導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)土地增值稅政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關(guān)鍵詞】 土地增值稅；　征管模式；　實證研究

隨著社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，土地增值稅涉稅事項劇增，且情況越來越復(fù)雜，而作為直接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益的土地增值稅，在房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)中，土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，極大地影響了土地增值稅的征收管理。筆者從稅收實踐的角度，認(rèn)為應(yīng)盡快完善土地增值稅政策，改變目前土地增值稅征收管理模式。

一、光澤縣土地增值稅征收管理現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)市場暴漲行情的大潮中，光澤這座山中小城也備受青睞，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)受了暴漲大潮的洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方重要稅源。光澤縣地稅局搶抓機(jī)遇，及時加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，全面落實土地增值稅預(yù)繳管理和清算工作，取得了顯著成效。

（一）注重規(guī)范管理，稅收增長明顯

隨著地方經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場十分活躍，作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)過度投機(jī)行為的土地增值稅的征收管理，得到地稅機(jī)關(guān)的高度重視。嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的稅收政策，積極推行土地增值稅的預(yù)交管理和精細(xì)化管理，針對土地增值稅管理中的薄弱環(huán)節(jié)，深入挖掘增收的潛力，不斷提高土地增值稅的管理水平。自1994年土地增值稅政策施行以來，全縣土地增值稅收入逐年增長，累計征收入庫1 709.83萬元，特別是從2010年開始，加強(qiáng)了土地增值稅的預(yù)繳和清算管理，取得了非常明顯的成效，2010年度征收入庫土地增值稅116.83萬元，2011年1—10月入庫土地增值稅258萬元，同比增長121.7%，是光澤地稅第一個年度實現(xiàn)土地增值稅稅款金額的172倍。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行政策，預(yù)繳管理到位

目前，在光澤縣注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有12戶，暫無外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，有開發(fā)項目的房地產(chǎn)企業(yè)7戶，處在開發(fā)中的房地產(chǎn)項目有8個，全部按照土地增值稅預(yù)繳管理的要求，隨預(yù)（銷）售收入按月預(yù)繳土地增值稅，土地增值稅預(yù)繳管理全部到位。2011年1—10月累計預(yù)征土地增值稅236.55萬元，占同期入庫土地增值稅稅款的91.68%。

（三）創(chuàng)新管理方法，清算初見成效

在日常管理中，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目登記的房屋面積、套數(shù)等信息與征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息和房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)在線發(fā)票開具金額、戶數(shù)信息進(jìn)行比對，按照土地增值稅清算條件進(jìn)行篩選，從而確定符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對確定符合土地增值稅清算項目的房地產(chǎn)企業(yè)下達(dá)《土地增值稅清算提示通知書》和《土地增值稅涉稅風(fēng)險提醒書》，督促房地產(chǎn)企業(yè)按時進(jìn)行土地增值稅的自行清算，在企業(yè)自行清算的基礎(chǔ)上，主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行審核，開展土地增值稅清算，2011年對“秀山花園一期”、“外貿(mào)小區(qū)”兩個符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)項目開展了土地增值稅清算，清算土地增值稅21.45萬元，其他各稅稅款1.01萬元，實現(xiàn)了光澤縣土地增值稅清算稅款的“0”突破。

（四）加強(qiáng)部門協(xié)作，建立控管機(jī)制

2010年6月1日，全縣建立了“政府牽頭、地稅主導(dǎo)、部門參與、協(xié)作控管、先稅后證”的房地產(chǎn)稅收一體化工作機(jī)制。加強(qiáng)了與住建、房管、國土、財政等部門的配合，定期傳遞交換房地產(chǎn)涉稅信息，定期召開聯(lián)席會議，“先稅后證”的工作機(jī)制運行已步入常態(tài)化。土地增值稅是“先稅后證”控管的主要稅種之一。同時，地稅主管機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項目實行項目化管理，建立單項目專戶檔案和臺賬，對房地產(chǎn)項目的征地、開發(fā)、銷售和納稅情況實行全程跟蹤動態(tài)管理，切實強(qiáng)化土地增值稅源的監(jiān)控。

二、土地增值稅征管中存在的問題

（一）稅收政策不完善

現(xiàn)行的土地增值稅政策將房地產(chǎn)開發(fā)項目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業(yè)用房三大類型，對不同類型執(zhí)行不同的土地增值稅預(yù)征率，而在這三大類型中，別墅、寫字樓、商業(yè)用房在房地產(chǎn)開發(fā)項目中僅占到10%，且政策明細(xì)容易執(zhí)行，但在占到整個房地產(chǎn)市場90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定，就成為地稅機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)商“較量”的焦點。房地產(chǎn)商開發(fā)的商品住宅是普通住宅還是非普通住宅的認(rèn)定，是否享受“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的”免征土地增值稅政策優(yōu)惠的問題，就擺在了我們面前。

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1.1做好項目開發(fā)成本審核工作

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是土地增值稅清算審計的重要組成部分，在清算審計過程中，應(yīng)注意以下幾個問題。首先，征地問題。在實際工作中，要關(guān)注土地使用權(quán)取得過程中支付的征地費、拆遷補償費等相關(guān)材料是否齊全，例如支付的拆遷補償費，需要有如下資料：（1）雙方達(dá)成的拆遷補償費協(xié)議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號、補償總價等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據(jù)或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄；（4）拆遷補償費標(biāo)準(zhǔn)的文件；（5）被拆遷房產(chǎn)證明；（6）房屋測繪圖；（7）被拆遷人的身份證復(fù)印件；（8）法人單位物業(yè)，需提供法人單位營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、消防驗收合格證明。其次，重點審核房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費的列支是否符合國家規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，其中，涉及多期開發(fā)的項目，成本如何分?jǐn)偸沁M(jìn)行稅務(wù)籌劃的重點。根據(jù)稅法要求，對于分期開發(fā)的項目，各期成本費用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務(wù)局可要求按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，所以項目首期清算時采用的方法非常重要。

1.2準(zhǔn)確確認(rèn)計稅收入

在項目開發(fā)建設(shè)中，收入包括實物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。在清算時，確認(rèn)收入是指取得上述利益的價款，營改增之后，土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅。當(dāng)一個項目跨越營改增時點，應(yīng)能夠清晰地分別核算營業(yè)稅時期的收入和營改增后的收入。在確認(rèn)收入時，應(yīng)根據(jù)實際情況，對于貨幣收入一般先根據(jù)商品的銷售發(fā)票確定相關(guān)收入。如果銷售發(fā)票不是銷售收入的全額，應(yīng)根據(jù)銷售合同確定實際收入。在實際操作過程中，要求企業(yè)提供銷售明細(xì)表，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過房地產(chǎn)銷售面積和項目可售面積的數(shù)據(jù)相關(guān)性，來核實應(yīng)稅收入。在預(yù)收房款過程中，房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及稅收風(fēng)險管控文｜Article＞陶金華如發(fā)現(xiàn)買賣合同所示面積與實測面積不符，發(fā)生退、補房款收入，應(yīng)在清算時調(diào)整收入。如果存在將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎勵，合作單位的債務(wù)抵償、對股東分紅或?qū)ν馔顿Y等情況，當(dāng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)當(dāng)視同銷售，并根據(jù)稅法規(guī)定來確認(rèn)收入。

