導語：如何才能寫好一篇不動產管理風險，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：保險資金；不動產投資；風險

中圖分類號：C93文獻標識碼： A

一、保險投資和不動產投資

（一）保險資金與保險投資

保險資金是指包括保險公司的保證金、資本金、營運資金、各種準備金、未分配盈余、公積金、保險保障基會及國家規(guī)定的其他各類資金的總和。保險資金是“轉化為保險企業(yè)生產經營要素的貨幣表現(xiàn)”。

保險投資就是指保險資金運用，保險資金運用的來源是指保險公司進行投資的資金來源。保險資金運用的來源主要有：所有者權益、保險公司的負債及其他資金。保險資金的投資渠道是多種多樣的，并且隨著市場經濟的發(fā)展不斷變化。不同國家，保險資金運用渠道也有所不同，主要有：銀行存款、債券、股票、貸款、證券投資基金、不動產、產業(yè)投資、其他方式等等。

（二）不動產

不動產是指依自然性質或法律規(guī)定不可移動的土地和土地上的定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。它是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經濟雙重屬性。從自然屬性的角度來考察不動產時，不動產自然體包括土地、建筑物及其他附著物；從經濟屬性看，不動產是一種重要的資產，它總是在一定的社會關系中存在，作為生產力的組成部分。

不動產投資就是將資金投資于不動產方面。不動產投資具有投資期限長、規(guī)模大、流動性不高等特點。隨著土地價格的上漲，不動產的價值也隨之上漲，投資不動產是抵制通貨膨脹的有效手段。不動產投資對優(yōu)化保險資產配置有著積極影響，對保險企業(yè)分散風險、改善資產組合收益都具有十分積極的意義。投資不動產的一個顯著特點是收益高，但是期限長、投資價值大、變現(xiàn)能力弱，因而風險較大。 我們要清醒認識到，投資渠道拓寬也意味著保險公司資金風險的增加，即不動產投資也存在著流動性、地域及管理、信用和收益等方面的風險，

二、保險資金不動產投資中的風險

目前，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金，25%為5～20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險資金的期限分布特性，為其使用提供了寬裕度，也為投資的長期穩(wěn)定復利增長提供了前提。因此，不動產投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩(wěn)健投資的特點。盡管不動產投資符合保險公司的長期投資戰(zhàn)略，但是目前我國保險資金進行不動產投資仍然存在以下幾個風險:

（一）違約風險

一般情況下，對于保險公司來說，購置期房相對于購置現(xiàn)房更具有價格優(yōu)勢，有利于降低購樓成本，提高投資收益率，但與此同時，購置期房也使得保險公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設標準的違約風險。此外，保險公司委托開發(fā)商對所購房產進行經營管理，在委托期限內，開發(fā)商需要按約定向保險公司支付房產經營收益。若屆時開發(fā)商因經營管理能力欠缺或其他原因無法達到盈利標準并按約定支付經營收益，將導致保險資金收益受損。

（二）委托風險

1、資金運用風險

該模式中，保險公司對購置房產進行委托經營，使房產的所有權和使用權發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險公司委托，在委托期限內代表其對房產進行開發(fā)、租賃、經營和管理等資產管理相關工作，收取相關收益，并代為支付資產管理相關費用。對于房產經營中的資金流人和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計措施，則同樣會給保險公司帶來資

金損失。

2、物業(yè)管理風險

委托期限內，開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司的經營理念與管理能力，直接決定了目標物業(yè)的整體品質及未來發(fā)展方向。在委托期結束后，開發(fā)商應將目標物業(yè)交還給保險公司繼續(xù)經營管理，若屆時由于開發(fā)商經營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質租戶轉移，將導致房產出租率或租金無法達到合理水平，從而對后續(xù)經營產生不利影響，增加保險公司招租及管理成本。

（三）不動產投資專業(yè)人才匱乏帶來的風險

作為與“承保業(yè)務”同樣重要的投資行為，要求保險公司能夠對經濟運行趨勢、產業(yè)發(fā)展方向等經濟情況的變化有明確認知。不動產投資是一個專業(yè)化非常強的領域，需要專門的組織體系和人員配備，如果僅作為保險公司或保險資產管理公司的一個部門運作，不利于它的長遠發(fā)展。但是，受“重保險輕投資，重來源輕運用”的固有思想影響，我國的保險公司往往忽視發(fā)展投資專業(yè)隊伍，缺乏具有較高專業(yè)性、技術性的投資管理人才儲備，特別缺乏熟悉不動產投資領域的專業(yè)人員。由于監(jiān)管方面的嚴格限制，保險公司也在相當程度上缺乏對保險投資領域的研究與開拓精神，使得即便是在監(jiān)管部門放寬對某個投資領域的限制時，也難以在短時間里取得主動。我國保險公司自身投資管理水平較低，也大大制約了我國保險資金不動產投資業(yè)務的快速發(fā)展。

三、保險資金不動產投資中的風險管理措施

（一）違約風險控制

保險公司一方面可與開發(fā)商設立共管賬戶，約定購房款僅能用于標的房產的開發(fā)建設，從而保障建設工程的順利完工；另一方面，保險公司可以要求開發(fā)商對項目完工及未來收益返還提供抵押擔保、質押擔?；虮ＷC擔保等。

（二）委托風險

1、資金運用風險控制

保險公司應在委托管理期間，一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進行日常監(jiān)管；二是于年度結算日前，與開發(fā)商共同聘請獨立第三方對該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費用扣減額等情況進行審計，并出具相關財務報告；三是委派財務人員負責監(jiān)督項目資金的運用情況。

2、物業(yè)管理風險控制

為避免開發(fā)商無法有效履行經營管理職責，保險公司可與開發(fā)商在合同中約定，在房產經營權交還保險公司的時點，開發(fā)商需使所經營房產當年的租金水平達到一個預設值，該值由保險公司根據委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。

（三）組建專業(yè)化的投資人才團隊

保險公司能夠運用的投資資金除了其自有資金以外，還有很大一部分是保費收入。既然是保費，那就決定了在投資運用時除了考慮收益性之外，還要更加關注資金的安全性和流動性。由于不動產本身的屬性，使得不動產投資具有巨額性、長期性、風險性和較強的專業(yè)性等特點。例如投資房地產項目，一個中等的房地產開發(fā)項目，從房地產公司立項開始到最后的交付使用，短則幾年，長則一二十年。在這個時間跨度較大的階段，如果有關房地產政策從緊，再加上通貨膨脹風險、經濟適用房的擴張等，無疑會給房地產投資收益以致命打擊。再加上“投資”本身就是一個技術性較強，對人才要求較高的復雜過程，所以這就要求組成不動產投資的專業(yè)化團隊，既要有精通不動產投資方面的人才，具備不動產精算方面的專業(yè)知識，例如房地產的造價與估值，機器設備的估值等，另一方面還要大量吸收金融、財務等專業(yè)的投資人才，利用科學的經濟理論和扎實的實證分析，在注重不動產收益的同時，也時刻提高風險防范意識，加強風險管理水平，這樣才能盡可能的減少風險，避免出現(xiàn)無可挽回的損失。

參考文獻

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(一) 明確界定了產權, 物的擔保價值得到了有效地提高

我國經歷了計劃經濟到市場經濟的過渡后, 經濟高速發(fā)展, 各種融資手段層出不窮, 但是作為一種高風險的手段, 必須要有相應的措施去降低這種風險。擔保業(yè)就是這種能夠減少融資風險的行業(yè), 近幾年國內擔保行業(yè)做擔保業(yè)務時一般以不動產為擔保物, 但是由于各種原因, 許多不動產的產權不清, 歸屬不明確, 這就導致一旦出現(xiàn)無法償還貸款, 需要用擔保物進行拍賣等償還款項時, 擔保公司因不動產產權問題無法順利售出, 導致這一步壞賬只能由擔保公司或擔保人進行賠付, 這對于擔保公司及擔保人來說都是極其不公平的。新的物權法對存在產權不明, 歸屬不清的不動產的歸屬權做了明確的界定, 這樣在出現(xiàn)問題時, 可以明確擔保不動產的歸屬和權責, 更好的降低擔保公司風險, 有利于其業(yè)務的開展。

(二) 物權登記制度進一步降低了擔保公司風險

1.新的物權法要求對不動產所有權進行登記, 但是可能會有很多人會產生一個疑問, 即不動產所有權登記后是否會對雙方的不動產買賣或擔保合同產生影響, 在這一點上, 我們大可消除這份疑慮, 因為物權的登記和擔保合同這兩者的效力是分離的, 即不動產所有權登記后并不會對擔保合同產生任何影響, 因為新的物權法明確指出不動產是否登記只會影響該不動產物權的設定或變動, 而不會對買賣或擔保合同產生影響, 擔?；蛸I賣合同在符合法律規(guī)定雙方自愿的基礎上, 一旦訂立則產生法律效力。由此看來, 新的物權法僅對物權的轉移產生影響, 但并不會對擔保合同產生影響。

2.新的物權法給出了預告登記和登記異議, 這兩條制度的設立在一定程度上對擔保合同中不動產擔保物的雙方交易安全產生了一定的保護作用。所謂的預告登記即在買賣雙方簽訂了相關的買賣合同后, 作為買方可以向房屋管理部門申請對該交易合同中的不動產進行預告登記, 以保證在房屋所有權正式變更到買方名下之前, 防止賣方對該不動產進行二次買賣, 保護了買方利益。而登記異議即, 在權利人或利害關系人對不動產登記中認為錯誤的可以提供相關資料證明錯誤的前提下, 向房屋管理部門提出申請更改。但當不動產登記的權利人對更正不贊成的可以由利害關系人提出進行登記異議, 在異議登記正式生效后利害關系人必須在15日內對該不動產的所有權登記所有人提起上訴, 15日內未上訴的該登記異議自動失效。這種登記異議制度一方面保護了與該動產確實存在利害關系的人或機構的關系, 另一方面對于擔保公司來說, 對于產權變更后, 原產權人在所有權登記上故意制造的問題起到了有效地抵制, 保護了擔保合同后續(xù)的順利執(zhí)行。

二、新物權法下影擔保公司經營策略的應對

(一) 反擔保合同為獨立合同, 減輕擔保公司償還壓力

由于貸款行為主要風險是在還款時, 如果一旦無法償還, 若抵押物在當時可以滿足還款要求還好, 一旦無法滿足則扣除抵押物后, 由擔保人進行償還剩余部分, 這就導致了擔保人或擔保公司的擔保業(yè)務存在一定的風險性, 為了更好地減輕這種風險, 一般擔保公司也會要求借款人提供一定的不動產或者股權等質押物作為擔保, 即為反擔保。這種經營策略在一定程度上能夠減輕擔保公司的業(yè)務風險, 即使借款人因各種原因失信無法償還貸款, 擔保公司也可以最大限度的減輕損失。

