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篇1

關(guān)鍵詞：廉租房政策；執(zhí)行；對(duì)策

中圖分類號(hào)：D62 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0118（2012）-03-0-02

住房問題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，也是一個(gè)重大的社會(huì)問題。當(dāng)前，隨著城市化進(jìn)程的加快，住房問題的必要性和緊迫性日益體現(xiàn)。當(dāng)前，我國(guó)重要的房屋供應(yīng)體系基本上呈現(xiàn)三個(gè)層次：對(duì)于收入較高的人群主要是商品房供應(yīng)，對(duì)于較低收入家庭，實(shí)行“廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房”為主的住房供應(yīng)政策，對(duì)于經(jīng)濟(jì)困難的家庭，主要是以產(chǎn)權(quán)歸政府所有廉租房進(jìn)行供應(yīng)。可以說，廉租房制度應(yīng)該說是我國(guó)現(xiàn)行的住房保障體系當(dāng)中最核心的組成內(nèi)容。目前我國(guó)的廉租房只租不售，適用對(duì)象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免尋租現(xiàn)象的發(fā)生，是解決低收入群體住房問題，緩解住房消費(fèi)領(lǐng)域矛盾的一種有效措施。盡管政府積極組織實(shí)施廉租房工作取得了一定成果，但我們也應(yīng)該清醒地意識(shí)到廉租房制度在執(zhí)行過程中仍存在一些不盡如人意之處，如廉租房資金來源短缺、廉租房保障設(shè)施缺乏、退出機(jī)制不完善等等，制約了這一制度在實(shí)踐中發(fā)揮更大的作用。本文正是通過對(duì)廉租房政策的研究，分析廉租房政策執(zhí)行中存在的問題，以期對(duì)我國(guó)廉租房制度的完善有所幫助。

一、廉租房政策概述

根據(jù)建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)廉租房的管理辦法》定義：“城鎮(zhèn)廉租房是政府和單位在住宅領(lǐng)域?qū)嵤┑纳鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)長(zhǎng)住戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住宅。它是政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房?！绷夥吭谑澜绺鲊?guó)都比較普遍，即使在西方一些發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)、英國(guó)、新加坡都有相當(dāng)一部分人住在由政府提供的住房里。在我國(guó)，廉租房絕大部分也是由政府提供或者扶持的?；诖?，我們可以將這種由政府以補(bǔ)貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費(fèi)，提高其居住水平，從而實(shí)現(xiàn)住房保障目的的一系列行為規(guī)則稱之為廉租房政策。

二、廉租房政策執(zhí)行中存在的問題分析

（一）政策現(xiàn)狀

我國(guó)探索廉租房政策始于1998年。這一年，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中正式以文件形式提出了廉租房問題，要求各級(jí)政府根據(jù)家庭收入的不同層次制定不同的住房政策。此后，一系列的相關(guān)政策文件相繼出臺(tái)，可以說，經(jīng)過多年的試點(diǎn)探索，目前我國(guó)已初步形成了以租金配租（即發(fā)放租金補(bǔ)貼）為主、實(shí)物配租（即分配給低租金住宅）為輔、多種方式并舉的廉租房制度。據(jù)國(guó)家建設(shè)部公布的情況和有關(guān)媒體，截至2008年底，全國(guó)656個(gè)城市中。己有586個(gè)城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，計(jì)劃安排廉租房資金達(dá)到79.4億元。

（二）存在問題

我國(guó)廉租房屋體系自起步以來，已經(jīng)取得了一定的成效，但是在運(yùn)行中依舊存在有一些問題?？偟膩碚f，存在以下問題：

1、廉租房資金來源短缺

廉租房是政府解決貧困人口住房間題的重要舉措，但資金來源不穩(wěn)定卻是制約其發(fā)展的一大障礙。根據(jù)《廉租住房保障辦法》的規(guī)定，有九種渠道。雖然規(guī)定的資金籌措渠道不少，但在廉租房實(shí)踐中，大部分資金仍主要來源于住房公積金增值收益。公積金增值收益在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和支付管理費(fèi)用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建設(shè)。此外，政府財(cái)政資金未能得以有效落實(shí)。尤其是中西部地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，政府則財(cái)力明顯不足，導(dǎo)致廉租房建設(shè)滯后。在住房商品化的進(jìn)程中，如何調(diào)整政府的支出結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大廉租房建設(shè)資金來源，將低收入群體的住房間題真正列入政府的支出預(yù)算安排，已成為廉租房制度建設(shè)的重要任務(wù)。

2、廉租房房源相對(duì)不足

從《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定來看，廉租房的房源主要有四個(gè)途徑：政府新建、收購(gòu)的住房；舊有的公房；社會(huì)捐贈(zèng)的住房；其他渠道籌集的住房。其中，在當(dāng)前居高不下的房?jī)r(jià)之下，政府新建、收購(gòu)住房需要大量的資金，實(shí)施進(jìn)程受到的阻力大。而舊有的公房存量也嚴(yán)重不足。住房分配貨幣化改革以來，新建商品房?jī)r(jià)格畸高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房一部分已經(jīng)通過房改的形式出售或者分給了本單位的職工，無法騰退。政府可以用做廉租房的公房數(shù)量極少。社會(huì)捐贈(zèng)的住房則寥寥無幾，一些人甚至擁有不只一套房。他們寧可閑置也不愿意將其閑置的住房提供給社會(huì)。此外，隱形的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的存在也使得部分房屋非法進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，造成廉租房的房源供給短缺。根據(jù)廣州的調(diào)查，“十五”期間有22萬戶“雙特困戶”，需要解決住宅困難問題，但目前廣州市每年僅能提供500套左右的廉租房，現(xiàn)實(shí)情況與制度設(shè)計(jì)的情況存在差異，房源缺乏已經(jīng)成為制約廉租房供應(yīng)的一個(gè)瓶頸。

3、廉租房覆蓋范圍較小

廉租房保障體系的對(duì)象從狹義上講是最低生活保障制度保障的對(duì)象，即低保戶、貧困人口；從廣義上講應(yīng)包括所有無法從市場(chǎng)獲得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城鎮(zhèn)戶口的城鎮(zhèn)居民，也包括城市中大量的流動(dòng)人口。但目前各城市執(zhí)行過程中的廉租房政策多限定在城市中低保戶與優(yōu)撫家庭中的住房困難戶，而對(duì)于城市中的農(nóng)民工、失業(yè)或待業(yè)的大學(xué)生等人群，則不覆蓋。以廣州市為例，廣州市規(guī)定只局限于具有“廣州市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于廣州市基本生活保障線，無自有產(chǎn)權(quán)住房或現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均住房居住面積在10平方米以下的困難家庭”。這樣的標(biāo)準(zhǔn)過于嚴(yán)格，會(huì)將城市中一些低保戶排除在外，更不用說外來務(wù)工的農(nóng)民工了。筆者認(rèn)為，廉租房是國(guó)家向弱勢(shì)群體提供的社會(huì)保障，它具有社會(huì)救助的性質(zhì)，農(nóng)民工、失業(yè)或待業(yè)的大學(xué)生等作為我國(guó)公民，承擔(dān)納稅等其它基本義務(wù)，同樣應(yīng)有權(quán)獲得廉租房的權(quán)利以及保障資格。

四、廉租房政策有效執(zhí)行的途徑

廉租房制度作為住房保障體系中的一項(xiàng)重要制度，其順利實(shí)施直接關(guān)系到政策的有效性問題。目前，我國(guó)廉租房政策執(zhí)行過程中存在著諸多問題，迫切需要解決。筆者認(rèn)為，我國(guó)廉租房政策執(zhí)行應(yīng)該應(yīng)貫穿“助人自助”的理念，即借助社會(huì)、政府等外力的支持，同時(shí)和弱勢(shì)群體成員自身的力量與監(jiān)督相結(jié)合，從而達(dá)到標(biāo)本兼治的效果。

（一）開拓政府引導(dǎo)下的多元化融資渠道

廉租房政策的有效實(shí)施必然需要充足的資金作為支持，而目前在我國(guó)政府是廉租房建設(shè)資金的唯一投資主體。對(duì)于廉租房項(xiàng)目而言，大量其持續(xù)性的資金是必須的，如果不能保證在比較持久的一個(gè)時(shí)期之內(nèi)擁有較為充足的資金則難以保證廉租房政策發(fā)揮最大的效能。前文提及目前在我國(guó)政府是廉租房資金投入的唯一主體，這種投資主體的單一性容易造成資金來源的不穩(wěn)定性，其也必然對(duì)廉租房政策的執(zhí)行造成巨大的制約。針對(duì)此種不足，在制定和執(zhí)行廉租房政策時(shí)要積極吸收和借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持在政府的主導(dǎo)之下積極地探索多元化的廉租房資金融資模式。

開拓政府引導(dǎo)之下的多元化融資渠道的一個(gè)最為有效方式就是積極探討民間私人資本的注入，積極尋求政府資本和私人資本的合作，吸引更多私人資本的參與，是拓寬廉租房融資渠道的必然趨勢(shì)，PPP模式應(yīng)運(yùn)而生。PPP，中文直譯為“公私合作”，意譯為公共部門和私人部門基于項(xiàng)目而形成的提供公共產(chǎn)品或公共服務(wù)的一種長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。PPP模式在國(guó)外經(jīng)常運(yùn)用到公共實(shí)踐項(xiàng)目中，在國(guó)內(nèi)仍然處于萌芽階段。傳統(tǒng)以來，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施一直以來都是由政府財(cái)政支持投資建設(shè)，由國(guó)有企業(yè)或單位壟斷經(jīng)營(yíng)，這種建設(shè)管理模式存在浪費(fèi)嚴(yán)重、效率低下、風(fēng)險(xiǎn)巨大等眾多弊端。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步建立和完善，在這些傳統(tǒng)的國(guó)有壟斷領(lǐng)域充分引入競(jìng)爭(zhēng)，通過競(jìng)爭(zhēng)來降低成本、提高效率、減少風(fēng)險(xiǎn)就成為市場(chǎng)發(fā)展的必然。而民間資本的進(jìn)入就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的充分體現(xiàn)，民間資本進(jìn)入到公租房建設(shè)領(lǐng)域以后可以極大地拓展公租房的資金來源，在最大程度上保證公租房政策實(shí)施的連續(xù)性和持久性。因此這一模式是拓展廉租房資金來源的有效途徑。

