于生活消費(fèi)的終端商品；而商業(yè)地產(chǎn)則側(cè)重經(jīng)營(yíng)的增值和投資的潛力，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)歸類為間接用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的投資匯報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)作為整個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條中一個(gè)基礎(chǔ)性的硬件產(chǎn)業(yè)，它的開(kāi)發(fā)任務(wù)包含建筑外觀、功能空間、配套機(jī)電、環(huán)境設(shè)施、服務(wù)技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性更是涉及到區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、消費(fèi)水平、業(yè)態(tài)選擇、市場(chǎng)定位、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)跨行業(yè)的多重屬性，因此在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，無(wú)論在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、選址、立項(xiàng)等方面，還是在建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)、管理等環(huán)節(jié)，都需要有效整合地產(chǎn)和商業(yè)兩大領(lǐng)域內(nèi)的人才、資金、技術(shù)、管理等優(yōu)質(zhì)資源，這是滿足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必要條件。然而，很多房地產(chǎn)公司恰恰缺少跨行業(yè)資源的整合管理經(jīng)驗(yàn)和復(fù)合型專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，這是導(dǎo)致當(dāng)前商業(yè)經(jīng)營(yíng)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在問(wèn)題的一個(gè)現(xiàn)實(shí)原因。

3.3缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃

2012年9月12日，國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》通知，要求地方政府應(yīng)完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和土地政策，強(qiáng)調(diào)各大、中、小型城市(含直轄市、省會(huì)及計(jì)劃單列城市)要科學(xué)抓好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的報(bào)批和實(shí)行。然而，在許多城市，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然處于一種無(wú)序狀態(tài)，政府招商無(wú)限放寬條件，開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)不顧及社會(huì)責(zé)任，擅自更改規(guī)劃事件屢見(jiàn)不鮮。某些開(kāi)發(fā)商拿到土地開(kāi)發(fā)權(quán)，只關(guān)注住宅出售能獲取多少利潤(rùn)，不考慮配套商業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，不做市場(chǎng)調(diào)研，留出些低層（首層）商鋪就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。這種開(kāi)發(fā)思路導(dǎo)致了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局嚴(yán)重失衡，商業(yè)功能設(shè)置不合理。另外，業(yè)態(tài)趨同嚴(yán)重，購(gòu)物和餐飲類型居多，缺少休閑、娛樂(lè)、健身以及綜合消費(fèi)的商業(yè)設(shè)施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無(wú)法滿足多樣性的消費(fèi)需求，也面臨著經(jīng)營(yíng)艱難的窘境，許多已經(jīng)建成及即將建成的商業(yè)設(shè)施無(wú)法出租而閑置，造成了社會(huì)資源的浪費(fèi)。

3.4商業(yè)地產(chǎn)容易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)資金斷裂

商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)綜合體在市場(chǎng)上建立品牌、口碑及達(dá)到成型和成熟通常需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育（約1-3年時(shí)間），即使開(kāi)發(fā)商引進(jìn)了一些具有較高的經(jīng)營(yíng)水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)的主力店客戶，此孕育和成長(zhǎng)過(guò)程依然無(wú)法逾越。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往較大（少則幾千萬(wàn)元，多則幾個(gè)億甚至幾十億元），而開(kāi)發(fā)商往往僅能投入20％-30％的自有資金，其它資金主要來(lái)自銀行貸款、商鋪預(yù)售或稅費(fèi)貼補(bǔ)返還等。在目前國(guó)內(nèi)銀行信貸金融政策下，向銀行貸款的難度越來(lái)越大，社會(huì)融資渠道又很狹窄。因此，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的資金壓力一般遠(yuǎn)高于住宅開(kāi)發(fā)，資金鏈就是開(kāi)發(fā)商的生命線，迫于資金壓力，開(kāi)發(fā)商往往只有提前預(yù)售或出售商鋪而快速回籠資金，而一旦將商鋪出售了，就會(huì)形成開(kāi)發(fā)、招商和運(yùn)營(yíng)環(huán)環(huán)脫節(jié)問(wèn)題的自然發(fā)生。

4影響后果

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)難度和復(fù)雜程度最高的一個(gè)綜合性工程，如果處理不好開(kāi)發(fā)、招商與運(yùn)營(yíng)的相互關(guān)系，所帶來(lái)的各種問(wèn)題和社會(huì)影響也是最嚴(yán)重的。

4.1降低了管理控制能力

國(guó)際大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式一般是只租不售，確保良好的整體管理和營(yíng)銷宣傳推廣體系。但我國(guó)很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念來(lái)操作，采用分割出售，這些店鋪出售后，產(chǎn)權(quán)屬于不同的人，很難統(tǒng)一各出售商鋪所有者的意愿，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)人員對(duì)出售后商業(yè)項(xiàng)目的整體控制能力是非常有限的。在正常情況下，商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理有一個(gè)2-3年的嚴(yán)峻考驗(yàn)期，必然會(huì)遇到各類各樣的問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)的后續(xù)管理缺乏整體控制能力，純靠分散業(yè)主自己管理調(diào)整，結(jié)果很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)熱銷售后，開(kāi)發(fā)商賺錢退場(chǎng)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)則開(kāi)始呈現(xiàn)消退冷落局面。