(二) 適當利用財保+人保以減輕風險

擔保公司要求客戶進行反擔保時, 一般不會讓客戶提供十成的反擔保, 因為如果那樣的話, 擔保公司本身存在就沒有任何意義了。因為債務人完全可以通過與銀行簽訂100%的反擔保合同來完成借貸行為, 而無需擔保公司這種中介機構。所以, 即使是反擔保存在, 也不能完全消除擔保公司的業(yè)務風險, 但是擔保公司可以通過以債務人財產另外加上該債務人提供的擔保人作為簽訂擔保合同前提的方式, 來進一步的降低業(yè)務風險, 同時在新的物權法的規(guī)定下, 利用合理的政策加快資本回收速率。

三、小結

綜上所述, 新的物權法的出臺對擔保公司的業(yè)務開展產生了一系列的影響, 這些影像中有積極的影響, 也有不利的因素。如何在新的物權法下, 更好的開展業(yè)務, 減少融資風險, 是當前的擔保公司需要進一步實踐和解決的問題。擔保行業(yè)需要在新的法律法規(guī)下, 遵紀守法, 進一步規(guī)范自己的業(yè)務行為, 對于存在的現(xiàn)今無法解決的問題, 等待國家相關法規(guī)解釋的出臺。

參考文獻

篇3

一、不動產登記條例實施對房地產的影響是長期性的

不動產登記本身不是對房地產進行調控，從不動產登記的全面實施角度看，其對房地產的影響模式發(fā)生了根本性變化，改變了以往從交易環(huán)節(jié)進行調控的模式，當前主要是從存量環(huán)節(jié)進行房地產的調控，對房地產進行全面結構模式優(yōu)化會產生重要的影響。但對房價的影響不大，因為影響房價變動的根本因素是以人為本的供求關系。房價變動指數(shù)=常住人口÷戶籍人口。如果比值大于1，說明這個城市是人口勞動力流入為主;小于1，說明這個城市的人口勞動力是流出為主。如果這個數(shù)是大于1，而且持續(xù)上升的，說明這個城市未來的房價會漲。這個公式在中國看每一個城市未來房價漲跌百發(fā)百中。不動產登記條例需要從市場環(huán)節(jié)采取有效的措施，從短期看不動產登記一定會對房地產的市場化發(fā)展會產生一定的影響，但是一些積極的影響一定會長期影響房地產業(yè)，對房地產的多元化發(fā)展會產生重要的影響。不動產登記的一個重要作用是對房地產健康發(fā)展產生積極的影響，通過對各種登記信息的共享，可以獲取更多的房地產價值信息，對科學決策和反腐動作都會產生積極的影響。從不動產登記管理的基本思路出發(fā)，通過有效的管理模式創(chuàng)新，實現(xiàn)房地產的管理規(guī)范化，提高房地產的綜合控制管理水平。

不動產登記條例在新的市場環(huán)境下要進行有效的管理工作研究，通過等當前樓市的情況看，不動產登記對其影響將是長期的，同時也是符合積極預期的，必須要從房地產綜合控制管理的基本思路出發(fā)，積極穩(wěn)妥的推進房地產登記信息的共享，為全面利用信息和規(guī)范信息利用方式具有重要的影響，對房地產信息資源的共享影響將是長期的。從房地產登記條例的實施情況看，必然會影響一部分人進行房屋變現(xiàn)，對房屋使用率提高會產生積極的影響，同時也會產生長遠的影響。從變現(xiàn)的群體看，其所占整個市場的比重是比較小的，因此其對整個樓市產生的影響也是比較小。從不動產登記條例實施的情況看，房地產市場會在信息資源共享的模式下產生重要的信息利用價值，必然會房地產的健康發(fā)展會產生長遠的影響。

房地產登記條例實施對查詢主體進行各種規(guī)定，因此在查詢信息的過程中主要是滿足一定要求的情況下才能實施，因此不動產登記信息是具備法律保障的，不動產登記模式對房地產的綜合性管理和全面管理機制形成具有重要的作用。不動產登記管理的過程中要從不同的側面進行信息資源的優(yōu)化控制，確保房地產的信息登記能夠與市場交易和市場秩序緊密結合在一起，提高房地產的綜合控制管理水平，為房地產健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

二、不動產登記條例實施對房地產業(yè)會產生積極健康作用

我國不動產在長期的市場化環(huán)境中對國民經濟發(fā)展產生了很大的作用，在新的市場環(huán)境下，不動產管理模式將會經濟社會發(fā)展產生很大的影響，必須要從不同的登記制度體系建設出發(fā)，確保不動產的管理能夠步入一個新的臺階。因此不動產登記模式的全面實施，對不動產行業(yè)自身發(fā)展會產生深遠的影響，同時對整個社會經濟發(fā)展也會產生積極健康的影響。因此從各項公共利益角度出發(fā)，不動產登記對各類不動產管理產生的影響是深遠的。在新的市場環(huán)境下，必須要深刻理解不動產登記的涵義，通過建立不動產登記信息基礎平臺，保證不動產數(shù)據信息能夠有效的共享，全面提高不動產登記的信息資源管理水平，為不動產的全面管理創(chuàng)造良好的條件。

從短期的情況看，由于條例在實施的過程中對執(zhí)行對象進行了描述，主要是從發(fā)生交易、抵押或者轉讓的不動產進行全面的登記，確保各類交易信息能夠金融基礎數(shù)據平臺，短期對房地產市場行為會產生一定的影響，但是從長期情況下，此種不動產登記心理會逐步趨于穩(wěn)定，保證房地產市場步入一個健康的軌道，對房地產市場的綜合性管理產生重要的作用。房地產市場化管理必須要從市場模式管理出發(fā)，保證各種不動產的權屬關系更加明確，對實現(xiàn)房地產的權屬科學化管理會產生重要的作用。

不動產登記條例的實施，對管理層摸清不動產數(shù)據具有重要的作用，通過對不動產的數(shù)據信息進行管理，可以更好的制定發(fā)展戰(zhàn)略，對整個社會經濟發(fā)展會產生重要的影響。通過有效的不動產登記管理，可以做好市場的風險控制，對防范各種不動產風險產生具有重要的作用。房地產市場發(fā)展過程中已經產生了很多的矛盾和問題，需要通過對信息數(shù)據的管理，保證各種數(shù)據信息能夠更加科學的管理，對整個數(shù)據信息的優(yōu)化管理會產生重要的影響。通過對市場的綜合判斷和管理保證房地產數(shù)據信息能夠優(yōu)化，對整個房地產數(shù)據信息的優(yōu)化控制會產生重要的影響。不動產登記管理的過程中需要住建、國土、林業(yè)、農業(yè)等多個部門進行協(xié)調，同時要梳理好各種利益和管理關系，從不同的管理模式出發(fā)，提高不動產登記的綜合管理效率，為制定不動產登記各項制度產生重要的影響。

不動產登記條例的實施對建立不動產基礎性制度具有重要的作用，通過統(tǒng)一登記制度的實施，保證各項不動產登記信息能夠投入平臺運行，實現(xiàn)不動產的全面控制管理，為不動產審批、交易、登記科學化創(chuàng)造良好的條件。不動產登記控制管理的過程中要明確產權，保證各項登記信息能夠在優(yōu)化控制管理的過程中發(fā)揮有價值的作用。從不動產登記的具體情況看，土地不動產登記管理的過程中要從產權控制管理的角度出發(fā)，通過有效的產權控制管理實現(xiàn)不動產的全方位管理，為不動產的優(yōu)化管理營造良好的氛圍。從我國發(fā)展的實際情況看，經濟發(fā)展的很多核心都是土地問題，因此不動產登記是房地產長期管理與制度發(fā)展的重要組成部分，其并不是直接對房地產市場產生影響。通過有效的房地產登記條例的實施，可以調整房地產管理模式，對房地產市場透明化管理產生積極的影響。房地產市場管理的過程中要從精準調控的模式出發(fā)，推動各項調控管理制度不斷發(fā)展，為房地產的綜合管理創(chuàng)造良好的條件。

通過不動產登記條例的實施，可以全面實現(xiàn)不動產登記數(shù)據的信息化管理，對數(shù)據價值利用會產生重要的作用。不動產登記管理的過程中要從職責、規(guī)范等方面出發(fā)，推動各項管理模式創(chuàng)新，為管理模式優(yōu)化和管理制度形成產生積極的意義。不動產登記管理的過程中要對各項數(shù)據信息進行分析，確保不動產登記能夠房地產發(fā)展過程中產生積極的影響。房地產登記條例實施的過程中要從市場規(guī)范角度出發(fā)，對各種市場模式進行分析，確保市場管理能夠發(fā)揮有效的作用，提高房地產市場的管理水平，為市場規(guī)范化運行創(chuàng)造良好的條件。不動產登記條例的實施可以把房地產引入健康發(fā)展的軌道，通過有效的市場管理模式分析，可以形成創(chuàng)新的市場管理環(huán)境，為房地產的各項風險防范創(chuàng)造良好的條件。房地產市場管理的過程中，需要從不同的管理制度和管理模式出發(fā)，推動房地產事業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，為各項經濟事業(yè)的發(fā)展產生有益的作用。不動產登記條例的實施是經濟社會發(fā)展到一定程度的一種要求，必須要從短期市場和長期市場角度出發(fā)，積極穩(wěn)妥的進行市場模式分析，提高市場管理水平，為市場的綜合性管理創(chuàng)造良好的內部環(huán)境和外部環(huán)境。房地產登記管理工作是不動產登記的重要組成部分，因此在不動產登記條例實施的過程中要采取科學有效的方法，提高登記效率和登記質量，為房地產事業(yè)的全面健康發(fā)展提供重要數(shù)據信息支撐和決策保障。

三、總結

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關鍵詞：保險資金房地產資產錯配

一、我國保險資金投資房地產的有關規(guī)定及投資現(xiàn)狀

2009年10月1日開始實施的《保險法》第一百零六條規(guī)定：“保險公司資金運用限于下列形式：(一)銀行存款；(二)債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；(三)投資不動產；(四)國務院規(guī)定的其他資金運用形式?！迸c之前的有關規(guī)定相比，明確了保險資金“可投資不動產”。不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益。按照保險行業(yè)內部的理解。不動產包括基礎設施和房地產。

新《保險法》雖然對于保險資金投資不動產予以放行，但在實際操作上，保險公司還要依據《保險資金運用管理暫行辦法》及《保險資金投資不動產試點管理辦法》的有關規(guī)定進行。