2房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃內(nèi)容

2.1土地增值稅清算項目前期規(guī)劃

（1）項目土地增值稅清算單位規(guī)劃。明確項目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開展的前提，所以房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地稅務(wù)部門在執(zhí)行工作前，需要對土地增值稅清算單位進(jìn)行確定?，F(xiàn)階段，各個地區(qū)土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國家政策要求同時結(jié)合項目實際情況，根據(jù)土增清算條例中指出的以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。大部分稅務(wù)局以項目立項進(jìn)行清算，因此，項目公司在進(jìn)行成本和費用核算時要按照對應(yīng)的項目立項歸集，這樣便于后期進(jìn)行清算時，成本和費用清晰明了，與稅務(wù)部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細(xì)分處理。例如，重慶等地區(qū)通過用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位，湖南等地區(qū)通過建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執(zhí)行口徑變化具備可控性。（2）項目開發(fā)涉及文書證照規(guī)劃。各地區(qū)稅務(wù)部門對土地增值稅清算的相關(guān)要求有所不同，但是各項政策執(zhí)行都是按照項目開發(fā)過程中包含的文書證照等資料來確定，所以項目開發(fā)中包含的文書證照規(guī)劃也是土地增值稅清算項目前期規(guī)劃中不可或缺的一部分。對于項目文書證照規(guī)劃來說，涉及的內(nèi)容有以下幾點。首先，國有土地出讓合同對學(xué)校、公交站、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求，對公共配套設(shè)施建設(shè)認(rèn)定產(chǎn)生一定影響。如果合同中明確規(guī)定項目配套設(shè)施要無償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎(chǔ)設(shè)施可以作為公共配套設(shè)施，其產(chǎn)生的成本費用在所有可售物業(yè)中分配。若規(guī)劃中確定有配套設(shè)施而不是無償移交給政府，企業(yè)可以出售也可以自持經(jīng)營。如果出售就可以扣除相應(yīng)的成本和費用，如果自持經(jīng)營就不能算作可以扣除的成本和費用。其次，項目立項的劃分。若選擇按照項目立項作為清算單位，對于不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，要事先做好測算，避免增值率有級差的業(yè)態(tài)混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負(fù)。例如某項目有多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業(yè)和地下車位，根據(jù)測算，其中普通住宅增值率不超過20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業(yè)增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測算，如果配套商業(yè)、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會讓這三個業(yè)態(tài)的增值率上升一個稅率擋。如果測算的結(jié)果會提升稅率，項目初始立項時可以籌劃把配套商業(yè)單獨立項，成本費用單獨核算。若以建設(shè)工程規(guī)劃為土地增值稅清算單位，單一的建設(shè)工程規(guī)劃證書中各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的構(gòu)成缺少合理性，給土地增值稅清算結(jié)果帶來一定負(fù)面影響。因此，項目規(guī)劃初期，一定要進(jìn)行各業(yè)態(tài)產(chǎn)品構(gòu)成的稅負(fù)測算，結(jié)合市場制訂最優(yōu)的產(chǎn)品構(gòu)成方案。最后，各種財政返還批復(fù)內(nèi)容描述給土地成本和加計扣除項目帶來的影響。通過財政返還要求企業(yè)在項目紅線外建設(shè)市政配套設(shè)施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實際操作過程中，要根據(jù)政府的實際目標(biāo)，盡量在文件批復(fù)中描述清晰。若描述不清晰，對于疑慮點，企業(yè)和政府部門可以通過會議紀(jì)要的形式加以補充。

2.2土地增值稅清算項目納稅籌劃

（1）土地增值稅清算時點籌劃。在滿足相關(guān)要求的情況下，稅務(wù)部門可以下發(fā)清算通知書，或者企業(yè)主動向稅務(wù)部門提交申請。在滿足清算要求的情況下，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化情況將會給土地增值稅清算結(jié)果帶來不同影響。例如車位作為可售物業(yè)，也可能為虧損物業(yè)，去化比例如果不科學(xué)，就會使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過程中，需要對各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化比例進(jìn)行合理規(guī)劃。（2）計稅收入審核籌劃。企業(yè)在開展土地增值稅清算稅務(wù)籌劃工作時，計稅收入通常包含以下幾點。首先，有特殊情形的房產(chǎn)銷售價格存在被稅務(wù)局認(rèn)定價格偏低而被調(diào)增收入的風(fēng)險。在清算準(zhǔn)備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產(chǎn)特殊結(jié)構(gòu)圖紙及現(xiàn)場照片等。其次，針對被用于銷售的房產(chǎn)的銷售價格確定，按照稅法規(guī)定，取相同性質(zhì)房產(chǎn)的近期價格。另外，車位是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)的車位長時間租賃收入是否可以納入計稅收入范疇中等問題需要得到重視和解決。（3）開發(fā)成本審核籌劃。開發(fā)成本審核籌劃涉及的內(nèi)容有以下幾點。首先，合理歸集、分?jǐn)偼恋爻杀?。例如，地下不計容車位是否可以分?jǐn)偼恋爻杀?，要根?jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)去分?jǐn)偅瑢Φ叵萝囄粏为氀a繳土地出讓金的項目要根據(jù)受益原則來處理。其次，根據(jù)國家和地方政府部門對公共配套設(shè)施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時能按照規(guī)定全額扣除相關(guān)成本。

3房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險產(chǎn)生原因

3.1外部原因

在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，導(dǎo)致稅收風(fēng)險出現(xiàn)的外部原因，包括社會環(huán)境改變、政策調(diào)整等。其中對房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃影響比較大的原因在于政策調(diào)整。例如2016年房地產(chǎn)企業(yè)全面實施營改增政策以后，在增值稅籌劃過程中，主要采用的是簡易計稅和一般計稅兩種方式，土地增值稅清算計稅收入確定、開發(fā)成本抵扣轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)有關(guān)稅金抵扣確認(rèn)等內(nèi)容都發(fā)生一定改變。如果房地產(chǎn)企業(yè)對相關(guān)政策了解不到位，在開展土地增值稅清算工作時，將會發(fā)生和政策要求不符的狀況，從而引發(fā)稅收風(fēng)險，增加企業(yè)稅負(fù)。

3.2內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅清算籌劃工作時，企業(yè)內(nèi)部清算工作體系不完善，例如各類合同、結(jié)算資料保存不完善，無法全面提供給稅務(wù)局完整清算數(shù)據(jù)的佐證資料；土地增值稅籌劃團(tuán)隊綜合素養(yǎng)參差不齊等，這些都是導(dǎo)致稅收風(fēng)險出現(xiàn)的內(nèi)在原因。例如，基層項目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者，其專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)將會給土地增值稅籌劃可行性帶來直接影響。從目前情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好稅收籌劃培訓(xùn)工作，稅收籌劃考核機(jī)制不完善，即便一些企業(yè)進(jìn)行了考核與培訓(xùn)，但是過于形式化，沒有將其落實到位，無法保證從業(yè)者專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險。

4房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險管控措施

4.1加強(qiáng)財務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)

