導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)土地管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、房地產(chǎn)開發(fā)中土地的供給方式(土地資源配置方式)

(一)房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

1、房地產(chǎn)開發(fā)，是指在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

(二)當(dāng)前我國土地資源的配置方式

土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價(jià)投資(入股)、授權(quán)經(jīng)營。

1、劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

2、出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

3、租賃：是指國有土地使用權(quán)人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級(jí)市場(chǎng)行為。

4、作價(jià)投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入股份有限公司或者有限責(zé)任公司，相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國家對(duì)企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權(quán)由該股份有限公司或有限責(zé)任公司持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

5、授權(quán)經(jīng)營：所謂授權(quán)經(jīng)營，是指由政府或國有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，按照有關(guān)規(guī)定，將國有資產(chǎn)授給一些新成立或由其選定的機(jī)構(gòu)，使其能夠代表國家持有一般企業(yè)中的產(chǎn)權(quán)和股權(quán)，并相應(yīng)地行使資本投資、營運(yùn)和管理等權(quán)利，承擔(dān)國有資產(chǎn)保值增值責(zé)任的一種國有資產(chǎn)經(jīng)營形式。即被授權(quán)經(jīng)營的單位通過委托協(xié)議，以合同方式履行出資人職責(zé)，在法律范圍內(nèi)明確享有出資人權(quán)益。

二、土地使用權(quán)出讓方式：公開出讓和協(xié)議出讓

1、公開出讓的方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌。

2、公開出讓的依據(jù)：《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》

3、公開出讓的范圍：政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

4、協(xié)議出讓的依據(jù)：《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》國土資源部第6次部務(wù)會(huì)議通過。

《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)，國土資源部。

5、協(xié)議出讓的范圍：出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：

政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。

6、出讓最低價(jià)的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區(qū)拆遷成本高時(shí)，國有土地出讓時(shí)，會(huì)出現(xiàn)0地價(jià)或者是負(fù)地價(jià)。

7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項(xiàng)目報(bào)建體制與新的土地供給政策的沖突。

8、出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議條款，成為土地開發(fā)管理的重要手段。

國土資源部、國家工商行政管理局了關(guān)于《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本(試行)的通知。

該出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議，以下幾個(gè)方面的內(nèi)容必須寫進(jìn)合同中，如果不按此執(zhí)行可能要承擔(dān)很重的違約責(zé)任：當(dāng)事人簽訂出讓合同時(shí)除應(yīng)當(dāng)約定開工日期外，還應(yīng)當(dāng)約定項(xiàng)目竣工日期；當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)在出讓合同中約定項(xiàng)目的投資總額的最低標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)當(dāng)約定單位面積投資強(qiáng)度不低于最低標(biāo)準(zhǔn)；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數(shù)的最低值；屬于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的，企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當(dāng)事人按照《出讓合同》約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積占動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年，受讓人應(yīng)當(dāng)交納土地閑置費(fèi)。

9、集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)將成為土地有償供地的一種重要的補(bǔ)充方式?！掇r(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式基本上是準(zhǔn)出讓的規(guī)則。

三、土地使用權(quán)劃拔

1、劃撥供地范圍：

(1)國土資源部第9號(hào)令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；

(2)經(jīng)濟(jì)適用住房、職工集資建房項(xiàng)目的供地；

(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2、劃撥供地趨勢(shì)：逐漸縮小劃撥供地的范圍。

3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應(yīng)當(dāng)出讓供地的不得劃撥供地。

4、出讓的工業(yè)用地可以進(jìn)行職工集資建房。

四、房地產(chǎn)交易

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

1、出讓土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

(1)出讓土地的凈地轉(zhuǎn)讓；

(2)出讓土地的在建工程的轉(zhuǎn)讓(出讓金、前期手續(xù)、25%的投資、國有土地使用權(quán)證)；

(3)出讓土地現(xiàn)房的轉(zhuǎn)讓。

2、劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

(1)劃拔土地的凈地轉(zhuǎn)讓；

(2)劃撥土地在建工程轉(zhuǎn)讓；

(3)劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

(二)房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應(yīng)當(dāng)向政府交納政府收益。

(三)房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)法第四十六條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押是有效擔(dān)保方式之一，在合法的債權(quán)債務(wù)關(guān)系之間可以設(shè)定抵押擔(dān)保。

五、土地用途的改變

土地分類：現(xiàn)行的土地分類是按三級(jí)分類，一級(jí)一共有三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。二級(jí)一共有15類，三級(jí)一共有71類。

任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業(yè)用地。

(一)關(guān)于改變土地用途的規(guī)定

1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。”

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。”

3、國土資源部第21號(hào)令《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”

4、此外，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第16條的規(guī)定，供地時(shí)要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因土地使用者未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變土地用途，經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓合同約定的土地用途的，應(yīng)根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：

(1)《國有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)或者地方法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)(對(duì)出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格確定)后，依法重新公開供應(yīng)。

(2)《國有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)經(jīng)出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整、重新核定。

5、國土資源部辦公廳針對(duì)**省國土資源廳《關(guān)于協(xié)議出讓土地改變用途如何補(bǔ)交出讓金問題的請(qǐng)示》，做出國土資廳函《關(guān)于協(xié)議出讓土地改變用途補(bǔ)交出讓金問題的復(fù)函》明確：“土地使用者以協(xié)議方式出讓取得國有土地使用權(quán)后，必須嚴(yán)格按照規(guī)定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓土地用途的，應(yīng)按變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格，分別計(jì)算變更后的土地用途的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額和原用途的土地使用權(quán)出讓金額，以差額部分計(jì)算應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金”。

從上述規(guī)定看，土地使用者改變?cè)瓉淼耐恋赜猛拘杞?jīng)出讓方和市、縣規(guī)劃部門審批同意，即除了規(guī)劃部門同意改變規(guī)劃外，還要經(jīng)土地主管部門審批。

(二)由于各地的實(shí)務(wù)操作不統(tǒng)一，因此在對(duì)待土地用途改變的問題上一直有較大分歧?！秴f(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》并施行。該《規(guī)范》在改變土地用途問題上做出了如下規(guī)定：

l、自用的劃撥用地，土地使用權(quán)人申請(qǐng)改變用途，經(jīng)規(guī)劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開出讓的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)。

改變用途的申請(qǐng)人應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額按下列公式核定：

應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新用途出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－擬出讓時(shí)的原用途劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。

2、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中改變用途的

劃撥土地使用權(quán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)行有形市場(chǎng)公開交易，轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的，應(yīng)按下列公式交納出讓金額：

應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。

3、出讓土地改變用途的

出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件，已取得規(guī)劃部門同意，且《國有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權(quán)人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金。

調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，按下列公式確定：

原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－批準(zhǔn)改變時(shí)原土地條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。

(三)政府在改變土地用途的審批上應(yīng)當(dāng)掌握的度(個(gè)人觀點(diǎn))。

附案例：新晨

案例l：某房地產(chǎn)公司A通過公開出讓競(jìng)得了某宗地的國有土地使用權(quán)，交納土地出讓金后取得了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，后因資金問題無力進(jìn)行開發(fā)，將該宗地轉(zhuǎn)讓給了B房地產(chǎn)公司，那么：

1、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》能否作為土地轉(zhuǎn)讓的憑證?

2、A公司取得《國有土地使用權(quán)證書》后該宗地能否轉(zhuǎn)讓?

篇2

【關(guān)鍵字】城鎮(zhèn)房地產(chǎn)；科學(xué)合理利用；可持續(xù)發(fā)展；科學(xué)發(fā)展觀；城鎮(zhèn)化

1 目前城鎮(zhèn)發(fā)地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀及問題

1.1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)是改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，也是歷史發(fā)展的必然趨勢(shì)。

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)前提是大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)趨于飽和，一些房地產(chǎn)的開發(fā)商把目光逐漸向城鎮(zhèn)地區(qū)轉(zhuǎn)移，這種戰(zhàn)略決策的轉(zhuǎn)移在很大程度上促進(jìn)了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)展提供了一個(gè)很好的平臺(tái)。

特別是我國相關(guān)政策的提出“控制大城市，發(fā)展小城鎮(zhèn)”的決策，更為一些開發(fā)商提供了方向。這也是由我國的基本國情和相關(guān)國策決定的，改革開放使得小部分人的富裕帶動(dòng)大部分人的富裕，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)不僅響應(yīng)了這項(xiàng)國策，更在一定程度上帶動(dòng)了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種影響是多方面的。一個(gè)地區(qū)的開發(fā)帶動(dòng)的是多種形態(tài)經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展，解決了當(dāng)?shù)氐氖Ｓ鄤趧?dòng)力問題，因此，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀是有很大裨益的。但是在開發(fā)的過程中對(duì)于土地的利用出現(xiàn)了一些相關(guān)問題需要切實(shí)的注意。

1.2 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)在利用土地時(shí)出現(xiàn)的問題

1.2.1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，這是不容忽視的。但是據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前城鎮(zhèn)居民六分之一的住戶在擁有一套住房的同時(shí)還擁有一套閑置房，甚至有些少數(shù)市民擁有三套、四套，這樣的局面雖然在一定程度上體現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民的生活水平，但是這種情況的出現(xiàn)不僅使房價(jià)越來越高，而且在一定程度上也擠占了其他居民改善居住條件的機(jī)會(huì)。

1.2.2 在城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多開發(fā)商極力的去選擇一些風(fēng)水寶地，一方面是占有商機(jī)，另一方面是為了抬高房價(jià)，吸引大中城市居民的購買。這樣的舉動(dòng)不僅破壞了城鎮(zhèn)原有的地貌形態(tài)，破壞了生態(tài)環(huán)境的平衡，雖然促進(jìn)了外來的消費(fèi)，但從長遠(yuǎn)的角度來說，是一種不科學(xué)的土地開發(fā)。從另一個(gè)角度來考慮，外地居民的購買力不僅拱高了房價(jià)，也使得很多當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房地產(chǎn)望塵莫及，這不僅達(dá)不到共同富裕的目標(biāo)，反而使富的越富，窮的越窮，是貧富兩極分化加劇。

1.2.3 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商大多來自外地，對(duì)于本地的地形地貌并不是很熟悉，只是在搶占著商機(jī)。對(duì)于征發(fā)的集體土地沒有一個(gè)很好的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，再加上農(nóng)民法律意識(shí)的淡薄，違法用地的現(xiàn)象比比皆是，一點(diǎn)的小恩小惠就能使得城鎮(zhèn)農(nóng)民滿足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到所應(yīng)賠償?shù)臄?shù)目，而且在安置農(nóng)民的住所時(shí)也不及時(shí)，這種矛盾的激化是“三農(nóng)”問題中的重點(diǎn)。

1.2.4 在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，首先由于開發(fā)商的急功近利，對(duì)于土地的利用沒有一個(gè)整體、科學(xué)的預(yù)算和籌謀，這就使得城鎮(zhèn)的土地利用不能完全的利用，造成土地資源的浪費(fèi)。另一方面，開發(fā)商只注重蓋房子的速度，不注重房子的質(zhì)量，使得很多房子達(dá)不到國家的標(biāo)準(zhǔn)，很多住戶住的都是危樓。第三，在房地產(chǎn)的開發(fā)中相關(guān)的配套設(shè)施不夠健全，這引發(fā)了很多問題：道路不注重及時(shí)的修繕，造成道路擁擠，交通事故頻發(fā)。第四，由于開發(fā)商的在土地的開發(fā)中沒有一個(gè)整體的規(guī)劃和調(diào)整，使得房子面積過于狹窄，再加上房價(jià)的不斷提高，使得很多居民壓力過大。

2 城鎮(zhèn)發(fā)地產(chǎn)開發(fā)與科學(xué)合理利用土地的思考

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)是改革開放三十年來的重大舉措，是實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡、社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的重要前提。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，怎樣科學(xué)合理的利用土地，實(shí)現(xiàn)兩者之間的一個(gè)平衡使我們需要面對(duì)的一個(gè)問題。

2.1 健全相關(guān)法律制度，明確城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)注意事項(xiàng)

在很多問題上，都需要國家的宏觀調(diào)控來實(shí)現(xiàn)相關(guān)法律制度的健全。俗話說“無規(guī)矩不成方圓”，很多事情的進(jìn)行都需要有一個(gè)尺度去衡量，越過了尺度就會(huì)引起社會(huì)的動(dòng)蕩和不安。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，應(yīng)確保城鎮(zhèn)居民的切身利益，尤其是在土地資源的利用上，應(yīng)制定出相應(yīng)的實(shí)施步驟，其中細(xì)節(jié)性的問題是非常重要的。例如房地產(chǎn)開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施的健全，文化娛樂設(shè)施的完備都是應(yīng)納入相關(guān)的規(guī)定中去的。