作為保險資金運用法規(guī)的基礎性總綱，已交保監(jiān)會主席辦公會議審議并原則通過的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》的總趨勢更加謹慎，尤其是對險資投資不動產，無論從數(shù)量占比還是投資方式，都更加嚴格。其中，與人們普遍預計的10％的投資比例上限不同，險資投資不動產占比降至5％。并且不允許投資居民住房、商業(yè)房地產以及參與房地產開發(fā)。在此法規(guī)出臺之后，涉及險資投資不動產細則的《保險資金投資不動產試點管理辦法》也將很快推出。該《辦法》將按宏觀調控的需要和產業(yè)政策的規(guī)定，對投資主體、投資方向、投資范圍、投資比例和投資模式等進行具體規(guī)范，同時確定業(yè)務流程和操作程序，強化信息披露。

與保監(jiān)會的審慎態(tài)度不同的是，多家保險公司對投資不動產持積極態(tài)度：在實踐層面，多家保險公司已經開始積極行動，提早布局。雖然由于細則尚未出臺，險資投資房地產仍然在外圍運轉，但投資方式已然花樣繁多。在北京金融街、中央商業(yè)區(qū)一帶，帶著保險公司標志的高樓大廈越來越多。中國人壽集團以及股份公司，各自在金融街購入新辦公大樓，泰康人壽一舉拿下兩座寫字樓，太平洋保險集團也在2009年以近22億元的價格收購了位于北京金融街的豐盛大廈。中國不動產研究中心的數(shù)據顯示，從2006-2009年底，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險公司涉足房地產投資領域。僅在2008年。保險公司購買的物業(yè)就累計達20萬平方米，以自用名義購入投資性物業(yè)成為保險公司曲線進軍房地產的主要方式。

此外，2009年底中國人壽斥資58，19億港元，認購遠洋地產股票，成為遠地第二大股東。而中國平安亦通過旗下的平安信托，與金地、綠城及藍光等分別簽訂信托投資協(xié)議，承諾對上述房企的具體項目設計股權信托計劃，共同投資優(yōu)質項目以及城市綜合體項目。

二、保險資金投資房地產對保險公司自身的影響

(一)有助于進一步拓寬投資渠道，分散投資

與國外相比，我國保險資金投資渠道還比較單一。截至2009年6月末，保險資金配置情況為銀行存款占31％，債券50.2％，證券投資基金6.8％，股票(股權)9.8％，其他投資只占2.2％。除了固息產品之外，大部分保險資金投資的收益都依賴于資本市場的漲跌，波動幅度較大。數(shù)據顯示，從2004-2006年，保險資金投資收益率分別為2.87％、3.6％和5.8％，在2007年達到10.9％的歷史最好水平，2008年迅速回落，投資收益率只有9.1％，2009年則為6.41％，與資本市場的表現(xiàn)基本契合。而不動產投資，不論是直接持有還是通過金融工具(如REiTS)投資不動產，都可以使原有資產組合因資產種類和數(shù)目的增加而獲得分散投資在降低非系統(tǒng)風險方面的好處，以減少對資本市場的依存度。

(二)有助于提高保險資金對抗通脹的能力

在高通脹環(huán)境下，不動產投資是對沖通脹的一個重要手段。目前，保險企業(yè)的資產組合中大約80％的保險資金配置在固息產品上。由于保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產品(如Tips)、買賣黃金和投資大宗商品(如石油)等三種傳統(tǒng)手段來對沖通脹。在不能有效對沖通脹風險的情況下，大量固息產品在通脹來臨時會面臨浮虧風險。因此，在當前通脹預期上升的環(huán)境下，投資包括房地產在內的實物資產，不失為對沖通脹的一種可行手段。

篇5

（一）有利于優(yōu)化資產負債匹配

保險經營的負債特性要求保險資金需要通過多種手段匹配，實現(xiàn)其安全性、流動性、盈利性平衡。目前，保險資金中80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金。從實際情況看，保險企業(yè)在總體上缺乏與負債相匹配的資產，在現(xiàn)有投資品種中，除國債外，投資期限都比較短，不動產投資具有規(guī)模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩(wěn)健投資的特點，因此可以作為優(yōu)化保險資產負債匹配，解決錯配風險的中長期投資品種。

（二）有利于提升保險資金投資收益

近年來，國內保險公司的投資收益一直在3-4%徘徊。相對于高企的CPI，實際收益已為負數(shù)。而反觀不動產投資卻有較好表現(xiàn)。統(tǒng)計顯示，美國國際集團（AIG）的不動產投資收益率約為20%，遠高于債券、銀行存款等金融資產的收益率。近年來，中國商業(yè)地產平均租金回報率（單位面積年租金收入/單位面積購置價格）為5%-8%，遠高于保險資金2.7%的平均收益率。

（三）有助于提高對抗通脹的能力

在高通脹環(huán)境下，不動產投資是對沖通脹的一個重要手段。大量固息產品在通脹來臨時會面臨浮虧風險，但在現(xiàn)行政策下，保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產品、買賣黃金以及投資大宗商品（如石油）等手段來對沖通脹，而投資不動產，不失為對沖通脹的一種手段。

二、保險資金投資不動產的種類

《保險資金投資不動產暫行辦法》規(guī)定，保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品。

（一）基礎設施類不動產

主要包括交通、通訊、能源等國家級重點基礎設施項目。這方面投資基本上是與地方政府展開戰(zhàn)略合作的方式進行的，如中國人壽與北京、重慶、新疆等地方政府的合作。

（二）非基礎設施類不動產

主要包括商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、保障房等領域。商業(yè)地產，保險公司多有涉足，以自用或自用加投資的方式購置商業(yè)地產，在獲取穩(wěn)定的租金收益的同時，博取物業(yè)增值收益；養(yǎng)老地產，投資期限長、規(guī)模大，符合保險資金對長期、穩(wěn)定收益的需求，是解決保險公司資產負債不匹配的一條有效途徑，但由于相關政策不清晰，持續(xù)的投入與緩慢的產出，整體進展不大；保障房領域，目前已有部分險資涉足，該項目需要依賴與地方政府的合作。

（三）不動產相關金融產品

不動產相關金融產品是指以不動產為基礎資產的投資計劃或者基金。目前，國際上保險資金進行不動產間接投資的形式主要可以分為證券化產品和投資基金兩類。其中，房地產投資信托基金（Real Estate InvestmentTrusts ，以下簡稱REITs）是投資基金的一項主要產品，目前美國是全球最大的REITs 市場。2000 年以后，REITs 在日本、新加坡、香港等地出現(xiàn)。由于我國相關法律法規(guī)尚不完備，REITs一直未能正式啟動。2011年，，國投瑞銀主投亞太地區(qū)REITs產品，成為國內基金業(yè)首個REITs專戶產品。

三、保險公司不動產投資情況

上個世紀90年代以來，保險公司已開始涉足不動產投資，本文按照商業(yè)地產、養(yǎng)老地產和保障房三個板塊進行闡述。

（一）商業(yè)地產投資

1、國內保險公司進展

據不完全統(tǒng)計，近年來，已有10余家保險公司介入商業(yè)地產（詳見表一），2006年至2011年期間，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約200億元。近年來，商業(yè)地產市場繼續(xù)呈現(xiàn)購銷兩旺的局面。一線城市甲級寫字樓供需矛盾突出，而持有這些物業(yè)的保險公司，已賺取不菲收益。

2、境外案例

相對于內地，臺灣地區(qū)保險資金投資不動產起步較早，市場發(fā)育成熟。如國泰人壽1964年就成立國泰建設公司，進入房地產和建筑業(yè)領域。經過多年積累，國泰人壽在臺灣地區(qū)擁有大量的優(yōu)質土地和成熟物業(yè)，贏得“金融+地產”的龍頭地位，奠定了國泰金控架構的基礎。

近年來，國泰人壽開始嘗試將其所持優(yōu)質物業(yè)資產打包發(fā)行證券化產品，培育利潤增長點。2005年9月，推出“國泰一號”REITs產品， 2006年9月，又推出“國泰二號”，通過證券化產品的發(fā)行，增強自身資產的流動性，同時還取得了物業(yè)增值收益。

3、國內商業(yè)地產存在的問題

目前商業(yè)地產面臨以下三個問題：一是當前商業(yè)地產不斷升溫，大量資金（包括海外熱錢）流向商業(yè)地產，風險在加??；二是國內物業(yè)收益僅來自租賃和出售，相較于境外成熟市場，還缺乏不動產證券化的市場環(huán)境和政策支持。

（二）養(yǎng)老地產投資

1、保險公司養(yǎng)老地產投資概況

泰康人壽： 2009年11月，保險業(yè)第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點項目獲批， 2010年3月26日，成立泰康之家投資公司，成為行業(yè)內首家養(yǎng)老社區(qū)投資實體。其上海申園項目預計2016年3月將迎來首批入住居民。

合眾人壽： 2010年底，“合眾人壽健康社區(qū)”落戶湖北武漢蔡甸區(qū)，據報道，該項目預計投資150億元。2013年10月，一期工程建設已完成，共有4000余張床位。

中國人壽：在養(yǎng)老社區(qū)建設上，中國人壽初步規(guī)劃構建“一南一北”的格局。項目計劃總投資1000億元。2013年10月，中國人壽競得蘇州陽澄湖相關地塊，將與美國養(yǎng)老運營管理機構聯(lián)手，建設成一個中高端養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。

2、存在的問題

一是土地政策，目前用地性質還比較模糊，是協(xié)議出讓還是招拍掛存在爭論；二是盈利模式，目前大多數(shù)養(yǎng)老機構處于微利甚至虧損狀態(tài)。按現(xiàn)行政策，養(yǎng)老地產只能出租，不能出售，前期投資大，回收期限長，不確定風險突出。

（三）保障房投資情況

1、保險資金參與情況

藍德計劃：即“北京市土地儲備7年期債權投資計劃”，募集總額290億元。保監(jiān)會擬定了參與資格名單，包括人保、國壽等7家大型險企。項目歷經兩次募資，盡管收益率一再上調，第二期已達到6.49%，但截止2011年11月份資金到位率僅7成。

2、存在的問題

目前，險資參與保障房建設僅有三例，其中藍德計劃是最大一筆，面臨的主要問題有：一是收益，該計劃投資期7年，但收益率不及當前一些銀行5年期協(xié)議存款利率和部分次級債收益率；二是還款，由于該計劃以土地出讓金作為主要還款來源，保險公司心存疑慮，擔心出讓過程出現(xiàn)難以控制的風險。