（二）變通現(xiàn)有政策，擴(kuò)大租房覆蓋面

建立和完善廉租房政策是建設(shè)社會(huì)主義的內(nèi)在要求，也是保障實(shí)現(xiàn)共同富裕的必然選擇，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的客觀要求，也是建立和完善城鎮(zhèn)住房新體制的必然要求。因此使居住有困難的人都能夠享受到公租房政策是實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的具體表現(xiàn)。

首先，應(yīng)該打破原有的戶籍限制，隨著我國(guó)戶籍制度的逐漸松動(dòng)和變化，戶籍已經(jīng)不再是人們生存的重要內(nèi)容，越來越多的人進(jìn)行著戶籍的遷移，人口的流動(dòng)性也越來越大，在這種趨勢(shì)之下再簡(jiǎn)單地以戶籍作為申請(qǐng)廉租房的條件之一就顯得不合時(shí)宜；其次，拋棄現(xiàn)有的家庭“雙困難”標(biāo)準(zhǔn)。隨著城市單親家庭的不斷增多、未婚工作人員的大量出現(xiàn)和“空巢”老人現(xiàn)象的日益顯現(xiàn)，以往的“雙困難”標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)與現(xiàn)實(shí)出現(xiàn)一定的脫節(jié)，這部分人對(duì)住房有著特殊的需求，如果將他們排除在政策之外，勢(shì)必造成事實(shí)上的不平等，因此要對(duì)其進(jìn)行必要的考慮。

現(xiàn)實(shí)中許多城市通過政策的變更對(duì)廉租房政策的覆蓋范圍不斷進(jìn)行著擴(kuò)大，一方面月收入的標(biāo)準(zhǔn)降低、另一方面對(duì)居住面積限制不再過分苛刻。還有一些城市，例如青島、貴陽(yáng)等規(guī)定符合條件的畢業(yè)大學(xué)生也可以申請(qǐng)廉租房，這是在廉租房制度改革之路上邁出的重要一步，當(dāng)然還需要不斷的拓展，目前還有一些人群例如不具有當(dāng)?shù)貞艨诘某鞘写蚬ふ?、進(jìn)城農(nóng)民工、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民等都被排除在廉租對(duì)象之外。

（三）合理設(shè)計(jì)保障性區(qū)位，改善保障設(shè)施

目前廉租房建設(shè)在區(qū)位選擇上呈現(xiàn)出許多的不足，例如許多廉租房在位置上比較偏僻、大多數(shù)在遠(yuǎn)離城市主城區(qū)的郊區(qū)之外，這些廉租房相對(duì)獨(dú)立、遠(yuǎn)離城市基礎(chǔ)設(shè)施，周圍沒有配套的相應(yīng)保障設(shè)施，例如基本的銀行、郵局、超市等基礎(chǔ)設(shè)施缺少，公交車線路等也比較稀少不便于居民的日常生活和出行，對(duì)廉租房居住者的居住環(huán)境造成極大的影響，也嚴(yán)重制約了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展和廉租房居住者的就業(yè)和生活水平的提高。

因此廉租房在設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程中要充分考慮廉租房的區(qū)位選擇，改善相應(yīng)的保障設(shè)施。首先，保障性住房在選址上要充分考慮便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能過于遠(yuǎn)離主城區(qū)，廉租房在選址時(shí)要重視新區(qū)、老區(qū)和郊區(qū)之間的規(guī)劃配置，一方面要避免廉租房建設(shè)的過度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房時(shí)要充分考慮與周圍其他小區(qū)和保障性設(shè)施的共享，要選擇周圍學(xué)校、銀行、郵局和交通方便的區(qū)位，保障廉租房能夠最大程度的發(fā)揮作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社會(huì)保障房項(xiàng)目不宜過大，低收入人群與高收入人群的居住用地應(yīng)混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的規(guī)劃分布，混合生活方式能和諧高收入與低收入人群之間的隔離，促進(jìn)他們之間的交往，緩解低收入人群的就業(yè)問題。

建立和完善廉租房政策是建設(shè)社會(huì)主義的內(nèi)在要求，也是保障實(shí)現(xiàn)共同富裕的必然選擇。我國(guó)廉租房制度的建立充分體現(xiàn)了我國(guó)社會(huì)主義的優(yōu)越性，自從其建立以來也發(fā)揮了重要的作用。雖然我國(guó)廉租房政策在執(zhí)行的過程中還存在著一定的問題，但是筆者相信隨著我們對(duì)這一問題的重視和不斷發(fā)展完善，我國(guó)的廉租房制度必將越來越發(fā)揮著重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

篇2

關(guān)鍵字：廉租房；廉租房政策；綜述

改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，住房政策不斷與時(shí)俱進(jìn)，將市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政策實(shí)施相結(jié)合，推動(dòng)商品房的快速發(fā)展，提高城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量，取得豐厚成果。然而隨著我國(guó)大部分城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)逐年攀高，使得城鎮(zhèn)低收入群體無法通過自身的努力來滿足對(duì)住房的需求。我國(guó)政府根據(jù)國(guó)情需要提出了廉租住房政策，用來保障我國(guó)最低收入家庭對(duì)住房的需求，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。廉租房政策實(shí)施中的問題越來越受到國(guó)內(nèi)學(xué)界重視并形成一批理論成果。

一、我國(guó)廉租房政策對(duì)象界定

關(guān)于廉租房政策保障對(duì)象的界定，有關(guān)部門指出是城鎮(zhèn)“最低收入家庭”，各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)現(xiàn)狀來制定標(biāo)準(zhǔn)。然而不同的地區(qū)有不同的標(biāo)準(zhǔn)，因此有關(guān)學(xué)者也從不同的角度對(duì)此問題進(jìn)行了論述。

河南農(nóng)業(yè)大學(xué)錢星星認(rèn)為有必要明確廉租房政策的保障范圍，科學(xué)界定保障對(duì)象。根據(jù)廉租房制度在住房保障制度中所要達(dá)到的目的，所發(fā)揮的作用和具體的實(shí)施情況來確定對(duì)象的界定。建議：1、對(duì)城鎮(zhèn)居民住房狀況進(jìn)行普查。2、建立高效的收入核查機(jī)制。3、重新審視經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度的目的。山西財(cái)經(jīng)大學(xué)張雪萍指出根據(jù)目前的國(guó)家規(guī)定和各地的做法，廉租住房的保障對(duì)象主要是具有城市戶口的雙困戶家庭，這種比較狹窄的范圍界定，在廉租房體系培育的初期可以為社會(huì)的穩(wěn)定起到了重要的作用。隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型，城市打工者、進(jìn)城民工、失地農(nóng)民等構(gòu)成一個(gè)不可忽略的新住房弱勢(shì)群體，這個(gè)群體的范圍不斷擴(kuò)大。如不妥善解決這個(gè)群體的住房問題，將給社會(huì)造成巨大的隱患，嚴(yán)重威脅安定團(tuán)結(jié)的大好局面。四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院韓立達(dá)、李耘倩指出政策實(shí)施過程中存在覆蓋面不完整，居民標(biāo)準(zhǔn)難定導(dǎo)致廉租對(duì)象混亂等問題。認(rèn)為廉租對(duì)象應(yīng)是所有住房弱勢(shì)群體，既包括低保戶、優(yōu)撫家庭中的住房困難戶，既買不起經(jīng)適房又非低保的“夾心層”和大量流動(dòng)人口，也應(yīng)包括剛畢業(yè)的高校大學(xué)生。租住標(biāo)準(zhǔn)界定及申請(qǐng)資格認(rèn)定這兩個(gè)環(huán)節(jié)也存在缺陷，這也是我國(guó)廉租房建設(shè)進(jìn)程緩慢的主要原因。其原因是我國(guó)個(gè)人信息系統(tǒng)不夠健全，尚未建立個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制。而個(gè)人收入的不透明對(duì)于確定廉租房保障對(duì)象而言無疑是一塊巨大的絆腳石?，F(xiàn)階段我國(guó)廉租房政策實(shí)施過程中，補(bǔ)給方式主要以發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼為主，這一形式卻使一些非廉租對(duì)象通過不正當(dāng)手段謀取這一補(bǔ)貼獲取了，而真正的廉租對(duì)象無法獲取廉租房制度的應(yīng)有待遇，造成廉租對(duì)象混亂的現(xiàn)象。

二、廉租房融資問題

張慶坷認(rèn)為廉租房制度所具有的福利性特征使廉租房開發(fā)與運(yùn)作過程存在嚴(yán)重資金緊缺情況，并指出幾點(diǎn)原因：籌資渠道過窄；房?jī)r(jià)上揚(yáng)引起廉租房建設(shè)的成本增大；地方政府的重視程度不夠等。提出拓寬廉租房政策融資方面的新途徑包括推行房地產(chǎn)證券化，發(fā)行廉租住房專項(xiàng)彩票等。韓立達(dá)、李耘倩認(rèn)為我國(guó)目前廉租房建設(shè)資金來源主要為財(cái)政撥款、住房公積金增殖收益、土地出讓收益10%、社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)等。應(yīng)該借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，拓寬廉租房的融資渠道，實(shí)行多元化的融資方式，建立包括政府的資金注入、市場(chǎng)融資、建立基金或債券等的廉租房融資體系。暨南大學(xué)譚勤舟對(duì)于我國(guó)廉租房的融資問題提出對(duì)策，主要有加大金融創(chuàng)新力度，發(fā)揮企業(yè)、市場(chǎng)投資等社會(huì)力量，引入私人投資機(jī)構(gòu)參與到廉租房的建設(shè)以及廉租房的后續(xù)管理等。王曉勇認(rèn)為要科學(xué)安排財(cái)政預(yù)算資金。解決居民住房問題是中央政府和地方政府不可推卸的共同責(zé)任。因此資金來源主要應(yīng)來自各級(jí)政府的財(cái)政投入，必須盡快出臺(tái)與廉租房建設(shè)資金來源相配套的實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步明確中央政府與地方政府財(cái)政投入的比例關(guān)系等 。

以上觀點(diǎn)都表明，我國(guó)的廉租房政策實(shí)施正處于初級(jí)階段，融資問題已越來越成為制約廉租房發(fā)展的瓶頸。同時(shí)針對(duì)融資問題提出了很多新方法，這些建議為廉租房政策的實(shí)施提供了一定的借鑒意義。