4.2減少了規(guī)模效益

近年來(lái)，許多商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模面積很大，但往往得到的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益不很明顯，這主要表現(xiàn)在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不統(tǒng)一，而租賃業(yè)主更多的從自身利益出發(fā)，只考慮租金高低，不顧及商鋪?zhàn)獬龊笏?jīng)營(yíng)項(xiàng)目和產(chǎn)品檔次，形成項(xiàng)目交叉重復(fù)，雜亂無(wú)章，業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品簡(jiǎn)單隨意地拼湊，勢(shì)必造成商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局無(wú)序、無(wú)特色，服務(wù)功能殘缺，嚴(yán)重影響企業(yè)的品牌形象、市場(chǎng)聲譽(yù)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益；②小商鋪基于生存競(jìng)爭(zhēng)壓力考慮，可能會(huì)出現(xiàn)虛假宣傳，或銷售假冒偽劣產(chǎn)品，這種行為對(duì)小商鋪本身可能沒(méi)有太大影響，出問(wèn)題后改頭換貌或再換一個(gè)地方重新經(jīng)營(yíng)，但可能嚴(yán)重影響整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的形象和聲譽(yù)，而這種商戶的識(shí)別和處理又比較麻煩，開(kāi)發(fā)商缺乏有效的控制和懲罰能力。因此，規(guī)模面積越大，管理控制越難，也抑制了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模效益。

4.3限制了業(yè)務(wù)宣傳推廣

宣傳推廣是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)成功的重要手段，特別是早期的銷售推廣、廣告宣傳，經(jīng)營(yíng)預(yù)期和承諾對(duì)吸引投資者起著重要的作用。在正常情況下，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前的早期推廣費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付通過(guò)管理公司，開(kāi)發(fā)商也會(huì)把這個(gè)費(fèi)用包含在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本；然而，在正式開(kāi)業(yè)后，后期的商業(yè)推廣費(fèi)用往往成為各商家店鋪爭(zhēng)執(zhí)扯皮的焦點(diǎn)問(wèn)題。另外，物業(yè)陳舊后的整體翻新改造也是一個(gè)突出的問(wèn)題。一個(gè)商業(yè)體運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后，為吸引更多顧客光顧，需要整體改造或改頭換貌，改造成本分?jǐn)傄驗(yàn)楦骷疑啼仩I(yíng)業(yè)利潤(rùn)高低不一，很難做到均衡統(tǒng)一，往往因?yàn)樾薷馁M(fèi)用的收取困難而不得不放棄整體維修和改造，進(jìn)而制約了整個(gè)商業(yè)業(yè)務(wù)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。

4.4阻礙了資源合理配置

前幾年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，尤其是大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)，幾乎都集中在北京、上海、重慶、長(zhǎng)沙、廣州等中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市，存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡和區(qū)域布局不合理，特別是在重慶、長(zhǎng)沙、廣州等城市，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)一定程度的飽和現(xiàn)象。在一些大型城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比大小、拼奢華的同時(shí)，廣大欠發(fā)達(dá)城市和農(nóng)村仍然缺乏最基本的商業(yè)設(shè)施。同時(shí)，甚至在商業(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的一線城市，仍然還存在中心城區(qū)、老城區(qū)商業(yè)設(shè)施過(guò)于密集，而遠(yuǎn)郊區(qū)尤其是新建社區(qū)商業(yè)設(shè)施缺乏的的強(qiáng)烈對(duì)比。例如，北京的遠(yuǎn)郊縣區(qū)許多小型社區(qū)由于缺乏大型購(gòu)物中心，購(gòu)物消費(fèi)只能開(kāi)車進(jìn)入市區(qū)；上海是中國(guó)商業(yè)貿(mào)易最發(fā)達(dá)的一線城市，盡管它的遠(yuǎn)郊區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過(guò)中心城市總量50%，但遠(yuǎn)郊區(qū)的許多新興社區(qū)商業(yè)設(shè)施仍舊明顯不足，缺乏大型綜合商業(yè)體。上述問(wèn)題凸顯了商業(yè)資源配置的結(jié)構(gòu)性矛盾和我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的不合理布局問(wèn)題。

5建議和對(duì)策

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值是實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值為目標(biāo)的投資形式，反映的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)集成向金融價(jià)值投資的最大化實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值最大化不是指開(kāi)盤銷售價(jià)格和利潤(rùn)的最大化，而應(yīng)是從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期、持續(xù)的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展和培育達(dá)到物業(yè)升值，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)未來(lái)增值空間的價(jià)值最大化。因此，開(kāi)發(fā)商要實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到商業(yè)經(jīng)營(yíng)者角色的轉(zhuǎn)變，改變過(guò)去只重視開(kāi)發(fā)和銷售而輕視項(xiàng)目后期的實(shí)踐管理和品牌服務(wù)的錯(cuò)誤思路，建立商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)并重的經(jīng)營(yíng)格局。

5.1搞好商業(yè)地產(chǎn)前期市場(chǎng)定位

（1）做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求密切相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，市場(chǎng)定位是關(guān)鍵，同質(zhì)性管理只會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源和企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)。只有精確定位，科學(xué)管理，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和持續(xù)發(fā)展。為了實(shí)現(xiàn)精確定位，一方面必須適應(yīng)市場(chǎng)需求；另一方面也要結(jié)合企業(yè)自身的具體情況，走適合自己的路線。市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位的前提，尤其是對(duì)商業(yè)集中地區(qū)，要成功獲取利潤(rùn)，必須把市場(chǎng)細(xì)分到極致，小型商業(yè)通過(guò)定位，避免與大型商場(chǎng)沖突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“?！?、做“精”，通過(guò)自身的特色和亮點(diǎn)來(lái)吸引消費(fèi)者。（2）加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃和布局管理。加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃布局論證，提高商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。規(guī)劃布局應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局應(yīng)與城市規(guī)劃相結(jié)合。應(yīng)與城市整體發(fā)展、人口分布、消費(fèi)需求、交通系統(tǒng)、環(huán)境保護(hù)相結(jié)合，通過(guò)相關(guān)產(chǎn)業(yè)配合，發(fā)揮有效、合理的資源配置，促進(jìn)城市功能的不斷完善和升級(jí)；②規(guī)劃和調(diào)控必須結(jié)合市場(chǎng)資源配置的基礎(chǔ)調(diào)控作用，避免盲目開(kāi)發(fā)、重復(fù)建設(shè)和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。規(guī)劃必須尊重市場(chǎng)規(guī)律，在市場(chǎng)規(guī)律基礎(chǔ)做出規(guī)劃，并給市場(chǎng)留下足夠空間；③以規(guī)劃引導(dǎo)市場(chǎng)，讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化分配，不能讓規(guī)劃來(lái)代替市場(chǎng)的調(diào)配作用。（3）遵循商業(yè)規(guī)則選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)或以什么樣的業(yè)態(tài)為主，必須遵循商業(yè)規(guī)則，并結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們的生活消費(fèi)水平綜合評(píng)估考慮。根據(jù)國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著如下幾點(diǎn)規(guī)律：①當(dāng)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為1000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為百貨商店；②人均GDP在2000-5000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；③人均GDP達(dá)到12000美元之后，領(lǐng)先商業(yè)業(yè)態(tài)演變?yōu)榇笮唾?gòu)物中心或購(gòu)物廣場(chǎng)（SHOPPINGMALL）。如果是社區(qū)底商，只適合配置消費(fèi)頻繁、小額、近距離的小型購(gòu)物超市、便利店和特色餐飲設(shè)施等。