2.2 開發(fā)商在城鎮(zhèn)土地的開發(fā)中應(yīng)有長遠(yuǎn)的眼光

現(xiàn)在很時(shí)興的一個(gè)名詞就是“儒商”，這樣的商人在利益的取得上有著自己的原則，而非建立在損害別人利益基礎(chǔ)之上的。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，一個(gè)很重要的原則就是土地的科學(xué)合理利用，選擇適合居住的地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，留出具有地域特色風(fēng)貌的土地進(jìn)行旅游景點(diǎn)的開發(fā)，這不僅保全了城鎮(zhèn)土地特有的風(fēng)貌，同時(shí)也促進(jìn)了城鎮(zhèn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長。在城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)中，還應(yīng)把握的一個(gè)重要原則是要有長遠(yuǎn)的眼光和可持續(xù)發(fā)展的觀念，運(yùn)用科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，在開發(fā)前有一個(gè)合理的規(guī)劃和全局的把握，其中不僅包括房子的質(zhì)量，而且包含生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和地域風(fēng)貌的維護(hù)，還有基礎(chǔ)設(shè)施的健全，立足方便居民的生活為向?qū)А?/p>

2.3 放寬房價(jià)相關(guān)政策，達(dá)到普通群眾都能夠接受的程度

目前房地產(chǎn)的開發(fā)處于發(fā)展的勢(shì)頭上，再加上各開發(fā)商之間的相互競(jìng)爭(zhēng)激烈，房價(jià)的抬高成了必然的趨勢(shì)，很多群眾面臨著“買房難”的困境，城鎮(zhèn)地區(qū)的房子集中在了少數(shù)富人的手里，造成了住房層次的不平衡。因此面對(duì)這樣的情況，相關(guān)部門除了進(jìn)行必要的干預(yù)之外，還需要設(shè)定一個(gè)房價(jià)的上下浮動(dòng)空間，根據(jù)現(xiàn)在的平均消費(fèi)水平來確定房價(jià)，使得大部分居民都有房可住，解決大部分人的實(shí)際困難，滿足其要求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展和社會(huì)的長足進(jìn)步。

2.4 立足城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，合理的開發(fā)和利用城鎮(zhèn)土地資源

城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)很重要的一方面來自房地產(chǎn)的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)了多方面經(jīng)濟(jì)形式的發(fā)展，從城鎮(zhèn)的角度來說，房地產(chǎn)的開發(fā)是具有戰(zhàn)略性的意義的。在開發(fā)的同時(shí)注意土地資源的合理利用也是非常重要的。特別是在開發(fā)土地類型的選擇上要特別注意，留足農(nóng)業(yè)用地，選擇不宜種植農(nóng)作物的土地進(jìn)行建設(shè)，不僅起到了合理利用土地的作用，也不影響農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在進(jìn)行城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)注意環(huán)境的保護(hù)，多注意周圍環(huán)境的綠化，這不僅影響居民的生活環(huán)境，對(duì)于生態(tài)環(huán)境的維護(hù)也起到了很好的作用。

3 結(jié)語

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)與大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)上的區(qū)別，其別注意的是城鎮(zhèn)土地的自然屬性。合理利用土地資源與房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)是相互統(tǒng)一、相輔相成的，兩者在本質(zhì)上并不存在矛盾。無論是哪種形式的開發(fā)，只要注重可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求和科學(xué)的發(fā)展觀，做到縱觀全局，統(tǒng)籌兼顧，發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)不忘環(huán)境的保護(hù)和生態(tài)環(huán)境的維持，同時(shí)提高城鎮(zhèn)居民的生活水平，才能獲得經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展和社會(huì)的長足穩(wěn)定。

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篇3

土地使用權(quán)收回分為無償收回和有償收回兩種方式，兩者作為兩種性質(zhì)不同的方式，在適用范圍、收回起因及表現(xiàn)形式等方面均有所不同。

一、有償收回與無償收回的法律依據(jù)

無償收回和有償收回土地使用權(quán)在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有相關(guān)法規(guī)依據(jù)。

無償收回的法律依據(jù)：

1、《土地管理法》第三十七條第一款：“已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)……?！?/p>

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！?/p>

3、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。……滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外?！?/p>

4、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條件》(以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》)第十七條第二款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰?！?/p>

5、《暫行條例》第四十七條第一款：“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)?！?/p>

有償收回的法律依據(jù)：

1、《土地管理法》第五十八條第一款：“有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；……依照前款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！?/p>

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條：“國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”

3、《暫行條例》第四十二條：“國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！?/p>

二、無償收回土地使用權(quán)的類型

(一)國有土地使用權(quán)無償收回的類型

1、閑置土地

根據(jù)《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，閑置土地的認(rèn)定有以下法律依據(jù)：…國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；(2)已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；(3)法律、行政法律規(guī)定的其他情形。

同時(shí)根據(jù)《閑置土地處置辦法》，在閑置土地的認(rèn)定中，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成開工遲延的除外(該情形適用于在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地)。

根據(jù)以上認(rèn)定依據(jù)，無償收回土地使用權(quán)的閑置土地有以下兩類：(1)已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)2年內(nèi)未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的運(yùn)動(dòng)隊(duì)使用權(quán)。(2)在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)。

2、臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的

《土地管理法》第五十七條規(guī)定：臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，臨時(shí)使用土地期限一般不超過2年。第八十條規(guī)定：臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地。

3、土地出讓等有償使用臺(tái)同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。

4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。

5、公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。

根據(jù)《土地管理法》第五十條規(guī)定：該3、4、5類情形，由有關(guān)人民政府土地管理部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。

6、《土地管理法》第八十條規(guī)定：不按照批準(zhǔn)用途使用土地的，由縣級(jí)以上人民政府主管部門責(zé)令交還土地。

7、《土地管理法》第七十六條規(guī)定：未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，且不符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑和其他設(shè)施的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府收回，而集體土地退還原集體經(jīng)濟(jì)組織。

8、《土地管理法》第七十八條規(guī)定：無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的，其批準(zhǔn)文件無效，非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回。其中非法批準(zhǔn)占用國有土地的和非法批準(zhǔn)辦理征用土地手續(xù)的土地應(yīng)當(dāng)無償收回。

(二)集體土地使用權(quán)無償收回的類型

《土地管理法》第六十五條規(guī)定：有下列情形之一的，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，予以無償收回土地使用權(quán)。

1、不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；

2、因撤銷，遷移等原因而停止使用土地的。

三、有償收回土地使用權(quán)的類型

(一)有償收回國有土地使用權(quán)

《土地管理法》第五十八條規(guī)定：1、為公共利益需要使用土地的；2、實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改建，需調(diào)整使用土地的。對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)適當(dāng)給予補(bǔ)償。

(二)有償收回集體土地使用權(quán)

《土地管理法》第六十五條規(guī)定：為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用使用權(quán)人土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。

四、責(zé)令退還土地與責(zé)令限期整改的類型

(一)責(zé)令退還土地

1、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，根據(jù)《土地管理法》第七十六條規(guī)定：除沒收違法所得外，土地性質(zhì)是集體土地的，應(yīng)退還原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地。

2、未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，根據(jù)《土地管理法》第七十六、七十七條規(guī)定，非法占用土地性質(zhì)是集體土地的，應(yīng)退還原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地。

3、無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的。根據(jù)《土地管理法》第七十八條規(guī)定：對(duì)使用集體土地的，如沒有給農(nóng)民和原土地的集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)收回退還原集體經(jīng)濟(jì)組織。

4、臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還土地的，根據(jù)《土地管理法》第八十條規(guī)定：臨時(shí)使用的是集體土地的，應(yīng)責(zé)令退還原集體經(jīng)濟(jì)組織。

(二)責(zé)令限期整改

1、違反《土地管理法》規(guī)定，占用耕地建窖，建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采礦、采土等，破壞種植條件的，或者因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，根據(jù)《土地管理法》第七十四條規(guī)定，責(zé)令限期改整。

2、擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，根據(jù)《土地管理法》第八十一條規(guī)定：責(zé)令限期改整。

土地有償收回的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

目前，我國的法律法規(guī)未對(duì)有償收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。建設(shè)部于1999年實(shí)施的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定：“依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會(huì)公共利益需要拆遷其地上房屋時(shí)，對(duì)該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)。這種土地使用權(quán)補(bǔ)償估價(jià)，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行?！痹诰唧w操作實(shí)務(wù)中，一般由行使土地收回權(quán)的人民政府及其土地行政主管部門與土地使用者具體協(xié)商確定，對(duì)提前收回的根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所參照的要素主要是原土地使用者已經(jīng)支付的土地取得成本及其增值部分。其中土地取得成本包括征地補(bǔ)償費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)；耕地占用稅、新菜地建設(shè)基金、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)；土地出讓金等。筆者認(rèn)為在有償收回土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)充分考慮以上要素，或由具有土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)評(píng)估作價(jià)，以合理確定所收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)格。

對(duì)倒閉企業(yè)用地的收回首先應(yīng)明確其企業(yè)性質(zhì)、土地使用權(quán)類型。企業(yè)破產(chǎn)或倒閉，主要依照《企業(yè)破產(chǎn)法》或《民事訴訟法》中破產(chǎn)程序中的規(guī)定，若屬政策性破產(chǎn)即屬于國務(wù)院優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點(diǎn)城市的，則優(yōu)先適用《國務(wù)院關(guān)于在若干城市試行國有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，這里要分兩種情況處理：如土地使用權(quán)以出讓方式取得，則處置所得應(yīng)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，不得行使直接收回土地權(quán)；若土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，則企業(yè)無權(quán)處置，根據(jù)《暫行條例》第四十七條第一款的規(guī)定，由所屬的市人民政府或其土地行政主管部門以行政處理決定的方式無償收回該宗地的土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)如何續(xù)期

我國《物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。第149條第2款規(guī)定：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

篇4

第一條、根據(jù)《廣州深化城市管理體制改革試點(diǎn)區(qū)改革總體方案》、《試點(diǎn)區(qū)深化國土房地產(chǎn)管理體制改革方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），制定本操作辦法。

第二條、根據(jù)《方案》，市國土房管局（以下簡(jiǎn)稱“市局”）對(duì)區(qū)國土房管局（以下簡(jiǎn)稱“區(qū)局”）實(shí)行業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督，由區(qū)局組織實(shí)施征地拆遷、土地監(jiān)察、房地產(chǎn)登記、租賃、鑒定、測(cè)繪、評(píng)估、危房改造工作。

第三條、為適應(yīng)國土、房地產(chǎn)管理的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，區(qū)局應(yīng)根據(jù)本區(qū)實(shí)際，相應(yīng)建立和健全區(qū)征地辦、區(qū)土地開發(fā)中心、區(qū)拆遷辦、區(qū)房地產(chǎn)登記所、區(qū)房屋租賃管理所、區(qū)房屋安全鑒定所等職能機(jī)構(gòu)，所需人員可從區(qū)局機(jī)關(guān)定編人員中調(diào)整解決，或由區(qū)編辦協(xié)調(diào)解決。

各區(qū)房管局應(yīng)指導(dǎo)各房管站轉(zhuǎn)制，各房管站轉(zhuǎn)制后從事房產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)管理，保證公有房屋的保值和增值，不再具備行政職能。

第四條、區(qū)局建立和健全與市局相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)時(shí)，須具備以下條件：

1.成立專業(yè)機(jī)構(gòu)并具備固定辦公場(chǎng)所；

2.配備有經(jīng)培訓(xùn)考核合格、領(lǐng)取上崗證書的專業(yè)人員；

3.開展檔案綜合管理，實(shí)現(xiàn)檔案管理電腦化，并與市局聯(lián)網(wǎng)。

第五條、市局委托區(qū)局實(shí)施具體工作，行政行為主體為市局。《城市房屋拆遷公告》、《建設(shè)用地通知書》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《土地使用權(quán)出讓合同》、《房地產(chǎn)證》均以市局名義、簽署或簽發(fā)。在工作中形成的文件材料，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)移交市局房地產(chǎn)檔案館。

依法或依協(xié)議應(yīng)由區(qū)局負(fù)責(zé)的工作，區(qū)局應(yīng)積極完成。

第六條、區(qū)局應(yīng)對(duì)市局負(fù)責(zé)，按照市局的委托、授權(quán)范圍和法律法規(guī)，認(rèn)真履行職責(zé)；市局及所屬機(jī)構(gòu)對(duì)口派出聯(lián)絡(luò)人員，具體指導(dǎo)、監(jiān)督區(qū)局及所屬機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。對(duì)區(qū)局的不當(dāng)行政行為，市局有權(quán)予以糾正，區(qū)局拒不改正的，市局可收回委托區(qū)局的權(quán)限或停辦區(qū)局的相關(guān)業(yè)務(wù)。