三、廉租房的配租方式問題

湖南師范大學(xué)劉藝容、李愛娟指出目前學(xué)術(shù)界關(guān)于廉租房的配租方式主要有兩種意見。一是主張?jiān)谕菩凶》扛母锿七M(jìn)住房福利貨幣化的進(jìn)程中，政府所承擔(dān)的福利住房保障應(yīng)以實(shí)物為主。二是認(rèn)為租金貨幣化補(bǔ)貼優(yōu)于實(shí)物補(bǔ)貼，而且認(rèn)為在租金補(bǔ)貼中實(shí)行分層次補(bǔ)貼可以提高資金的利用效率。陳予軍認(rèn)為根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段基本國(guó)情，主要應(yīng)以以實(shí)物配租方式為主。貨幣配租方式是在實(shí)物配租方式的基礎(chǔ)上產(chǎn)生出來的一種廉租房配租方式，而不能先于實(shí)物配租而存在。在我國(guó)現(xiàn)階段應(yīng)該嚴(yán)格要求地方政府建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，并按照實(shí)物配租的方式進(jìn)行分配。姚玲珍 認(rèn)為租金貨幣補(bǔ)貼更有利于廉租房政策的實(shí)施，更能保障低收入家庭解決住房問題，她建議我國(guó)現(xiàn)階段應(yīng)該提高租金貨幣補(bǔ)貼的比例?？灯紝⑦x擇性支持和普及性支持進(jìn)行了比較，認(rèn)為在不同的政策標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)該采取不同的配租方式。在“選擇性支持”下應(yīng)采取現(xiàn)金補(bǔ)貼的方式，但不能完全否認(rèn)實(shí)物補(bǔ)貼。在“普及性支持”下，應(yīng)該以現(xiàn)金補(bǔ)貼為主，但如果補(bǔ)貼對(duì)象只是低收入住房困難家庭，就應(yīng)該采取現(xiàn)金補(bǔ)貼和實(shí)物補(bǔ)貼相結(jié)合的方式。趙路興認(rèn)為除了實(shí)物補(bǔ)貼和租金補(bǔ)貼外，還應(yīng)研究建立多種模式的保障方式，如以各種優(yōu)惠政策鼓勵(lì)企事業(yè)單位解決本單位員工的住房困難 。

通過以上學(xué)者關(guān)于廉租房政策配租方式的分析，可以看到實(shí)物配租方式以及租金貨幣補(bǔ)貼方式各有利弊，我國(guó)在廉租房政策實(shí)施的過程中應(yīng)該根據(jù)各個(gè)地方的具體情況，采取不同的廉租房配租方式，確保我國(guó)廉租房政策的有效實(shí)施。

四、廉租房政策實(shí)施過程中的退出機(jī)制

方貴躍指出我國(guó)現(xiàn)階段廉租房政策退出機(jī)制存在著廉租戶家庭收入動(dòng)態(tài)鑒別難度大、約束體系不健全、騰退難度大、對(duì)騙租行為懲罰力度小等問題。針對(duì)這些問題，他提出了解決這些問題的對(duì)策，主要包括：收入鑒別制度及時(shí)、準(zhǔn)確和高效；獎(jiǎng)懲兼?zhèn)涞耐顺龇绞?。湖北大學(xué)商學(xué)院彭晶、段洋指出目前我國(guó)廉租房存在著只進(jìn)不出的現(xiàn)象。廉租房流轉(zhuǎn)困難，退出機(jī)制不夠完善，嚴(yán)重影響了廉租房政策的實(shí)施效果。針對(duì)這些問題，彭晶、段洋提出了完善廉租房政策退出機(jī)制的新思路：利用法律的強(qiáng)制性來規(guī)范廉租房退出制度；允許某些廉租房“終身制”；加強(qiáng)監(jiān)督，建立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。劉茜、潘令輝指出廉租房退出制度的完善與否直接決定了廉租房保障發(fā)揮效果，完善我國(guó)廉租房退出機(jī)制既能保證廉租房市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，維護(hù)城市低收入人群的利益，又能維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)和諧。同時(shí)，他指出廉租房退出機(jī)制存在“一刀切”的現(xiàn)象。

廉租房政策的退出機(jī)制是廉租房政策的重要內(nèi)容，影響著廉租房政策的實(shí)施效果，上述學(xué)者對(duì)廉租房退出機(jī)制進(jìn)行了詳細(xì)的論述，指出我國(guó)廉租房退出機(jī)制存在的問題，并針對(duì)問題提出了相應(yīng)的建議，對(duì)各地制定相應(yīng)的廉租房退出機(jī)制具有借鑒意義。

五、我國(guó)廉租房政策實(shí)施中政府角色定位問題

在廉租房政策實(shí)施過程中，各級(jí)政府所承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)是決定著政策實(shí)施的效果，因此對(duì)廉租房政策實(shí)施過程中政府角色定位的研究顯得尤為必要。

魏彤珊、王婧對(duì)廉租房政策實(shí)施過程中的政府角色定位提出幾點(diǎn)意見，包括“確立政府在廉租房建設(shè)中的主導(dǎo)地位，明確政府的“社會(huì)人”角色；確保廉租房制度的建設(shè)有穩(wěn)定的資金來源；確保廉租房建設(shè)的土地供給；廉租房的建設(shè)要與城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、城市整體規(guī)劃相結(jié)合；建立有很強(qiáng)操作性的廉租房管理制度；用法律構(gòu)建起一個(gè)嚴(yán)格的制度，確保民生問題不縮水、不閑置?！鄙綎|經(jīng)濟(jì)學(xué)院曲順蘭、高雪琪指出政府在廉租房政策實(shí)施過程中的職能定位即政策的制定者、土地和資金供給的保障者、建設(shè)和管理過程的保障者。政府應(yīng)該制定完善的住房法律政策；建立完善的土地和資金保障體系；擴(kuò)大覆蓋面增加房源供給；加強(qiáng)監(jiān)督，確保廉租房政策實(shí)施的民主化和科學(xué)化。馬君昭認(rèn)為政府角色是廉租房建設(shè)的責(zé)任主體。首先，廉租房的特性決定政府是建設(shè)的責(zé)任主體；其次，政府職能是擔(dān)當(dāng)責(zé)任主體的客觀要求；最后，“市場(chǎng)失靈”是政府作為責(zé)任主體的必然選擇。四個(gè)方面闡述政府在廉租房建設(shè)中角色定位：一是政府要作為廉租房政策以及相關(guān)法律法規(guī)的供給者；二是政府應(yīng)該是廉租住房的供給者而不是直接建設(shè)者；三是政府要做好行政協(xié)調(diào)者的角色；四是政府要當(dāng)好裁判員對(duì)廉租房建設(shè)的情況進(jìn)行檢測(cè)，履行監(jiān)管職能。

綜合以上文獻(xiàn)材料的分析，可以看出政府在廉租房政策實(shí)施過程中扮演著重要的角色，只有給政府角色定好位，才能真正發(fā)揮政府在廉租房政策實(shí)施過程中的職能，使廉租房政策的實(shí)施真正做到居者有其屋，受惠于人民。

綜上，我國(guó)廉租房政策實(shí)施的研究相較于國(guó)外而言存在著起步比較晚，目前關(guān)于廉租房政策實(shí)施問題的研究還比較少，沒有形成系統(tǒng)的研究框架，很多學(xué)者只看到問題一部分，就事論事，在對(duì)政策實(shí)施的宏觀問題上也只是針對(duì)某一問題展開單方面的研究，缺乏多視角下的系統(tǒng)分析。即便是在廉租房政策的對(duì)象界定、融資問題、配租方式，退出機(jī)制以及政府職能定位上學(xué)術(shù)界都沒有形成統(tǒng)一的意見，缺乏共識(shí)。針對(duì)我國(guó)廉租房政策實(shí)施問題的研究現(xiàn)狀，我們應(yīng)該進(jìn)一步對(duì)其進(jìn)行深入的探討，從整體上把握研究方向，拓寬研究?jī)?nèi)容，并可以針對(duì)不同地區(qū)的廉租房政策進(jìn)行地區(qū)性的研究，使廉租房政策在實(shí)施過程中更具可操作性，更能造福于民。

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篇3

[關(guān)鍵詞] 廉租房；聯(lián)合租賃；BOT；創(chuàng)新

[中圖分類號(hào)] F293.35 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1006-5024(2008)01-0139-03

[作者簡(jiǎn)介] 魏 瑋，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院博士生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)、投資經(jīng)濟(jì)；(上海 200433)李云婷，江西贛粵高速公路股份有限公司員工，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，研究方向?yàn)橘Y本市場(chǎng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。(江西 南昌 330025)

一、上海廉租房保障體系總體概況

1.廉租房保障體系的發(fā)展歷程

(1)廉租房保障體系的初步形成階段。根據(jù)1999年建設(shè)部頒布的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》精神，上海市房產(chǎn)局在1999年9月成立廉租房辦公室，開始對(duì)全市18萬戶困難家庭的住房情況進(jìn)行調(diào)查摸底。2000年9月頒布了上海市最早有關(guān)廉租房的政策――《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》，同年10月，在閘北區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)先行進(jìn)行廉租房試點(diǎn)工作；2001年6月，將廉租房試點(diǎn)工作逐步擴(kuò)大到徐匯、盧灣、楊浦、普陀、虹口、寶山、閔行、浦東等區(qū)；至2001年12月，上海市19個(gè)區(qū)縣全面開展廉租房工作，在全國(guó)率先初步建立起廉租住房供給體系。

(2)廉租房保障體系的日益成熟階段。自2002年以來，上海市不斷調(diào)整完善廉租住房政策，并主要體現(xiàn)在以下三方面：一是不斷擴(kuò)大廉租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，從最初人均居住面積5平方米、連續(xù)6個(gè)月拿“低?！钡摹半p困”家庭標(biāo)準(zhǔn)，逐步放寬到人均居住面積6平方米甚至7平方米；二是優(yōu)先滿足特殊困難家庭的實(shí)物配租，針對(duì)特困勞模、軍烈屬、一級(jí)和特等傷殘軍人等，在配套商品房中“切”出一塊房源，加大對(duì)這些為社會(huì)作出較大貢獻(xiàn)的特殊困難家庭的保障力度；三是區(qū)分動(dòng)遷地區(qū)廉租對(duì)象的租金配租方式，對(duì)即將動(dòng)遷地區(qū)的廉租對(duì)象實(shí)行補(bǔ)貼租金積累方式。區(qū)廉租辦對(duì)這部分家庭的補(bǔ)貼租金建立資金專戶，不計(jì)利息，待動(dòng)遷時(shí)憑動(dòng)遷協(xié)議一次性支付使用，對(duì)非動(dòng)遷地區(qū)的廉租對(duì)象，統(tǒng)一確定租金補(bǔ)貼的面積保底標(biāo)準(zhǔn)。截至2006年底，上海共有77397戶享受到了廉租住房制度保障，涉及戶數(shù)居全國(guó)第一。