5.2實(shí)行“訂單合作”經(jīng)營(yíng)模式

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)許多實(shí)力強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)企業(yè)常常尋求與國(guó)際知名品牌商業(yè)巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對(duì)方的行業(yè)優(yōu)勢(shì)和專業(yè)力量進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張。這種合作模式主要有三種：①購(gòu)買關(guān)系，指的是知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提前下訂單購(gòu)買商鋪，并能滿足“量身定制”；②租賃關(guān)系，是指知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以相對(duì)固定和低廉的租金形式提前預(yù)定租賃商鋪物業(yè)，保證了商業(yè)租賃的穩(wěn)定性；③合作關(guān)系，免費(fèi)提供商鋪物業(yè)吸引知名品牌商提前入駐起到“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，但開(kāi)發(fā)商要從品牌商的銷售營(yíng)業(yè)額中提取一定比例的經(jīng)營(yíng)擔(dān)保金和利潤(rùn)分享。市場(chǎng)上習(xí)慣把上述商業(yè)模式稱之為“訂單合作”商業(yè)。與先建設(shè)、再招商、后運(yùn)營(yíng)管理的傳統(tǒng)商業(yè)模式項(xiàng)目，這種模式更能適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，具有多種優(yōu)點(diǎn)。（1）通過(guò)和大型知名品牌商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，并讓其提前參與商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、市場(chǎng)定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，有助于彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中人才緊缺、經(jīng)驗(yàn)不足的弱點(diǎn)，并幫助開(kāi)發(fā)商精準(zhǔn)、客觀地進(jìn)行商圈分析、市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合，力求達(dá)到資源效用最大化。（2）穩(wěn)定的租金收入保證了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的固定投資回報(bào)，可以借助商業(yè)品牌和“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，改善和提升商家的投資青睞和購(gòu)物潮流。知名品牌商業(yè)提供租金雖然可能很低，但是因?yàn)榭梢晕罅康念櫩停渌碳腋L(fēng)入駐，進(jìn)而影響商品的購(gòu)買價(jià)格或商鋪的租賃價(jià)格水平。（3）由于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的空間、功能和配套設(shè)施要求，如大型超市需要提供冷凍、新鮮設(shè)施設(shè)備和足夠多的停車位；餐飲行業(yè)需要排水、排油煙和燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)；娛樂(lè)業(yè)需要嚴(yán)格的消防系統(tǒng)、疏散通道和逃生出口。所以，采用“訂單合作”商業(yè)地產(chǎn)模式，開(kāi)發(fā)商可以提前按需設(shè)計(jì)，以減少入駐后為滿足功能需求而不得不進(jìn)行的拆改、改造，降低浪費(fèi)最小化。

5.3實(shí)行“售后回租”經(jīng)營(yíng)模式

售后回租是一種新型的商業(yè)模式，開(kāi)發(fā)商和商鋪所有者簽訂合作協(xié)議約定，授權(quán)開(kāi)發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理商鋪，開(kāi)發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)承諾給商鋪所有者一定年限內(nèi)的固定回報(bào)。售后回租本質(zhì)上也可以理解成固定回報(bào)換取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。在當(dāng)前我國(guó)金融體系環(huán)境中，長(zhǎng)期持有型的開(kāi)發(fā)商較少，為確保商業(yè)管理的整體性和系統(tǒng)性，建議開(kāi)發(fā)商對(duì)售出的商鋪實(shí)行售后回租，讓眾多商鋪在統(tǒng)一管理中形成合力，最大可能發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。售后回租應(yīng)做到三個(gè)基本統(tǒng)一：（1）統(tǒng)一招商管理。這有助于促進(jìn)商業(yè)品牌審核和規(guī)范，建立完善的租賃管理制度。入駐商戶在業(yè)務(wù)類別、商品層次、業(yè)態(tài)位置必須選擇根據(jù)整個(gè)市場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃布置；在選擇商戶時(shí)，不僅關(guān)注租金高低，更應(yīng)該關(guān)注商戶的業(yè)務(wù)、資格、背景和信譽(yù)度等全方位考慮，特別是由商戶的業(yè)務(wù)與物業(yè)類型、設(shè)計(jì)是否沖突，行業(yè)之間有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)，與其他商戶經(jīng)營(yíng)的商品是否互補(bǔ)。（2）統(tǒng)一的營(yíng)銷管理。這有助于維護(hù)和提高商戶和開(kāi)發(fā)商的共同利益，有計(jì)劃的做好整體營(yíng)銷方案和促銷活動(dòng)；同時(shí)，統(tǒng)一管理商業(yè)品牌廣告和商戶的促銷活動(dòng)，統(tǒng)一廣告尺寸、位置和空間布置，以保持維護(hù)和提升商業(yè)項(xiàng)目的整體形象。（3）統(tǒng)一的服務(wù)和監(jiān)督管理。統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和服務(wù)入住商戶，以確保高效的商業(yè)開(kāi)展和物流保障。一方面，為商戶提供必要的指導(dǎo)和服務(wù)，如統(tǒng)一服裝、和營(yíng)銷說(shuō)辭，基本禮儀統(tǒng)一培訓(xùn)，物流運(yùn)輸統(tǒng)一保障等；另一方面，對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一公平、公正、公開(kāi)的監(jiān)督管理，違反市場(chǎng)規(guī)則和法規(guī)，損壞商場(chǎng)形象、品牌的商戶應(yīng)嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重應(yīng)堅(jiān)決清理退出。