第七條、凡市局委托區(qū)局實(shí)施具體工作，實(shí)行備案制度。區(qū)局辦結(jié)的案件應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)向市局申請(qǐng)備案。市局對(duì)申請(qǐng)備案的案件不核準(zhǔn)的，應(yīng)在收到案件的10個(gè)工作日內(nèi)書面通知區(qū)局，逾期的視作同意并生效。

第二章、建設(shè)用地管理

第八條、市、區(qū)兩級(jí)建設(shè)用地管理實(shí)行市管兩頭，區(qū)管中間的原則，市管兩頭，即“批前”（建設(shè)用地通知書）和“批后”（建設(shè)用地批準(zhǔn)書）的工作；區(qū)管中間即征地、收稅費(fèi)、監(jiān)證、交地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、核減面積等工作。

第九條、建設(shè)用地管理要積極地、逐漸地實(shí)行“五統(tǒng)一”，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地（拆遷）、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓和統(tǒng)一管理。建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模涉及征用集體土地400畝以下的（包括區(qū)屬大型項(xiàng)目的統(tǒng)一包干征地工作），由區(qū)局辦理征地補(bǔ)償手續(xù)。包括直接與村鎮(zhèn)商談土地補(bǔ)償事宜，申辦減免農(nóng)業(yè)稅以及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的初審手續(xù)，主持土地交接等工作。400畝以上和市重點(diǎn)項(xiàng)目、特殊項(xiàng)目等建設(shè)項(xiàng)目的征地和交地工作由市土地開發(fā)中心負(fù)責(zé)辦理。

前款由市土地開發(fā)中心負(fù)責(zé)辦理的工作，也可由市局委托區(qū)局辦理，但必須辦理委托合同。

第十條、區(qū)局應(yīng)建立閑置土地檢查、建檔、處理制度，對(duì)轄區(qū)內(nèi)批出的土地情況進(jìn)行定期追蹤檢查，對(duì)批而不征、征而不拆或者拆而不建的用地紅線進(jìn)行檢查及認(rèn)定工作。凡批出時(shí)間超過兩年又未經(jīng)市局批準(zhǔn)延期的，由區(qū)局負(fù)責(zé)向市局提出收回土地的申請(qǐng)。凡認(rèn)定屬閑置土地的，負(fù)責(zé)依法征收土地閑置費(fèi)。

第十一條、區(qū)局受市局委托，對(duì)由區(qū)組織實(shí)施的道路市政和舊城改造項(xiàng)目的用地，辦理有償出讓的前期工作；對(duì)有條件的地塊由區(qū)政府組織統(tǒng)一拆遷，將“生地”改造成“熟地”后再交由市局組織出讓實(shí)施工作。

第十二條、凡由區(qū)負(fù)責(zé)辦理的用地，市局憑區(qū)局建議核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》函，辦妥土地有償手續(xù)后，準(zhǔn)予發(fā)出《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

第三章、房屋拆遷管理

第十三條、市局的職責(zé)和事權(quán)

1.宣傳貫徹國家、省、市有關(guān)城市房屋拆遷的法律、法規(guī)和規(guī)章。

2.制定全市城市房屋拆遷的規(guī)范性文件。

3.對(duì)全市的房屋拆遷總量實(shí)施總體控制。

4.對(duì)拆遷單位和拆遷人員實(shí)施管理，依法核發(fā)房屋拆遷單位資格證、房屋拆遷員證和房屋拆遷工作證。

5.對(duì)委托拆遷合同實(shí)施審查備案。

6.審批中央、省、市、部隊(duì)、外地駐穗機(jī)構(gòu)（包括與其合作開發(fā)的項(xiàng)目）的拆遷計(jì)劃和拆遷方案。

7.對(duì)拆遷當(dāng)事人簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議實(shí)施審查備案，依法核發(fā)房屋拆遷公告、房屋拆遷許可證。

8.審批永遷點(diǎn)和永遷安置面積增幅。

9.房屋確權(quán)、房屋代管。

10.對(duì)拆遷糾紛依法實(shí)施行政栽決。

11.對(duì)拆遷違法行為依法實(shí)施行政處罰。

12.核發(fā)拆遷結(jié)案意見書。

13.對(duì)拆遷工作實(shí)施跟蹤檢查。

第十四條、區(qū)局的職責(zé)和事權(quán)

1.對(duì)區(qū)組織出讓和區(qū)屬單位的建設(shè)項(xiàng)目的拆遷計(jì)劃和拆遷方案進(jìn)行審批，報(bào)市局備案。

2.對(duì)區(qū)組織出讓和區(qū)屬單位建設(shè)項(xiàng)目（包括與其合作開發(fā)的項(xiàng)目）的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議進(jìn)行審批，報(bào)市局備案。

3.對(duì)拆遷范圍內(nèi)的危房實(shí)施安全檢查，提出處理意見。

4.對(duì)區(qū)局管轄內(nèi)的房屋拆遷，作出房屋確權(quán)、代管建議，報(bào)市局審批。

5.對(duì)區(qū)局管轄內(nèi)房屋拆遷的違法行為提出處理意見，報(bào)市局審批。

6.對(duì)區(qū)局管轄的房屋拆遷案件，提出結(jié)案意見報(bào)市局審定。

7.對(duì)區(qū)局管轄內(nèi)的房屋拆遷實(shí)施跟蹤檢查。

8.行使市局下放的市重點(diǎn)工程項(xiàng)目（包括市政建設(shè)、公益建設(shè)）的部分管理事權(quán)。

9.辦理市局交辦的其他拆遷管理事項(xiàng)。

第四章、土地監(jiān)察

第十五條、土地違法案件由土地所在市、區(qū)、縣級(jí)市國土局管轄、查處。

1.市局主要負(fù)責(zé)對(duì)大案、要案和跨區(qū)、縣級(jí)市案件的查處，區(qū)、縣級(jí)市主要負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)違法用地案件的查處。

2.對(duì)土地違法案件，區(qū)、縣級(jí)市發(fā)現(xiàn)后五個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)向市局報(bào)告；區(qū)、縣級(jí)市對(duì)立案和作出行政處罰決定五個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)向市局抄送立案報(bào)告和行政處罰決定書。

3.區(qū)、縣級(jí)市對(duì)已立案查處的土地違法案件，應(yīng)在立案后的一個(gè)月內(nèi)作出行政處罰決定，涉及犯罪的，應(yīng)移送司法機(jī)關(guān)。個(gè)別案件不能按時(shí)作出的，應(yīng)向市局書面報(bào)告。

4.凡區(qū)、縣級(jí)市新發(fā)生的土地違法案件在15天內(nèi)未發(fā)現(xiàn)或不按第2條規(guī)定辦理，累計(jì)三次未向市局報(bào)告、抄送的，市局將予以通報(bào)批評(píng)。

第五章、房地產(chǎn)登記發(fā)證

第十六條、市局的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)全市國土房產(chǎn)登記發(fā)證作業(yè)的管理，負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)登記發(fā)證的法規(guī)、規(guī)章和制度；負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)登記發(fā)證方面的規(guī)范性文件制定和實(shí)施；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、指導(dǎo)各區(qū)局發(fā)證辦的業(yè)務(wù)工作。

2.負(fù)責(zé)全市國有土地上的房產(chǎn)總登記和初始登記。對(duì)全市房改房、商品房、部隊(duì)房、宗教房、涉外房予以確權(quán)發(fā)證以及變更登記、注銷登記；對(duì)全市單位自管房及私房的總登記和初始登記的確權(quán)登記。

3.負(fù)責(zé)他項(xiàng)權(quán)利的登記發(fā)證，核發(fā)他項(xiàng)權(quán)證或出具抵押備案證明書。

第十七條、區(qū)局的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)不涉及改制、資產(chǎn)重組的非生產(chǎn)性單位自管房的初始登記及總登記、落實(shí)政策的私人房屋的登記和直管公房的在市局整幢初始確權(quán)后的公、私房進(jìn)行變更登記、轉(zhuǎn)移登記（除買賣交易外的繼承、贈(zèng)與登記）。

2.負(fù)責(zé)涉及土地出讓金的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的收案和到市局辦理土地出讓金的審核及征收工作。負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)不涉及收取土地出讓金的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押登記，核發(fā)他項(xiàng)權(quán)證。

3.負(fù)責(zé)對(duì)集體土地房產(chǎn)的總登記和初始登記發(fā)證，對(duì)“兩違”集資房經(jīng)市局確權(quán)后發(fā)證。

4.條件成熟后，逐步施行國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)初始登記。

第六章、房地產(chǎn)測(cè)繪

第十八條、市局的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)的監(jiān)督管理，房地產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)審查報(bào)批，并對(duì)區(qū)局和受委托測(cè)繪單位進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

2.負(fù)責(zé)貫徹測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，制定我市房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)范。

3.負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)的地籍管理，負(fù)責(zé)地籍圖地號(hào)的編寫、管理、圖件資料的收集、保存、更新、利用等工作。

4.負(fù)責(zé)提高測(cè)繪管理自動(dòng)化水平，完善改進(jìn)房地產(chǎn)繪圖軟件，建立地籍現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)。

5.負(fù)責(zé)組織全市房改房、商品房、部隊(duì)房、宗教房、涉外房、拆遷征審等測(cè)繪工作及其他屬市局發(fā)證需進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪的工作。

6.負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)地籍基礎(chǔ)圖和較大項(xiàng)目房地產(chǎn)測(cè)繪的組織實(shí)施。

7.負(fù)責(zé)房地產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量的監(jiān)督管理。

8.負(fù)責(zé)裁定房地產(chǎn)測(cè)繪糾紛。

第十九條、區(qū)局的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)區(qū)轄內(nèi)直管公房、集體土地房產(chǎn)的測(cè)繪，受市局委托和監(jiān)督可進(jìn)行區(qū)轄內(nèi)房改房和集資房的測(cè)繪工作及其他屬區(qū)局登記發(fā)證需進(jìn)行的房地產(chǎn)測(cè)繪。經(jīng)市局審批的區(qū)局也可負(fù)責(zé)其他屬市局登記發(fā)證需進(jìn)行的房地產(chǎn)測(cè)繪。

2.負(fù)責(zé)建立區(qū)局地籍現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)。在系統(tǒng)未建立聯(lián)網(wǎng)前，區(qū)局負(fù)責(zé)每月將修繪的資料送市局歸檔，作統(tǒng)一管理。

3.區(qū)局施測(cè)的房地產(chǎn)基礎(chǔ)地籍圖、分宗圖及較大項(xiàng)目的房地產(chǎn)測(cè)繪的圖件、資料、控制點(diǎn)坐標(biāo)、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等，需復(fù)制送市局整理歸檔。

4.地籍圖應(yīng)按保密條例進(jìn)行管理，嚴(yán)禁擅自復(fù)印、復(fù)制。

5.負(fù)責(zé)市局交辦的其它測(cè)繪任務(wù)。

第七章、房地產(chǎn)評(píng)估

第二十條、市局的職責(zé)

負(fù)責(zé)政府指令性評(píng)估即政府公益性、職能性評(píng)估，包括：

1.國有土地使用權(quán)出讓；

2.行政、司法機(jī)關(guān)決定或裁定以房地產(chǎn)作價(jià)補(bǔ)償、賠償；

3.依照房地產(chǎn)價(jià)值為納稅基數(shù)的項(xiàng)目等。

第二十一條、區(qū)局的職責(zé)

評(píng)估業(yè)務(wù)范圍包括：

1.國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

2.組建中外合資企業(yè)、股份制企業(yè)及上市公司對(duì)房地產(chǎn)作價(jià)投資、入股；

3.不涉及土地出讓金的企業(yè)兼并或破產(chǎn)需對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估；

4.房屋抵押、典當(dāng)、投保等。

第八章、房屋租賃管理

第二十二條、市所的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)《廣州市房屋租賃管理辦法》及《廣州市房屋租賃管理辦法實(shí)施細(xì)則》在全市范圍的貫徹執(zhí)行；參與制定房地產(chǎn)租賃管理法規(guī)、政策。

2.負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)租賃管理行業(yè)的業(yè)務(wù)管理，對(duì)各區(qū)房地產(chǎn)租賃管理所的業(yè)務(wù)具有指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職能。

3.為統(tǒng)一、平衡全市房屋租賃管理工作，市所每年向區(qū)所下達(dá)工作指標(biāo)，提出工作要求。

4.負(fù)責(zé)辦理涉外（指當(dāng)事人雙方或一方是境外，含臺(tái)灣、香港、澳門的經(jīng)濟(jì)組織駐國內(nèi)的辦事機(jī)構(gòu)、外資獨(dú)資、中外合作、中外合資企業(yè)及香港、澳門個(gè)人）的房屋租賃，以及市屬以上的賓館、酒店房屋租賃登記管理；其澳臺(tái)同胞出租住宅的，由區(qū)局辦理。