對于房地產(chǎn)土地增值稅清算工作來說，需要加強(qiáng)各級人員專業(yè)培訓(xùn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員需要具備自我學(xué)習(xí)意識，主動對國家最新的財稅政策學(xué)習(xí)了解。如營改增政策，給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作帶來了重大影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員需要及時通過各種方式學(xué)習(xí)、深刻理解。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動與稅務(wù)部門交流，向稅務(wù)部門請教，提高企業(yè)財稅工作的有效性和規(guī)范性。例如對于土地清算環(huán)節(jié)中存在的各種違規(guī)違法行為，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動與稅務(wù)部門人員交流學(xué)習(xí)相關(guān)的知識，從而防止在土地清算過程中出現(xiàn)不必要的風(fēng)險，減少違規(guī)違法行為。

4.2合理確定清算單位

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通常會同時開發(fā)多個項目，或者一個項目分期開發(fā)。因此，確定清算單位與計稅單位是土地增值稅清算工作順利開展的前提。以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。在房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算工作時，可以結(jié)合當(dāng)?shù)囟愂照卟煌逅憧趶綖樵瓌t分別核算，選擇對企業(yè)自身發(fā)展有利的清算口徑，從而實現(xiàn)企業(yè)稅收的科學(xué)規(guī)劃，減少稅收風(fēng)險。

4.3完善稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控體系

2018年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國地稅合并等政策的全面，房地產(chǎn)企業(yè)為了防范稅收風(fēng)險，需要加強(qiáng)稅收風(fēng)險內(nèi)部控制體系建設(shè)，及時找出并防范稅收風(fēng)險。首先，從根源上做好風(fēng)險管理工作。2019年，我國財稅政策發(fā)生了巨大改變，特別是國稅地稅的充分結(jié)合，對于房地產(chǎn)土地增值稅來說，造成了一定影響。其次，強(qiáng)化申報風(fēng)險管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風(fēng)險防范管理的重要內(nèi)容，因為房地產(chǎn)項目在銷售中將會面臨諸多變量，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要加強(qiáng)申報風(fēng)險管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)格計算財務(wù)數(shù)據(jù)過程中，需要設(shè)置清算后房地產(chǎn)項目銷售報表，確定自用、租賃房產(chǎn)情況。最后，加強(qiáng)風(fēng)險監(jiān)督管理。一方面，稅務(wù)部門需要嚴(yán)格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺賬，確定土地增值稅清算項目底冊，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照臺賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督管理，約束財務(wù)人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生。

4.4創(chuàng)新工作模式

對于房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的稅收風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新工作模式，做好土地增值稅清算過程納稅管理工作，通過采取一系列管理方式，實現(xiàn)科學(xué)籌劃，幫助企業(yè)減少稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)財務(wù)人員納稅籌劃情況，積極引進(jìn)第三方中介機(jī)構(gòu)，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業(yè)納稅籌劃水平，從而達(dá)到減少納稅的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。

4.5優(yōu)化風(fēng)險管控措施

首先，對于稅收政策的不斷改變，如國地稅合并等給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來一定影響，上述變化可能會導(dǎo)致稅務(wù)清算過程中計算方法和成本計算口徑不統(tǒng)一等問題。為了改變這種狀況，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時與稅務(wù)部門交流，按照國家法律要求規(guī)避政策風(fēng)險，從根源上加強(qiáng)風(fēng)險防范與控制。其次，企業(yè)稅務(wù)部門應(yīng)該對清算收入登記臺賬進(jìn)行優(yōu)化處理，做好臺賬信息登記和財務(wù)管理工作，約束財務(wù)人員，加強(qiáng)風(fēng)險防范。最后，對于房地產(chǎn)項目不同的銷售環(huán)節(jié)，應(yīng)該對企業(yè)申報風(fēng)險管理細(xì)化處理，例如將清算后房地產(chǎn)項目銷售信息表作為稅收申報計算依據(jù)，重點對其自用項目和租賃房產(chǎn)情況進(jìn)行統(tǒng)計，加強(qiáng)申報風(fēng)險防控。

5結(jié)束語

總而言之，我國稅收環(huán)境的逐漸變化給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作增加了難度，同時也對其稅務(wù)籌劃工作的開展提出更加嚴(yán)格的要求。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在對稅收籌劃工作特點和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從根源上減少稅收風(fēng)險出現(xiàn)，減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)整體效益。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；策略

稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生以前，在遵守法律的前提下，運用相應(yīng)的稅收法律法規(guī)，以節(jié)稅為目的，對其進(jìn)行事先的籌劃，以達(dá)減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進(jìn)步的同時，政府為了更進(jìn)一步的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擺脫經(jīng)濟(jì)下行壓力，不斷的出臺相應(yīng)稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進(jìn)一步地規(guī)范了稅收征納關(guān)系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形。可以說，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節(jié)約納稅成本，又要有效地降低納稅風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增以后，增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種都有相應(yīng)的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實施四級超率累進(jìn)稅率，其稅負(fù)率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發(fā)項目的始終，納稅籌劃時間較長、納稅籌劃環(huán)節(jié)較多，其技術(shù)性也是最強(qiáng)的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合納稅成本，并能夠有效地規(guī)避納稅風(fēng)險。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃概述

據(jù)統(tǒng)計，稅收我國整體財政收入的90%以上?？梢哉f，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國防建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都方面都離不開稅收作為支持。同時，新時期下，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愈發(fā)完善，我國政府已經(jīng)基本上摒棄了計劃經(jīng)濟(jì)時代利用行政手段來干預(yù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式，逐步變成了運用經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)。而稅收杠桿作為重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，起到了至關(guān)重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，從而優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過土地增值稅優(yōu)惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節(jié)約納稅成本。