2.廉租房保障體系的供給渠道

(1)廉租房的資金來源。上海廉租房資金來源渠道包括：以公共財(cái)政為基礎(chǔ)建立的專項(xiàng)基金，住房公積金的部分增值收益，直管公房出售后的部分凈歸集資金，社會(huì)捐贈(zèng)和其他渠道。至2006年底，上海累計(jì)用于廉租住房制度的資金為3.0762億元。其中2.4713億元來自財(cái)政預(yù)算資金，6049萬元來自公積金增值收益。不難看出，目前的廉租房資金供給仍以財(cái)政預(yù)算資金為主體，這就意味著市、區(qū)政府對(duì)廉租房政策的重視程度以及市、區(qū)財(cái)力大小對(duì)于廉租房補(bǔ)貼的資金數(shù)量的多少起了決定性作用。

(2)廉租住房的來源。廉租住房來源渠道有以下幾種：(1)在公房提租時(shí)將一部分困難家庭的住房通過減租歸入廉租住房；(2)騰空的公有住房；(3)在二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)舊有住房、符合條件的空置商品房；(4)政府和單位出資興建的廉租住房；(5)接受社會(huì)捐贈(zèng)和通過其他方式籌集的普通住房。由于現(xiàn)有公房中可騰空用作廉租住房的極為有限，社會(huì)捐贈(zèng)的廉租房數(shù)量也極少，廉租住房來源主要還是要靠購(gòu)房和建房。

3.廉租房保障體系的運(yùn)作機(jī)制

(1)承租對(duì)象界定。上海廉租房承租對(duì)象主要針對(duì)住房困難和收入貧困的“雙困家庭”，所有承租對(duì)象的家庭人均面積需低于7平方米，人均月收入320元以下。對(duì)于老勞模和重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)象家庭該條款可放寬至家庭人均月收入低于570元。

(2)補(bǔ)貼模式。上海在廉租房的補(bǔ)貼方式上主要采用了實(shí)物配租、租金配租和租金減免三種模式。實(shí)物配租是由廉租辦以低廉的租金向申請(qǐng)家庭出租一處符合本市廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的普通住房，租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)。租金配租是廉租辦按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合申請(qǐng)家庭的居住狀況和市場(chǎng)租金水平，給予其一定的租金補(bǔ)貼。租金減免則是按照廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)向租住公房的困難家庭收取租金，住戶實(shí)際交納租金與公房租金的差額由產(chǎn)權(quán)單位減免。下表顯示了近年來上海累計(jì)落實(shí)實(shí)物配租和租金配租廉租房的戶數(shù)。

(3)運(yùn)行程序。上海廉租房體系的運(yùn)行程序包括申請(qǐng)、審核、公示、登記、輪候、配租、復(fù)核、退出環(huán)節(jié)，具體運(yùn)行流程可參見下圖。輪侯、復(fù)核及退出機(jī)制的配合實(shí)施使得上海在廉租房供給資金緊缺的情況下，盡可能保障最困難家庭的居住權(quán)利，提升了廉租房體系的運(yùn)行效率。至2005年10月底，上海共復(fù)核42880戶次，因住房、生活條件改善退出廉租房的有2275戶。

二、廉租房保障體系的幾個(gè)突出問題

1.廉租對(duì)象的覆蓋面過窄

首先，納入廉租房保障體系的家庭占總低保家庭比例過低。上海廉租房的分配對(duì)象主要是具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口5年以上的雙困難戶家庭。根據(jù)2006年4月份的全國(guó)低保統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海低保家庭共有20余萬戶，人均住房7平米以下的約有48萬戶。而截止2006年底，上海經(jīng)審核符合配租廉租房條件的家庭為2.2萬戶，該數(shù)目?jī)H占到全市低保家庭的10%左右，占總住房困難戶數(shù)的4%左右。按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，占城鎮(zhèn)人口20%的低收入群體應(yīng)納入到廉租房制度的保障范圍中，在香港公共房屋居住人數(shù)占居民總數(shù)已達(dá)到一半，在新加坡更是有三分之二的人居住租屋?？梢?，目前上海納入廉租房保障體系的低收入家庭數(shù)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

其次，最低收入限制使得位于“夾心層”的家庭住房保障缺失?！皧A心層”指的是既無資格購(gòu)買公房或配套商品房，又無法享受廉租房政策的中低收入群體。根據(jù)市政協(xié)對(duì)盧灣、虹口、松江三區(qū)抽樣調(diào)查顯示，三區(qū)目前仍有5.7萬戶人家人均居住面積在7平方米以下，他們中的大多數(shù)由于家庭人均月收入超過320元而不能享受廉租房政策，微薄的收入又使得他們沒有實(shí)力購(gòu)買商品房來改善住房條件。作為一個(gè)完善的住房保障體系，有必要采取合理措施將這類“夾心層”家庭納入廉租房體系中。

再次，嚴(yán)格的戶籍限制使得大量非滬籍常住人口被排斥在外。在2005年，來上海居住半年以上的常住流動(dòng)人口為438萬人，占全市常住人口總量的24.6%，19個(gè)區(qū)縣中有3個(gè)區(qū)流動(dòng)人口數(shù)量甚至超過了戶籍人口數(shù)。城市新移民、畢業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民等等都成為了城市中不可忽略的新住房弱勢(shì)群體。由于經(jīng)濟(jì)收入低、流動(dòng)性高等客觀因素，使得他們?cè)谝欢晗迌?nèi)難以依靠自身力量解決住房問題，但卻又未被列入廉租房保障體系的范圍內(nèi)。隨著這一群體規(guī)模的擴(kuò)大，若不對(duì)他們的住房問題給以充分的重視，很可能會(huì)導(dǎo)致一系列不穩(wěn)定、不和諧的社會(huì)問題產(chǎn)生。

2.廉租房的房源供給空間有限

盡管實(shí)物配房的市場(chǎng)效率不高，但是它有著保障實(shí)施力度大、管理規(guī)范等優(yōu)點(diǎn)，對(duì)于孤、老、病、殘等特殊困難家庭，實(shí)物配租這種補(bǔ)貼模式的存在仍顯得十分必要。上海廉租房的實(shí)物配租與租金配租比僅為1.7：100，如此低的實(shí)物配房比使得廉租房實(shí)物房源的供給量遠(yuǎn)不能滿足特困家庭的住房需求，更不用說解決在市場(chǎng)上找不到合適住房的家庭的居住難題。

3.廉租房體系建設(shè)的融資渠道單一

上文中雖已列舉多條廉租房保障的資金供應(yīng)渠道，但目前資金的主要來源仍停留在以財(cái)政撥款、社會(huì)保障等純政策資金的支持上。到2006年12月底為止，累計(jì)用于廉租住房制度的3.0762億元資金中，有80.34%來自財(cái)政預(yù)算資金，剩余的19.66%則幾乎全部來自公積金增值收益。單一的財(cái)政資金供給機(jī)制不僅滿足不了社會(huì)需求，還會(huì)給政府造成沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

此外，由于目前對(duì)財(cái)政資金的撥付比例無硬性指標(biāo)規(guī)定，廉租房建設(shè)資金供給更是缺乏長(zhǎng)期、穩(wěn)定的保證。以住房公積金增值收益為例。根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，住房公積金增值收益中扣除貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和住房公積金管理費(fèi)用后的節(jié)余部分方可作為建設(shè)廉租住房補(bǔ)充資金，這里并沒有在公積金增值收益中規(guī)定一個(gè)固定提供給廉租房建設(shè)的資金數(shù)量或比例。如果準(zhǔn)備金或管理費(fèi)提取較多，則用于廉租房建設(shè)的資金無形中就會(huì)被擠占，使廉租房資金的長(zhǎng)期供應(yīng)得不到實(shí)質(zhì)性的保證。

三、廉租房保障體系的完善與創(chuàng)新

1.完善廉租房家庭的收入統(tǒng)計(jì)與動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制

(1)金融機(jī)構(gòu)與稅務(wù)部門聯(lián)合建立個(gè)人信用制度。上海職工的工資已基本通過銀行系統(tǒng)發(fā)放，個(gè)人額外收入信息大多也可通過稅務(wù)、證券等部門獲得。各機(jī)關(guān)協(xié)作建立起個(gè)人信用系統(tǒng)后，個(gè)人的每筆收支都將會(huì)通過信用卡記錄在案，這將為核查廉租房申請(qǐng)家庭的真實(shí)收入狀況奠定有利的基礎(chǔ)。

(2)建立入住者檔案登記系統(tǒng)，完善動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制。所有入住者需有詳細(xì)的檔案記錄，以便廉租房監(jiān)管機(jī)構(gòu)日后對(duì)租戶的定期復(fù)核、回訪。此外，還要充分發(fā)揮居委會(huì)、街道辦事處以及社會(huì)的監(jiān)管優(yōu)勢(shì)，對(duì)個(gè)人及家庭變動(dòng)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。對(duì)虛報(bào)和隱瞞實(shí)情者進(jìn)行嚴(yán)懲，杜絕不符合廉租房分配資格的居民的尋租行為。

2.整合多方資源拓寬房源供給渠道

(1)加大對(duì)市場(chǎng)空置商品房的收購(gòu)力度。政府可以成立專門的廉租房經(jīng)營(yíng)公司從開發(fā)商處低價(jià)收購(gòu)長(zhǎng)期空置的商品房，并按照廉租房的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行必要的改建。同時(shí)對(duì)于長(zhǎng)期拖欠銀行貸款的國(guó)有房地產(chǎn)公司的空置房進(jìn)行強(qiáng)制性收購(gòu)，依據(jù)收購(gòu)空置房的價(jià)值，將房地產(chǎn)公司在銀行的部分逾期貸款轉(zhuǎn)變?yōu)榱夥拷?jīng)營(yíng)公司貸款，以政府資金分期還款。此舉還可幫助銀行化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

(2)激勵(lì)社會(huì)機(jī)構(gòu)或個(gè)人提供廉租房源。對(duì)單位或個(gè)人的住房用于廉租房的，其出租所得可享受稅收優(yōu)惠。在大型工業(yè)園區(qū)附近，為鼓勵(lì)區(qū)內(nèi)企業(yè)建造流動(dòng)人員居住小區(qū)，可實(shí)行土地費(fèi)用的優(yōu)惠和減免，建成的住房只能由外來務(wù)工人員享用，而不能在市場(chǎng)上銷售。此類住房只有建安成本，沒有土地成本和開發(fā)利潤(rùn)，租金水平往往只相當(dāng)于市場(chǎng)水平的1/2到1/3，可保障外來務(wù)工人員的住房。