5.組織全市房屋租賃管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核。

6.參與制定房屋租賃參考價(jià)格（原為指導(dǎo)價(jià)格）。

7.檢查監(jiān)督全市房屋管理執(zhí)法情況，受理對(duì)違法房屋租賃行為和違法管理行為的檢舉、投訴；協(xié)助房屋租賃案件的行政復(fù)議、調(diào)查處理工作。

8.負(fù)責(zé)全市房屋租賃管理辦事表格的統(tǒng)一印制工作。

9.參與房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的調(diào)研和信息收集、工作。

10.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責(zé)。

第二十三條、區(qū)所的職責(zé)

1.按照工作要求，全面完成市所下達(dá)的工作指標(biāo)。

2.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)除涉外房產(chǎn)及中央、省、市、部隊(duì)、外地駐穗機(jī)構(gòu)的賓館、酒店以外的房屋租賃登記和市所委托辦理的房屋租賃合同審查、登記、管理。

3.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃價(jià)格評(píng)估。

4.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)的稽查。

5.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃違法案件的查處和房屋租賃糾紛的調(diào)解，并上報(bào)市所備案；協(xié)助執(zhí)行市局作出的行政處罰決定。

6.協(xié)調(diào)與政府其他職能部門的關(guān)系，配合所在轄區(qū)做好社會(huì)環(huán)境綜合治理工作。

7.每月5日前向市所上報(bào)房屋租賃管理統(tǒng)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)報(bào)表和數(shù)據(jù)磁盤。

8.完成上級(jí)主管部門交辦的其他任務(wù)。

第二十四條、建立年度考核制度。市局和市所對(duì)區(qū)所每年進(jìn)行一次考核，以委托要求和每年市所下達(dá)的任務(wù)的完成情況（包括質(zhì)量和數(shù)量等）為考核內(nèi)容，對(duì)考核不合格的，責(zé)令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續(xù)兩年不合格的，市局收回委托。

第九章、房屋安全鑒定

第二十五條、市所的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)《廣州市房屋安全管理規(guī)定》在全市范圍內(nèi)的貫徹執(zhí)行。

2.負(fù)責(zé)全市房屋安全鑒定行業(yè)的業(yè)務(wù)管理，對(duì)各區(qū)房屋安全鑒定所的業(yè)務(wù)具有指導(dǎo)、管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)的職能，督促區(qū)所按照《貫徹廣州市房屋安全管理規(guī)定的若干意見》的“八統(tǒng)一”（鑒定標(biāo)準(zhǔn)、鑒定程序、鑒定文書、鑒定專用章、培訓(xùn)發(fā)證上崗、使用電腦軟件、資料歸檔、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）要求開展工作。

3.為統(tǒng)一、平衡全市房屋安全鑒定工作，市所每年制定工作計(jì)劃，對(duì)區(qū)所提出工作要求。

4.負(fù)責(zé)辦理涉外的非住宅房產(chǎn)和市屬以上的賓館、酒店、公共娛樂場(chǎng)所（含影劇院、歌舞廳等）以及省、市法院委托，其他技術(shù)難度較大、項(xiàng)目較復(fù)雜的房屋安全檢查和鑒定。

涉外房產(chǎn)是指房產(chǎn)當(dāng)事人雙方或一方在境外，含臺(tái)灣、香港、澳門的經(jīng)濟(jì)組織駐國內(nèi)的辦事機(jī)構(gòu)，外資獨(dú)資、中外合資、中外合作企業(yè)及香港、澳門個(gè)人。

其他技術(shù)難度較大、項(xiàng)目較復(fù)雜的房屋安全檢查和鑒定是指：

（1）災(zāi)難性房屋：300平方米以上的房屋發(fā)生火災(zāi)或塌故的房屋鑒定；

（2）因建筑施工質(zhì)量原因引起房屋整體損壞，建筑面積在1000平方米以上的房屋鑒定；

（3）因集體性糾紛而需要房屋鑒定；

（4）因施工事故造成工地周邊房屋需緊急排危搶險(xiǎn)的鑒定。

5.組織全市房屋安全鑒定人員的學(xué)習(xí)交流、業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核，帶動(dòng)全市房屋安全鑒定技術(shù)和管理水平的不斷提高。

6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責(zé)。

第二十六條、區(qū)所的職責(zé)

1.接受市所在業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，按照《貫徹廣州市房屋安全管理規(guī)定的若干意見》的“八統(tǒng)一”要求，開展房屋安全鑒定和管理工作。

2.根據(jù)工作要求，全面完成市所下達(dá)的工作任務(wù)。

3.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)除市所辦理的業(yè)務(wù)以外的房屋安全鑒定工作，包括開具新基坑開挖周邊房屋的安全鑒定證明，市局市場(chǎng)處在核發(fā)商品房預(yù)售證明時(shí)把關(guān)。

4.每月5日前向市所上報(bào)上月房屋安全鑒定統(tǒng)計(jì)報(bào)表（在全市鑒定所未聯(lián)網(wǎng)前，用磁盤將工作數(shù)據(jù)復(fù)制）及會(huì)計(jì)報(bào)表。

5.完成上級(jí)主管部門交辦的其他業(yè)務(wù)。

第二十七條、建立年度考核制度。市局和市對(duì)區(qū)所每年進(jìn)行一次考核，以委托要求和每年市所下達(dá)的任務(wù)的完成情況（包括質(zhì)量和數(shù)量等）為考核內(nèi)容，對(duì)考核不合格的，責(zé)令限期整改，逾期仍不能改正的為不合格，連續(xù)兩年不合格的，市局收回委托。

第十章、危房改造

第二十八條、市所的職責(zé)

1.負(fù)責(zé)全市危房改造管理行業(yè)的業(yè)務(wù)管理，對(duì)各區(qū)危房改造管理所具有指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職能。完成由市負(fù)責(zé)的危房改造任務(wù)。

2.制訂危房改造的近期和遠(yuǎn)期工作計(jì)劃。

3.負(fù)責(zé)辦理危房改造項(xiàng)目向市計(jì)委申請(qǐng)立項(xiàng)的有關(guān)手續(xù)。

4.參與制定組織實(shí)施危房改造管理的政策、法規(guī)等。

5.組織全市危房改造管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，支持、幫助區(qū)所解決工作中存在的困難和問題。

6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的或市局授予的其他職責(zé)。

第二十九條、區(qū)所的職責(zé)

1.在市所的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，按照市、區(qū)兩級(jí)簽訂的責(zé)任狀，負(fù)責(zé)本轄區(qū)危房成片改造和零星分布的危房改造工作。

2.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)房屋的督修工作，確保轄區(qū)內(nèi)房屋不發(fā)生倒塌傷人事故。

3.協(xié)調(diào)與政府其他職能部門的關(guān)系，配合市所完成全市危房改造工作。

4.完成上級(jí)主管部門交辦的其他任務(wù)。

第三十條、獎(jiǎng)懲辦法

1.在規(guī)定期限內(nèi)完成危房改造任務(wù)的單位，市局應(yīng)按危房改造建筑面積每平方米20元給予獎(jiǎng)勵(lì)。

2.在規(guī)定期限內(nèi)未能完成危房改造任務(wù)的單位，市局按未完成部分的危房改造房屋建筑面積每平方米10元予以懲罰。

第十一章、業(yè)務(wù)收費(fèi)的分配

第三十一條、按照市局與區(qū)局的職責(zé)和事權(quán)分工，區(qū)局收取職權(quán)范圍內(nèi)的征地管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、房地產(chǎn)登記費(fèi)、房地產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)、房屋租賃登記費(fèi)和房屋安全鑒定費(fèi)，并按規(guī)定的比例上交市局。各項(xiàng)收入以實(shí)際發(fā)生數(shù)為依據(jù)，并在會(huì)計(jì)報(bào)表中反映。

第三十二條、征地管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，仍按省國土廳〔1986〕136號(hào)和市政府〔1996〕125號(hào)文執(zhí)行。區(qū)局收取的征地管理費(fèi)，應(yīng)在次月15日前將上月收入總額的25％上交市局。

第三十三條、區(qū)局收取由區(qū)政府組織出讓的項(xiàng)目和區(qū)屬單位建設(shè)項(xiàng)目的拆遷管理費(fèi)。在次月15日前將上月收入總額的30％上交市局，余額上繳區(qū)財(cái)局，并按規(guī)定返還使用。其他項(xiàng)目的拆遷管理費(fèi)由市局收取，并連同區(qū)局上交的費(fèi)用一并上繳市財(cái)局，按規(guī)定返還使用。

第三十四條、區(qū)局受理的房地產(chǎn)登記，其登記費(fèi)、工本費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)由區(qū)局收取，在次月15日前將上月收入總額的10％上交市局作為市局業(yè)務(wù)指導(dǎo)、圖冊(cè)資料和證書印制等費(fèi)用。

第三十五條、區(qū)局收取的房屋租賃登記費(fèi)和房屋安全鑒定費(fèi)按收入總額的30％在季度結(jié)束后15天內(nèi)上交市局。根據(jù)需要市局從區(qū)局上交收入中提取30％支持區(qū)所作業(yè)務(wù)費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)金。

第三十六條、各區(qū)租金與市局的分配比例，由市局與各區(qū)局另行協(xié)商確定。

第十二章、附則

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；違法行為；責(zé)任

近年來，隨著我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，從國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)新產(chǎn)業(yè)、大產(chǎn)業(yè)逐漸上升成為重要支柱產(chǎn)業(yè)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所發(fā)揮的作用日益明顯和突出。但由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)性強(qiáng)、涉及面廣、法律關(guān)系復(fù)雜，一些單位或個(gè)人遵法、守法的觀念淡薄，惡意侵害相對(duì)人合法權(quán)益，致使法律、法規(guī)規(guī)定的各項(xiàng)制度得不到很好地貫徹落實(shí)；某些房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)也存在監(jiān)管不嚴(yán)、查處不力的情況，個(gè)別主管部門以罰代法，使違法者受益，國家工作人員知法犯法，違法者逃避法律制裁。當(dāng)前的住房制度改革，無不與土地、房屋有著密切的關(guān)系，產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)糾紛。[1]長此以往，違法行為和糾紛的大量存在必將嚴(yán)重?fù)p害我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，進(jìn)而直接影響住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，甚至影響到社會(huì)的穩(wěn)定。因此，必須對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的違法行為加以分析，明確其法律責(zé)任，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

一、房地產(chǎn)違法行為概述

所謂房地產(chǎn)違法行為，是指違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的行為。[2]房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為則是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在的，違反國家有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)的行為。

違反土地管理法律法規(guī)的行為主要有：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的違法行為；非法占用土地的違法行為；非法批準(zhǔn)用地的違法行為；破壞耕地的違法行為；非法侵占挪用征地補(bǔ)償費(fèi)的違法行為；拒不履行土地復(fù)墾義務(wù)的違法行為；拒不交還土地的違法行為；擅自將集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的違法行為；不辦理土地變更登記的違法行為；土地行政主管部門工作人員的違法犯罪行為。

違反房地產(chǎn)管理法律法規(guī)的行為主要有：未取得開發(fā)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)；變相采用分解項(xiàng)目、不按時(shí)開竣工以及不履行銷售價(jià)格、套型面積等項(xiàng)目建設(shè)要求，延緩項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、囤積炒賣土地；不執(zhí)行國家關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金管理的規(guī)定，虛假出資、騙取貸款從事項(xiàng)目開發(fā)；不履行項(xiàng)目規(guī)劃審批條件，擅自變動(dòng)建筑容積率等指標(biāo)，增加建筑面積和層數(shù)獲取額外收益；串通房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)，在面積計(jì)算中弄虛作假，或者擅自加大公攤面積，將分?jǐn)偟墓裁娣e再次出租或出售；不按法律法規(guī)的規(guī)定處理面積糾紛；虛構(gòu)或不向購房人出具商品房買賣合同示范文本，欺騙購房人，損害購房人的合法權(quán)益；囤積房源，哄抬房價(jià)；提供不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購。

違反其它方面法律法規(guī)的行為主要有：違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》，以各種形式違法房地產(chǎn)廣告和房產(chǎn)信息，在房地產(chǎn)廣告中出現(xiàn)升值或投資回報(bào)的用語，做出與戶口、入學(xué)有關(guān)的承諾，在預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)涉及裝修裝飾內(nèi)容的用語；違反《合同法》，采用格式條款侵害購房人的合法權(quán)益，將工程肢解成若干部分分包給幾個(gè)承包人，承包人又擅自將工程轉(zhuǎn)包；違反《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》，捏造、散布虛偽事實(shí)損害競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商業(yè)信譽(yù)和商業(yè)聲譽(yù)，串通投標(biāo)，抬高或壓低標(biāo)價(jià)，虛假招標(biāo)；違反《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，一房多賣，面積“縮水”，公共設(shè)施擅自變更等；違反《刑法》，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、交易等環(huán)節(jié)中進(jìn)行欺詐和商業(yè)賄賂，隱瞞利潤，少繳稅款，偷稅漏稅。