1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)過程中，就取得的相關(guān)收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規(guī)規(guī)定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關(guān)鍵在于有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所繳納稅種中稅負(fù)率較高的，其最高稅率將達(dá)到增值額的60%。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節(jié)約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結(jié)起來包括：收入分散、適當(dāng)?shù)睦⒖鄢⒃黾涌鄢椖拷痤~、合理的延后土地增值稅清算時點。其中：收入分散，對合同內(nèi)容進(jìn)行分拆，在總價不變的情況下，適度提高高增值物業(yè)的成本，根據(jù)部分城市政策，按毛坯房取得預(yù)售證產(chǎn)品的精裝修業(yè)務(wù)和地下無單獨產(chǎn)權(quán)車位不納入清算范圍。在這種精裝業(yè)務(wù)或車位銷售等業(yè)務(wù)中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關(guān)于利息扣除問題，土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，凡符合規(guī)定的貸款利息（亦即能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發(fā)成本）X5%之內(nèi)扣除，凡不符合規(guī)定的貸款利息則按（土地出讓金+開發(fā)成本）x10%以內(nèi)扣除，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以很好的運用上述兩點來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項目金額，首先要明確的一點是增加扣除項目不等于虛開發(fā)票沖抵成本，而是指開發(fā)商可以適當(dāng)?shù)膶τ谛^(qū)內(nèi)的一些公共配套設(shè)施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計20%的扣除優(yōu)惠；合理延后土地增值稅清算時點。如區(qū)域內(nèi)有未彌補虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項目，在涉及補繳的情況下可以與稅務(wù)爭取原開發(fā)項目土增稅延期清算。對于能實行以預(yù)征代清算的項目，應(yīng)主動爭取以預(yù)征代清算。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的最終目的是實現(xiàn)利潤的最大化。對于企業(yè)來說，如何能夠通過不斷的經(jīng)營管理、降低各類成本費用從而實現(xiàn)利潤的最大化，是每個地產(chǎn)企業(yè)管理層、財務(wù)人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負(fù)率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費為6.83元，而當(dāng)年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率還是較高的。而房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅屬于價內(nèi)稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計入“稅金及附加”會計科目，并直接沖減本年利潤。因而，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃，將會為企業(yè)創(chuàng)造更大的利潤。提升企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。新時期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業(yè)財務(wù)人員具備較為過硬的業(yè)務(wù)水平及高水平的綜合業(yè)務(wù)能力。土地增值稅所涉及的內(nèi)容較多，其基本上涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程中，與企業(yè)所得稅有許多近似之處。與此同時，土地增值稅還涉及到稅負(fù)臨界點、稅收優(yōu)惠政策等方面，這就要求企業(yè)的財務(wù)人員在充分了解企業(yè)自身經(jīng)營狀況的前提下，還要對于稅收制度、稅收優(yōu)惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財務(wù)人員提升自身的業(yè)務(wù)水平才能實現(xiàn)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施土地增值稅稅收籌劃的著眼點稅收優(yōu)惠政策角度。稅收優(yōu)惠政策的使用對于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優(yōu)惠政策是稅收法規(guī)所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對于建筑標(biāo)準(zhǔn)普通住宅出售且增值額超過扣除項目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)是由各省、市、自治區(qū)確定的。因而，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，若想合理的應(yīng)用該稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃，應(yīng)該以充分了解開發(fā)項目所在地的地方規(guī)定以后進(jìn)行。收入角度。收入是土地增值稅發(fā)生的源頭，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據(jù)市場定價適度調(diào)節(jié)普通住宅的價格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費用和費用不得開進(jìn)購房款發(fā)票中，做為其它業(yè)務(wù)收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續(xù)降低土地增值稅。開發(fā)成本角度。除了收入以外，開發(fā)成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發(fā)成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠為下一步的20%加計扣除、三項期間費用的扣除標(biāo)準(zhǔn)提供計算依據(jù)。因而，應(yīng)該重視開發(fā)成本的核算與支出。比如產(chǎn)業(yè)性拿地時，盡可能與政府和國土部門溝通，在總土地價格不變的情況下，將產(chǎn)業(yè)用地和可售部分土地成本進(jìn)行區(qū)分。產(chǎn)業(yè)用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅?；蛘邚奶嵘^(qū)品質(zhì)的角度出發(fā)，通過加大公共配套設(shè)施的投入，加大綠化、植被、園區(qū)方面的投入力度，來增加開發(fā)成本。還可以將一些可以計入開發(fā)間接費用的成本支出，按照建筑面積法分?jǐn)偦蛑苯託w集法計算，以最有利的方法有效增加開發(fā)成本。另外，還可以通過合理增加關(guān)聯(lián)方定價的方式增加一些成本。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加的開發(fā)成本應(yīng)該是本著客觀、真實的原則進(jìn)行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計整體成本。同時，對于房開企業(yè)來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發(fā)票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，項目開發(fā)過程中，尤其是項目開發(fā)前期需要資金作為支撐，許多企業(yè)選擇債務(wù)性融資方式融入資金。土地增值稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的標(biāo)準(zhǔn)有二：一方面，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出能夠準(zhǔn)確計算分?jǐn)傞_發(fā)項目，并能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明，同時利率不超過同期商業(yè)銀行貸款利率的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息支出+（土地價款+開發(fā)成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規(guī)定，則房地產(chǎn)開發(fā)費用=（土地價款+開發(fā)成本）x10%。因而，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該根據(jù)上述稅收制度規(guī)定，負(fù)債融資方式盡量提供金額機(jī)構(gòu)證明，權(quán)益資本籌資，可不計算應(yīng)分?jǐn)偫ⅲ_(dá)到多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設(shè)房屋，然后按比例分配房屋。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，可以結(jié)合公司實際運營狀況選擇合作建房。另外，關(guān)于合作建房的問題，許多地產(chǎn)企業(yè)也在不同程度的應(yīng)用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因為其所收到的收入為勞務(wù)收入，不屬于土增稅征稅范圍。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的風(fēng)險

1.稅收籌劃風(fēng)險意識不足“意識決定行為，行為導(dǎo)致結(jié)果”。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自2016年5月營改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關(guān)系，許多房地開發(fā)企業(yè)將稅收籌劃工作的重點轉(zhuǎn)移至土地增值稅方面?？梢哉f對于，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術(shù)含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對于風(fēng)險意識認(rèn)識不足，沒有將稅收籌劃風(fēng)險控制在可控范疇內(nèi)；部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然在稅收籌劃過程中注重了風(fēng)險意識，但是沒有將其常態(tài)化、系統(tǒng)化，僅停留在就事論事。總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于對土地增值稅稅收籌劃風(fēng)險沒有加以關(guān)注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導(dǎo)致稅收風(fēng)險的發(fā)生。

2.稅收政策掌握不透相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實務(wù)中許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業(yè)財稅知識，在處理一般性業(yè)務(wù)過程中，能夠予以應(yīng)對。但是，若進(jìn)行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財務(wù)核算、稅務(wù)處理過程中引發(fā)政策性風(fēng)險，將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險。

3.稅收籌劃思路不清晰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導(dǎo)致該業(yè)務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的另一重要因素。原因在于，在進(jìn)行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費用方面都是具有較強(qiáng)的操作性的。納稅籌劃一定要從“業(yè)務(wù)經(jīng)營流程”入手來做前瞻性規(guī)劃而不是單純的從“財務(wù)處理環(huán)節(jié)”來做事后諸葛亮。但是，相關(guān)人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時點延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險防范對策

1.提升相關(guān)人員稅收籌劃風(fēng)險防范意識目前，我國的稅收征管體系日臻健全，企業(yè)在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風(fēng)險防范意識，將會為其帶來無盡的納稅風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應(yīng)該提升相關(guān)人員的稅收籌劃風(fēng)險防范意識，以不至于因為稅收籌劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身所處的行業(yè)特點，并在充分了解自身項目開發(fā)狀況的基礎(chǔ)上，搜尋所能夠利用的優(yōu)惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風(fēng)險控制部門，配備一些具有稅收籌劃經(jīng)驗的人員，也可以定期聘請注冊會計師、稅務(wù)師來企業(yè)指導(dǎo)，以期達(dá)到有效規(guī)避土地增值稅籌劃風(fēng)險、增強(qiáng)稅收風(fēng)險防范意識之目的。

2.進(jìn)一步加強(qiáng)對于政策法規(guī)的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對于稅收政策法規(guī)的研究，如果離開了對于相關(guān)稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營改增以后，要求房地產(chǎn)企業(yè)所取得的涉及開發(fā)成本的發(fā)票，要求其在備注項寫明項目名稱、所在地區(qū)，否則不可以作為土地增值稅扣除依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對于土地增值稅及其所關(guān)聯(lián)財稅政策進(jìn)行相應(yīng)的研究?？梢酝ㄟ^網(wǎng)絡(luò)、與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通、聘請專業(yè)人員講解方式進(jìn)行。同時，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請一些專家給予評價，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實現(xiàn)降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險的目的。

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土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的納稅要素包括:

(一)土地增值稅納稅人

凡是有償轉(zhuǎn)讓我國國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))產(chǎn)權(quán),并且取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

(二)土地增值稅征稅對象和納稅范圍

土地增值稅的征稅對象是:有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部價款和經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅的納稅范圍是:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