5.4拓展商業(yè)地產(chǎn)投融資渠道

靈活、機(jī)動(dòng)、有效的投融資渠道是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的最關(guān)鍵問(wèn)題，也是解決目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)管理各環(huán)節(jié)容易脫節(jié)的核心問(wèn)題。因此，建立商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)健康、完善的投融資機(jī)制，鼓勵(lì)和扶持社會(huì)資金進(jìn)入公共配套商業(yè)領(lǐng)域，加大民間借貸金融政策的支持力度，保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金多渠道、多方位來(lái)源，避免傳統(tǒng)單一的國(guó)有銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。借鑒國(guó)外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是由專門的基金組織籌集社會(huì)資金來(lái)支持運(yùn)作的。例如，在美國(guó)將近200家私募基金和約170公開(kāi)上市基金中，擁有超過(guò)一半投資了全國(guó)各地的購(gòu)物中心；在日本、歐洲和東南亞，大型購(gòu)物中心也是大部分由專業(yè)基金機(jī)構(gòu)通過(guò)社會(huì)募集資金來(lái)投資建設(shè)的。然而，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要來(lái)自于銀行貸款，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銀行信貸的依賴水平普遍達(dá)到60％以上，有一些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚至超過(guò)80％。近年來(lái)，國(guó)家在商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷創(chuàng)新投融資機(jī)制，積極開(kāi)放和引進(jìn)國(guó)、內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)投資和專項(xiàng)投資基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)；借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家(或地區(qū))商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資的成功經(jīng)驗(yàn)，引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)和保險(xiǎn)基金進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域；正在嘗試將社保基金引入到大型商業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方向。上述投融資機(jī)制的不斷完善將對(duì)促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)拓展融資渠道發(fā)揮積極的推動(dòng)作用，應(yīng)大力鼓勵(lì)和支持。

作者:曲松 單位:五礦地產(chǎn)天津公司工程管理部

參考文獻(xiàn)：

[1]王珍蓮.新時(shí)期我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式走向研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2007,(7):38-41.

[2]趙章對(duì).完善商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2013,(2):200+221.

篇8

據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，總資產(chǎn)1950億元，收入1051億元，其中，商業(yè)地產(chǎn)公司2011年收入953億元。截至2011年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司持有自營(yíng)物業(yè)面積903萬(wàn)平方米，但2011年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金收入僅有34.6億元，而萬(wàn)達(dá)百貨還處于虧損狀態(tài)。即是說(shuō)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)盈利主要來(lái)自商鋪、寫(xiě)字樓、公寓及住宅的銷售，租金對(duì)整個(gè)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)僅占3.29%。媒體上關(guān)于其商鋪出租一般、人氣不足的報(bào)道則陸續(xù)出現(xiàn)。

萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)開(kāi)業(yè)55座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、34家五星級(jí)酒店、800塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV，并計(jì)劃到2015年開(kāi)業(yè)120座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積2400萬(wàn)平方米，成為全球排名第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。

這種迅速?gòu)?fù)制和擴(kuò)張能力，是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)找到了三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。第一，萬(wàn)達(dá)的幾個(gè)組合業(yè)態(tài)，至少建設(shè)和開(kāi)業(yè)初期可以促進(jìn)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入增長(zhǎng)；第二，萬(wàn)達(dá)旗下的院線和百貨，還能促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)；第三，也是最重要的，萬(wàn)達(dá)快速建設(shè)的模式符合了地方政府追求短期政績(jī)的需求。

但事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)最重要的并不是規(guī)模擴(kuò)張，而是后期運(yùn)營(yíng)管理，否則就要面臨漫長(zhǎng)的養(yǎng)商期。

萬(wàn)達(dá)對(duì)二、三線城市的選址標(biāo)準(zhǔn)是，GDP總額達(dá)到1000億元以上，社會(huì)消費(fèi)品零售總額300億-400億元，社區(qū)人口不少于70萬(wàn)-80萬(wàn)。

但商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)最重要的支撐是當(dāng)?shù)厝司M(fèi)支出。以萬(wàn)達(dá)襄陽(yáng)廣場(chǎng)為例，2011年，襄陽(yáng)市城鎮(zhèn)人均年消費(fèi)支出為11816元，其中食品類仍占主導(dǎo)地位，教育文化娛樂(lè)服務(wù)消費(fèi)支出僅為1777元。因?yàn)樯饫淝褰谝延卸嗉移放粕坛饭?，留下?jīng)營(yíng)的商家80%則處于薄利和微利狀態(tài)。

萬(wàn)達(dá)今年上半年業(yè)績(jī)比去年同期下滑約9%，這是萬(wàn)達(dá)歷史上第一次同比減少。2011年，萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)負(fù)債高達(dá)1825億元，資產(chǎn)負(fù)債率89.9%。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的減速，王健林將原因歸結(jié)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩。