四、保險公司不動產投資的路徑

縱觀保險資金投資不動產在國外成熟市場的發(fā)展歷程，基本上遵循 “由簡單向復雜、由直接向間接、由實體向虛擬”的發(fā)展路線（見表二） 。

當然，國內市場尚未發(fā)展到這一步，但可引以為鑒。而對于國內一些尚未涉足不動產領域的保險公司，可以重點關注兩個領域：一是自用房產的投資，因為保險公司大都有相當數(shù)量的分支機構、網點，有內在購置需求；二是養(yǎng)老地產的投資，這個領域可以與養(yǎng)老保險做很好的產品結合，形成產業(yè)鏈互補。

（一）從自用房產起步，逐步介入不動產領域

不動產投資專業(yè)性強，需要運用資產匹配、戰(zhàn)略配置等手段，還需要建立配套的風險控制機制和績效評估標準。因此，對于擬涉足此領域的保險公司而言，起步階段不妨從自用辦公房產入手，逐漸涉足投資性商業(yè)地產。

未來，隨著國內不動產證券化的發(fā)展，可以調整投資結構，加大間接投資比例。一是嘗試發(fā)行不動產金融產品，不但提高保險資產的流動性，還可以將不動產增值收益變現(xiàn)；二是走基金管理模式，通過發(fā)起設立專業(yè)不動產投資基金，受托管理保險資金及其他社會資金，并通過服務取得傭金。

（二）參與養(yǎng)老地產，逐步構建養(yǎng)老保險產業(yè)鏈

國務院《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015年）》預計，到2020年，老年人口將達到2.43億，約占總人口的18%。據相關機構估算，2050年養(yǎng)老服務市場的總購買力將高達5萬億，養(yǎng)老產業(yè)是未來投資的一片藍海。而對保險公司而言，涉足養(yǎng)老產業(yè)則意味著產業(yè)鏈的延伸和保險經營的創(chuàng)新。

產業(yè)鏈的延伸：養(yǎng)老產業(yè)鏈較長，包括日用消費、金融服務、健康護理等多個環(huán)節(jié)。保險資金涉足養(yǎng)老社區(qū)，不僅銜接醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險等產品，同時還帶動老年醫(yī)學、護理服務、老年科技產品以及物流等產業(yè)，極大地延伸了產業(yè)鏈。

保險經營的創(chuàng)新：保險公司通過投資養(yǎng)老社區(qū)，可以將養(yǎng)老地產與養(yǎng)老保險產品嫁接，例如，原有養(yǎng)老保險到期后，保險公司可以不再向其返還到期養(yǎng)老金，而是將到期養(yǎng)老保險直接轉至其養(yǎng)老社區(qū)的物化服務，這意味著保險業(yè)可通存通兌、實物給付和資金沉淀能力的擴張。（王娜：經濟學博士，現(xiàn)就職于興業(yè)銀行成都分行；王飛舟：保險學、工學雙學士，現(xiàn)供職于民生人壽保險公司市場企劃部）

【參考文獻】

1、《保險資金投資房地產框架初定》王曉偉 中國房地產報 2009 年5 月4 日

2、 《保險業(yè)投資不動產的歷史脈絡及其在中國的前景》 王國軍 中國保險報2009年10月12日

3、《我國保險資金投資不動產的現(xiàn)狀與問題》王洪 陳秉正 劉超 中國金融2010年02月05日

4、《我國保險資金投資不動產及前景分析》周淑芬 財政金融2010年第2期

5、《養(yǎng)老地產收益不敵信托、股權投資 險企暗戰(zhàn)正酣》肖君秀 經濟觀察報 2010年04月18日

6、《保險進軍養(yǎng)老地產是否可行》 向日葵保險網 2011年11月25 日

篇6

無論是舉牌上市地產公司，還是收購商業(yè)地產、海外地產，甚至拿地，隨著保險公司專項金融集團化發(fā)展，險資圍獵地產的勢頭一發(fā)不可收拾。如果說2014年是中國保險資金大舉介入房地產的元年，那么從2015年開始，中國房地產身上的“保險”印記或許會越來越鮮明。

掃貨不動產

在投資領域，最受險企寵愛的是不動產投資，近年來險資聯(lián)手房企拿地的案例日益增多。以平安不動產為例，去年12月一個月內，平安不動產聯(lián)手金地在上海奪地后，再一次聯(lián)手金地杭州奪地。

“平安不動產”系中國平安保險為發(fā)展不動產投資業(yè)務而設立的專業(yè)子公司。截至2014年8月，平安不動產的資產管理規(guī)模近500億元，業(yè)務范圍涵蓋商業(yè)地產、旅游養(yǎng)老地產、工業(yè)物流地產和住宅股債權投資等。

按其早前表態(tài)，平安不動產與其他開發(fā)商的區(qū)別在于，不僅是普通的房地產商，而是作為綜合金融服務商，主要借助平安集團綜合金融平臺，直接拿地開發(fā)或以投資者身份對項目投入資金獲得后期盈利。

去年10月，平安不動產就在南京和廣州等地塊，以債權方式與招商局置地進行合作；此后的11月，其直接以24.1億元競得廣州兩宗地；去年12月3日以26.8億元價格，聯(lián)手金地競得上海寶山宅地；隨后的12月23日，平安不動產聯(lián)手金地以7.8億元價格摘得杭州余杭區(qū)一商住地等。

賽富不動產基金總裁王戈宏此前表示，在房地產市場比較成熟的美國，85%以上的保險資金都會配置不動產，而且配置比例不低。這是一個行業(yè)趨勢，未來中國也會出現(xiàn)這樣的情況。

在投資標的選擇方面，保險資金投資策略首要考慮的是穩(wěn)健、安全，相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地產在保值增值方面相對最穩(wěn)定。而商業(yè)地產具有明顯收益穩(wěn)定的特征。如平安不動產介入地產的時間比較長，開發(fā)經驗豐富，因而更偏向不動產項目本身的投資。

海外不動產也沒能逃出險資的“五指山”。去年以來，中國人壽等多家險資進行了海外業(yè)務的收購。最引人矚目的是去年底，安邦收購華爾道夫酒店就引發(fā)了全球媒體關注。另有市場消息稱，中國平安和泰康人壽也在尋找進軍海外房地產的機會。

按照中金公司的預測報告，從國際經驗以及中國保險資金股票類權益投資比例的上限來看，預計保險資金的不動產投資比例合理上限應該在10%-15%，估計保險資金入市將帶來不動產投資資金1500億-1800億元。

值得注意的是，鑒于不動產對于中國經濟發(fā)展的支撐性作用，不動產市場價格變化所帶來的對相關金融產品的風險不得不關注。一旦不動產市場進入下行通道，可能會帶來信用風險、市場風險進而影響經濟領域。

搶食地產股

在過去的一年，“野蠻人”的敲門讓業(yè)界不寒而栗。相比平安不動產側重地產項目本身的投資，以生命人壽、安邦保險為代表的險資則頻頻舉牌地產股，來勢洶洶。

深陷債務漩渦的佳兆業(yè)正是典型的被抄底的案例。佳兆業(yè)集團此前公告稱，公司大股東兼董事會主席郭英成家族向生命人壽轉讓11.21%的股權，在股份轉讓完成后，生命人壽持有佳兆業(yè)集團的權益將增加至29.96%，成為公司的單一第一大股東。這意味著生命人壽可能從單純的財務投資者，變身為佳兆業(yè)的經營管理者。

“這就要求企業(yè)戰(zhàn)略不要踩錯節(jié)奏。”在億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東看來，從上市房企角度看，如果不想被舉牌，一定要防止股價被低估，保證公司市凈率在一定數(shù)值以上，尤其是不能踩錯踏空，否則容易被險資強勢進入。

國泰君安房地產分析師侯麗科認為，保險資金頻頻舉牌地產公司，彰顯其對低估值、高盈利的地產板塊的看好。國泰君安的研究報告認為，由于去年新的《保險資金運用管理暫行辦法》實施，理論上險資投資股票和股票基金比例可升至30%。而保險機構每年均擁有大量的保費收入，投資渠道相對有限，地產股無疑是極佳的投資標的之一。

如股權高度分散的金地集團等房企就容易成為險資的“獵物”。自去年以來，生命人壽與安邦保險接連在二級市場增持金地集團股票。目前，生命人壽對金地集團持股比例達到29.99%，安邦保險的持股比例達20%，分別位列第一、第二大股東，同時還成功向金地集團董事會派駐董事。

國企金融街也不能幸免。去年4月，“安邦系”旗下的和諧健康險通過二級市場交易累計持有公司股票已達1.51億股，占公司股權比例首度超過5%。令人意想不到的是，安邦保險隨后進一步加強增持的力度。

截至去年12月17日，和諧健康險和安邦保險作為一致行動人，持有金融街的股權比例高達20%，連續(xù)三度“舉牌”的行為迫使大股東接連反擊，目前，大股東金融街集團與一致行動人的持股比例上升為30.12%。

去年以來積極抵御“野蠻人”的萬科也成為險資的“狩獵”目標。根據萬科的三季報顯示，安邦人壽旗下的穩(wěn)健型投資組合產品于當季度大舉增持萬科A股，持股數(shù)量達到2.35億股，占總股本比例為2.13%，一舉躍升萬科第四大股東。

據Wind數(shù)據統(tǒng)計，截至2014年三季度末，133家A股房企中，險資進入前十大股東的房企達21家，占比達到15.8%。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家。而截至2014年末，這一數(shù)字仍在增加。

“目前市場對于保險機構的關注點，更多是停留在房企的控制權會否旁落，我并不認為險資入股的目的是為了爭奪房企管理權?！泵髟丛撇少徥聵I(yè)部總經理周孝武表示，房地產經營鏈條相當復雜，需要高度專業(yè)性，保險機構貿然進入會存在巨大風險。

因此，通過參股獲取利潤分紅是險資最主要的目的。部分險資也會嘗試通過在董事會獲取一定的話語權后，施壓要求管理層加大現(xiàn)金分紅，但取代現(xiàn)任管理層的可能性并不大。

不過，在張化東看來，部分房企的舉動，比如生命人壽，如此大的手筆已經不是一般的財務投資，而是戰(zhàn)略性的布局。險資更多的是希望未來能有業(yè)務協(xié)同，促進旗下業(yè)務整合。而商業(yè)地產和養(yǎng)老地產都被認為是可能會進一步放大的業(yè)務，如中國人壽保險增持遠洋地產，成為其第一大股東，正是看好遠洋地產在養(yǎng)老地產上的發(fā)力。

業(yè)內人士預計，險資后續(xù)仍有動作，股權分散、資質好和被低估的地產藍籌將成為他們的“狩獵”目標。不過，即便是上述股權分散型的上市房企，要取得絕對話語權并非易事。