(三)土地增值稅計稅依據(jù)、納稅期限與納稅地點

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日到房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報,并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告以及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

(四)土地增值稅的計算

在計算土地增值稅的應(yīng)納稅額時,先以納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除各有關(guān)扣除項目的金額,計算得出增值額,再按照增值額超過扣除項目金額的比例計算得出增值額,最后按照增值額超過扣除項目金額的比例分別確定增值額中各部分的適用稅率,并依此計算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和,即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率,其計算公式如下:

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項目金額

應(yīng)納稅額=∑(增值額×適用稅率)

二、 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)土地增殖稅的特殊性

我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率(30%、40%、50%、60%)。還規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈,土地使用權(quán)的取得成本日益飚升。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,是高成本高風(fēng)險;就消費者而言,是高價位高負(fù)擔(dān)。長此以往勢必不能形成房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的良性循環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何在保證基本利潤率的前提下有效降低稅費從而降低房價,已成為房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中獲勝的關(guān)鍵。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)土地增殖稅納稅籌劃方法

(一)控制增值額法

1、通過減少銷售收入降低增值額

稅法規(guī)定的扣除項目有五部分,納稅人需要特別注意的是:稅法允許扣除的項目比企業(yè)實際核算中涉及的項目要少,所以計算增值額時必須以稅法規(guī)定為準(zhǔn)。增值額小,計稅額就小,適用的稅率就低,土地增值稅稅負(fù)就輕。

稅法規(guī)定,納稅人建造普通住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目的20%的,免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅?？梢?納稅人建造住宅出售的,應(yīng)考慮增值額增加帶來的效益與放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系,避免增值額稍高于起征點而導(dǎo)致得不償失。

2、通過增加可扣除項目降低增值額

如果納稅人能夠最大限度地擴(kuò)大費用列支比例,則肯定會節(jié)省很多稅款。當(dāng)然這種籌劃應(yīng)有一定的限度,而且這種擴(kuò)大也并不是越大越好,在必要的時候適當(dāng)?shù)販p少費用開支可能效果會更好,這主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因為這類企業(yè)在不同地方開發(fā)成本比例因為物價或其他原因可能不同,這就會導(dǎo)致開發(fā)出來銷售房屋的價格有高有低,這種不均勻的狀態(tài)實際會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),這就要求企業(yè)對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整,使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同,從而節(jié)省稅款。

(二)收入分解籌劃法

在累進(jìn)稅制下,收入的增加預(yù)示著相同條件下增值額的增加,從而使高的增值額適用較高的稅率,檔次爬升現(xiàn)象會使得納稅人稅負(fù)急劇上升。納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),往往涉及的工程范圍比較多,如建筑工程、安裝工程、裝飾裝修工程、設(shè)備購置等。如果就整個房地產(chǎn)開發(fā)項目簽署合同,則整個開發(fā)過程中發(fā)生的費用均屬于總投資的范疇,并就其整體計算繳納土地增值稅。但實際上,房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)進(jìn)程,是分期進(jìn)行的,納稅人可以利用不同工程的性質(zhì),選擇不同稅種,進(jìn)行稅務(wù)籌劃。考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是多種經(jīng)營,既從事建筑業(yè),又從事加工業(yè),既有房屋銷售業(yè)務(wù),又有各種設(shè)施銷售和裝飾裝修業(yè)務(wù)及物業(yè)管理服務(wù),因此房地產(chǎn)企業(yè)通過將不動產(chǎn)銷售價格部分分解至其附營業(yè)務(wù)的收入上,就可以大幅度降低稅率。

(三)均衡申報各種房地產(chǎn)價格

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房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅;籌劃；方法

[中圖分類號]F301[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）06-0039-03

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，當(dāng)增值率低于20%的國家優(yōu)惠免征，那么，土地增值稅有哪些可以減少的方法呢？我們根據(jù)國家稅法、相關(guān)規(guī)定和稅收政策總結(jié)有以下幾個方法。

一、土地增值稅的計算方法

根據(jù)國家規(guī)定：計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額稅

1.公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目：成本可加計扣除20%、利息費用可加計扣除5%、其他期間費用可加計扣除5%，三項共可加計扣除30%。

2.土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進(jìn)稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

（1）增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額0%

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額＝增值額0%－扣除項目金額%

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額0%－扣除項目金額5%

（4）增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額0%－扣除項目金額5%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)

二、利用利息支出的扣除減少土地增值稅

稅法規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息(取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)%以內(nèi)。

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除，即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)0%以內(nèi)。

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實扣除;反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個房地產(chǎn)項目開發(fā)，為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。

如果該企業(yè)利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則其他可加計扣除項目=利息費用(300+ 500)%=利息費用40(萬元);

如果該企業(yè)利息費用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，或無法提供金融機(jī)構(gòu)證明，則其他可加計扣除項目=(300+ 500)0%=80(萬元)。

對于該企業(yè)來說，如果預(yù)計利息費用高于40萬元，企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并取得有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便據(jù)實扣除有關(guān)利息費用，從而增加扣除項目金額;反之同理。

三、利用代收費用并入房價減少土地增值稅

稅法規(guī)定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式:一是將代收費用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售樓房，售價5000萬元，準(zhǔn)予扣除項目金額為3000萬元，代收費用500萬元。

第一種方式：房產(chǎn)銷售收入為5500萬元，扣除項目金額為3500萬元；

第二種方式：房產(chǎn)銷售收入為5000萬元，扣除項目金額為3000萬元；

從中可以看出，將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的，但會增加其扣除項目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

四、設(shè)立獨立核算的銷售公司減少土地增值稅

通過控制和降低房地產(chǎn)的增值率來減輕稅負(fù)的方法，其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價格，而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來，設(shè)立獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，先將房地產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對外銷售，在向子公司銷售房地產(chǎn)的時候可以將增值率控制在20%以內(nèi)，這樣這個環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅，而只就對外銷售征收土地增值

假設(shè)某房地產(chǎn)的成本是100萬元，方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二:先以120萬元的價格銷售給子公司，子公司再以200萬元的價格對外銷售。

方案一:增值率=（200萬100萬）/ 100萬=100%;

方案二:增值率=200萬（120萬* 130%）/120萬=36%;

從中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理減輕企業(yè)土地增值稅負(fù)擔(dān)。

五、將銷售與裝修分開核算減少土地增值稅

在現(xiàn)實中，很多房地產(chǎn)在出售之前已經(jīng)進(jìn)行了簡單的裝修和維護(hù)，并安裝了一些必備的設(shè)施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)以及設(shè)備的安裝作為企業(yè)單獨的業(yè)務(wù)獨立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價格，控制房地產(chǎn)的增值率，從而減輕企業(yè)所承擔(dān)的土地增值稅負(fù)擔(dān);二是原本計入房地產(chǎn)價格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅，分開核算后適用3%的稅率。

如某套精裝修的房產(chǎn)總售價為100萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元，假設(shè)準(zhǔn)予扣除項目總額為60萬元。

方案一:增值率=（100萬60萬）/60萬=67%;

方案二:增值率=（80萬60萬）/60萬=30%;

從中可以看出，方案二的增值率小于方案一，能形成納稅的最大化節(jié)約。

六、確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價格減少土地增值稅

房地產(chǎn)銷售價格的變化，直接影響房地產(chǎn)收入的增減，在確定房地產(chǎn)銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。目前房價飛漲，公司是否應(yīng)該跟著提高住宅的售價呢，是不是房價越高企業(yè)的利潤越大呢?