篇9

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);實(shí)物期權(quán);投資決策

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法,往往忽略企業(yè)潛在的投資機(jī)會(huì)可能帶來(lái)的收益,以及開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者通過(guò)靈活把握各種投資機(jī)會(huì)所能給企業(yè)帶來(lái)的增值,因此常常低估項(xiàng)目的價(jià)值。hayes和abernathy、hayes和garvin認(rèn)為,傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略因素,因此經(jīng)常低估投資機(jī)會(huì)而導(dǎo)致短期決策行為,造成投資不足和競(jìng)爭(zhēng)地位的實(shí)際下降。

當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項(xiàng)目投資決策分析時(shí),金融領(lǐng)域的一項(xiàng)重大研究成果——以black和scholes的經(jīng)典論文為標(biāo)志的期權(quán)定價(jià)理論啟迪了項(xiàng)目投資決策新方法,他們通過(guò)構(gòu)造期權(quán)的動(dòng)態(tài)復(fù)制組合來(lái)對(duì)沖期權(quán)風(fēng)險(xiǎn),并獲得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益,在無(wú)套利機(jī)會(huì)和無(wú)交易費(fèi)用等假設(shè)下,經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的數(shù)學(xué)推導(dǎo),得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價(jià)格必須滿足的微分方程,并運(yùn)用該方程,推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價(jià)公式,即著名的black-scholes模型。同時(shí),cos、ross和rubinstein提出了標(biāo)準(zhǔn)的二叉樹(shù)定價(jià)模型,使離散時(shí)間的期權(quán)定價(jià)問(wèn)題得以簡(jiǎn)化,進(jìn)一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價(jià)理論。最先把期權(quán)定價(jià)理論引入項(xiàng)目投資領(lǐng)域的是stewartmyers教授,他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價(jià)理論與方法可用于項(xiàng)目投資的評(píng)估與決策,并稱之為實(shí)物期權(quán)。

經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn),而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái),實(shí)物期權(quán)方法的使用,正好解決了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來(lái)的價(jià)值估價(jià)問(wèn)題。并且,實(shí)物期權(quán)方法不是簡(jiǎn)單地對(duì)傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進(jìn)行否定,而是在保留其對(duì)資金時(shí)間價(jià)值分析這一特性的基礎(chǔ)上對(duì)其局限性進(jìn)行突破,兩種方法相互補(bǔ)充。

因此,實(shí)物期權(quán)方法作為在不確定市場(chǎng)環(huán)境中輔助投資決策的方法,已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策分析,是一種科學(xué)、合理、主動(dòng)、有效的方法。但是,將實(shí)物期權(quán)方法引入項(xiàng)目投資決策中,有著比較嚴(yán)格的條件限制,主要是指投資項(xiàng)目首先必須具有實(shí)物期權(quán)特性,其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場(chǎng)信息。本文通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)特性進(jìn)行分析,構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型,并進(jìn)行實(shí)證研究,為實(shí)物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性分析

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,可以分為兩大階段,即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段。在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項(xiàng)目招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)和管理,將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)化,獲得企業(yè)利潤(rùn)的階段。

在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,從實(shí)物期權(quán)的角度來(lái)看,土地使用費(fèi)的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費(fèi)用,在支付了這筆費(fèi)用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、變賣等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來(lái)自市場(chǎng)、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),在國(guó)家規(guī)定的期間內(nèi),推遲開(kāi)發(fā)投資。因此,投資中蘊(yùn)涵推遲期權(quán)的價(jià)值。而在項(xiàng)目建設(shè)階段,影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的租賃價(jià)格。由于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng),在整個(gè)收益過(guò)程中存在高度的不確定性,包括經(jīng)營(yíng)管理層面的不確定性、經(jīng)濟(jì)的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行評(píng)估。而由于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開(kāi)發(fā)的方式,在一期投資建設(shè)之后,根據(jù)市場(chǎng)情況決定下一期開(kāi)發(fā)的投資情況,以此降低開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在項(xiàng)目建設(shè)階段,蘊(yùn)涵擴(kuò)張和收縮期權(quán)。在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段,當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好時(shí),決策者能夠獲取一些新的投資機(jī)會(huì)或?qū)?xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張,以獲取更大的收益。而當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳時(shí),決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項(xiàng)目的方式,以減少風(fēng)險(xiǎn)。由此,在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段,存在增長(zhǎng)期權(quán)、擴(kuò)張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。

根據(jù)上面的分析可以知道,商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán),商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為期權(quán)的持有者,可以根據(jù)其在進(jìn)行投資決策時(shí)所擁有的信息來(lái)決定是否進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),以及決定開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)間和開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資決策實(shí)物期權(quán)模型構(gòu)建

從期權(quán)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值,通常包括2部分:凈現(xiàn)值和期權(quán)價(jià)值。因此,要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的計(jì)算,首先必須進(jìn)行項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的計(jì)算,在得到項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值數(shù)值之后,再對(duì)項(xiàng)目蘊(yùn)涵的靈活性價(jià)值即實(shí)物期權(quán)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算,最后計(jì)算項(xiàng)目的總價(jià)值。如果項(xiàng)目的總價(jià)值大于零,則說(shuō)明項(xiàng)目可行,可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。而一旦出現(xiàn)負(fù)值,則不應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目投資。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地的使用權(quán)。可見(jiàn),開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開(kāi)發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán),進(jìn)行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。

本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況,在對(duì)經(jīng)典的b-s定價(jià)模型進(jìn)行修正的基礎(chǔ)上,來(lái)確定商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的推遲期權(quán)模型。為了使模型更接近實(shí)際和更具有適用性,本文在進(jìn)行模型推導(dǎo)之前,做出的主要假設(shè)條件有:

1.商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)地產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。

2.在期權(quán)有效期內(nèi),除價(jià)格變動(dòng)而形成資本損益外,還包括因?yàn)橥恋亻e置所產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本,即存在負(fù)的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機(jī)會(huì)成本。