以萬科為例，公司管理層向來以強勢著稱，大股東華潤集團財力雄厚且與現(xiàn)任高管團隊關系密切，金融街就接連反擊險資舉牌，并保持了逼近要約收購線的強勢地位，此外，股權分散如華發(fā)股份、珠江實業(yè)等房企背后均擁有國資背景，要從其手上獲取掌控權并不容易。

集團化“生力軍”

隨著險資進入地產行業(yè)的現(xiàn)象日趨增多，這支戰(zhàn)斗力極強的隊伍將成為不可忽視的地產力量，甚至改變樓市格局。

“投資房地產領域一年大概能有10%以上的回報，險資投資房地產，在未來5年內將迎來爆發(fā)期?！敝苄⑽湔f。雖相對于制造業(yè)等多數(shù)實體行業(yè)，房地產的利潤率依然處于中上游水平，只要能與專業(yè)的開發(fā)企業(yè)合作，險企仍然能獲得良好的回報。

進軍地產業(yè)，幾乎是險資集團化后必然采取的行動。當保險公司做大后，很自然地就會希望集團化，甚至進一步走向金融集團化。保險公司集團化在國內比較成功的先例是平安集團，通過集團化和綜合金融平臺建設，實現(xiàn)規(guī)模經濟和資金配置優(yōu)勢。

去年10月，中國平安就與萬達集團在上海陸家嘴平安金融大廈簽訂戰(zhàn)略合作伙伴框架協(xié)議，商定將在商業(yè)地產、電商積分管理、IPO基石投資等領域展開廣泛深入的合作。

一些黑馬險資更是動作頻頻。去年，生命人壽頻頻舉牌中煤能源、北京旅游、農產品、深振業(yè)A、招商銀行、貴州茅臺、五糧液等。生命人壽母公司富德金控的投資十分多元化，其制定的投資策略是通過金融市場、另類投資及產品投資，實現(xiàn)對能源化工、資源企業(yè)、金融保險等產業(yè)進行布局，其中消費、能源是重點。

后起之秀安邦保險的意圖與之相似，其頻頻舉牌銀行、地產股，步步指向搭建跨國金融控股巨頭，戰(zhàn)略意圖更加清晰。安邦版圖囊括了保險、投資和銀行等金融業(yè)務，總資產規(guī)模達7000億元。通過參股方式獲得企業(yè)的股權可以使得旗下資產更為豐富，為下一步資源整合做考慮。

有跡象顯示，這可能是安邦在為未來上市做準備。此前有媒體報道稱，安邦目前持有10家上市公司的股票，總市值1000億元，安邦有可能在2015年啟動IPO，首選上市地點定在香港。

“保險資金是非常挑剔合作伙伴的，它們一定會選擇優(yōu)秀的合作伙伴，弱的想求都沒門。最后結果就是強者恒強，弱者難有生存之地。”上述熟悉保險行業(yè)的業(yè)內人士告訴記者，隨著實力強大的險資進入房地產領域，房企優(yōu)勝劣汰的速度將會更快。

周孝武表示，目前險資還不是樓市的主力，2013年險資大約投入一千億到不動產，但2013年全年房地產投資開發(fā)總額達到8.6萬億，占總量比較小，未來這一占比還會繼續(xù)加大。

不過，從發(fā)達國家來看，歐美險資投入不動產領域可能只有5%。一方面是歐美國家由于房地產市場成熟，投資渠道眾多，不一定會投資不動產。另一方面，險資要考慮現(xiàn)金流，不動產變現(xiàn)能力動輒在10年左右，險資主要以現(xiàn)金存款和中短期可變現(xiàn)的債券為主。目前國內保險公司投入不動產領域比例在10%左右，如果未來國內投資渠道暢通，這一比例有可能會下降。

構建“保險+地產”新模式

在業(yè)內人士看來，目前險資進入房地產領域主要有三種方式?！暗谝环N是股權投資，第二種是物權投資，這主要是投資項目公司，自身扮演經營管理類角色，第三種是債權投資，以對房企借債的形式參與，這種占比比較小?！敝苄⑽湔f。

隨著房地產與金融的加速融合，擁有充沛資金與金融工具的保險機構與房企存在巨大的業(yè)務互補空間。兩者如何更好地整合并帶動產業(yè)鏈升級。

在張化東看來，險資未來將加速與地產聯(lián)合，或在項目上進行深度合作。而隨著房企資金壓力越來越大，未來可能產生的開發(fā)模式是，萬科等房企向輕資產或者小股操盤轉型，險資提供資金，產品能力強的房企則發(fā)揮打造產品的能力。

雙方的合作形式，除了可能是合伙人的形式，也有可能是保險資金作為發(fā)起者成立地產基金，將資產進行打包進REITs，在后期實現(xiàn)退出。不過，從目前監(jiān)管政策看，險資選擇項目是有要求的，必須是持有型物業(yè)，即使是參與租售并舉的業(yè)務開發(fā)，持有部分比例也必須占大頭。

從運營角度來說，股權投資相對容易，只要做好審計和財務，扮演投資者角色即可。最難操作的是物權投資，因為需要組建項目公司，對參與運營的專業(yè)度要求高，必須要有足夠的地產操盤能力，類似平安不動產公司。

上述熟悉平安不動產的人士告訴記者，由于受到監(jiān)管政策影響，保險資金不能組建房地產公司，也不能進入住宅等銷售型物業(yè)領域，而只能進入投資長期型的不動產領域。因此，“平安所采取的方式，是注冊一個不動產公司，旗下每一個項目成立一個項目公司?！?/p>

在周孝武看來，隨著險資不斷進入地產領域，類似平安不動產這樣的公司會越來越多，由于人才積累和運營經驗增加，再借助天量資金，將會成為房地產領域不可忽視的力量。而且還可將持有的不動產和保險產品進行結合，開拓客源，從而進行上下游產業(yè)鏈的互通。

大舉開拓持有型地產

房地產是資金密集型行業(yè)，保險機構的優(yōu)勢恰恰是擁有龐大的低成本浮存金，未來二者交融產生的直接影響，會導致持有型地產進一步發(fā)展。

國泰國證房地產指數(shù)分級基金經理徐皓認為，對于前期投資金額巨大、投資回報周期較長的持有型養(yǎng)老地產與商業(yè)地產，國內尚沒有房地產信托基金這樣的渠道，大多數(shù)房企不愿意沉淀大量資金開發(fā)類似的項目。保險資金未來能在這兩類業(yè)態(tài)實現(xiàn)更深入的合作，減輕房企的資金沉淀壓力。

金地和金融街有大量優(yōu)質的商業(yè)地產項目，而保險公司一直對重點城市的優(yōu)質物業(yè)頗有興趣，投資地產股并取得董事局席位后，未來地產公司與險資之間在商業(yè)地產業(yè)務上可以繼續(xù)探索整合。

對于養(yǎng)老地產領域，從項目收益情況看，一般國際上養(yǎng)老社區(qū)的回報周期是10年以上。泰康人壽董事長陳東升曾多次公開表示，養(yǎng)老社區(qū)項目周期大約是30年，其中前10年是不賺錢的，像泰康拿地蓋養(yǎng)老社區(qū)用了5年，如果入住率要達到70%到90%可能又要三五年。

未來，“保險+地產”可能是一種優(yōu)勢互補的養(yǎng)老地產運營模式，既解決了資金問題，又能擁有具體操作的能力。同策機構數(shù)據顯示，從目前險資企業(yè)資金投向來看，大多數(shù)險資企業(yè)都有進軍養(yǎng)老地產的計劃，或者已經開始在養(yǎng)老地產領域布局。不排除今后險資會利用房企在房地產領域的優(yōu)勢開展養(yǎng)老地產市場的布局工作。

篇7

【關鍵詞】保障房；保險資金；發(fā)展難點；解決辦法

一、保障性住房建設基本情況

保障性住房是指為了解決中低收入家庭的居住問題，在政府實行分類保障的過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。保障房是我國社會保障制度的核心內容，已成為解決中低收入家庭住房困難的重要舉措。目前我國保障性住房主要包括四個部分：經濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃房。我國“十二五”綱要規(guī)劃指出，我國要新建各類保障性住房3600萬套，將重點加快發(fā)展公共租賃房，繼續(xù)推進經濟適用房和廉租房建設，增加限價房供應。2011年保障房開工量1000萬套，2012年全國保障房開工規(guī)模不低于700萬套，基本建成500萬套以上。按照規(guī)劃，到“十二五”末期，20%的住房群體將被保障房覆蓋，而在一些大城市，這一覆蓋面還將有所擴大。

二、保險資金投資保障性住房可行性分析

（一）從兩者各自的需求考慮

（1）保險資金需要拓寬投資運用渠道

保險公司的承保業(yè)務和資金運用業(yè)務是保險公司利潤的兩個主要來源。我國保險業(yè)起步較晚，承保利潤是其主要來源。但是隨著保險市場競爭的加劇和開放程度的增加導致費率水平的降低，以及投保人對保險保障作用期望值的提高，承保利潤不斷下降，甚至出現(xiàn)虧損，這就必然要求保險公司依靠資金運用獲得投資收益來彌補承保利潤的虧損，促進保險業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

2011年保險業(yè)保費收入1.43萬億元，保險資金首次突破6萬億元，前三季度保險資金運用余額達5.3萬億元。保險資金運用渠道拓寬，不僅局限于銀行存款和債券，股票等，逐步涉及基礎設施的債權類計劃和股權投資計劃等。但是我國金融市場尚未完善，保險業(yè)發(fā)展時間同發(fā)達國家相比，仍處于起步階段，所以保險資金的投資結構還不合理，保險資金投資運用結構仍以銀行存款和債券為主，這兩者能占到總投資的70%，投資結構有待于繼續(xù)拓寬。保險資金投資保障房，是保險公司資金運用的又一大出路，增加了保險公司的投資機會，分散資金投資風險，提高保險資金運用收益率和財務的穩(wěn)定性。

同時保障性住房建設的低風險和收益穩(wěn)定的特性，符合當前保險資金資產負債配置的需要。保險基金具有負債性質，雖然現(xiàn)在由保險公司掌控，但是將來要以賠款或給付保險金的形式支付給投保人或被保險人，因此必須保障保險投資的安全性。保障性住房是政府的安居工程，有政府的保障，風險性小，同時收益也穩(wěn)定，因此保險資金投資保障房的風險相比于其他投資渠道，更安全。