違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的主體有不同情況：一是與房地產(chǎn)事項(xiàng)相關(guān)的公民、法人和其他組織，如隱瞞房地產(chǎn)已被查封的情況而設(shè)定抵押權(quán)的公民，違反規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等；二是房地產(chǎn)行政主管部門，如沒有法律、法規(guī)的依據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的房管部門；三是其它違法主體，如非法出讓土地使用權(quán)的其他行政機(jī)關(guān)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)違法行為的法律責(zé)任

房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的違法行為主要承擔(dān)三種責(zé)任，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任。

1.民事責(zé)任

房地產(chǎn)的民事責(zé)任，是指房地產(chǎn)主體違法或者違約之后，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事法律后果，包括侵權(quán)責(zé)任、違約責(zé)任等。

房地產(chǎn)關(guān)系中承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有：停止侵害，排除妨礙，消除危險(xiǎn)，返還財(cái)產(chǎn)，恢復(fù)原狀，修理、重做、更換或退回，賠償損失，違約金，消除影響、恢復(fù)名譽(yù)，賠禮道歉等十種民事責(zé)任方式。例如，《中華人民共和國廣告法》第3條、第4條規(guī)定：“廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)合法”，“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者”，第38條則規(guī)定：“違反本法規(guī)定，虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任；廣告經(jīng)營者、廣告者明知或者應(yīng)知虛假仍設(shè)計(jì)、制作、的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。”據(jù)此，對(duì)于違反《廣告法》的欺騙和誤導(dǎo)行為，購房者可以要求房地產(chǎn)商承擔(dān)的民事責(zé)任包括：?履行承諾、賠償損失、退房等，這主要通過具有直接經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的各種形式體現(xiàn)出來。益?！?/p>

2.行政責(zé)任

房地產(chǎn)的行政責(zé)任，是指違反房地產(chǎn)行政管理秩序，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的行政法律后果。違反房地產(chǎn)行政管理秩序，主要指違反土地行政管理秩序和城市房地產(chǎn)行政管理秩序，由此而產(chǎn)生房地產(chǎn)行政主管部門的責(zé)任和管理相對(duì)人的責(zé)任。

房地產(chǎn)行政管理相對(duì)人承擔(dān)行政責(zé)任的形式。對(duì)于房地產(chǎn)行政管理相對(duì)人來說，其基本的行政責(zé)任形式是行政處罰。種類主要有：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照。這些行政處罰措施可以單獨(dú)使用，也可合并使用，但對(duì)當(dāng)事人的同一違法行為，不能施行兩次以上罰款。

對(duì)房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員而言，其基本的行政責(zé)任形式是行政處分。包括對(duì)土地管理過程中的違法行為和城市房地產(chǎn)管理過程中的違法行為，進(jìn)行處分，具體措施包括警告、記過、記大過、降級(jí)、撤職、開除等。

3.刑事責(zé)任

刑事責(zé)任是指危害社會(huì)的行為構(gòu)成犯罪，依照刑法規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的刑事法律后果。房地產(chǎn)關(guān)系中的犯罪主體包括個(gè)人和單位。對(duì)個(gè)人犯罪，判處的主刑有管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑；附加刑有罰金、剝奪政治權(quán)利、沒收財(cái)產(chǎn)。單位犯罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員判處刑罰。

房地產(chǎn)關(guān)系中的犯罪主體可能會(huì)觸犯的罪名包括：非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪，以牟利為目的，違反土地管理法律、法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額5%以上20%以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額5%以上20%以下罰金。單位犯非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照上述規(guī)定處罰。

非法占用耕地罪：違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作它用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。單位犯非法占用耕地罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照上述規(guī)定處罰。

非法批準(zhǔn)征用、占有土地罪和非法低價(jià)出讓國土使用權(quán)罪：國家機(jī)關(guān)工作人員，違反土地管理法規(guī)，，非法批準(zhǔn)征用、占用土地或者非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處3年以上10年以下有期徒刑。

擅自出賣、轉(zhuǎn)讓軍隊(duì)房地產(chǎn)罪：違反規(guī)定，擅自出賣、轉(zhuǎn)讓軍隊(duì)房地產(chǎn)，情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)直接責(zé)任人員，處3年以上、10年以下有期徒刑。

三、結(jié)論

住房問題是民生問題，是一個(gè)關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)大量存在的違法行為，損害了住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，阻礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，損害了房地產(chǎn)行業(yè)的整體形象，阻礙了住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，甚至導(dǎo)致了房價(jià)的非理性上漲，影響到了社會(huì)的穩(wěn)定。

誠然，僅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為及其責(zé)任做出明確還是不夠的，要開展房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)整治，緊緊圍繞容易發(fā)生違法行為的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行全面清理，要以查處典型案例為工作突破口，通過查處典型案例，嚴(yán)厲懲處房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法行為，使整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)工作落到實(shí)處、收到實(shí)效，這對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和降低高房價(jià)都大有裨益。

解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法問題，要靠健全法制和嚴(yán)格執(zhí)法，也要靠更多的房地產(chǎn)市場(chǎng)主體誠實(shí)守信、依法開展工作。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法現(xiàn)象很多，但對(duì)此也不能全盤否定，而是要進(jìn)行引導(dǎo)，“凡是合理的東西都是現(xiàn)實(shí)的，凡是現(xiàn)實(shí)的東西都是合理的”，[3]要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定，自覺遵守行業(yè)規(guī)則和市場(chǎng)規(guī)范的要求，加強(qiáng)自律，堅(jiān)決杜絕房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法犯罪行為，對(duì)行業(yè)發(fā)展起到示范作用；正確認(rèn)識(shí)和判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，自覺適應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策，把長遠(yuǎn)發(fā)展與市場(chǎng)的健康發(fā)展緊密聯(lián)系起來；要增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，在工作中尊重、保護(hù)一切利益相關(guān)主體的權(quán)益，使自己的核心價(jià)值觀與國家提倡的價(jià)值觀、發(fā)展觀緊密結(jié)合起來。

作者單位：山東政法學(xué)院經(jīng)貿(mào)法學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

[1]王景琦.房地產(chǎn)訴訟[M].北京：法律出版社，2003. 18-19.

篇6

焦點(diǎn)：非法出租土地 or 擅自改變土地用途

該案由該市國土資源局執(zhí)法監(jiān)察支隊(duì)立案查處。經(jīng)查明，該幢辦公樓原土地使用權(quán)證登記的用途為機(jī)關(guān)用地，A單位與B某一直未得到土地管理部門同意辦理土地使用權(quán)出租登記，也未向土地管理部門繳納年租金（即出讓金）。在查處本案過程中，存在三種不同意見。

第一種意見認(rèn)為：A單位辦公樓的原土地用途為機(jī)關(guān)用地，而A單位未經(jīng)土地管理部門同意和市人民政府批準(zhǔn)，將其辦公樓出租給B某經(jīng)營賓館，實(shí)際土地用途為商業(yè)用地，土地用途發(fā)生了變化，其行為違反了《土地管理法》第五十六條的規(guī)定，構(gòu)成了不按批準(zhǔn)用途使用土地的行為。為此，可依據(jù)《土地管理法》第八十條的規(guī)定，對(duì)A單位作出“責(zé)令交還土地，處以罰款”的行政處罰。

第二種意見認(rèn)為：A單位將原辦公樓出租給B某，土地使用權(quán)隨建筑物的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，而A單位在未經(jīng)市國土資源局批準(zhǔn)的情況下，擅自將劃撥土地使用權(quán)連同地上建筑物出租給B某，其行為違反了國務(wù)院55號(hào)令第四十四條、四十五條的規(guī)定，構(gòu)成非法出租土地使用權(quán)，應(yīng)按國務(wù)院55號(hào)令第四十六條的規(guī)定作出“沒收土地非法收入，并處罰款”的行政處罰。

第三種意見認(rèn)為：該案涉及兩種違法行為，一種是非法出租土地使用權(quán)的行為，一種是不按批準(zhǔn)用途使用國有土地的行為。對(duì)本案當(dāng)事人應(yīng)依據(jù)《土地管理法》和國務(wù)院55號(hào)令的相關(guān)規(guī)定合并作出處罰。

觀點(diǎn)：理應(yīng)按照“非法出租土地”處理

楊小林 （衡陽縣國土資源局政策法規(guī)股股長）

第一，根據(jù)國務(wù)院55號(hào)令四十四條、四十五條《關(guān)于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國務(wù)院55號(hào)令有關(guān)問題的批復(fù)》第六條的規(guī)定，構(gòu)成非法出租劃撥土地使用權(quán)的必要前提條件是土地出租行為未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)。在本案中，A單位將行政辦公樓出租給B某的行為未經(jīng)該市國土資源局批準(zhǔn)，并未將租金中所含的土地收益上繳國家，因此，A單位和B某的行為構(gòu)成非法出租土地使用權(quán)行為。

第二，本案不存在兩種違法行為。首先，不按批準(zhǔn)用途使用國有土地的違法行為的主體是取得國有土地使用證的權(quán)利人。在本案中，A單位具有這種主體資格，而B某只是土地使用權(quán)的承租方，取得的是土地使用權(quán)的他項(xiàng)權(quán)利，不具有該違法行為的主體資格。其次，A單位不按批準(zhǔn)用途使用國有土地的行為與A、B雙方非法出租土地的行為具有牽連關(guān)系，從違法當(dāng)事人的違法目的及后果結(jié)合本案事實(shí)綜合考慮，筆者認(rèn)為A單位不按批準(zhǔn)用途使用國有土地的行為包含在非法出租土地使用權(quán)的行為之中。應(yīng)以非法出租土地使用權(quán)定性較妥。根據(jù)國務(wù)院55號(hào)令第四十六規(guī)定，作出如下處罰：對(duì)A單位作出沒收土地非法收入，并處罰款，對(duì)B某作出罰款處罰。

評(píng)析：只定性為一種違法行為值得商榷

熊 煜、馮 蝶（上海建緯（長沙）律師事務(wù)所律師）

本案例主要涉及到兩個(gè)核心問題：第一，A單位將其辦公樓出租給個(gè)體戶B某經(jīng)營賓館的行為在法律上應(yīng)如何評(píng)價(jià)；第二，A單位與B某的行為按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任。那么筆者就上述兩個(gè)問題逐一進(jìn)行分析，并結(jié)合本案三種不同的處理意見談?wù)効捶ā?/p>

案件性質(zhì)：涉及兩種違法行為

《物權(quán)法》第135條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”；第137條第3款規(guī)定：“嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定”；《土地管理法》第56條規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)……”。

由此可知，以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人，需要變更土地用途時(shí)，有關(guān)主管部門批準(zhǔn)是必要的前置條件。而本案中，A單位擅自將其辦公樓出租給個(gè)體戶B某經(jīng)營賓館，看似是作為辦公樓的所有權(quán)人的一種對(duì)自己所有物的使用并獲得收益的行為，但究其實(shí)質(zhì)，是一種對(duì)國家的土地所有權(quán)的一種侵犯。A單位在未取得原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)的情況下，擅自將其“辦公樓”的國家機(jī)關(guān)用地轉(zhuǎn)變成“經(jīng)營賓館”的經(jīng)營性用地，構(gòu)成了不按照批準(zhǔn)用途使用國有土地使用權(quán)，侵犯了國家對(duì)于國有土地的管理權(quán)。

又根據(jù)1995年《城市房地產(chǎn)管理法》第55條規(guī)定：“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取代使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家”；《關(guān)于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國務(wù)院55號(hào)令有關(guān)問題的批復(fù)》第6條規(guī)定：“根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第55條的規(guī)定，……實(shí)施該條的具體辦法由國務(wù)院制定……應(yīng)暫按國務(wù)院55號(hào)令第44、45條的規(guī)定執(zhí)行……當(dāng)事人未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自將劃撥土地使用權(quán)連同地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其租賃行為違反國務(wù)院55號(hào)令第44、45條的規(guī)定，應(yīng)按照國務(wù)院55號(hào)令第46條的規(guī)定給予行政處罰”；《國務(wù)院55號(hào)令》第44條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)，除本條第四十五條規(guī)定的情況外不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”；第45條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人……”；第46條規(guī)定：“對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其違法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款”。A單位既未經(jīng)批準(zhǔn)，同時(shí)在出租辦公樓后未向土地管理部門繳納年租金，由此構(gòu)成非法出租劃撥土地使用權(quán)。