3.投資者可按已知的、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率r不受限制地進(jìn)行貸款。

4.用sw表示單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內(nèi)所帶來(lái)的凈收益現(xiàn)值,相當(dāng)于推遲期權(quán)到期日的商業(yè)地產(chǎn)單位建筑面積的銷售價(jià)格,其中s表示推遲期權(quán)到期日的單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)年凈租金水平。假設(shè)租賃價(jià)格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長(zhǎng)率,t表示推遲期權(quán)的時(shí)間,t表示項(xiàng)目的壽命期,則:

5.考慮推遲期權(quán)階段所要繳納的土地閑置費(fèi)用。假設(shè)在推遲期權(quán)到期日之前,土地每年的閑置費(fèi)用為fi,考慮項(xiàng)目的建設(shè)期,假設(shè)建設(shè)期為d年。

下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目在推遲期權(quán)階段的定價(jià)模型。假設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性只受到租賃價(jià)格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價(jià)格來(lái)代替凈租賃收益,則相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資也是單位建筑面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資,得到的項(xiàng)目?jī)r(jià)值也是單位建筑面積含有期權(quán)的價(jià)值。然后,將這一結(jié)果乘以項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面積,即得到項(xiàng)目的總價(jià)值。假設(shè)項(xiàng)目每單位建筑面積的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資為c,年租金為s,則項(xiàng)目每單位建筑面積當(dāng)前實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為:e[max(sw-c,0]

假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格遵循:ds=assdt+σssdz(2)

其中as表示租賃價(jià)格的瞬時(shí)漂移率,σs表示單位時(shí)間內(nèi)租賃價(jià)格的波動(dòng)率,dz為維納過(guò)程增量,對(duì)式(2)進(jìn)行積分,得到

式(13)就是計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。其中s0表示初始凈租賃價(jià)格,v表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的價(jià)值,c表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用)。為了便于模型的計(jì)算,本文考慮在計(jì)算c時(shí)先將所得稅排除在外,則得到的包含期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為稅前的價(jià)值,屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)。因此,對(duì)求得的項(xiàng)目?jī)r(jià)值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積為m,所得稅稅率為h,土地費(fèi)用為a,可行性研究費(fèi)用為j,v1表示項(xiàng)目推遲期權(quán)的價(jià)值,k表示項(xiàng)目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率,則商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為:

則推遲期權(quán)的價(jià)值為:v1=npvt-npv(15)

以上偏微分方程模型是基于價(jià)格遵循幾何布朗運(yùn)動(dòng),且項(xiàng)目?jī)r(jià)值僅受租賃價(jià)格波動(dòng)影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。

三、模型的相關(guān)參數(shù)確定

本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益,是通過(guò)將項(xiàng)目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值,即sw。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅后得到的。

c表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資:具體包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi),不包括土地費(fèi)用和項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用。

s0表示初始租賃價(jià)格扣除商業(yè)地產(chǎn)單位面積的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價(jià)格可以采用項(xiàng)目推遲期權(quán)初期的商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)同類物業(yè)的市場(chǎng)均價(jià)。r表示無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率,取5年期國(guó)債利率作為標(biāo)準(zhǔn),土地的負(fù)的紅利分配δ取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率作為標(biāo)準(zhǔn)。q的取值,可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行確定。

最后是關(guān)于波動(dòng)率參數(shù)的估計(jì)。由資產(chǎn)價(jià)格理論得知,房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)租金收益流的貼現(xiàn)值決定,房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與房地產(chǎn)租金的波動(dòng)幅度應(yīng)該基本相似,兩者呈正相關(guān)關(guān)系,如果兩者發(fā)生背離或房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度大于房地產(chǎn)租金的波動(dòng)幅度,就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了異常。因此,可以通過(guò)中房指數(shù)來(lái)求出項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)率。設(shè)項(xiàng)目波動(dòng)率和項(xiàng)目產(chǎn)出物價(jià)格的波動(dòng)率相等,即σ=σs,由此,商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格的波動(dòng)率σ可以根據(jù)目前已有的價(jià)格指數(shù),用數(shù)值方法求出,具體公式為:

其中n+1表示歷史觀察數(shù)據(jù),si表示在第i個(gè)時(shí)間間隔末的商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù),ui=1n(si/si-1),u是ui的平均值,t為時(shí)間跨度。

四、實(shí)證研究

1.樣本選取

某市商業(yè)中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬(wàn)平方米,共計(jì)718個(gè)商業(yè)鋪面,全長(zhǎng)840米,預(yù)計(jì)總投資1.63億元,項(xiàng)目分二期建設(shè),其中第一期工程全長(zhǎng)560米,宗地面積4.32萬(wàn)平方米,宗地價(jià)值3548.8萬(wàn)元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項(xiàng)目于2002年12月動(dòng)工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開(kāi)街試營(yíng)業(yè),該項(xiàng)目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬(wàn)平方米。該步行街預(yù)計(jì)在2007年啟動(dòng)二期工程,目前相關(guān)事項(xiàng)還未進(jìn)行。本論文的實(shí)證研究,擬采用該項(xiàng)目二期工程為研究對(duì)象,進(jìn)行項(xiàng)目投資決策分析。