(3)提供政策支持以加速公房騰退。很多仍居住在公房里的家庭是由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠，無力購(gòu)買普通商品住宅改善居住條件。政府可以對(duì)退公房購(gòu)新房者提供一定數(shù)量的補(bǔ)貼或在個(gè)人所得稅上予以減免，促進(jìn)公房的騰退工作的開展。

3.積極開辟政府引導(dǎo)下的多元化商業(yè)融資渠道

(1)運(yùn)用聯(lián)合租賃方式，廣泛籌集建設(shè)資金?！奥?lián)合租賃”是一種創(chuàng)新型的租賃方式，將其應(yīng)用在廉租房建設(shè)中的操作方式如下：首先，由租賃公司和政府簽約，以保證所提供的住房有足夠多的符合廉租房條件的家庭入??；然后，按廉租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求，租賃公司與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合合作，由房地產(chǎn)公司提供一定數(shù)量的房源，租賃公司代為管理。同時(shí)，租賃公司還可通過吸收股東投資，在證券市場(chǎng)、債券市場(chǎng)上融資等方式來解決租賃公司的收購(gòu)、營(yíng)運(yùn)資金問題。租賃期間的廉租房租金由政府補(bǔ)貼和住戶繳納租金共同提供；最后，對(duì)于有購(gòu)房需求的住戶，可采取融資租賃的模式，即在一定年限后允許住戶以一定的價(jià)格購(gòu)買所租賃的住房，加快租賃公司的資金回流速度，以便進(jìn)行再次投資。

(2)采用BOT模式，大規(guī)模吸引民間資本的參與。BOT是指建設(shè)(build)、經(jīng)營(yíng)(operation)、移交(transfer)的過程，它原是私營(yíng)機(jī)構(gòu)參與國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并經(jīng)營(yíng)的一種特許權(quán)方式。廉租房的租金由政府擔(dān)保具有長(zhǎng)期穩(wěn)定性，符合BOT模式中私營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)投資回報(bào)的要求，因此可以考慮采用。結(jié)合廉租房的特點(diǎn)，具體操作程序如下：先由政府委托廉租房項(xiàng)目公司運(yùn)作整個(gè)項(xiàng)目，廉租房項(xiàng)目公司以私人投資的模式投資建設(shè)廉租房，此時(shí)可以享受建設(shè)廉租房的有關(guān)稅費(fèi)減免政策。項(xiàng)目建成后，在特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，公司向政府認(rèn)定的廉租戶提供住房和相應(yīng)的服務(wù)，公司的租金收入由政府和租戶共同提供，待特許期滿后按協(xié)定將整個(gè)廉租房項(xiàng)目移交給政府，再由政府經(jīng)營(yíng)管理。

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篇4

關(guān)鍵詞：廉租房；物業(yè)管理；三聯(lián)模式

中圖分類號(hào)：F293.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1673-2111(2008)11-089-04

作者：李勇輝，湘潭大學(xué)商學(xué)院副院長(zhǎng)、教授、博士生導(dǎo)師／曾鍇，李新華，湘潭大學(xué)商學(xué)院；湖南，湘潭，411105

基金項(xiàng)目：湘潭大學(xué)創(chuàng)新基金資助項(xiàng)目。批準(zhǔn)文號(hào)湘大教發(fā)[2008]24號(hào)“從常德實(shí)踐看廉租房在住房保障體系中的地位與作用”

一、引言

廉租房后期管理服務(wù)是完善廉租住房制度的一部分，而廉租房后期管理服務(wù)又包括對(duì)廉租房的監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)、質(zhì)量保障等。黨的十七大報(bào)告指出：“健全廉租住房制度。加快解決城市低收入家庭住房困難?！北砻髁它h和政府對(duì)解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房問題的高度關(guān)注。城鎮(zhèn)廉租住房制度是一種保障性住房供應(yīng)制度。政府和單位通過向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住房、核減租金以及發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼的方式來減輕居民的住房壓力，因而也是一項(xiàng)帶福利性的惠民政策。完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。加大對(duì)城鎮(zhèn)低收入家庭及低收入者的住房保障力度，既是社會(huì)公平正義原則的具體表現(xiàn)，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求。

廉租房管理、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)作模式還在探索中。對(duì)于廉租房社區(qū)的管理、服務(wù)模式，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質(zhì)量，違背了保障低收入的初衷；如果全部由政府來承擔(dān)，政府因其財(cái)力有限，肯定承受不了：如果全部由企業(yè)來承擔(dān)，幾乎沒有企業(yè)愿意接手，認(rèn)為它幾乎是沒有盈利的。那么廉租房小區(qū)管理、服務(wù)的運(yùn)作模式應(yīng)該是怎樣的呢?目前國(guó)外如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服務(wù)方面都有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，也有一些相關(guān)的研究文獻(xiàn)，但由于制度和環(huán)境等因素。國(guó)外的操作模式并不適合中國(guó)的實(shí)際，而國(guó)內(nèi)對(duì)廉租房管理、服務(wù)的模式研究的相關(guān)文獻(xiàn)很少。調(diào)研小組主要針對(duì)常德市的實(shí)際情況。探索如何建立有效的城市廉租房社區(qū)物業(yè)管理模式。將管理、服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)有機(jī)地結(jié)合起來，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負(fù)擔(dān)，又達(dá)到保障最低收入人群居住質(zhì)量的目的。

二、常德廉租房管理、服務(wù)的特殊性

從規(guī)模的總體上看，廉租房的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他物業(yè)類型。由于廉租房的特殊性質(zhì)，其單套戶型面積不會(huì)超過50平方米。為避免低收入家庭過于集中而引發(fā)新的社會(huì)問題，廉租住房一般不會(huì)大規(guī)模成片建設(shè)。從常德市的情況來看，已建成的5個(gè)廉租居住點(diǎn)分別在市城區(qū)的東、中、西及德山幾個(gè)點(diǎn)，最小的只有700多平方米。最大的一個(gè)居住點(diǎn)也不到2萬平方米，與商業(yè)樓盤東則幾十萬、幾百萬平方米的開發(fā)規(guī)模是無法比擬的。分布零散，對(duì)于管理工作有諸多不便，且成本較大片的商業(yè)小區(qū)高。

(一)人員的特殊性

廉租房有準(zhǔn)入條件有限，其居住群體是社會(huì)低收入家庭，如下崗置換、社會(huì)無業(yè)人員、老弱病殘人員相當(dāng)普遍，涉毒、兩勞等重點(diǎn)人口較為集中，不穩(wěn)定因素較多。與商品房管理服務(wù)相比之下，廉租房管理服務(wù)較不容易，因?yàn)樵诠竦赖滤刭|(zhì)、維護(hù)環(huán)境秩序的自覺性有很大差別。相應(yīng)的給廉租房的管理、服務(wù)增加了很多困難。

(二)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性

為了使廉租房住戶都能享受改革開放的和社會(huì)發(fā)展的成果，政府保障部門作為業(yè)主單位，委托專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社會(huì)物業(yè)服務(wù)模式進(jìn)行治安、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施設(shè)備維修等公共服務(wù)，并且要求廉租房物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)更多的社會(huì)義務(wù)，如社區(qū)愛心超市和圖書閱覽室的經(jīng)營(yíng)、解決部分住戶的就業(yè)問題，以及社會(huì)捐贈(zèng)物資發(fā)放問題等。與單純的商業(yè)物業(yè)服務(wù)比，廉租房更側(cè)重于后期管理，側(cè)重于對(duì)租戶的服務(wù)，實(shí)際上已經(jīng)接近于一般意義上的社區(qū)服務(wù)管理。

(三)資金的特殊性

國(guó)務(wù)院和湖南省政府都出臺(tái)了關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的文件，明確指出：廉租住房保障資金堅(jiān)持財(cái)政資金預(yù)算為主、多渠道籌措的原則，確保廉租住房保障資金專項(xiàng)用于廉租住房購(gòu)建、維修改造和物業(yè)管理費(fèi)用補(bǔ)貼等。但具體以何種渠道籌措資金，落實(shí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼還有待于進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策。廉租房物業(yè)服務(wù)公司的資金來源主要是廉租房租金，現(xiàn)行的模式是：政府通過低保金下發(fā)到廉租戶手中，物業(yè)服務(wù)公司代表住房保障部門向廉租房住戶收取一部分低保金(廉租房租金)上繳財(cái)政，再由財(cái)政按一定比例反撥給物業(yè)公司作為服務(wù)費(fèi)用?？傮w上依然是“以租養(yǎng)房”的國(guó)有直管公房的模式。但租金標(biāo)準(zhǔn)低于直管公房租金標(biāo)準(zhǔn)，相反卻增加了保安、綠化、保潔等工作內(nèi)容和公用水電費(fèi)等支出。直接導(dǎo)致物業(yè)成本高，入不敷出。

政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，廉租房家庭不用交納物業(yè)管理費(fèi)，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費(fèi)用都包含在內(nèi)。僅憑這些資金相對(duì)于物管前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只是杯水車薪，無法正常支持廉租房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。

廉租房物業(yè)管理目前都是政府行政管理為主，這樣不利于可持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于政府來說，物業(yè)管理運(yùn)行成本加大。政府就沒有更多的財(cái)力、物力和精力去建設(shè)更多的廉租房來滿足更多人的需要。長(zhǎng)遠(yuǎn)來講，政府應(yīng)該只是在其中作指導(dǎo)和輔助作用，而將現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理分離出去。

三、廉租房后期管理方面存在的不足

(一)從目前我國(guó)廉租房社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和一些基本需求來看，在管理方還存在以下幾個(gè)方面問題

1、政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定。廉租房家庭不用交納物業(yè)管理費(fèi)，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費(fèi)用都包含在內(nèi)。僅憑這些資金相對(duì)于物管前期的成本投入和日常的運(yùn)行費(fèi)用只能解決部分問題，無法正常支持廉租房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。

2、目前廉租房物業(yè)管理基本上政府行政管理為主，這樣不利于可持續(xù)的物業(yè)管理。對(duì)于政府來說，物業(yè)管理運(yùn)行成本加大。政府就沒有更多的財(cái)力、物力和精力去建設(shè)更多的廉租房來滿足更多人的需要。長(zhǎng)遠(yuǎn)來講。這樣會(huì)形成一個(gè)困境，不利于政府應(yīng)該只是在其中作指導(dǎo)和輔助作用，而將現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理分離出去。