對于普通住宅的房價，因為當(dāng)增值率不超過20%時，可以免征土地增值稅。提高房價可以為企業(yè)帶來更多收益，但必須保證增值率不超過20%;對于豪華住宅，雖然沒有免稅政策，但還是有漲價的空間。當(dāng)然，應(yīng)該仔細(xì)地測量這個空間，如果房價漲過了購買力，就會造成房產(chǎn)空置。

企業(yè)在確定房價時應(yīng)該仔細(xì)測算利潤率，結(jié)合市場的承受能力，再決定升價與否，升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。

七、利用合理控制土地增值率減少土地增值稅

稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，這方面納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個:

一是可以免繳土地增值稅;

二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率，就會出現(xiàn)多繳稅的情況。

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2008年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。根據(jù)土地增值稅的計算公式:

增值率=增值額扣除項目金額00% =(收入額扣除項目金額)扣除項目金額00%

應(yīng)納稅額=增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系

方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(1500011000)1000100% =36%

應(yīng)納稅額=(1500011000)0%= 1200萬元。

方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則:

普通住宅:增值率=(100008000)8000 00%=25%;

應(yīng)納稅額=(100008000)0%=600萬元;

豪華住宅:增值率=(50003000)3000 00%=67%;

應(yīng)納稅額=(50003000)0% 3000 5%=650萬元。

兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，則可大大減輕稅負(fù)。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入減少，此時是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。

假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從(a8000)8000 00%=20%中可求出，a=9600萬元。此時該企業(yè)共應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。

假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從(10000b)b100% =20%，等式中可計算出，b=8333萬元。此時，該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅，可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元，稅額卻比不分開核算少繳納550萬元，比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元333萬元)和267萬元(600萬元333萬元)。增加可扣除項目金額的途徑很多，但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人需注意

土地增值稅納稅籌劃的市場空間和理論空間都更大。每個納稅人都應(yīng)該加強(qiáng)對納稅籌劃的關(guān)注，以實現(xiàn)企業(yè)的利用最大化。

八、利用合作建房減少土地增值稅

稅法規(guī)定:對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與B實業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由B實業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對B實業(yè)公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強(qiáng)其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。

九、利用代建房減少土地增值稅

稅法規(guī)定:代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖取得了一定收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

[1]楊娟.房企土地增值稅的清算和稅收籌劃[J].上海房地，2009(03).

[2]孫進(jìn)鵬.芻議土地增值稅納稅籌劃[J].商業(yè)會計，2008(09).

[3]劉巧梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃[J].時代經(jīng)貿(mào)(下旬刊)，2008(03).

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；籌劃

0前言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：

（1）營業(yè)稅：

企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。

將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。

（2）土地增值稅：

建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。

因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營，聯(lián)營方以房地產(chǎn)作價入股或作為聯(lián)營的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中，免征土地增值稅。

一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。

對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，凡居住滿5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免土地增值稅。

我們可以利用國家的稅收優(yōu)惠政策來進(jìn)稅收籌劃提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1變房地產(chǎn)銷售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不繳營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以20000萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。

2利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。

例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，其中普通住宅的銷售額為1.15億元，豪華住宅的銷售額為8500萬元。按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為1.0億元，豪華住宅的可扣除項目金額為6000萬元。

（1）如果不分開核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項目金額的比例為：（20000-16000）÷16000×100%=25%

適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（20000-16000）×30%=1200（萬元）

（2）如果分開核算，該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（11500-10000）÷10000×100%=15%，增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。

豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，適用30%稅率，應(yīng)繳納土地增值稅=（8500-6000）×30%=750（萬元）。

分開核算合計共交750萬元，比不分開核算交1200萬元少交450萬元。

3合理定價的籌劃

依據(jù)《實施細(xì)則》第十一條規(guī)定，“納稅人建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過項扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅?！逼髽I(yè)可利用20%這一臨界點進(jìn)行籌劃。設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售標(biāo)準(zhǔn)住宅，除營業(yè)稅、城建稅及教育附加外的扣除項目金額為A，銷售房價總額為X，營業(yè)稅、城建稅及教育附加為5.5%X，如果企業(yè)要享受起征點優(yōu)惠，那么最高售價只能為X=（1+20%）（A+5.5%X），解得X=1.2848A，企業(yè)在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大利潤。如果售價低于X，雖能享受起征點優(yōu)惠，但利潤較低。如果企業(yè)欲通過提高售價達(dá)到增加收益的目的，此時按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值說，對企事業(yè)來說只有當(dāng)價格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增值的營業(yè)稅、城建稅及教育附加時，提價才有利可圖。假設(shè)售價提高Y，X為增值率20%時的售價，則新的價格為（X+Y），新增營業(yè)稅、城建稅及教育附加為5%×（1+7%+3%）Y=5.5%Y，扣除項目金額為A+5.5×（X+Y），假設(shè)增值率雖大于20%但小于50%，增值額為：（X+Y）-A-5.5%×（X+Y）。土地增值稅為：30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）。企業(yè)欲使提價所帶來的收益超過新增的稅負(fù)而增加收益為30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。

甲房地產(chǎn)公司建成并待售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r在11000萬元到14000萬元之間，已知取得土地使用權(quán)的金額為3000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為5000萬元，利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明，也不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偅?dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。通過選擇籌劃方案可在保證售價較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業(yè)利潤。上述案例中除營業(yè)稅、城建稅及教育附加外的可扣除項目金額為：3000+5000+（3000+5000）×10%+（3000+5000）×20%=10400（萬元），從而形成以下兩個方案：

方案1：公司既享受起征點優(yōu)惠，又獲得最高利潤，則最高售價為10400×1.2848=13361.92（萬元），此時獲利為：（13361.92-10400-13361.92×5.5%）=2227.0144（萬元）。當(dāng)價格在11000萬元至13361.92萬元之間時，雖售價上升獲利將逐漸增加，但都要小于等于2227.0144萬元。方案2：公司想通過提高售價再多獲收益，則提價至少要大于：Y＞30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。則提價要大于1009.84（萬元）。即房地產(chǎn)總售價至少要超過1009.84+13361.92=14371.76（萬元），此時提價才會增加企業(yè)總收益，否則提價只會導(dǎo)致總收益減少。所以，當(dāng)市場房價在11000萬元至14000萬元之間時，公司應(yīng)選擇13361.92萬元作為房產(chǎn)銷售價格?？梢娖髽I(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時，通過合理定價進(jìn)行納稅籌劃，完全可使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。

銷售價格的定價策略，是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一個非常重要的方法，這不僅對土地增值稅會產(chǎn)生影響，同時對企業(yè)的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅等，都有重大影響。