2.傳統(tǒng)的項(xiàng)目投資決策分析

為了和前面的分析相對(duì)應(yīng),假設(shè)所有商鋪只租不售,均通過(guò)租賃的方式來(lái)獲取收益。

該項(xiàng)目從2007年初開(kāi)始,開(kāi)發(fā)期為2年,其中建設(shè)期1.5年,前期工程0.5年,計(jì)劃2008年年末完工。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費(fèi)用4854.43萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(包括前期工程費(fèi))1000萬(wàn)元、商業(yè)用房建筑安裝工程費(fèi)2398.66萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)32.5萬(wàn)元、管理費(fèi)用248.57萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用441.12萬(wàn)元、銷售費(fèi)用1323.36萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)期的稅費(fèi)121.56萬(wàn)元、其他費(fèi)用110.85萬(wàn)元、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)554.27萬(wàn)元。假設(shè)項(xiàng)目當(dāng)年的投資額發(fā)生在年初,項(xiàng)目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況,預(yù)計(jì)項(xiàng)目2009年的租賃價(jià)格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開(kāi)始為90%。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括:房產(chǎn)稅、管理費(fèi)用、修理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)等,其中房產(chǎn)稅按年租金的12%計(jì)算,管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)稅金及附加采取的稅率為5.5%,計(jì)稅基礎(chǔ)為出租收入,所得稅的稅率為33%,計(jì)稅基礎(chǔ)為項(xiàng)目每年產(chǎn)生的利潤(rùn),為簡(jiǎn)化計(jì)算,土地增值稅不計(jì)。土地使用年限為40年,預(yù)計(jì)商檔夭钅吭誥?8年后的凈轉(zhuǎn)售收入為9000萬(wàn)元。

根據(jù)前面的分析,可以通過(guò)編制商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目損益表,計(jì)算出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在壽命期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額,從而可以計(jì)算出項(xiàng)目所要繳納的所得稅。最后根據(jù)上述數(shù)據(jù),編制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資現(xiàn)金流量表,以此計(jì)算出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表,詳見(jiàn)表1。

考慮資金時(shí)間價(jià)值和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,從而可以得出該項(xiàng)目的npv=2647萬(wàn)元,則該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行,可進(jìn)行投資。

3.基于實(shí)物期權(quán)方法的投資決策分析

下面運(yùn)用實(shí)物期權(quán)法重新審視該項(xiàng)目。假設(shè)市場(chǎng)走勢(shì)難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進(jìn)行分析。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期為2年,預(yù)計(jì)2009年開(kāi)始施工,2010年末竣工并交付使用,項(xiàng)目從2011年開(kāi)始獲取收益,預(yù)計(jì)項(xiàng)目的租賃價(jià)格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費(fèi)用為土地出讓價(jià)的10%。

參照前面介紹的項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù),開(kāi)發(fā)商要想獲得此推遲期權(quán),首先必須獲得土地的使用權(quán),其中土地使用費(fèi)用為4854.43萬(wàn)元。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率采用2006年發(fā)行的憑證式(一期)國(guó)債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負(fù)的紅利分配,設(shè)其等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(不包含土地使用費(fèi)用)預(yù)計(jì)在原來(lái)的基礎(chǔ)上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬(wàn)元,項(xiàng)目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬(wàn)元。考慮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推遲開(kāi)發(fā)的全投資現(xiàn)金流量表,詳見(jiàn)表2?？紤]資金時(shí)間價(jià)值和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,可以得出npv=1158萬(wàn)元。

租賃價(jià)格波動(dòng)率,采用該市中房指數(shù)典型地產(chǎn)指數(shù)2005年8月至2006年1月的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算,得出租賃價(jià)格的波動(dòng)率為0.23。

下面具體對(duì)項(xiàng)目的推遲期權(quán)進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,目前,該市同類商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格均價(jià)為1元/天·平方米,因此推遲期權(quán)初期的租賃價(jià)格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)是:管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,應(yīng)交稅金按年租金的12%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算,經(jīng)營(yíng)稅金及附加按年租金的5.5%計(jì)算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用)為1509元/平方米,w=22.66。

則:

因此,考慮了推遲期權(quán)的項(xiàng)目總價(jià)值為4248萬(wàn)元,大于不延期開(kāi)發(fā)的凈現(xiàn)值2647萬(wàn)元。因此,可以得知,開(kāi)發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)后,進(jìn)行項(xiàng)目的招商活動(dòng),等待并觀察市場(chǎng),在推遲投資期限內(nèi),根據(jù)項(xiàng)目的招商來(lái)決定投資,能獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。

4.實(shí)物期權(quán)價(jià)值的敏感性分析

這里主要分析項(xiàng)目投資費(fèi)用、波動(dòng)率和出租價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響。假設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用和出租價(jià)格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動(dòng)對(duì)期權(quán)價(jià)值的影響情況,見(jiàn)表3。

假設(shè)出租價(jià)格波動(dòng)率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動(dòng)率的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響,具體內(nèi)容見(jiàn)表4。

通過(guò)以上的實(shí)證分析,可以得知,使用本文構(gòu)建的模型計(jì)算結(jié)果和理論分析結(jié)果是一致的。一方面表現(xiàn)為考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值;另一方面表現(xiàn)為看漲期權(quán)的價(jià)格與標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格、波動(dòng)率大小成正向變動(dòng),與項(xiàng)目投資費(fèi)用成反向變動(dòng)。

五、結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資特性進(jìn)行分析,從中找出商業(yè)地產(chǎn)投資中所蘊(yùn)涵的實(shí)物期權(quán)特性,并通過(guò)對(duì)b-s模型進(jìn)行修正,提出商業(yè)地產(chǎn)推遲投資的實(shí)物期權(quán)模型,并對(duì)其進(jìn)行實(shí)證,得出考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值。因此,將實(shí)物期權(quán)運(yùn)用于商業(yè)地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域,是充分地考慮了開(kāi)發(fā)商的決策靈活性,使項(xiàng)目投資決策更接近于項(xiàng)目實(shí)際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。

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篇10

【關(guān)鍵詞】城市綜合體；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；運(yùn)營(yíng)管理