（2）保障性住房需要解決資金短缺瓶頸

保障性住房的建設，采取的是中央下達計劃、各級政府負責籌集資金的運作模式。目前其資金來源主要有三方面，一是中央財政撥款約占總投資的10%；二是住房公積金貸款約占10%；三是各地政府土地出讓金中劃撥10%-20%。2011年1000萬套保障性住房建設所需資金大約為1.3萬億元，中央、省級和市縣政府將承擔5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會資金進行融資。保障房建設巨大的資金缺口，給地方政府帶來了極大的財政壓力，成為制約保障性住房發(fā)展的最大瓶頸。

（二）國家政策的支持

2010年新《保險法》中規(guī)定保險公司的資金運用限于銀行存款，買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券，投資不動產和國務院規(guī)定的其他資金運用形式。其中規(guī)定可以投資不動產，為保險資金投資保障房確立了法律依據。

2010年9月頒布的《保險資金投資不動產暫行辦法》，對保險資金投資不動產進行了更為具體的規(guī)范。其中規(guī)定：保險資金采用債權、股權或者物權方式投資的不動產，并且首次明確不動產的投資比例，投資不動產的賬面余額不高于本公司上季末總資產的10%；投資于不動產相關金融產品的賬面余額不高于本公司上季末總資產的3%，合計不高于本公司上季末總資產的10%。這進一步為保險資金投資保障房掃清了障礙。2011年底我國保險業(yè)的資產總額能達到6萬億。因此，理論上將有最高6000億元可用于不動產投資，將有1800億可用于相關金融產品的投資。規(guī)模巨大的保險資金可以有力的支持保障房的建設。

（三）現(xiàn)在已經有的相對成功案例

2011年3月年由中國太平洋保險集團旗下的太平洋資產管理公司發(fā)起設立了的“太平洋—上海公共租賃房項目債權投資計劃”。次投資計劃擬募集資金40億元，主要用于上海地產（集團）在上海市區(qū)約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。該債券投資計劃是保監(jiān)會《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺后的第一單不動產債券投資計劃，開創(chuàng)了保險資金以債券方式投資不動產的先河。

2011年5月，中國平安與上海城投控股推出7年期“平安—城投控股保障房項目債權投資計劃”，募資約30億元，用于支持上海保障性住房建設，具體用以支持城投控股在上海投資建設的松江、青浦等保障房項目。經專業(yè)機構預測，此計劃將為城投控股保障房建設項目節(jié)約財務成本約7000萬元，降低了保障房的建設成本。

三、保險資金投資保障性住房存在的問題

雖然保險資金投資保障性住房，可以拓寬保險資金運用渠道，緩解保障房融資困境，在理論和實踐上都有可行性，但是由于保險資金的合理利用關系到廣大保單持有人的切身利益，所以一定要謹慎安全充分利用保險資金。從目前的情況來看，險資投資保障性住房還存在很多障礙，而不只是理論上一拍即合的搭配，主要歸納如下：

（一）從收益率方面分析

保障房，是保障低中收入者的房子，是一種準公共產品，不同于一般的商業(yè)住房，這就決定了房價不可能完全由市場來決定，不可能有太高的收益率。目前保險資金投入保障房建設規(guī)模最大的“藍德計劃”，運作過程卻并不成功。這項計劃是在2011年6月由中國太保、國壽、平安在內的7家保險資產管理公司發(fā)起，通過發(fā)行債權計劃，募集資金后將資金借貸給北京市土地儲備中心，以基礎設施債權投資方式運作，參與投資的保障房建設的保險資金規(guī)模在300億元左右，用于當?shù)乇Ｕ戏拷ㄔ烨暗牟疬w、管線鋪設和道路建設等，同時以土地出讓金作為該項目還款的來源。目前該計劃的籌募資金計劃遇到了阻礙，到2011年11月中旬，該項目的前兩期資金共募集到210億元，完成了原計劃的七成左右，出現(xiàn)阻礙的主要原因是收益率問題，險企擔憂風險和收益率不匹配。目前險資投資保障房的收益率，大都在6%左右，而5年期大額協(xié)議存款利率為5.6%左右，一些小銀行協(xié)（下轉第77頁）（上接第75頁）議存款利率已經超過6%。投資保障房的收益率與大額協(xié)議存款利率相差不多，優(yōu)勢不大。這種情況下，險企為了規(guī)避風險，更愿意選擇把資金投資于銀行。雖然投資保障房可以在較長時期內滿足保險企業(yè)資產負債匹配的需要，但是從偏低的投資收益率來看，如何合理設置投資方式，提高保險資金投資保障性住房的收益率是一大難題。

（二）從制度和法律環(huán)境上分析

我國保障房性住房制度起步較晚，大部分地方政府對保障房建設的總體規(guī)劃，資金來源，項目收益以及退出路徑，收益率還未有明確規(guī)劃，運作模式尚不清晰，法律環(huán)境不成熟，這在一定程度上限制了保險資金的積極介入。雖然不少地方政府的投融資平臺都向保險資金伸出了橄欖枝，但是目前成形的項目依然很少。首先，保險公司自身出于安全性，對保障房項目的要求很嚴格，同時保監(jiān)會對保障房項目的審批又很嚴格，在這樣的雙重篩選下，能夠獲批的項目自然很少。我國《保險資金投資不動產暫行辦法》中規(guī)定，保險資金可采用股權、債權、物權等方式投資相關不動產，但是相關操作細則和流程仍然不完善。

（三）從投資安全性上分析

雖然保障性住房融資政府充當最后債務人，但是保障房投資未來收益會用來保障哪部分貸款尚不明確，同時保障房建設投資的回報期限長，法律制度不完善，其運作模型尚處于摸索階段，不確定性因素也很多，對其投資仍然存在一定的風險。

四、完善保險資金投資保障性住房的建議

（一）保障性住房作為一種準公共產品，政府首先要發(fā)揮政策主導作用，對保險資金參與的保障性住房建設項目給予一定的稅收支持，尤其是在收益率方面給予稅收優(yōu)惠，對保險投資優(yōu)先予以償還，確保險企投資保障房有穩(wěn)定的收益，提升險企參與的積極性。

其次要加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格規(guī)范準入、退出管理和租費標準，保證保險資金的合理運作和政策的成功實施。

（二）保監(jiān)會及其他相關部門，盡快出臺保險資金參與保障性住房投資及管理的相關細則，規(guī)范保險資金的具體運作。同時要加強各部門的協(xié)調和合作，為險資投資保障房創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

（三）保險公司要認真做好保險資金的安全管理，全面客觀的對保障房項目進行風險評估，注重提高資產配置能力與風險管理能力，確保將期限、收益要求等與負債特征相匹配的資金配置于保障性住房資產，以防范收益性、流動性等方面錯配風險的產生。

保險資金使用必須嚴格遵循安全性原則，因此我們應該認識到保險資金投資保障房，是保險資金多元化配置的一部分，賺取高額利潤并不是目的，追求資金的規(guī)模效應，尋求穩(wěn)定和長期的收益來源才是保險資金投資保障房的初衷。隨著政府的積極引導和越來越完善的運作和保障機制，保險資金投資保障房建設過程中出現(xiàn)的問題，終會得到妥善的解決，從而實現(xiàn)雙贏。

參考文獻：

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篇8

關鍵詞：估價機構 聯(lián)合 橫向發(fā)展 壯大

1.不動產估價機構發(fā)展軌跡

1.1發(fā)展現(xiàn)狀

中國的不動產估價機構多成立于上世紀九十年代初，是房地產市場化的產物。大多數(shù)的不動產估價機構始于事業(yè)單位編制，從屬于建設、房產、土地等政府管理系統(tǒng)，實質上是行政服務體系的一部分。

據不完全統(tǒng)計，大陸地區(qū)目前共有各類不動產估價機構約6000家，相關從業(yè)人員超過30萬人。其中，相當一批不動產估價機構的從業(yè)人員在百人以上，更是誕生了少數(shù)年營業(yè)收入超5000萬元的優(yōu)秀企業(yè)。良好的市場環(huán)境、先進的行業(yè)管理、高素質的人才隊伍等因素，都為不動產估價機構的發(fā)展提供了優(yōu)質土壤。

1.2面臨問題

1.2.1機構間發(fā)展不平衡

不動產估價機構間的發(fā)展不平衡體現(xiàn)在如下三個方面：

第一，區(qū)域間發(fā)展不平衡。一方面，估價機構過多的集中于北京、上海等經濟發(fā)達城市，僅北京市的各類不動產估價機構超過200家，而地方省份的三線城市，特別是中西部地區(qū)，大多只有級別較低的2-3家估價機構運營。另一方面，估價機構基本集中在各個城市的中心區(qū)域，遠郊的區(qū)縣和各個縣級市域內鮮有估價機構分布。

第二，機構規(guī)模不平衡。一些規(guī)模較大的不動產估價機構人員多在百人以上，年營業(yè)收入數(shù)千萬元，深圳世聯(lián)等規(guī)模特大的估價機構在全國各地均設有分公司，實現(xiàn)了規(guī)模化的運營。而更多的是一些規(guī)模較小的估價機構，特別是在一些中小型城市，估價機構往往只有十幾個人，甚至幾個人，年營業(yè)收入僅有幾十萬元。

第三，業(yè)務發(fā)展不平衡。估價機構規(guī)模與業(yè)務是息息相關的。綜合實力較強的估價機構多集土地估價、房地產估價及其他相關資質和業(yè)務于一身。而綜合實力較弱的估價機構多資質單一資質級別相對較低，。

1.2.2業(yè)務來源渠道狹窄

第一，傳統(tǒng)業(yè)務比重較大。出讓、抵押、司法鑒定、國有資產轉讓、拆遷等傳統(tǒng)業(yè)務仍是估價機構的主要業(yè)務來源，大多數(shù)估價機構將全部精力集中在傳統(tǒng)業(yè)務上，難有突破。

第二，業(yè)務來源市場化程度低。大多數(shù)的估價機構業(yè)務拓展仍是以歷史積累的各種行政色彩嚴重的社會關系為主，真正的憑借技術實力去到市場上獲取業(yè)務的機構并不在多見。

2.不動產估價機構發(fā)展方向

2.1規(guī)模化

在經濟一體化的背景下，不動產估價機構只有通過擴大規(guī)模才能滿足社會不斷增長的估價服務需求，只有擴大規(guī)模才能應對日趨復雜的估價技術要求，只有擴大規(guī)模才能提升自身抗擊風險的能力，也只有擴大規(guī)模才能迎接第一太平、仲量行這樣同行業(yè)國際巨頭的市場威脅，打造中國自己的不動產估價咨詢服務品牌。