筆者認(rèn)為非法出租劃撥土地使用權(quán)的行為所侵犯的除了國家對(duì)于國有土地的管理權(quán)，還包括國家對(duì)國有土地所得收益的財(cái)產(chǎn)權(quán)。因此，A單位的行為既構(gòu)成了非法出租土地使用權(quán)的行為，同時(shí)也構(gòu)成不按批準(zhǔn)用途使用國有土地的行為。而本案的分析部分第二點(diǎn)中關(guān)于“A單位不按批準(zhǔn)用途使用國有土地的行為包含在非法出租土地使用權(quán)行為之中”的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為是值得商榷的。

在此需要闡明的是，國家對(duì)于國有土地的所有權(quán)應(yīng)該包括兩個(gè)層次內(nèi)容：一方面是作為土地管理者的行政管理權(quán)；另一個(gè)方面是作為土地所有者的獲得收益的權(quán)利。不按批準(zhǔn)用途使用國有土地顯然侵犯的是國家對(duì)于國有土地的管理權(quán)，而非法出租劃撥土地使用權(quán)這一行為是對(duì)上述國家土地所有權(quán)兩個(gè)方面內(nèi)容的先后侵犯，因此，筆者認(rèn)為，簡(jiǎn)單地將不按批準(zhǔn)用途使用國有土地的行為和非法出租土地使用權(quán)行為作為一種牽連行為看待是不甚妥當(dāng)?shù)摹?/p>

法律責(zé)任：“收回土地，處以罰款”比較合理

根據(jù)本文第一部分的論述，A單位作為國有土地使用權(quán)人未按批準(zhǔn)用途使用國有土地，同時(shí)，構(gòu)成非法出租劃撥土地使用權(quán)。但是A單位只為了一個(gè)違法行為――擅自將劃撥土地出租做經(jīng)營性用房使用，根據(jù)同一行為不能同時(shí)做出兩種或兩種以上的行政處罰的一事不二罰的行政處罰原則，故可選擇按照《土地管理法》第80條規(guī)定：“……不按批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交換土地，處以罰款”；或按照1995年《城市房地產(chǎn)管理法》第55條規(guī)定：依《國務(wù)院55號(hào)令》第46條規(guī)定，作出沒收違法所得，并處以適當(dāng)罰款的處罰。

篇7

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市人口規(guī)模的不斷擴(kuò)張，城市可利用的建設(shè)用地日益匱乏。而日新月異的現(xiàn)代化城市建設(shè)對(duì)土地的需求十分迫切。目前，土地法律制度及國家相關(guān)政策，均對(duì)城市新增建設(shè)用地設(shè)定了嚴(yán)格的條件、程序和責(zé)任。因而，無論是通過拓展城市規(guī)模增加建設(shè)用地，還是改變土地類型增加建設(shè)用地，在操作層面都存在一定的困難。在這種情況下，有效利用城市原有的建設(shè)用地，不失為理性的選擇。然而，在城市的發(fā)展進(jìn)程中，特別是1984年國務(wù)院《城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、1987年《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施以來，城市原有的建設(shè)用地已經(jīng)有了合法的用地單位(或個(gè)人)，重新進(jìn)行開發(fā)建設(shè)存在障礙。實(shí)踐中，行政機(jī)關(guān)往往采取國有土地上房屋征收和提前收回國有土地使用權(quán)(本文特指為了公共利益的需要提前收回土地的情況)的方法，解決用地緊迫的難題。這一做法固然加快了城市現(xiàn)代化建設(shè)的步伐，但同時(shí)也引發(fā)了一系列社會(huì)矛盾。本文擬從兩者的概念、實(shí)施主體、程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面展開分析，以期探求規(guī)范該項(xiàng)工作、化解風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑。

從法律上講，政府為了公共利益的需要，有兩種方式可以達(dá)到收回國有土地的目的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》在制定之初，就設(shè)立了兩種方式：

一種方式是依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定：為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。這里的具體辦法就是剛剛頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。該條例第十三條規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

另一種方式是依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定：“國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！绷硗馓崆笆栈貒型恋卦凇吨腥A人民共和國土地管理法》也有類似規(guī)定，其第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；依照前款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！钡趯?shí)踐過程中，各級(jí)政府多是依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，收回國有土地。

提前收回國有土地使用權(quán)必然涉及到土地上的房屋，征收國有土地上的房屋，必然涉及到國有土地的收回。那么提前收回國有土地使用權(quán)和國有土地上的房屋征收是一個(gè)什么樣的法律關(guān)系呢?

一、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在概念上的異同

國有土地上房屋征收是指為了公共利益需要，由市、縣級(jí)人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，并對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償?shù)男袨椤型恋厣戏课菡魇盏目腕w是房屋的所有權(quán)。

《物權(quán)法》第42條明確規(guī)定，“能夠成為征收對(duì)象的只限于集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”。根據(jù)該條，能夠成為征收對(duì)象的一定是被征收人擁有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)，被征收人擁有所有權(quán)以外的權(quán)利的財(cái)產(chǎn)不能成為征收的對(duì)象。

國有土地使用權(quán)的收回是指當(dāng)出現(xiàn)某種法定事由時(shí)，土地行政主管部門經(jīng)原批準(zhǔn)用地或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)依法收回用地單位和個(gè)人使用的國有土地使用權(quán)的行政行為。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，國有土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。提前收回國有土地的客體是土地使用權(quán)，而不是所有權(quán)。

二、設(shè)立兩種收回國有土地方式的原因

《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》在設(shè)立之初，為何都是公共利益，其目的都是為了取得土地，而設(shè)立兩種不同的方式呢?

筆者認(rèn)為首先國有土地上房屋征收主要是針對(duì)的房屋，而提前收回國有土地主要的是針對(duì)未開發(fā)的國有土地、工廠或其他用途的土地等，在上述國有土地上建設(shè)不是為了單純的居住的建筑物和附屬設(shè)施。其次在數(shù)量上，房屋的征收主要是征收涉及到的多數(shù)人或者大量的房屋。提前收回國有土地涉及到少數(shù)或者個(gè)體的單位和個(gè)人的國有土地的收回。

三、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在實(shí)施主體的異同

《中華人民共和國土地管理法》第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。因此提前收回土地使用權(quán)實(shí)施主體是原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。因此國有土地上房屋征收的實(shí)施主體是縣、市人民政府。

四、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在程序上的異同

(一)國有土地上房屋征收的程序

1、房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案。

2、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

3、征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到戶、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。

4、市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定，并予以征收公告。

5、對(duì)被征收房屋價(jià)值評(píng)估。

6、簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

7、政府作出補(bǔ)償決定。

房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或被征收人房屋所有權(quán)人不明確的，市、縣人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。

8、申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

(二)提前收回國有土地的程序

1、立案；

2、調(diào)查取證，認(rèn)定事實(shí)；

3、擬訂收回方案。土地行政主管部門擬訂收回國有土地使用權(quán)方案，并將擬收回國有土地使用權(quán)事宜通知原土地使用權(quán)人，并告之聽證的權(quán)利。

4、聽證。土地使用權(quán)人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)在接到收回國有土地使用權(quán)通知后的一定期限內(nèi)向市或者縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出。土地行政主管部門接到聽證申請(qǐng)后，應(yīng)該按照《國土資源聽證規(guī)定》中規(guī)定的期限內(nèi)組織聽證。

5、報(bào)批。土地行政主管部門在組織聽證后規(guī)定的一定期限內(nèi)，將所擬訂的收回國有土地使用權(quán)方案連同聽證結(jié)果報(bào)市或者縣級(jí)人民政府審批。

6、下達(dá)收回決定書。根據(jù)市或縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的收回國有土地使用權(quán)方案，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)之

日起一定期限內(nèi)，向原土地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有土地使用權(quán)決定書》，同時(shí)告知原土地使用權(quán)人申請(qǐng)復(fù)議和提訟權(quán)利。對(duì)收回國有土地使用權(quán)決定不服的，可以在接到提前收回國有土地使用權(quán)決定后若干期限內(nèi)(按照《行政復(fù)議法》規(guī)定，一般是60天)，依法向上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者人民法院申請(qǐng)行政復(fù)議或者。

7、注銷登記。土地行政主管部門在下達(dá)《收回國有土地使用權(quán)決定書》后，由原登記發(fā)證機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記，收回國有土地使用證，并收回國有土地使用權(quán)公告。對(duì)于出讓的土地，還應(yīng)當(dāng)依法終止國有土地使用權(quán)出讓合同。

8、補(bǔ)償。

五、國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上的異同

(一)、提前收回國有土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

從理論上講，目前有兩種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

1、相應(yīng)的補(bǔ)償

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》)第20條規(guī)定：“國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！?/p>

2、適當(dāng)補(bǔ)償

《中華人民共和國土地管理法》(以下簡(jiǎn)稱《土地法》)第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；(四)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；(五)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。依照前款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！?/p>

正是由于我國Ⅸ土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題上規(guī)定不一致，導(dǎo)致了我國土地補(bǔ)償秩序的嚴(yán)重混亂。因此，在現(xiàn)實(shí)中某些地方政府濫用《土地管理法》第58條，收回國有土地，不給補(bǔ)償或者給被拆遷人很少補(bǔ)償。市、縣人民政府往往打著公共利益等旗號(hào)，收回國有土地，既不履行相關(guān)的審批手續(xù)，國土部門發(fā)個(gè)通知就把正在使用的土地收回了，導(dǎo)致一些單位或者居民的房屋被強(qiáng)拆，沒有得到合理的補(bǔ)償。實(shí)踐表明，地方政府濫用收回國有土地方式、規(guī)避征地拆遷程序和補(bǔ)償、引發(fā)激烈矛盾和沖突已經(jīng)成較普遍的現(xiàn)象，造成很惡劣的社會(huì)影響。

(二)國有土地上房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)――公平補(bǔ)償

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。

僅從法律的字面上來看，國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的，有相應(yīng)的補(bǔ)償、適當(dāng)補(bǔ)償、公平補(bǔ)償?shù)扔泻芏嗟膶W(xué)者也進(jìn)行了大量的篇幅進(jìn)行分析，試著找出其中的不同點(diǎn)。

但筆者認(rèn)為，國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的本質(zhì)上是一致的，政府部門都是為了公共利益，其目的都是為了取得使用權(quán)人的土地。從最終的效果來講，政府最終都是獲取了使用權(quán)人的土地和土地上的房屋或其他建筑物。不論是征收還是收回，政府最終獲得的財(cái)產(chǎn)是相同的，按照公平、等價(jià)的原則，政府應(yīng)該支付的是相同的對(duì)價(jià)。因此國有土地上房屋征收和提前收回國有土地在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該是一致的。

這一點(diǎn)，在物權(quán)法上得到了充分體現(xiàn)：

1、房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

《物權(quán)法》第42條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在制定時(shí)，嚴(yán)格依據(jù)物權(quán)法第42條規(guī)定的原則，對(duì)房屋和土地的補(bǔ)償做出了規(guī)定。

2、提前收回國有土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《物權(quán)法》第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第42條的規(guī)定對(duì)該土地上房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給與補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金”。

篇8

關(guān)鍵詞：土地利用；政府規(guī)制；城市蔓延

一、引言

我國城鎮(zhèn)化是以這兩種方式進(jìn)行：增加城鎮(zhèn)數(shù)量和擴(kuò)大城市規(guī)模，后者為主要方式。高速城鎮(zhèn)化化背景下，各大中城市新城建設(shè)、開發(fā)區(qū)建設(shè)和大學(xué)城建設(shè)迅速擴(kuò)大城市規(guī)模，但是這種城市化引發(fā)了很多問題：交通成本增加，房價(jià)攀升過快，生活成本上升，商住分離等一系列問題。這就是當(dāng)前大多數(shù)城市普遍存在的城市蔓延問題。在城市規(guī)模擴(kuò)張的過程中，土地作為重要的資源參與其中。政府對(duì)土地利用的規(guī)制對(duì)維持著土地征用、規(guī)劃、開發(fā)和管制整個(gè)流程有序進(jìn)行起著重要作用。但是目前地方政府對(duì)土地供給一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，在征地過程中對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償過低，土地財(cái)政使用不透明，這引發(fā)了大眾對(duì)土地利用過程中政府規(guī)制的討論。本文就政府對(duì)土地利用規(guī)制角度分析城市蔓延的原因。