3、沒有充分利用社區(qū)勞動(dòng)力資源的優(yōu)勢(shì)。比如部分保安、保潔以及維修工人完全可以安排廉租房社區(qū)富裕勞動(dòng)力解決，另一方面可以解決社區(qū)里勞動(dòng)力的就業(yè)問題，為部分人員增進(jìn)收入，確保社區(qū)的平穩(wěn)運(yùn)行，建立些調(diào)整各社區(qū)環(huán)境。

4、缺乏廉租房家庭收入增長(zhǎng)后的過渡措施。如何 保證在廉租房家庭入住后物業(yè)管理服務(wù)與前期的承諾之間沒有落差，并且物管公司在不增加廉租房家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的前提下，對(duì)社區(qū)進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須探索廉租房社區(qū)物業(yè)管理新模式。

(二)我國(guó)現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制現(xiàn)狀與存在問題

目前我國(guó)的廉租房退出機(jī)制中存在規(guī)定不全面，監(jiān)管不到位和懲罰不嚴(yán)的情況?！冻擎?zhèn)最低受熱家庭廉租房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》只是列舉的方式規(guī)定了廉租住房退出廉租保障的六種情況。而實(shí)際中，廉租房保障對(duì)象應(yīng)該推出的情況不止規(guī)定中列舉的情況。部分地區(qū)對(duì)廉租住房分配及資格審核操作不規(guī)范，也使得“關(guān)系戶”脫離廉租住房退出機(jī)制的制約。我國(guó)現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制有如下幾個(gè)問題。

1、廉租戶家庭收入動(dòng)態(tài)鑒別難度大

廉租房的退出機(jī)制是以家庭收入水平和最低生活保障線的對(duì)比作為退出衡量標(biāo)準(zhǔn)的，當(dāng)家庭收入超過最低生活保障線時(shí)取消享受廉租房的資格。最低生活保障線的劃定和家庭收入鑒別是資格審核的兩個(gè)關(guān)鍵問題。在我國(guó)，家庭收入的鑒別主要采取個(gè)人申請(qǐng)、入戶調(diào)查、公示等一系列審核程序。但目前我國(guó)還沒有建立起來個(gè)人信用制度和個(gè)人申報(bào)機(jī)制，低收入家庭的成員往往又從事臨時(shí)性工作，收入來源多元化，其收入難以鑒定和掌握。即使社區(qū)工作人員的入戶調(diào)查難以完全獲取廉租戶的與收入有關(guān)的各項(xiàng)真實(shí)數(shù)據(jù)，因?yàn)樗麄儗⒋蟛糠值淖⒁饬杏谝粤鈶舻募彝ブС鰜砼卸ㄆ涫杖搿＿@種做法不但不能準(zhǔn)確地鑒別廉租戶的家庭收入情況變化，而且容易對(duì)收入沒有超過最低生活保障線的家庭產(chǎn)生誤判。

其次，將廉租戶的各項(xiàng)信息進(jìn)行公示?！肮尽蹦康氖菫榱藢⒘鈶舻那闆r公之于眾，接收鄰里的監(jiān)督，達(dá)到收入鑒別的有效性。但是這種做法存在幾個(gè)問題：一是由于城市建設(shè)的加快，打破了原有的居住格局，城市居民之間的交往日益減少，甚至出現(xiàn)隔離狀態(tài)。所以想通過鄰里的舉報(bào)來實(shí)現(xiàn)監(jiān)督可以說是難以實(shí)現(xiàn)的；另外，將廉租戶的各項(xiàng)信息公諸于眾，容易對(duì)其心理造成影響，進(jìn)一步強(qiáng)化社會(huì)分層，很難達(dá)到效果。

2、對(duì)騙租行為懲罰力度不夠

全國(guó)各地對(duì)“騙租”行為的懲罰規(guī)定主要有以下幾項(xiàng)：“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內(nèi)喪失申請(qǐng)廉租房資格”?？v觀這幾項(xiàng)措施，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)對(duì)騙租廉租房的違法行為懲罰力度是十分有限的，騙租的違約收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約成本。實(shí)際上這對(duì)不具備享受廉租房資格的群體是一個(gè)負(fù)激勵(lì)作用，使更多的人鉆政策的漏洞，讓本來有限的廉租住房的房源更加緊缺。由此可見，建立廉租房退出機(jī)制十分必要和迫切。然而，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，受各種因素的影響，在廉租房退出操作中還存在許多困難：

(1)退出條件的設(shè)計(jì)界限較為模糊。廉租住房是由政府提供給城鎮(zhèn)居民最低生活保障線以下的貧困家庭租住的低租金住房，一旦承租家庭收入超過最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，原則上便不得續(xù)租。但各地在具體實(shí)施細(xì)則中又規(guī)定，如果確有困難可以續(xù)租，只是租住時(shí)間不能太長(zhǎng)，并按當(dāng)?shù)毓凶》孔饨饦?biāo)準(zhǔn)收取租金。顯然，對(duì)續(xù)租條件的規(guī)定存在較大的人為因素?？赡芤蚬ぷ魅藛T主觀判斷失誤或承租家庭的主觀愿望而擴(kuò)大退出條件中除外條款的運(yùn)用范圍。

(2)在退出過程中，有部分所謂的“關(guān)系戶”，因有一些特殊關(guān)系而脫離退出機(jī)制之外，甚至在其收入水平達(dá)到或超過廉租房標(biāo)準(zhǔn)是，仍舊住于廉租房里，給社會(huì)和廉租房本身造成了不好影響，這種情況應(yīng)在退出機(jī)制中要杜絕。

(三)廉租房建設(shè)及管理資金問題

我國(guó)廉租住房保障資金的來源雖然逐漸清晰，但落實(shí)不夠到位，資金供應(yīng)仍然不足?！读庾》勘Ｕ腺Y金管理辦法》明確，我國(guó)廉租住房保障資金的來源只能包括省級(jí)財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障補(bǔ)助資金等8項(xiàng)。這些資金落實(shí)起來仍然困難，而且數(shù)額不定，如公積金增值在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、支付管理費(fèi)后，剩余資金就非常有限。但是，我國(guó)符合享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)家庭總量很大，真正被納入廉租房保障范圍，并因此受益的家庭數(shù)量很少。這些都表明可用于廉租房建設(shè)的資金仍然不足，導(dǎo)致廉租房建設(shè)供不應(yīng)求，嚴(yán)重影響了我國(guó)廉租房建設(shè)的穩(wěn)健發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾方面。

1、資金不足，難以發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì)。隨房?jī)r(jià)的不斷升高，中低收入百姓“望房興嘆”，特別是困難戶，只能表現(xiàn)出的是無奈和辛酸，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為城市人民頭上沉重的三座大山之一。而地方政府因資金問題卻不堪重負(fù)，使有限的資金難以發(fā)揮有效作用，資金資源不能達(dá)到最佳配置。因此，廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀和進(jìn)展并不令人樂觀，尤其是資金問題。已經(jīng)成為推進(jìn)廉租房建設(shè)的一大瓶頸?！?006年。全國(guó)開工建設(shè)和收購(gòu)廉租住房513萬套，建筑面積293168萬平方米――僅完成計(jì)劃的三分之一左右。其中一個(gè)很重要的原因，就在于財(cái)政預(yù)算安排資金不足?！?/p>

2、資金周轉(zhuǎn)引發(fā)弊端。由于各地要建設(shè)“廉租房”進(jìn)而引發(fā)了不同的市場(chǎng)租賃價(jià)格，也導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)中缺少了公平的杠桿。同時(shí)，由于廉租房的價(jià)格降低，二手房市場(chǎng)也受到了沖擊，從而又引發(fā)了市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)期。使資金的周轉(zhuǎn)得不到提升，影響了市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

3、物業(yè)管理方面資金也不足，導(dǎo)致一些社區(qū)物業(yè)無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一方面廉租房建設(shè)過程中資金缺乏。再加上住進(jìn)廉租房里的大部分為低收入家庭，本身在生活就有困難，更無力來支付社區(qū)物業(yè)費(fèi)，表現(xiàn)出其無奈與辛酸，使許多社區(qū)物業(yè)管理達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，更不用說社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)人文建設(shè)。

四、推進(jìn)我國(guó)廉租房后期建設(shè)的政策提議

鑒于我國(guó)廉租房后期管理服務(wù)中存在的問題與不足，我國(guó)必須結(jié)合實(shí)際情況，不斷完善現(xiàn)有的廉租房制度，建立起一套適合我國(guó)國(guó)情的廉租房后期管理服務(wù)體系。筆者從實(shí)際調(diào)研訪談出發(fā)，提出以下政策建議。

(一)注重以人為本，突出人文關(guān)懷提升廉租房后期管理服務(wù)的方式。

1、課題小組通過實(shí)踐調(diào)研認(rèn)為對(duì)于廉租住戶的管理不應(yīng)該只有物業(yè)公司或者房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，是否可以開辟一種新的管理模式“三聯(lián)模式”：以廉租戶為主體，物業(yè)公司或者房地產(chǎn)開發(fā)商為輔，與社區(qū)居委會(huì)攜手一同管理、服務(wù)。由廉租戶自行組織成立協(xié)調(diào)、自治，協(xié)調(diào)小區(qū)保安、以提高物業(yè)服務(wù)水平。

2、在“三聯(lián)模式”的前提下，提高區(qū)域內(nèi)租戶的生活質(zhì)量，可以在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下，組織開展自助服務(wù)，如：家政服務(wù)、婚喪喜慶服務(wù)、托老托小、社區(qū)維修服務(wù)等，經(jīng)營(yíng)方式可以采用盈利于非盈利相結(jié)合的方式，主要是把集中在廉租房居住點(diǎn)的有勞動(dòng)力的待崗人員組織起來，引導(dǎo)他們走上互助合作自強(qiáng)的道路。

3、人力資源、財(cái)政戰(zhàn)略。這主要是基于廉租房住戶中擁有較多的勞動(dòng)力資源，考慮將這些有效的人力資源用于自身的物業(yè)建設(shè)，同時(shí)也幫他們解決就業(yè)問題，相輔相成。實(shí)現(xiàn)“雙贏”。是否要為廉租住戶開設(shè)培訓(xùn)服務(wù)，是一個(gè)重要的問題。課題小組經(jīng)過調(diào)研認(rèn)為應(yīng)該對(duì)人員的年齡進(jìn)行分層統(tǒng)計(jì)，對(duì)于35歲以下的廉租房住戶，按原來的低保金數(shù)額發(fā)放，對(duì)其進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，使其有一技之長(zhǎng)，能有自我“造血功能”。而對(duì)于35歲以上的廉 租房住戶，可以適當(dāng)?shù)奶岣咂涞捅＝饠?shù)額，但是不享受培訓(xùn)，如要求享受培訓(xùn)服務(wù)，那么就調(diào)為35歲以下廉租房住戶標(biāo)準(zhǔn)管理。這樣既保證了廉租房住戶的生活質(zhì)量，又極大地節(jié)省培訓(xùn)資源，減輕財(cái)政壓力。