4設(shè)立獨立核算的銷售公司

上面的介紹，說明了如何通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時的銷售價來降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題。但是其局限性在于往往要制定稍低的價格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門分離出來，設(shè)立為獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則房地產(chǎn)企業(yè)既能夠以比較高的價格實現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。甲企業(yè)（以下均不考慮加計扣除20%因素）原計劃以2400元/平方米的價格出售5000平方米的房產(chǎn)，扣除項目金額為840萬元，同理可知增值率為42.86%，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅2400×5000×5%＝60（萬元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加60×（7%＋3%）＝6（萬元），印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業(yè)的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨立核算的銷售子公司，甲企業(yè)首先將該商品房以2000元/平方米的價格銷售給該銷售公司，銷售公司再以2400元/平方米的價格對外銷售，則對于甲企業(yè)而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為160萬元，但是需要繳納營業(yè)稅50萬元，城建稅及教育附加5萬元，稅后利潤為105萬元；其銷售子公司實現(xiàn)銷售利潤200萬元，因非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能加計20%扣除，且不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率20%之內(nèi)免稅政策，需繳納營業(yè)稅（2400－2000）×5000×5%＝10（萬元），城建稅及教育費附加1萬元，共計11萬元。其增值率為（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需繳納土地增值稅為：（1200－1000－11）×30%＝56.7（萬元），其稅后凈利潤為132.3萬元，甲公司和銷售子公司共計實現(xiàn)凈利潤237.3萬元，通過設(shè)立銷售子公司比原銷售計劃多實現(xiàn)凈利潤51.3萬元。

5通過周密項目投資策劃進(jìn)行稅收籌劃

篇7

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;納稅;籌劃;策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù),土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進(jìn)稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中,增值額小,計稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負(fù)就輕。因此,土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。

一、開發(fā)方式的納稅籌劃

(一)合作建房

稅法規(guī)定:對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

根據(jù)稅法規(guī)定,企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策,實現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地,擬與B實業(yè)公司合作建造辦公大樓,資金由B實業(yè)公司提供,建成后按比例分房。對B實業(yè)公司來說,分得的辦公樓不含土地增值稅,會降低購置成本。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房,不用繳納土地增值稅,可節(jié)約大量稅負(fù),降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,增強(qiáng)其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。

(二)代建房

稅法規(guī)定:代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖取得了一定收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定,如不采用代建房方式開發(fā),則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù),但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

二、扣除項目的納稅籌劃

(一)利用利息支出的扣除規(guī)定

稅法規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出,納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,利息允許據(jù)實扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除,即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

根據(jù)稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高,開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資,利息費用所占比例較高,則可計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,據(jù)實扣除;反之,主要依靠權(quán)益資本籌資,預(yù)計利息費用較少,則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個房地產(chǎn)項目開發(fā),為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。

如果該企業(yè)利息費用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,則其他可扣除項目=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40(萬元);

如果該企業(yè)利息費用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?或無法提供金融機(jī)構(gòu)證明,則其他可扣除項目=(300+500)

×10%=80(萬元)。

對于該企業(yè)來說,如果預(yù)計利息費用高于40萬元,企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?并取得有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明,以便據(jù)實扣除有關(guān)利息費用,從而增加扣除項目金額;反之同理。

(二)利用代收費用并入房價減少稅基

稅法規(guī)定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地,在計算扣除項目金額時,代收費用就不得在收入中扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時,經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前,納稅人有兩種收取方式:一是將代收費用視為房產(chǎn)銷售收入,并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。

例如,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售樓房,售價5 000萬元,準(zhǔn)予扣除項目金額為3 000萬元,代收費用500萬元。

兩種方案的具體納稅情況見表1。

從表1中可以看出,將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的,但會增加其扣除項目金額,從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

三、銷售的納稅籌劃

(一)設(shè)立獨立核算的銷售公司

通過控制和降低房地產(chǎn)的增值率來減輕稅負(fù)的方法,其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價格,而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來,設(shè)立獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司,先將房地產(chǎn)銷售給子公司,子公司再將其對外銷售,在向子公司銷售房地產(chǎn)的時候可以將增值率控制在20%以內(nèi),這樣這個環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅,而只就對外銷售征收土地增值稅。

假設(shè)某房地產(chǎn)的成本是100萬元,方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二:先以120萬元的價格銷售給子公司,子公司再以200萬元的價格對外銷售。

兩種方案的具體納稅情況見表2。

從表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理減輕企業(yè)土地增值稅負(fù)擔(dān)。

(二)將銷售與裝修分開核算

在現(xiàn)實中,很多房地產(chǎn)在出售之前已經(jīng)進(jìn)行了簡單的裝修和維護(hù),并安裝了一些必備的設(shè)施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)以及設(shè)備的安裝作為企業(yè)單獨的業(yè)務(wù)獨立核算,則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價格,控制房地產(chǎn)的增值率,從而減輕企業(yè)所承擔(dān)的土地增值稅負(fù)擔(dān);二是原本計入房地產(chǎn)價格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅,分開核算后適用3%的稅率。

如某套精裝修的房產(chǎn)總售價為100萬元,在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元,假設(shè)準(zhǔn)予扣除項目總額為60萬元。

兩種方案的具體納稅情況見表3。

從表3中可以看出,方案二能形成納稅的最大化節(jié)約。

(三)確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價格

房地產(chǎn)銷售價格的變化,直接影響房地產(chǎn)收入的增減,在確定房地產(chǎn)銷售價格時,要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。目前房價飛漲,公司是否應(yīng)該跟著提高住宅的售價呢,是不是房價越高企業(yè)的利潤越大呢?

對于普通住宅的房價,因為當(dāng)增值率不超過20%時,可以免征土地增值稅。提高房價可以為企業(yè)帶來更多收益,但必須保證增值率不超過20%;對于豪華住宅,雖然沒有免稅政策,但還是有漲價的空間。當(dāng)然,應(yīng)該仔細(xì)地測量這個空間,如果房價漲過了購買力,就會造成房產(chǎn)空置。

企業(yè)在確定房價時應(yīng)該仔細(xì)測算利潤率,結(jié)合市場的承受能力,再決定升價與否,升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。

四、利用稅收優(yōu)惠政策

稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%,免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定,這方面納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個:一是可以免繳土地增值稅;

二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等,可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率,就會出現(xiàn)多繳稅的情況。

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),2008年商品房銷售收入為1.5億元,其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5 000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元,其中普通住宅的可扣除項目金額為8 000萬元,豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。根據(jù)土地增值稅的計算公式:

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=(收入額-扣除項目金額)÷扣除項目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%

應(yīng)納稅額=(15 000-11 000)×30%=1 200萬元。

方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算,但沒有控制好增值率,使其超過了20%,則:

普通住宅:增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%

=25%;

應(yīng)納稅額=(10 000-8 000)×30%=600萬元;

豪華住宅:增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%

=67%;

應(yīng)納稅額=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650萬元。

兩者合計為1 250萬元,此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%,超過了20%,還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi),則可大大減輕稅負(fù)。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋銷售價格,銷售收入減少了,而可扣除項目金額不變,增值率自然會降低。當(dāng)然,這會帶來另一種后果,即導(dǎo)致銷售收入減少,此時是否可取,就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。

假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變,仍為8 000萬元,要使增值率為20%,則銷售收入從(a-8 000)÷8 000

×100%=20%中可求出,a=9 600萬元。此時該企業(yè)共應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元,節(jié)省稅金600萬元,考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。

假定上例中其他條件不變,只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項目金額從(10 000-b)÷b×100%=20%,等式中可計算出,b=8 333萬元。此時,該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅,可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元,稅額卻比不分開核算少繳納550萬元,比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元-333萬元)和267萬元(600萬元-333萬元)。增加可扣除項目金額的途徑很多,但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時,應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定,開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%,而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例,納稅人需注意。