2.2專業(yè)化

估價機構要贏得市場競爭的勝利，就要提供比對手更為專業(yè)的服務，就要打造一支技術領先、服務優(yōu)良的專業(yè)團隊。

2.3現(xiàn)代化

。估價機構的現(xiàn)代化關鍵是管理的現(xiàn)代化，一個現(xiàn)代化的內部行政體制、現(xiàn)代化的文化制度、現(xiàn)代化的運營機制和一系列現(xiàn)代化的管理手段對機構的發(fā)展和壯大尤為重要。

3.不動產估價機構的聯(lián)合

3.1 聯(lián)合是不動產估價行業(yè)健康發(fā)展的需要

一方面，機構的聯(lián)合將有利于促進機構內部管理的升級，打造一批具有一定競爭力和社會影響力專業(yè)估價團隊，提升估價行業(yè)的整體水平；另一方面，機構的聯(lián)合將消除局部市場日趨嚴重的惡性競爭，為估價行業(yè)的發(fā)展提供良好的市場秩序。

3.2聯(lián)合是不動產估價機構規(guī)?；慕輳?/p>

聯(lián)合可以為估價機構短期內提供穩(wěn)定的新增市場、合格且有經驗的專業(yè)人員。聯(lián)合無需大量的資本投入就可以使估價機構具備資質晉升等條件，有利于促進資源的互補，機構的影響力和品牌價值也將因規(guī)模效應進一步提升。

3.3聯(lián)合為不動產估價機構專業(yè)化提供了條件

聯(lián)合后的估價機構業(yè)務領域將進一步拓寬，相關業(yè)務領域技術的融合將碰撞出新的火花。同時，人力資源將得到更優(yōu)化的配置，有利于促進專業(yè)研究機制形成和技術研究力量的分離，促進機構專業(yè)化水平的提升。

3.4聯(lián)合為不動產估價機構現(xiàn)代化提供了動力

聯(lián)合一方面有利于促進業(yè)務和技術實現(xiàn)跨越式發(fā)展，另一方面也為機構現(xiàn)代化管理機制的建立提供物質基礎、人力基礎。聯(lián)合后的不動產估價機構必須通過管理的現(xiàn)代化來促進龐大機構的健康運行，將促使估價機構更加重視文化制度建設，打造現(xiàn)代化的企業(yè)運營機制。

4.不動產估價機構的橫向發(fā)展

不動產估價服務質量決定于信息來源的廣度和技術的深度?？v觀國內外同類成功機構，戴德梁行的業(yè)務領域覆蓋物業(yè)管理、房地產營銷等，深圳世聯(lián)的業(yè)務領域覆蓋房地產經濟、可行性研究、不動產估價等相關領域，這些機構無一例外的通過多元化、相關性的經營來促進自身的發(fā)展。

4.1橫向發(fā)展是支撐規(guī)模運營的需要

為規(guī)避單一業(yè)務風險，不動產估價機構適度發(fā)展相關業(yè)務領域，拓展機構的業(yè)務渠道是必要的。

4.2橫向發(fā)展是追求聯(lián)動效應的需要

不動產估價的相關業(yè)務領域，如資產評估、財務審計、工程咨詢、房地產投資咨詢、房地產經紀、造價等等，與不動產估價業(yè)務有著密切的聯(lián)系。不動產估價機構在相關業(yè)務領域橫向發(fā)展，有利于為客戶提供更為完整的咨詢服務，拓展了市場信息，形成良好的聯(lián)動效應。

4.3橫向發(fā)展是形成市場優(yōu)勢的需要

能夠為客戶提供“一站式服務”的機構將更加容易獲取市場的認可，贏得“不動產咨詢專家”、“估價專家”的美譽。橫向發(fā)展容易挖掘出空白市場，形成先入為主的市場優(yōu)勢，為機構的發(fā)展創(chuàng)造更廣闊的空間，

5.聯(lián)合與橫向發(fā)展的建議

5.1 打造專業(yè)的不動產咨詢服務機構

以不動產為中心的專業(yè)服務在國際上已經有許多成功經驗，我們通常所說的不動產咨詢“五大行”，都是以不動產為中心的專業(yè)服務機構。

以不動產為中心的專業(yè)服務對機構的信息積累、專業(yè)能力和實踐經驗有著較高的要求，該業(yè)務領域具有市場容量大、社會認可度高、經濟收益客觀等優(yōu)點。同時，受不動產市場波動的影響，以不動產為中心的專業(yè)服務市場也往往受到較大的沖擊，對機構的運營管理和抵御風險能力有著較高的要求。

5.2打造專業(yè)的評估咨詢服務機構

另一種發(fā)展思路是聯(lián)合各類評估、會計審計、造價咨詢、招投標、工程監(jiān)理、價格鑒定等中介咨詢行業(yè)，打造綜合性的評估咨詢服務機構。與不動產咨詢服務不同的是，評估咨詢服務大多需要嚴格的行業(yè)準入，評估咨詢機構要想在市場競爭中獲得優(yōu)勢，不僅需要提升資深的業(yè)務操作能力，更重要是樹立公正、專業(yè)的社會形象。

6.結論

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一、不動產登記信息概述

不動產登記信息狹義上應指不動產登記簿的記載信息，廣義上應指不動產登記資料所反映的信息（包括不動產登記簿等不動產登記結果記載的信息和不動產登記原始憑證所反映的信息）。不動產登記信息是具有依法、按需、保密利用（包括查詢與復制）等特點的政府信息。

1.不動產登記信息應屬于政務信息資源中的政府信息

其一，不動產登記信息是不動產登記機構經相關法律法規(guī)授權代表政府行使具體行政行為的核心成果；其二，不動產登記信息是各地各類不動產統(tǒng)一登記落實后，要一并納入國家統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺的物權信息；其三，不動產登記信息是不動產登記機構在履行登記職責過程中制作或者獲取的，以紙質或電子介質形式記錄、保存的信息，尤其是不動產登記簿是由不動產登記機構依據標準制作并依法管理、保存的，采用電子或紙質介質形式一并記載土地、海域以及房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物的自然狀況、權利歸屬狀況、權利限制情況、提示事項、其他相關事項的具有政府公信與推定效力的物權文件。

2.不動產登記信息又屬于特定行政管理領域的特殊政府信息

不動產登記信息廣泛利用于不動產登記、交易、征收、征用以及城鄉(xiāng)建設、住房保障、司法協(xié)助、紀檢監(jiān)察、公安、工商、稅務、金融等多方面。國務院辦公廳政府信息與政務公開辦公室在給國土資源部辦公廳的函復中（國辦公開辦函〔2016〕206號）明確：“不動產登記資料查詢，以及戶籍信息查詢、工商登記資料查詢等，屬于特定行政管理領域的業(yè)務查詢事項，其法律依據、辦理程序、法律后果等，與《政府信息公開條例》所調整的政府信息公開行為存在根本性差別。當事人依據《政府信息公開條例》申請這類業(yè)務查詢的，告知其依據相應的法律法規(guī)規(guī)定辦理”。

二、不動產登記信息共享特性

1.共享對象有條件

不動產登記信息所具有的依法利用的特點決定其共享對象只能是相關業(yè)務和政務部門?！恫粍赢a登記暫行條例》第二十三條規(guī)定：“國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享”。《不動產登記暫行條例實施細則》第九十六條規(guī)定：“不動產登記機構、不動產交易機構建立不動產登記信息與交易信息互聯(lián)共享機制，確保不動產登記與交易有序銜接。不動產交易機構應當將不動產交易信息及時提供給不動產登記機構。不動產登記機構完成登記后，應當將登記信息及時提供給不動產交易機構”?！斗课萁灰着c產權管理工作導則》也要求房屋交易與產權管理信息平臺和不動產登記信息平臺建立信息共享機制?！恫粍赢a登記暫行條例》第二十四條、第二十五條也規(guī)定住房城鄉(xiāng)建設、農業(yè)、林業(yè)、海洋、國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門可共享不動產登記信息。因此，除了國家統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺以及不動產交易機構首先要共享不動產登記信息外，其他可共享不動產登記信息的單位只能是國家規(guī)定的相關政務部門。

2.共享范圍有差別

不動產登記信息所具有的按需利用的特點決定其共享利用范圍的差別對待。《不動產登記暫行條例》第二十四條規(guī)定：“不動產登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交”?！恫粍赢a登記暫行條例》第二十五條規(guī)定：“國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享”。因此，不動產登記機構是與國家統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺和不動產交易機構共享全部不動產登記信息，而與其他相關政務部門僅是共享部分有關的不動產登記信息。

3.共享利用有權限

不動產登記信息所具有的保密利用的特點決定其共享利用的權限控制?！恫粍赢a登記暫行條例》第二十六條規(guī)定：“ 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密；涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施”?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第九十五條規(guī)定：“各級不動產登記機構應當采取措施保障不動產登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產登記信息”。不動產登記機構應對不動產登記信息共享單位及其工作人員利用不動產登記信息設置其相應權限，可分為高級、中級、初級三類利用權限。不動產交易機構及其工作人員擁有高級利用權限，可以利用全部不動產登記信息；住房城鄉(xiāng)建設、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門及其工作人員擁有中級利用權限，只可利用部分不動產登記信息；國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門及其工作人員擁有初級利用權限，僅可利用與其業(yè)務有關聯(lián)的不動產登記信息。不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員均應對不動產登記信息承擔保密責任并簽署書面保密協(xié)議。

三、不動產登記信息共享管理

1.信息共享方式管理

不動產登記信息共享可采用系統(tǒng)對接、前置機、聯(lián)機等方式。為安全保障起見，建議不動產登記機構先行搭建兩級數(shù)據庫服務器，一級數(shù)據庫作為內部日常業(yè)務保存讀取，二級數(shù)據庫與一級數(shù)據庫同步，然后編寫各種接口通過專網對外向各共享部門實時加密推送不動產登記信息；同時，不動產登記機構應根據共享部T各自的信息需求或用途設置不同層級和范圍的利用權限，即可把不動產登記信息存儲于各個數(shù)據庫表中，然后對各共享部門定義一系列角色，并給每個角色指派相應的利用權限，將授予相同權限的各共享部門用戶集中到一個角色單元中，對其中一個角色授予或者廢除權限均適用于該角色單元的任何用戶，以方便地在數(shù)據庫中管理利用權限；不動產登記機構應與各共享部門簽訂信息安全保障保密合同并保存各共享部門所有的信息利用痕跡，便于追責。另外，由于不動產登記機構與其信息共享部門間的信息化水平和應用環(huán)境或會有不同程度的差異，應采用國家規(guī)定的兼容性較強、數(shù)據表達準確、結構化完整的信息共享技術標準與交換格式等。