(二)關(guān)注農(nóng)民工住房問題。

在我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情中，低收入弱勢(shì)群體也不僅限于城市低收入居民，隨著社會(huì)的轉(zhuǎn)型和城市化的加快，大批的農(nóng)民工涌向城市，他們的居住狀況更為惡劣。而城市打工者和城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民也是一個(gè)不可忽視的低收入群體，他們一般算為“夾心階層”。廉租房是國(guó)家為弱勢(shì)群體所提供的社會(huì)保障，具有社會(huì)救助的性質(zhì)，農(nóng)民工、城市打工者和被征地后的農(nóng)民作為我國(guó)公民，承擔(dān)納稅等基本義務(wù)，他們同樣有申請(qǐng)廉租房的資格。但是課題組在調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)廉租戶對(duì)農(nóng)民工十分的排斥，認(rèn)為他們的情況與城市戶口低收者相比，農(nóng)民工擁有土地，可以在自己的土地上建造房屋，沒有必要同城市戶口低收者搶廉租房指標(biāo)，所以不應(yīng)該享受廉租房。

(三)加強(qiáng)完善我國(guó)現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制

香港公屋是世界公共住房的成功典范，這與其高效務(wù)實(shí)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理密不可分，而在進(jìn)入與退出機(jī)制上的設(shè)計(jì)尤其值得我們借鑒，“他山之石，可以攻玉”，針對(duì)以上出現(xiàn)的情況，可以采取如下幾點(diǎn)措施，來完善我國(guó)的廉租房退出機(jī)制。

首先，建立廉租房分配的申報(bào)、審核、公示制度，加大社會(huì)監(jiān)督介入的力度，保證信息的真實(shí)性與公正性。如廈門市就采取申請(qǐng)審批后登報(bào)半個(gè)月，依靠社會(huì)的監(jiān)督來彌補(bǔ)制度上的漏洞。

其次，制定有利于廉租房保障對(duì)象與推出的優(yōu)惠政策。從廉租房推出機(jī)制設(shè)計(jì)的角度，應(yīng)鼓勵(lì)廉租房住戶積極主動(dòng)地申報(bào)個(gè)人信息，從而是超出保障條件的住戶及時(shí)推出。政府可因地制宜地制定保障對(duì)象主動(dòng)申請(qǐng)推出的優(yōu)惠政策，如優(yōu)先購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、提供底細(xì)購(gòu)房貸款等，激勵(lì)經(jīng)濟(jì)條件改善的保障對(duì)象主動(dòng)退出。

再次，加快個(gè)人信用制度的建設(shè)。完善信用制度建設(shè)是廉租房退出機(jī)制建設(shè)最直接、最有效的方法。目前我國(guó)信用建設(shè)起步不久，相關(guān)應(yīng)該加快信用建設(shè)的步伐。一是同一個(gè)人信用檔案標(biāo)準(zhǔn)，建立起完備的個(gè)人信息系統(tǒng)，二是培育專業(yè)的個(gè)人信用評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)個(gè)人信用程度進(jìn)行客觀、公正的評(píng)估。三是加快個(gè)人信用網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，試行稿人信用跟蹤，為住房保障推出機(jī)制提供客觀依據(jù)和信息支持。

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關(guān)鍵詞：廉租房制度  問題  對(duì)策

        0 引言

        我國(guó)正處于社會(huì)主義初級(jí)階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，貧富差距大，很多低收入家庭購(gòu)房很困難，廉租房正是為這些家庭提供的住房保障，廉租房制度在我國(guó)還剛剛起步，目前正在在全國(guó)各地推行。在實(shí)施的過程中由于當(dāng)前房地產(chǎn)事業(yè)過熱、房?jī)r(jià)急劇增漲、市場(chǎng)秩序不規(guī)則導(dǎo)致貧困城市家庭購(gòu)房問題層出不窮。所以，健全廉租房制度，正確認(rèn)識(shí)我國(guó)廉租房建設(shè)中存在的矛盾，順利解決低收入家庭住房是當(dāng)前亟待解決的問題，。

        1 廉租房制度的涵義

        “廉租房”顧名思義就是廉價(jià)出租的房子，它不以贏利性為目的，由國(guó)家自籌資金建設(shè)的具有齊全設(shè)備，適當(dāng)規(guī)格的，擁有一定保障性的租住用房。廉租房制度是一項(xiàng)社會(huì)保障制度，也是住房體系的保障制度，換言之則是指國(guó)家以租金略減、住房租賃、實(shí)物廉租住房等方式向無力購(gòu)買住房的困難家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一種最低住房保障。綜觀各國(guó)住房的各項(xiàng)保障制度，由于歷史成因不同、經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、人均收入偏低、人口密度導(dǎo)致住房面積減少、社會(huì)體制等諸多因素，在制度上也有所不同，但總的來說，各國(guó)建立廉租房制度最根本的原因就是為解決住房稀缺所引發(fā)的一系列住房問題。

        2 廉租房制度建設(shè)中存在的問題

        2.1 廉租房建設(shè)資金不足 廉租住房制度得不到健全，其中面臨的主要問題是缺乏資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)在每年全國(guó)各地住房建設(shè)的資金不低于285億元；如果所有低收入家庭都需要租賃補(bǔ)貼，那么每年需要212億元資金租賃補(bǔ)貼低收入家庭；資金需求每年至少共要497億元。就我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)來看，社會(huì)貧富差距大，發(fā)展不均衡，國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平還比較低。在社會(huì)保障體系方面，社會(huì)需求大，地方政府供給不足。由此可見，財(cái)政資金有限是我國(guó)實(shí)施住房保障的突出困難，如建設(shè)部在今年通報(bào)的200多個(gè)沒有建立廉租房制度的地區(qū)，絕大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)。目前，我們的社會(huì)保障主要是保就業(yè)，保養(yǎng)老，住房保障因?yàn)橹T多因素并沒有列入財(cái)政保障體系中，這些在財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)上還需要進(jìn)一步改革和完善。

        2.2 廉租房制度覆蓋面小 據(jù)有關(guān)部門調(diào)查顯示：全國(guó)約有400萬戶低保家庭住房問題得不到解決，陷入困境。截止去年底這400萬戶低保家庭僅解決了26.8萬戶，占總數(shù)的6.7%。在上海，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2003年底上海城鎮(zhèn)有25.3萬戶家庭經(jīng)濟(jì)收入最低，無力購(gòu)房的占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的6.8%。目前為止，上海僅有2.48萬家庭擁有廉租房，可見覆蓋面之少。以北京為例，到今年上半年能享受到廉租房制度的家庭只占到北京市所有城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的2%。而沿海城市，受益面更窄，在深圳，去年能享受廉租房待遇的僅有646戶，這對(duì)于擁有160萬戶籍，常住人口超過千萬的大都市來說，廉租住房制度實(shí)在顯得微不足道。

        2.3 廉租房保障層面窄 現(xiàn)實(shí)表明，大多數(shù)家庭既不能享受低保又沒能力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，同時(shí)也享受不了廉租房制度保障，住房問題一直得不到解決。而且在一些地區(qū)申請(qǐng)廉租房受到許多條件的限制，例如在深圳，勞務(wù)工永遠(yuǎn)享受不到廉租房待遇，勞務(wù)工雖然是我國(guó)的合法公民，但流動(dòng)性大，2009年8月流動(dòng)人口竟達(dá)1200萬，基于城市的發(fā)展現(xiàn)狀深圳市規(guī)定只有擁有深圳市戶籍才能具備申請(qǐng)廉租房的基本資格，即使做出重大貢獻(xiàn)的勞務(wù)工也沒有權(quán)利享受該制度。

        3 根據(jù)我國(guó)廉租房制度采取的對(duì)策及措施

        3.1 正確認(rèn)識(shí)廉租房工作 地方政府通過目標(biāo)管理實(shí)施，有必要將廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼任務(wù)納入政府年度實(shí)施項(xiàng)目中。年初要做工作計(jì)劃，明確責(zé)任部門，簽訂責(zé)任書。年中加強(qiáng)指導(dǎo)并進(jìn)行檢查。年末實(shí)施目標(biāo)考核，確保在計(jì)劃內(nèi)完成任務(wù)。這樣不僅可以明確各部門的目標(biāo)計(jì)劃，增加責(zé)任意識(shí)，達(dá)到規(guī)范化管理的效果，而且對(duì)于低收入的城市居民制定行之有效的方案，可以確保目標(biāo)順利實(shí)施完成。此外，地方政府要對(duì)廉租住房工作目標(biāo)完成情況定期進(jìn)行檢查。同時(shí)也可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，按最低收入家庭所占比例，簽訂目標(biāo)責(zé)任書，將政府工作目標(biāo)進(jìn)行層層分解，量化考核，對(duì)職工進(jìn)行獎(jiǎng)懲，對(duì)各級(jí)職能部門進(jìn)行年終考核，從而調(diào)動(dòng)政府職能部門工作人員的積極性。

        3.2 完善配套政策及制度體系

        3.2.1 通過完善一系列的制度，提供廉租房建設(shè)的制度保障。讓有關(guān)地方財(cái)政、金融、土地、稅收等方面有法可依，具有時(shí)效性和可操作性就必須完善廉租房制度。在進(jìn)行廉租房建設(shè)的時(shí)候讓當(dāng)?shù)卣姓驴裳?。比如，在籌集資金時(shí)，應(yīng)和當(dāng)?shù)刎?cái)政部門密切聯(lián)系，采取方案，把廉租住房專項(xiàng)資金有效管理起來，并制定相關(guān)制度，每年按期按額撥付。在資格審查方面，強(qiáng)化與當(dāng)?shù)孛裾种g的聯(lián)系，嚴(yán)格有序地審查好申請(qǐng)廉租房的家庭。

        3.2.2 由于各地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有一定差異，發(fā)展能力有限。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、地區(qū)環(huán)境和人口密度等多種因素制約了廉租房的發(fā)展，這就要求中央政府加強(qiáng)對(duì)落后地區(qū)的財(cái)政支持，突出對(duì)西部地區(qū)的扶持，針對(duì)廉租房建設(shè)制定不同的轉(zhuǎn)移支付政策。還應(yīng)明確劃分各級(jí)政府部門的職權(quán)，讓財(cái)政支出的劃分與事權(quán)緊密聯(lián)系起來，從而有效發(fā)揮地方政府對(duì)廉租房建設(shè)的主觀能動(dòng)性。