隨著我國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市綜合體在時(shí)展下應(yīng)運(yùn)而生，它是一個(gè)國(guó)家內(nèi)部地區(qū)的綜合總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的一種特定產(chǎn)物，對(duì)于世界上的發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的發(fā)達(dá)城市，也不乏眾多成功的例子，其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的城市綜合體項(xiàng)目就較為成功。對(duì)于城市綜合體的研究，在考慮了開(kāi)發(fā)的同時(shí)，也要深化運(yùn)營(yíng)管理，以其時(shí)代的模式獲得最大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，方便人們的同時(shí)，更創(chuàng)造了更多財(cái)富，增加了國(guó)內(nèi)的GDP。

一、城市綜合體的概要

（1）城市綜合體的背景與產(chǎn)生要求，在引言部分已經(jīng)有所說(shuō)明，城市綜合體早在1986年的巴黎的拉德方斯誕生。關(guān)于城市綜合體的現(xiàn)代化定義，它可以從廣義方面進(jìn)行相關(guān)歸納，城市的綜合體所指為城市內(nèi)體量比較大，囊括了住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、會(huì)展、酒店、餐飲以及娛樂(lè)等相關(guān)功能為一體的一種復(fù)合型的現(xiàn)代建筑群體。它所具有的功能相對(duì)來(lái)說(shuō)比較復(fù)雜，各個(gè)功能之間又是相互依存與相互影響的，可以說(shuō)是一個(gè)發(fā)展的鏈條，也可以把這個(gè)商業(yè)綜合體看成是一座小城，城中之城。（2）城市綜合體在產(chǎn)生背景之中，還需要對(duì)活力以及繁華有所追求，變成綜合體進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的前提催化劑，一定程度上可以促使規(guī)劃者能夠重新認(rèn)識(shí)到城市的中心區(qū)域，其效率之高、價(jià)值之大以及綜合性角度?；诖朔N事實(shí)原因，應(yīng)該結(jié)合具體的例子進(jìn)行透徹的分析，做好城市綜合體的深入研究。

二、深入研究城市綜合體在開(kāi)發(fā)上的重點(diǎn)

（1）首先，就以南京河西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的綜合體項(xiàng)目為例，應(yīng)該明確這個(gè)項(xiàng)目所處的地理位置以及自然條件。南京河西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在南京開(kāi)發(fā)的第二個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，位于建鄴區(qū)河西新城核心地段，周邊有近二十條公交線路，也是未來(lái)南京市地鐵二號(hào)線西延線的起點(diǎn)，交通十分便利。加之河西是南京金融、商務(wù)、商貿(mào)、會(huì)展、文體五大功能為主的新城市中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風(fēng)貌為特色的城市西部休閑游覽地，是現(xiàn)代文明與濱江特色交相輝映的城市新中心和現(xiàn)代化國(guó)際化新南京的標(biāo)志區(qū)。（2）項(xiàng)目的總體地位。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及城市的高度建設(shè)，河西新城的發(fā)展要能夠適應(yīng)該地區(qū)未來(lái)的發(fā)展需求，為了尋求新的發(fā)展產(chǎn)物，把原來(lái)的發(fā)展作為“原點(diǎn)”。對(duì)此，河西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)分為商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、公寓區(qū)、旅游商業(yè)街等板塊。將百貨、超市、商業(yè)步行街、健身、餐飲、影院等多種商業(yè)形態(tài)融為一體，可以滿足百姓的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、交際四大需求，其商業(yè)形態(tài)之全，主力店數(shù)量之多都創(chuàng)造了南京商業(yè)的新紀(jì)錄。（3）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向是其重點(diǎn)問(wèn)題。弄清其整體布局，對(duì)于城市綜合體具體的開(kāi)發(fā)模式方面，首先要弄清它需要滿足的一些條件，并不是什么地方都可以采取HOPSCA這一地產(chǎn)模式，建成應(yīng)該涵蓋了商務(wù)。購(gòu)物以及居住等業(yè)態(tài)系列綜合的地產(chǎn)項(xiàng)目。其中的HOPSCA在形成的過(guò)程中，也應(yīng)該滿足城市綜合體選位應(yīng)取最佳中心位置。因?yàn)槭袌?chǎng)化的進(jìn)程在不斷發(fā)展，對(duì)于爭(zhēng)睹重點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃的區(qū)域，應(yīng)該把城市經(jīng)濟(jì)作為它的全新增長(zhǎng)點(diǎn)，制定一套相對(duì)優(yōu)化的政策加以扶持。

三、城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理

（1）對(duì)于城市綜合體，在開(kāi)發(fā)模式上和運(yùn)營(yíng)管理上，都應(yīng)該慎重進(jìn)行，對(duì)于城市綜合體的具體運(yùn)營(yíng)模式上，首先要弄清它的具體涵蓋，對(duì)于當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)模式一般有兩種類型。一是出租持有經(jīng)營(yíng)作為主要形式；二是出售部分住宅物業(yè)、商業(yè)以及出租持有的經(jīng)營(yíng)互相有機(jī)結(jié)合。（2）對(duì)于它的管理模式同樣應(yīng)該著重思考。城市的綜合體之中，各個(gè)物業(yè)功能都具有自身不同的特點(diǎn)，對(duì)此，在物業(yè)自主的經(jīng)營(yíng)管理模式方面也存在不相同的特征。

綜上所述，關(guān)于城市的綜合體應(yīng)該考慮這一城市的特點(diǎn)進(jìn)行構(gòu)建，不能夠凌駕于城市之上，應(yīng)該既符合與社會(huì)的發(fā)展潮流，又滿足于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展特點(diǎn)，既有利于城市的發(fā)展建設(shè)，也能夠推動(dòng)城市的發(fā)展與建設(shè)，方便人們的生活。城市綜合體是一個(gè)城市發(fā)展到了一定階段的產(chǎn)物，它能夠集多種功能與一體，讓人們的工作與生活效率有所提高，為人們的生活提供了一定的幫助。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]張峰.城市綜合體項(xiàng)目施工組織管理實(shí)踐[J].建筑知識(shí).2012（8）