2.信息共享安全管理

網絡信息共享安全風險主要有：黑客入侵、病毒感染、硬件癱瘓、軟件失控以及不動產登記機構及其信息共享部門的工作人員錯誤或違法違規(guī)操作等。

信息共享安全風險防范主要有：不動產登記機構及其信息共享部門應運用物理隔離網閘、合理的軟硬件防火墻、先進的數(shù)字加密等高新技術手段阻止黑客入侵和病毒感染，并定期維護信息共享系統(tǒng)；著力做好數(shù)據庫安全防護和后臺保密加密防御工作，防患于未然，嚴防信息泄露與套?。挥绕渲匾氖?，不動產登記機構及其信息共享部門的工作人員必須牢固樹立信息安全保密意識與責任心，最大限度減少錯誤操作，嚴禁違規(guī)違法操作與有意無意泄密，遇到問題應立即與信息系統(tǒng)管理員溝通，共同協(xié)力填補漏洞與消除隱患，確保信息共享安全保密。

3.信息共享質量管理

不動產登記信息共享部門要正確、完整、實時理解不動產登記信息絕非易事，如漏看、誤讀、曲解、錯定不動產登記信息，或將造成的不良后果與消極影響等難以估量。由此，不動產登記信息共享質量的優(yōu)劣與否成為不動產登記信息共享管理的重中之重。因而，作為不動產登記共享信息的主管方和推送方，不動產登記機構應建立健全信息共享的申請審核、辦理流程、操作規(guī)范等相關配套制度，應與不動產登記信息共享部門共同建立健全不動產登記信息共享責任與協(xié)調工作機制，應指定內設部門或專職崗位負責向各共享部門提供不動產登記共享信息的快速解讀、釋疑、校對、查驗、糾正、核準等服務，確保推送不動產登記共享信息的同一性、可用性、時效性、全面性、精準性。

篇10

論文關鍵詞 商品房 預售 消費者 權益

一、商品房預售制度概況

關于房屋預售之條件,我國《城市房地產管理法》第44條已有明確詳細之規(guī)定。其一,已交付全部土地的使用權出讓金,并取得土地使用權證書,土地使用權也必須未經抵押。對此而言,是基于我國的基本土地制度,即私主體{公民或法人}并無土地之所有權,惟有土地使用權之用益物權。其二,持有建設工程規(guī)劃許可證,房地產開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預售,真正受到損失的將會是善意購買人。其三,按提供預售的商品房計算,房產開發(fā)商投資開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投入的四分之一以上,并已經確定施工進度和完成交付之期限。此項規(guī)定之意義在于敦促房開商盡快完成工程建設,以實現(xiàn)土地利用價值以及消費者之消費目的。其四,業(yè)已和金融機構簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議。此為必不可少之實質要件,只有契約的約束,才能在房開商和消費者之間形成一種特殊關系,在不動產并未完成之前形成約束力。豍最后,已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的,還應當同時取得向境外銷售的批準文件。這是房屋預售之形式要件,我國物權變動才債權形式主義,惟已辦理登記之公示,不動產所有權之變動不可稱之已發(fā)生。

在房屋預售的特征方面,有以下幾點值得注意。首先,房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在契約中約定了一個期限,并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發(fā)生法律效力或失去效力之根據。其次,房屋預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣,真正的房屋交易尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規(guī)范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規(guī)定,而且還要求在預售合同簽訂后向當?shù)胤康禺a管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、房屋預售制度對消費者權益之影響

(一)房屋預售流弊甚多目前“國五條”打房重拳已祭出有日,各地紛紛頒布自己的實施細則,而究其房產市場緣何持續(xù)過熱,商品房預售制度自應是重要推手。在房屋預售制度之下,房地產開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款,而且也不需承擔房屋的存貨成本。豎所以開發(fā)商所謂“期房價格低”只是假象,實際上房地產開發(fā)商在使用各種策略讓房價持續(xù)上升。而預售制度更大的危害在于,當開發(fā)商提前拿到預收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他們就沒有了后顧之憂,便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲,而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預收款創(chuàng)造了條件,因為在房價上漲過程中,在買漲不買跌的心理推動下,人們未來房價增值的預期會推動房價屢創(chuàng)新高。中國房屋預售制的潛在風險:風險轉嫁給消費者和銀行;通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺,借機囤積抬高價格;逐步提高房價慢慢賣,造成期房價格低的幻覺等。

(二)消費者購買預售房的法律風險鑒于房屋預售合同雙方顯然在經濟狀況和信息咨詢方面處于不對等的地位,而相關職能部門的管理并不完全配套,在具體執(zhí)行過程中也難免會受到利益等諸多不可控因素之影響。另一方面,購房者顯然缺乏相應的認知能力和辨別能力。這就使得房地產開發(fā)商的“道德風險”大量存在,消費者則無可避免地成為承受風險更大的一方。這些風險主要有如下幾個方面:

1.開發(fā)商的銷售資格瑕疵房開商隱匿其并無開發(fā)資質或無商品房預售許可證,而徑行銷售期房。購房前必須要檢驗開發(fā)商的“五證”,其中包含:土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、開工證、商品房銷(預)售許可證。這些證書就是用來證明開發(fā)商、銷售商資格的關鍵憑據。若不能提供以上證件,預購人完全有理由質疑其身份的合法性問題,有足夠理由拒絕其提出的所有要求。大體來說,此等開發(fā)商本身資質就不是太好,誠信度十分缺失,如此一來一旦預購人已履行了房款價金債務,通常情況下難以取得預定房屋之所有權。而在合同被法院宣告為無效時,更是只能請求返還本金及同期銀行貸款利息而已(至于締約上過失責任,則另當別論)。而尤為重要之處的在于,購房人在法院作出判決之前,惡意欺騙的房開商極有可能早已攜款潛逃或者以將房款“釜底抽薪”,于是即便判決書上白紙黑字,其宣告的權利也絕無實現(xiàn)之可能性。豏購房人仍務必須留心的是,以上證書中所列的項目名稱、單位名稱、建筑面積是否有出入,有無和消費者訂定預售合同之時的名稱相同。若非如此,我們極有上當受騙之虞,蒙受經濟損害,甚至于要承擔更為嚴苛的法律責任。概言之,作為善意購房者,我們有必要盡到合理的注意義務。

2.動產本身合法性瑕疵除了房開商有可能隱匿資質,其所售之不動產本身的合法性問題,也不可大意。在急于售房套現(xiàn)之利益心驅使之下,一部分并不合法的不動產常常被房開商拿來預售,以至于預購人購房后不能正常取得不動產之所有權的情形屢見不鮮。故而消費者在購買此類不動產時更應尤其留意以下風險。首先,放開企業(yè)在集體土地上建設的不動產,《中華人民共和國房地產管理法》等有關法律法規(guī)有明確規(guī)定,嚴禁在集體土地之上進行商品房的開發(fā)建設和銷售經營,集體土地也只能在征收為國有土地之后,通過出讓方式開發(fā)商投標競標得到建設用地使用權之后,方可在此土地之上進行商品房開發(fā)建設。是故,若知道此預售不動產所用土地性質是集體土地,消費者切勿與房開商簽訂預售合同。其次,有些房產開發(fā)商純粹投機炒房,并無房開企業(yè)之法人資格。惟有其具備企業(yè)法人資質,獲得有關國家 機關的許可取得營業(yè)執(zhí)照,才能進行不動產的開發(fā)建設和銷售經營。而那些并無房產開發(fā)資格者建設的房屋,由于并未土地管理部門登記備案,其預售之房屋將來很可能無法辦理不動產權屬證書,消費者購買此類房產之風險,自不恃言。

3.宣傳廣告之瑕疵關于商品房銷售廣告之法律效力,應作如下理解。商品房廣告乃房開商向消費者“自我推薦”的一種方式,其法律地位可視同向消費者發(fā)出之要約邀請,于情于理都實為難以將其視作承諾,因此房開商并非因發(fā)送此類宣傳廣告單而就當然要受其內容之約束。由于開發(fā)商為了市場競爭和盡快吸引消費者之購房興趣,而早日銷售房產以保障資金循環(huán),于加快施工進度及早使得土地物盡其而言,也自有其正面作用。因此在不違背公序良俗和誠實信用之基本原則的情況下,對所售物業(yè)進行適當宣傳是完全合情合理的。豐購房者若對其宣傳要約邀請有足夠興趣,就應該再與銷售方進行實質性磋商,就其廣告單上所宣傳物業(yè)之實質性條款達成合意,然后訂立正式的商品房預售合同。

4.單方面變更設計方案此乃期房和現(xiàn)房的根本區(qū)別所致,由于預售之不動產標的在消費者訂立合同時尚非存在,因此就極有可能出現(xiàn)將來交付的房屋和預售合同中約定的設計方案不同的情形。開發(fā)商此種做法實際上已構成根本違約,但現(xiàn)實中房開商提供給購房者的定型化合同(格式合同)在違約責任方面通常對消費者并不有利,如僅規(guī)定開發(fā)商返還已支付房款價金及利息。因此購房者在因房開商單方面變更房屋設計而解除商品房預售合同時,往往已經喪失了選擇其他房屋的機會,或者要面對房產市場已經價格大漲的窘境,是故在這種履行利益之外的信賴利益之損失很難在預售合同中找到救濟手段,損害賠償?shù)恼埱髾嗷A不甚明了。

5.預售中的定金風險定金乃保證合同目的之實現(xiàn)的很好的擔保手段,但在實務中也往往成為糾紛之所在。如在消費者交付了定金之后,卻由于某種原因無法申請到銀行的貸款,某些開發(fā)商往往就會從中作梗,僅退還已付購房款而不退還定金,但此種手法其實毫無法律依據。理由在于,實在無法期望所有預購房者都能順利申請到銀行的按揭貸款。為預先防范此類糾紛,購房者在與開發(fā)商的預售合同中應作如下約定:倘若非因購房者一方的原因無法申請到銀行按揭貸款時,應返還已付購房款和定金。之于是否應當合理扣除少許手續(xù)費,自有商議的余地。

三、行政機關對于商品房預售中的消費者之保護

鑒于房開商和消費者之間的“信息不對稱”和房開商在利益面前的巨大“道德風險”這就使得房屋預售方面的法律漏洞更有可能被房開商一方所利用。因此,政府加大對房地產市場的干預力度勢在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,關乎民生和穩(wěn)定的商品房銷售法律、政策應當向購房者一方傾斜,普通消費者也應增強保護意識,這樣房地產市場才能長期有序穩(wěn)健發(fā)展。

第一,過立法對房地產開發(fā)公司的成立資格和條件進行嚴格把關,盡可能保證房開商資產雄厚、信譽良好。并通過市場杠桿和行政行為維護不動產開發(fā)市場環(huán)境之規(guī)范、秩序之穩(wěn)定,極力將資信不良的房地產開發(fā)商“拒之門外”。