二、理論分析

土地利用規(guī)制（Land Use Regulation），也譯作土地利用管制，是指具有相對(duì)獨(dú)立的、法律地位的政府組織（機(jī)構(gòu)）依照土地利用領(lǐng)域的各個(gè)相關(guān)法規(guī)對(duì)土地利用的主體進(jìn)行管理和監(jiān)督的行為。通俗來說，是政府對(duì)參與土地利用的各主體的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行管理和監(jiān)督。規(guī)制的具體方面主要有土地征用規(guī)制、土地規(guī)劃規(guī)制、土地出讓規(guī)制和土地開發(fā)利用規(guī)制。土地征用是政府按法律規(guī)定強(qiáng)制征用土地行為，土地出讓是政府作為參與者與開發(fā)主體的博弈，土地開發(fā)利用是開發(fā)主體為追求利益最大化與作為監(jiān)管者政府的博弈。目前對(duì)我國土地利用政策方面的研究主要集中在征地制度對(duì)農(nóng)民的影響和集體建設(shè)用地進(jìn)入土地市場(chǎng)的政策探討上。

城市蔓延（Urban Sprawl），是出現(xiàn)在城市邊緣，因城市規(guī)模擴(kuò)張而出現(xiàn)的低密度開發(fā)、土地使用功能分離和高度依賴汽車的公共區(qū)域的現(xiàn)象。具體來說，城市蔓延是一種城市功能的分離，即城與市的分離，重視城的建設(shè)，忽視或者減慢了市的建設(shè)。對(duì)城市蔓延的研究國外相對(duì)成熟，目前衡量城市蔓延的程度主要通過人口和居住密度、城市用地和人口增長率、空間布局和景觀格局來測(cè)算。在國內(nèi)對(duì)城市蔓延的研究處于初始的理論研究和實(shí)踐起步階段，大部分學(xué)者正在對(duì)我國城市蔓延的特征、蔓延的測(cè)算進(jìn)行研究，對(duì)于蔓延原因的探索比較少。本文從土地利用規(guī)制角度分析城市蔓延的原因。

本文根據(jù)已有的研究成果，總結(jié)出土地進(jìn)入住宅和商品房市場(chǎng)的過程主要有土地征用、土地規(guī)劃與出讓和土地開發(fā)三個(gè)環(huán)節(jié)。整個(gè)過程主要的經(jīng)濟(jì)主體有三類：居民、政府和企業(yè)。由于地方政府和中央政府在土地開發(fā)問題上的不一致性，本文主要探討其主要作用的地方政府行為。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，這三個(gè)主體都是理性人，本文研究就是建立在這個(gè)假設(shè)的基礎(chǔ)上。

三、土地利用規(guī)制下主體行為博弈選擇

土地作為重要的資源流入市場(chǎng)是通過城市國有土地征用和農(nóng)村土地的征用，政府在這兩個(gè)過程特別是后者中擁有壟斷定價(jià)權(quán)（a和b環(huán)節(jié)）。不同渠道的土地資源征用后成為城市建設(shè)土地資源，政府根據(jù)整體規(guī)劃要求和市場(chǎng)需求對(duì)土地資源進(jìn)行安排，其中大部分的土地資源被投入市場(chǎng)，另外農(nóng)村集體建設(shè)用地和部分耕地也由于部分投入土地市場(chǎng)，他們構(gòu)成土地供應(yīng)市場(chǎng)（c和d環(huán)節(jié)）。土地資源從壟斷供應(yīng)者（政府）向寡頭需求者（大型房地產(chǎn)商）中流動(dòng)，這一過程通過協(xié)議或者招投標(biāo)過程實(shí)現(xiàn)（e環(huán)節(jié)）。企業(yè)獲取土地資源轉(zhuǎn)化成為住房，形成城市中心和城市郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)（f環(huán)節(jié)）。另一個(gè)隱形主體是居民和投資者（企業(yè)主體中一部分），他們消化土地開發(fā)成果。本文是研究城市蔓延，因此主要研究b、d、e和f過程中經(jīng)濟(jì)主體的選擇行為。

（一）土地進(jìn)入城市建設(shè)土地市場(chǎng)

相關(guān)土地利用規(guī)制：在我國農(nóng)村集體建設(shè)用地屬于集體所有，但是集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入土地市場(chǎng)輪轉(zhuǎn)。目前的土地征用制度中，農(nóng)民處于服從地位，而且難以獲得與市場(chǎng)價(jià)格成比例的征地補(bǔ)償。土地補(bǔ)償中，首先要給村集體，其次給安置單位，最后農(nóng)民才能獲得青苗補(bǔ)償費(fèi)和土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。

政府和農(nóng)民同樣是理性人，前者注重社會(huì)整體福利最大化，后者注重個(gè)人效用最大化。首先，在當(dāng)前土地規(guī)制下，政府擁有征集土地過程中的定價(jià)權(quán)和主導(dǎo)權(quán)，也就是說政府在一級(jí)土地供給市場(chǎng)上是壟斷者。在供給需求模型中，政府作為壟斷需求者會(huì)制定較高的交易量和較低的交易價(jià)格。這使得土地供給量擴(kuò)大成為可能。

在目前征地補(bǔ)償不足的情況下，使得征地量被擴(kuò)大了。其次，農(nóng)民或者農(nóng)村集體追求自身的效用最大化，表現(xiàn)為獲得土地出讓的較高回報(bào)，衍生了非法的農(nóng)村集體建設(shè)用地出讓和農(nóng)村耕地非法建設(shè)。這直接導(dǎo)致了土地供應(yīng)增加。

（二）土地規(guī)劃、投入和出讓

我國對(duì)土地規(guī)劃的規(guī)定主要是根據(jù)《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》和《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》，但是規(guī)定主要在宏觀層面，如《土地管理法》第17條規(guī)定：“各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃?！蔽覈锻恋毓芾矸ā泛汀冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對(duì)土地出讓和拍賣都有嚴(yán)格的規(guī)定。但目前具體規(guī)劃的責(zé)任和權(quán)力都在地方政府手中。

地方政府是這一環(huán)節(jié)中壟斷供給的經(jīng)濟(jì)主體。在這一環(huán)節(jié)中，地方政府本應(yīng)當(dāng)以社會(huì)福利最大化為目標(biāo)，但是在實(shí)踐中卻脫離了這個(gè)方向。從歷史原因來說，1994年中央地方財(cái)權(quán)的分離，但是地方政府的事權(quán)相對(duì)增加，使得地方政府通過出讓土地來獲取財(cái)政收入成為必要。從當(dāng)前制度安排來看，地方政府的監(jiān)管缺位，這使得委托——問題愈發(fā)嚴(yán)重。地方政府因城市建設(shè)和政府運(yùn)行資金需求，使得土地供給擴(kuò)大成為現(xiàn)實(shí)。

房地產(chǎn)商是這一環(huán)節(jié)的需求主體，作為理性經(jīng)濟(jì)人他們追求的是利益最大化。在土地供給向?qū)嶋H土地需求市場(chǎng)轉(zhuǎn)移過程中，集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)受約束，寡頭房地產(chǎn)商成為實(shí)際控制者。目前在地域范圍內(nèi)，房地產(chǎn)商可以看作是土地一級(jí)市場(chǎng)的需求寡頭，他們通過合謀制造房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期，增加房地產(chǎn)需求，進(jìn)一步推高房價(jià)和土地價(jià)格，在社會(huì)壓力下促使監(jiān)管者和參與者的地方政府是進(jìn)一步增加土地供給，最終被動(dòng)的與房地產(chǎn)商合謀，高的土地供應(yīng)量的推手。

（三）土地開發(fā)市場(chǎng)

我國對(duì)土地開發(fā)利用的規(guī)制主要依據(jù)《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》等，但目前制度執(zhí)行效果不明顯。首先土地開發(fā)法律法規(guī)仍然很不完善，例如“除公共目的外不得劃撥征用農(nóng)業(yè)耕地”，地方政府和開發(fā)商混淆概念，將商業(yè)用地偷換概念變?yōu)楣灿玫仨?xiàng)目開發(fā)。其次現(xiàn)行的土地開發(fā)法規(guī)也不能很好的貫徹執(zhí)行，政府政策的權(quán)威性受到質(zhì)疑。國務(wù)院“國有企業(yè)必須退出房地產(chǎn)行業(yè)”的規(guī)定在執(zhí)行了半年后統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，只有20%的企業(yè)退出了房地產(chǎn)行業(yè)。這一環(huán)節(jié)土地規(guī)制呈現(xiàn)實(shí)際監(jiān)管缺位的現(xiàn)象。

土地開發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)主體是房地產(chǎn)商，監(jiān)管主體是政府，這一過程主要包括房地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備、土地升值和土地開發(fā)過程。根據(jù)博弈論分析，寡頭市場(chǎng)上他們會(huì)選擇最優(yōu)策略達(dá)到博弈均衡。房地產(chǎn)商的最優(yōu)策略便是選擇合謀控制土地二級(jí)市場(chǎng)供給，造成價(jià)格預(yù)期上升和需求增加，商品房投資價(jià)值顯現(xiàn)。根據(jù)級(jí)差地租理論的推理，房地產(chǎn)商在城市外緣建設(shè)租金收入低的住宅，在城市內(nèi)圈建設(shè)商業(yè)建筑。在商品房投機(jī)價(jià)值提高和剛性需求下，在城市外緣的住房市場(chǎng)呈現(xiàn)人口增長低于住房增長的現(xiàn)象，導(dǎo)致城市蔓延式發(fā)展。

四、主體行為對(duì)城市蔓延影響分析

目前商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)的是供給小于需求，理論上城市會(huì)緊湊發(fā)展，較少出現(xiàn)城市蔓延情況。但是王家庭和張俊韜對(duì)1999-2008年我國35個(gè)大中城市蔓延現(xiàn)象測(cè)度發(fā)現(xiàn)：平均蔓延指數(shù)3.9047，東部城市平均蔓延指數(shù)為4.7420，出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的城市蔓延現(xiàn)象。我們就根據(jù)前述土地流轉(zhuǎn)過程從特殊土地規(guī)制下主體行為解釋城市蔓延形成的機(jī)理。

從供求模型分析以上博弈結(jié)果。從表1我們可以總結(jié)出：城市房地產(chǎn)商合謀造成房價(jià)上升，供給曲線上移（S1-S2）；投資者的進(jìn)入使得商品房價(jià)格增加，需求曲線上升（D1-D2）。實(shí)際商品房市場(chǎng)的均衡點(diǎn)為E3，商品房數(shù)量為Q3，這代表增加的城市面積。但是剛性需求曲線仍然為D1，對(duì)應(yīng)均衡點(diǎn)為E2，商品房數(shù)量為Q4，這也代表相應(yīng)增加的人口數(shù)。商品房閑置為Q3-Q1，人口密度降低，城市蔓延式發(fā)展。

從房地產(chǎn)商行為選擇分析。寡頭房地產(chǎn)商在升值趨勢(shì)下，土地閑置罰款低于增值速度，開發(fā)商按預(yù)期需求設(shè)定價(jià)格和減少土地二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)的規(guī)模。根據(jù)級(jí)差地租理論，房地產(chǎn)商在土地成本和收益較低的城市外緣建設(shè)商品住房。選擇結(jié)果導(dǎo)致城市外緣土地閑置率較高，進(jìn)一步形成人口密度較低和商業(yè)發(fā)展不同步的現(xiàn)象，城市蔓延現(xiàn)象加劇。

五、結(jié)論和建議

綜上分析，我們發(fā)現(xiàn)城市蔓延的直接推手是房地產(chǎn)商，但房地產(chǎn)商是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律行事，不適宜用社會(huì)責(zé)任和公德來約束他們，應(yīng)該探討的是這種行為選擇深層原因——土地規(guī)制。實(shí)際上這種城市蔓延是供求結(jié)構(gòu)性矛盾的結(jié)果。土地利用規(guī)制中限制集體建設(shè)用地進(jìn)入土地市場(chǎng)，土地供給主體單一；土地規(guī)制沒有形成對(duì)房地產(chǎn)商的嚴(yán)格約束，住房供給主體的單一；商品房供給市場(chǎng)難以形成有效的自由競(jìng)爭(zhēng)。目前土地規(guī)制限制居民有效購買力，剛性需求能力實(shí)際不足。由此在城市外緣形成了供求的結(jié)構(gòu)性不對(duì)稱。從城市健康發(fā)展的角度，土地利用規(guī)制應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)，一些約束力不足的應(yīng)當(dāng)修改，一些不符合當(dāng)前形勢(shì)的規(guī)制應(yīng)當(dāng)取消，借鑒國外合理的方法。

首先，強(qiáng)化對(duì)房地廠商的監(jiān)管。適度提高房地廠商土地的持有成本，關(guān)鍵是持有時(shí)間成本要與當(dāng)前市場(chǎng)土地的增值幅度掛鉤，取消房地廠商持有土地的時(shí)間利差。對(duì)房地廠商的壟斷和謀現(xiàn)象，要有新的法律法規(guī)來管制。

其次，開放集體建設(shè)用地，多樣化土地供給和開發(fā)主體。取消“集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入土地市場(chǎng)”的規(guī)制，這在當(dāng)前呼聲比較大。在保證建筑質(zhì)量下，集體建設(shè)用地的開放可以增加居民福利水平，增加土地供給主體打破土地和住宅市場(chǎng)壟斷，有抑制房價(jià)上漲效果。