土地增值稅納稅籌劃的市場空間很大,理論空間更大。每個納稅人都應(yīng)該加強(qiáng)對納稅籌劃的關(guān)注,以實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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篇8

關(guān)鍵詞：

一、 土地增值稅概念綜述

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的納稅要素包括：

（一） 土地增值稅納稅人

凡是有償轉(zhuǎn)讓我國國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）產(chǎn)權(quán)，并且取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

（二）土地增值稅征稅對象和納稅范圍

土地增值稅的征稅對象是：有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部價款和經(jīng)濟(jì)收益。從形式上講，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

土地增值稅的納稅范圍是：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。所謂“轉(zhuǎn)讓”，是指以出售或其他方式的有償轉(zhuǎn)讓。它不包括以繼承、贈與等方式的無償轉(zhuǎn)讓。至于出租房地產(chǎn)行為、受托代建工程，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，不屬于納稅范圍。

（三）土地增值稅計稅依據(jù)、納稅期限與納稅地點

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日到房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告以及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

二、 房地產(chǎn)發(fā)行業(yè)土地增殖稅的特殊性

我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率（30%、40%、50%、60%）。計算增值額的扣除項目有：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》還規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。隨著房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，土地使用權(quán)的取得成本日益飚升。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，是高成本高風(fēng)險；就消費者而言，是高價位高負(fù)擔(dān)。長此以往勢必不能形成房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的良性循環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何在保證基本利潤率的前提下有效降低稅費從而降低房價，已成為房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中獲勝的關(guān)鍵。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)土地增殖稅納稅籌劃方法

（一）控制增值額法

從土地增值稅計稅原理可知，控制、降低增值額的途徑有兩條：減少銷售收入或者增加可扣除項目。從表面現(xiàn)象上看，這樣做都會減少企業(yè)的利潤，損害企業(yè)的利益，其實不盡然。如果增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)減少銷售收入或者增加可扣除項目，可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕土地增值稅稅負(fù)。這種情況如果把握得好，不一定減少企業(yè)的利潤，可能反而還會增加企業(yè)的收益。

1． 通過減少銷售收入降低增值額

在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時，增值額很關(guān)鍵。稅法規(guī)定的扣除項目有五部分，納稅人需要特別注意的是：稅法允許扣除的項目比企業(yè)實際核算中涉及的項目要少，所以計算增值額時必須以稅法規(guī)定為準(zhǔn)。增值額小，計稅額就小，適用的稅率就低，土地增值稅稅負(fù)就輕。

稅法規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目的20%的，免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。可見，納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額增加帶來的效益與放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，避免增值額稍高于起征點而導(dǎo)致得不償失。

2． 通過增加可扣除項目降低增值額

如果納稅人能夠最大限度地擴(kuò)大費用列支比例，則肯定會節(jié)省很多稅款。當(dāng)然這種籌劃應(yīng)有一定的限度，無節(jié)制地任意擴(kuò)大的后果就是導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅調(diào)整，結(jié)果反倒得不償失。而且這種擴(kuò)大也并不是越大越好，在必要的時候適當(dāng)?shù)販p少費用開支可能效果會更好，這主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因為這類企業(yè)可能同時進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開發(fā)成本比例因為物價或其他原因可能不同，這就會導(dǎo)致有的房屋開發(fā)出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實際會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。

（二） 收入分解籌劃法

在累進(jìn)稅制下，收入的增加預(yù)示著相同條件下增值額的增加，從而使高的增值額適用較高的稅率，檔次爬升現(xiàn)象會使得納稅人稅負(fù)急劇上升。納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，往往涉及的工程范圍比較多，如建筑工程、安裝工程、裝飾裝修工程、設(shè)備購置等。如果就整個房地產(chǎn)開發(fā)項目簽署合同，則整個開發(fā)過程中發(fā)生的費用均屬于總投資的范疇，并就其整體計算繳納土地增值稅。但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)進(jìn)程，是分期進(jìn)行的，不可能同時完工。這時納稅人可以利用不同工程的性質(zhì)，選擇適用的不同稅種，進(jìn)行稅務(wù)籌劃?？紤]到當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是多種經(jīng)營，既從事建筑業(yè)，又從事加工業(yè)，既有房屋銷售業(yè)務(wù)，又有各種設(shè)施銷售和裝飾裝修業(yè)務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)，因此房地產(chǎn)企業(yè)通過將不動產(chǎn)銷售價格部分分解至其附營業(yè)務(wù)的收入上，就可以大幅度降低稅率。

（三） 均衡申報各種房地產(chǎn)價格

同一家房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)有不同的檔次，其品味、市場定位不一樣，銷售價格也不一樣，也就是說，既有低價格的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有中檔住宅、寫字樓，還有高檔住宅、別墅和寫字樓，不同地方（地區(qū)）的開發(fā)成本比例因為物價或其他原因可能不同，這就會導(dǎo)致有的房屋開發(fā)出來的銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，各類房地產(chǎn)的增值額和增值率都有懸殊。房地產(chǎn)的增值額和增值率是計算銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅的主要依據(jù)，而土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率，增值率越大，適用稅率越高。累進(jìn)稅率制度下，納稅的原則是應(yīng)盡量避免太高稅率的出現(xiàn)，避免收入呈波峰與波谷的大幅變化，不均衡的狀態(tài)實際會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，較均衡的收入能減輕稅負(fù)。所以為降低土地增值稅稅負(fù)，企業(yè)可以采取不單獨核算的方法，將價格不同的房地產(chǎn)銷售收入合并申報，以適用較低的土地增值稅稅率；或者 對各個開發(fā)項目的開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。采取這種方法應(yīng)注意，對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，對于企業(yè)開發(fā)的增值率不太高的普通住宅應(yīng)盡量控制在增值率20%范圍內(nèi)，以享受到土地增值稅的免稅政策。

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篇9

論文關(guān)鍵詞：稅收管理土地增值稅清算方法

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進(jìn)稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第③項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2正確確定清算計稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算：對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

3認(rèn)真審核銷售收入的真實性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對；對銷售價格進(jìn)行評估時，審核其真實性。

4認(rèn)真審核計稅的扣除項目

(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。轉(zhuǎn)貼于中國論文主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設(shè)施、健身運動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項目過程中，應(yīng)注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。③扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。⑦對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(3)扣除項目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏?、分期分批開發(fā)的成本費用分?jǐn)?。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂＂诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的成本費用分?jǐn)?。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費用分?jǐn)偂ζ髽I(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

5靈活運用減免稅優(yōu)惠政策

篇10

關(guān)鍵詞：稅收管理土地增值稅清算方法

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進(jìn)稅率計算征收。

計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。

由于超率累進(jìn)稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個方面闡述清算的具體方法。

一、理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第③項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

二、正確確定清算計稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算：對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

三、認(rèn)真審核銷售收入的真實性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對；對銷售價格進(jìn)行評估時，審核其真實性。

四、認(rèn)真審核計稅的扣除項目

(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。

①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。

②前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。

③建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

⑤公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設(shè)施、健身運動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。

⑥開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。

⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據(jù)。

(2)在審核扣除項目過程中，應(yīng)注意的事項：

①計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

③扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)問接費用等。

④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。

⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。

⑦對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。:

(3)扣除項目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏?、分期分批開發(fā)的成本費用分?jǐn)偂Ｆ髽I(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂＂诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的成本費用分?jǐn)?。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費用分?jǐn)?。對企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。