最后，我國適當(dāng)借鑒國外房產(chǎn)稅制度。目前我國房產(chǎn)購置稅數(shù)量難以形成對(duì)房地產(chǎn)的有效調(diào)控，我們可以借鑒國外房產(chǎn)稅制度，即對(duì)房產(chǎn)每年征稅。國外是以當(dāng)年同類房產(chǎn)的銷售價(jià)格為稅基，稅率平均在2%，由于我國購置房產(chǎn)已經(jīng)付出高額費(fèi)用，所以國外的具體規(guī)定還不是用于我國。我們當(dāng)前房地產(chǎn)稅的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)主要是投資性房地產(chǎn)，因此我們可以對(duì)當(dāng)前的限購政策和房地產(chǎn)稅結(jié)合，對(duì)于不符合要求的房產(chǎn)購置收取較高的持有稅，這樣既避免了對(duì)房地產(chǎn)的過度投資，又不會(huì)限制房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。

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篇9

為規(guī)范我省地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，切實(shí)保護(hù)耕地資源，嚴(yán)禁炒賣土地，促進(jìn)我省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)將《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（〔1999〕39號(hào)）印發(fā)給你們，并結(jié)合我省實(shí)際，就有關(guān)問題通知如下：

一、加強(qiáng)各類非農(nóng)建設(shè)用地管理。國家實(shí)行土地用途管制制度。新增建設(shè)用地實(shí)行總量控制，不得超計(jì)劃用地。各地要按照土地利用總體規(guī)劃和土地供給制約需求的要求，科學(xué)合理地安排各類建設(shè)用地，嚴(yán)格控制用地規(guī)模。要通過收回、調(diào)整使用等手段盡快將閑置土地利用起來。項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)優(yōu)先安排利用閑置土地。新增各類非農(nóng)建設(shè)用地要嚴(yán)格按新的《中華人民共和國土地管理法》審批。

高速公路服務(wù)區(qū)用地要嚴(yán)格控制，施工臨時(shí)用地要及時(shí)退地還耕，交原集體經(jīng)濟(jì)組織耕種。公路兩側(cè)，城市、村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃區(qū)以外的耕地，應(yīng)按規(guī)定劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。嚴(yán)禁在公路兩側(cè)隨意占地搞違章建筑。

二、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的管理。農(nóng)民集體土地未經(jīng)批準(zhǔn)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)林項(xiàng)目開發(fā)必須嚴(yán)格服從土地利用總體規(guī)劃，按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定辦理用地手續(xù)，任何單位和個(gè)人都不得私自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂用地協(xié)議，禁止以征用方式取得農(nóng)民集體土地進(jìn)行“果園”、“莊園”等農(nóng)林開發(fā)；嚴(yán)禁改變農(nóng)林用途搞別墅、度假屋、娛樂設(shè)施等房地產(chǎn)。確需配套進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的，要依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，規(guī)模必須嚴(yán)格控制。

三、加強(qiáng)國有土地使用權(quán)交易管理，制止炒賣土地。商業(yè)、旅游、娛樂和城市（含縣城）規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新增的經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地（不包括經(jīng)濟(jì)適用房和工業(yè)廠房），必須以招標(biāo)、拍賣方式提供土地使用權(quán)。確需以協(xié)議出讓方式提供土地使用權(quán)的，應(yīng)報(bào)省土地局審批，其出讓底價(jià)不得低于其同類用地的基準(zhǔn)地價(jià)，并將成交結(jié)果向社會(huì)公布。嚴(yán)禁利用建設(shè)項(xiàng)目、規(guī)劃許可證和用地紅線圖轉(zhuǎn)讓等形式變相炒賣土地。對(duì)已批準(zhǔn)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目，超過一年不辦理用地手續(xù)的，不予供地。

經(jīng)濟(jì)適用房（包括安居工程）要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房（包括安居工程）進(jìn)入市場(chǎng)涉及土地使用權(quán)交易的，其中土地使用權(quán)的收益處置要按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

篇10

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)：并購：土地權(quán)屬審查

房地產(chǎn)公司兼并就是被吸收的房地產(chǎn)公司全部股權(quán)被轉(zhuǎn)讓，該公司原來所有的債務(wù)以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，依法全部由兼并公司承擔(dān)：而收購則是被吸收房地產(chǎn)公司內(nèi)部的股東和股權(quán)比例發(fā)生變動(dòng)，該公司對(duì)外的債務(wù)仍由該公司承擔(dān)．股東之間可按股權(quán)比例或約定方式在股本金限額內(nèi)承擔(dān)．也即收購公司只對(duì)被收購公司債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)股東的相應(yīng)責(zé)任。由于中國土地制度的特殊性與復(fù)雜性．導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的并購仍然顯得風(fēng)險(xiǎn)重重。鑒于投資風(fēng)險(xiǎn)，收購企業(yè)應(yīng)該特別注重對(duì)通過不同方式取得的土地使用權(quán)的不同審查。

一、目標(biāo)公司土地使用權(quán)系通過出讓方式取得

對(duì)目標(biāo)公司以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，必須審查土地取得程序是否合法．土地用途與出讓合同約定的是否一致．以及企業(yè)是否繳納了全部土地出讓金等。

(一)審查土地使用權(quán)出讓方主體資格的合法性

《城市房地產(chǎn)管理法》第十四條第二款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂?！比欢趯?shí)踐中，地方政府為鼓勵(lì)土地開發(fā)．制訂了名目繁多的土地開發(fā)優(yōu)惠政策．有些官員甚至通過賣地?fù)Q取在任政績，下放土地出讓職權(quán)．導(dǎo)致了大量以非法定出讓主體為名義簽訂的土地使用權(quán)出讓合同的出現(xiàn)。針對(duì)各地開發(fā)區(qū)管委會(huì)出讓土地的普遍現(xiàn)象，《解釋》第二條對(duì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)出讓國有土地使用權(quán)的合法性作了進(jìn)一步闡述，并通過《解釋》第一條重申了《城市房地產(chǎn)管理法》與《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)出讓與轉(zhuǎn)讓管理辦法》對(duì)法定出讓主體的規(guī)定．明確了開發(fā)區(qū)管理會(huì)簽訂的土地使用權(quán)出讓合同為無效合同。(為考慮現(xiàn)狀和交易秩序的穩(wěn)定，《解釋》同時(shí)保留性地規(guī)定2005年8月1日之前簽訂．但起訴前經(jīng)市縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的此類出讓合同仍視為有效)。據(jù)此，在進(jìn)行并購之前的調(diào)查時(shí)．必須對(duì)土地使用權(quán)出讓方主體資格的合法性進(jìn)行嚴(yán)格審查。如出讓方系土地所在地市、縣人民政府土地資源管理部門以外的部門．則因其主體資格缺陷．出讓合同的有效性應(yīng)遭到質(zhì)疑。此種情形下，投資者應(yīng)要求目標(biāo)公司重新與有權(quán)部門簽訂有效的土地使用權(quán)出讓合同，或者．如出讓合同在2005年8月1日之前簽訂且未涉訴的．補(bǔ)辦有權(quán)部門的追認(rèn)手續(xù)．以避免因無效出讓合同導(dǎo)致的巨額損失。需要特別注意的是．開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓方簽訂出讓合同僅僅是無效土地使用權(quán)出讓主體的一種情形。事實(shí)上，按照《城市房地產(chǎn)管理法》的立法精神．任何市、縣人民政府土地管理部門以外的其他部門，無論是市、縣人民政府土地管理部門以上．還是市、縣人民政府土地管理部門以下的各級(jí)人民政府土地管理部門．都無權(quán)以出讓方的身份簽訂土地使用權(quán)出讓合同．否則一律應(yīng)認(rèn)定為無效合同。因此．投資者聘請(qǐng)律師審查的合法土地使用權(quán)出讓主體應(yīng)嚴(yán)格限定在市、縣人民政府的土地管理部門。

(二)審查土地使用權(quán)出讓合同是否經(jīng)過批準(zhǔn)與登記

《城市房地產(chǎn)管理法》第十條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的．須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案．按照國務(wù)院規(guī)定．報(bào)國務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第六十條規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)．應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。”雖然《解釋》澄清了多年以來爭(zhēng)論不休的關(guān)于未經(jīng)批準(zhǔn)與登記的土地使用權(quán)出讓合同是否有效的問題．認(rèn)定批準(zhǔn)與登記不影響出讓合同的效力．但是對(duì)于并購交易的投資者來說．合同效力風(fēng)險(xiǎn)的解除并不意味著其他風(fēng)險(xiǎn)的完全解除?！督忉尅返谒臈l規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地．受讓方請(qǐng)求解除合同的．應(yīng)予支持。”提示了未經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的出讓合同蘊(yùn)涵的履約風(fēng)險(xiǎn)。尤其值得注意的是，在前幾年各地土地管理與政策混亂、土地尋租現(xiàn)象嚴(yán)重的氣候下，滋生了一大批違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。雖然這些土地使用權(quán)權(quán)利人從表面上看似乎符合法律形式要件．但一經(jīng)推敲．其背后隱藏的法律風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)往往出人意料。如大量爛尾樓項(xiàng)目，或者土地出讓金未付清，甚至分文未付，或者尚未取得土地使用權(quán)批準(zhǔn)與登記證書，甚至四證不全就已開工，此類情況還不在少數(shù)，而且往往是前幾年協(xié)議出讓土地盛行時(shí)權(quán)錢交易的產(chǎn)物。鑒于大多數(shù)外國投資者涉足的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為商業(yè)或住宅類經(jīng)營項(xiàng)目，按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》．自2002年7月1日起．該類項(xiàng)目用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開競(jìng)標(biāo)取得，之前大多數(shù)還是通過協(xié)議出讓方式取得。故并購交易的目標(biāo)公司。由于上述歷史原因．其中一些可能因協(xié)議出讓遺留問題令其特有的土地使用權(quán)在法律上存有瑕疵。投資者如欲順利完成并購交易，需視情況補(bǔ)辦手續(xù)或補(bǔ)交費(fèi)用。也有些法律缺陷屬于無法修復(fù)或者修復(fù)成本畸高，與投資回報(bào)不成正比，投資者應(yīng)審慎調(diào)查．合理評(píng)估交易風(fēng)險(xiǎn)與投資收益。

(三)審查土地使用權(quán)出讓合同用途是否符合投資用途

國有土地使用用途．一經(jīng)批準(zhǔn)原則上不得變更。確實(shí)有特殊情況需變更的，應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條的規(guī)定取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意．簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。如果土地使用權(quán)人擅自變更用途，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條及《解釋》第六條的規(guī)定．出讓人可解除出讓合同。故并購?fù)顿Y者應(yīng)審查土地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用用途是否變更．以及是否符合投資者投資用途，如不符合，辦理合法用途變更手續(xù)有無可能。

二、目標(biāo)公司土地使用權(quán)系通過轉(zhuǎn)讓方式取得

所謂轉(zhuǎn)讓．是指通過購買方式在土地二級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)。屬土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移行為。由于二級(jí)市場(chǎng)上的轉(zhuǎn)讓源于轉(zhuǎn)讓方緊缺資金等原因，較一級(jí)市場(chǎng)成本更低，因此許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)正是通過這種方式取得。通過轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)存在的一大缺陷在于，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。據(jù)此，如目標(biāo)公司的土地是通過轉(zhuǎn)讓取得．外資并購方應(yīng)委托律師及時(shí)向目標(biāo)公司、相關(guān)土地管理部門調(diào)查核實(shí)剩余土地年限，以評(píng)估并購價(jià)格的合理性，作出正確的可行性研究報(bào)告。另外，對(duì)轉(zhuǎn)讓取得的土地，還應(yīng)考查企業(yè)所使用的土地及使用土地的方式是否符合區(qū)域土地利用總體規(guī)劃，如果不符合有關(guān)土地利用總體規(guī)劃，則應(yīng)依法取得有關(guān)政府主管部門的批準(zhǔn)文件。

三、目標(biāo)公司土地使用權(quán)系通過劃撥方式取得

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)人通過補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金的方式，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。對(duì)毋需繳納土地出讓金的情形。國土資源部于2001年10月18日出臺(tái)了《劃撥用地目錄》，規(guī)定符合劃撥用地范圍的用地可以劃撥方式取得。劃撥用地主要適用于圖書館、博物館等非營利性投資產(chǎn)業(yè)．對(duì)于營利性產(chǎn)業(yè)僅限于政府重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，不適用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。由此，外資并購的目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的土地如為劃撥用地，必須首先辦理出讓手續(xù)并支付土地出讓金。

四、目標(biāo)公司使用集體所有土地的