        3.3 合理計(jì)劃地自建 住房問題得以順利解決，又有助于我國(guó)長(zhǎng)久治安，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。為此，中央政府在全國(guó)城市住房工作會(huì)議上作出決定：要逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍。全國(guó)低收入住房困難的城市家庭都要納入保障范圍。在廉租房的經(jīng)濟(jì)來源上，積極主張政府合理地按照計(jì)劃進(jìn)行自建。因?yàn)?，假如政府讓所有人從市?chǎng)上購(gòu)買，那只會(huì)讓房?jī)r(jià)猛漲，讓更多多人望而卻步。最理想的做法是，把目前現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房健康回購(gòu)，再第二次改建，因?yàn)榻ǚ勘旧淼闹芷谛院荛L(zhǎng)，而在回購(gòu)現(xiàn)房的過程中可以節(jié)省很過程序和過程。在短期內(nèi)就可以滿足人們對(duì)房源需求。

        3.4 住房面積要嚴(yán)格控制 其實(shí)廉租房的建筑面積不應(yīng)該很大，適合一家人居住就行，70平米以下為當(dāng)。我國(guó)是一個(gè)人口密度大，居住資源緊張的國(guó)家，如果廉租房和商品房沒有區(qū)別，那么就會(huì)凸顯廉租房的雙重身份，激化二者矛盾。所以必須確定好廉租房的規(guī)格。我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)，可以借鑒單身宿舍，學(xué)生集體宿舍的模式。這樣既解決貧困城市人口的住房問題，又可以極大地降低建設(shè)成本和營(yíng)運(yùn)成本。對(duì)于低收入家庭來說，安定是生活的首要條件。在廉租房建筑過程中，要培養(yǎng)低收入者的社會(huì)意識(shí)，愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，延長(zhǎng)使用壽命。同時(shí)要配備相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督管理，嚴(yán)防開發(fā)商偷工減料，保證工程質(zhì)量。廉租房只有居住權(quán)，而且只能家庭成員居住，一旦自作主張地改變房屋用途的，隨意將廉租住房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的，將收回居住權(quán)或停止發(fā)放補(bǔ)貼。

        4 結(jié)語(yǔ)

        建立廉租房制度是眾望所歸，從全社會(huì)的角度來說，廉租房是一種社會(huì)財(cái)富的利益再分配，主要解決城鎮(zhèn)居民低收入現(xiàn)狀的住房問題，只有一切中低收入無力購(gòu)房的居民都參與的分配，才是最公平合理的分配。良好的廉租房制度將有效解決最低收入者的住房問題。把廉租房制度正式歸入了社會(huì)福利待遇中，這將從制度上保障每個(gè)公民無論貧賤都有良好的居住場(chǎng)所。廉租房制度在我國(guó)還不健全，讓最低收入群體的居住問題得到全社會(huì)關(guān)注，也是我國(guó)和諧發(fā)展的基本體現(xiàn)，是社會(huì)長(zhǎng)久治安、保障體系健全的必然要求，合理的廉租房制度符合科學(xué)發(fā)展觀，能有效解決民生問題，因此，廉租房制度必須得以健全完善，這是社會(huì)發(fā)展的必然需求，也是廣大人民群眾的需求。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣洪.公共經(jīng)濟(jì)學(xué)[m].上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2006.

篇6

我國(guó)廉租房退出機(jī)制的現(xiàn)狀

廉租房退出機(jī)制是一種事后機(jī)制，只有有效地審查和確定退出對(duì)象，讓那些家庭收入或住房條件得到改善的保障對(duì)象及時(shí)退出保障范圍，才能保證有限的住房資源起到最大的保障作用。廉租房的退出方式一般有（1）自我主動(dòng)退出。（2）房地產(chǎn)主管部門審查退出。（3）他人檢舉退出。除了辦理退出手續(xù)外，還應(yīng)根據(jù)情況進(jìn)行一定的處罰。根據(jù)目前廉租房“難退出”這一現(xiàn)狀，筆者將其分為以下兩種情況：

1.租戶條件改善，但不愿意退出：這一方面造成政府的負(fù)擔(dān)越來越重，另一方面造成本該享受廉租房的人沒有享受到，而不該享受的人又不合理的占用了社會(huì)資源。

2. 租戶條件未改善，無能力退出：對(duì)于這些困難戶，即使其中有些租戶的家庭經(jīng)濟(jì)有所好轉(zhuǎn)，其經(jīng)濟(jì)水平仍不足以讓他們從廉租房中自愿退出，從而進(jìn)入下一個(gè)保障層次，即經(jīng)濟(jì)適用房。因此，即使勉強(qiáng)超出保障范圍，住戶往往會(huì)采取拖延，或者是存在僥幸心理，希望繼續(xù)占有這一既得利益。

廉租房退出機(jī)制存在問題的原因分析

1. 相關(guān)法律不健全

目前對(duì)廉租戶違規(guī)行為的處罰主要有警告、退出廉租房，停發(fā)租金補(bǔ)貼或者停止租金核減、退出租金補(bǔ)貼或補(bǔ)交租金，有些地方還有小額罰款及規(guī)定年限內(nèi)不享受保障資格等處罰規(guī)定，這些對(duì)于廉租房根本起不到懲戒的作用。由此可見，要使情況好轉(zhuǎn)的廉租戶盡快退出以及杜絕“轉(zhuǎn)租”、“騙租”等行為，以及切實(shí)保障廉租房實(shí)施過程的公正性，有賴于強(qiáng)有力的法律約束力，對(duì)于參與這些行為的各方進(jìn)行嚴(yán)厲處分。

2. 收入變化難以測(cè)定

現(xiàn)如今，在居民收入多樣化的情況下，對(duì)廉租房保障對(duì)象的收入監(jiān)測(cè)十分困難。我國(guó)個(gè)人信用體系建設(shè)比較落后，廉租房主管部門不能準(zhǔn)確掌握廉租戶收入的變化。廉租房住戶入住后的收入是動(dòng)態(tài)的，如果沒有切實(shí)可靠的手段對(duì)收入及時(shí)監(jiān)測(cè)，退出機(jī)制難以發(fā)揮作用。在我國(guó)，廉租房資格審核的兩個(gè)關(guān)鍵問題是最低生活保障線的劃定和家庭收入鑒別。在廉租戶申報(bào)及審核期間，申請(qǐng)人往往會(huì)虛報(bào)或隱瞞真實(shí)信息，從而保持自己對(duì)廉租房更長(zhǎng)期的居住權(quán)。

3. 激勵(lì)措施不完善

廉租房的激勵(lì)措施是當(dāng)廉租戶的經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)，并且出現(xiàn)向上流動(dòng)的傾向時(shí)，通過多層次的住房保障體系等一定的政策安排，使廉租房住戶進(jìn)入住房保障的第二道網(wǎng)。由于廉租戶本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不濟(jì)，即使勉強(qiáng)剛剛超出申請(qǐng)廉租房的要求，也很容易因?yàn)樽》繂栴}而再次陷入僵局。因此，要督促廉租戶盡快退出廉租房，應(yīng)該設(shè)置一套完整的住房體系，使他們擁有一套屬于自己的房屋或租住條件更好的住房，從而最大程度的解決那些收入水平和住房標(biāo)準(zhǔn)超過廉租房住房保障范圍，卻無能力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭的問題。

完善廉租房退出機(jī)制的對(duì)策

1.完善相關(guān)法律建設(shè)

目前，我國(guó)缺乏專門的住房保障法律法規(guī)。有關(guān)部門應(yīng)盡快制定符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)一的住房保障法律法規(guī)，從立法上規(guī)定住房保障的對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)水平、保障資金來源、專門的管理機(jī)構(gòu)的建立。同樣，我國(guó)相關(guān)制度的建立可以參考香港地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)。香港政府對(duì)虛報(bào)資料或圍在證明的住戶懲罰力度很大。其處罰程度已經(jīng)涉及到了限制人身自由。在這種高強(qiáng)度的處罰措施下，如果廉租戶違約，那么他們所付出的成本將遠(yuǎn)大于了因違規(guī)而獲得的利益。

2.加快建立個(gè)人信用制度

個(gè)人信用檔案是以集中、統(tǒng)一、規(guī)范的形式反映個(gè)人資信狀況的信息集合，包括個(gè)人基本資料、經(jīng)濟(jì)信用資料、個(gè)人的社會(huì)信息及特別記錄三個(gè)方面的內(nèi)容。 為了確保評(píng)價(jià)的公平和準(zhǔn)確性，應(yīng)該成立共享的信息平臺(tái)和專門的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，加快電子化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)信息調(diào)查和信用評(píng)級(jí)的計(jì)算機(jī)操作，并加快軟件開發(fā)和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，逐步完成跨行業(yè)、跨系統(tǒng)、跨地區(qū)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)信息共享和及時(shí)溝通，徹底解決信息不對(duì)稱的問題。

3. 完善退出制度中的激勵(lì)措施

要彌補(bǔ)我國(guó)廉租房退出制度中的推力缺失，應(yīng)該構(gòu)建“廉租住房―政策性租賃住房―經(jīng)濟(jì)適用房”三個(gè)層次住房保障模式或者更多層次的住房保障模式。反觀英國(guó)、中國(guó)香港，在廉租房群體向上流動(dòng)中，政府所賦予的較大的推動(dòng)作用。我國(guó)政府也應(yīng)該因地制宜地制定廉租戶主動(dòng)退出的優(yōu)惠政策，通過低息貸款或貸款免息等政策措施鼓勵(lì)廉租戶自行購(gòu)房，以及優(yōu)先進(jìn)入下一個(gè)層次的住房保障體系。

結(jié) 論

篇7

關(guān)鍵詞：廉租房制度問題對(duì)策

引言

我國(guó)正處于社會(huì)主義初級(jí)階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，貧富差距大，很多低收入家庭購(gòu)房很困難，廉租房正是為這些家庭提供的住房保障，廉租房制度在我國(guó)還剛剛起步，目前正在在全國(guó)各地推行。在實(shí)施的過程中由于當(dāng)前房地產(chǎn)事業(yè)過熱、房?jī)r(jià)急劇增漲、市場(chǎng)秩序不規(guī)則導(dǎo)致貧困城市家庭購(gòu)房問題層出不窮。所以，健全廉租房制度，正確認(rèn)識(shí)我國(guó)廉租房建設(shè)中存在的矛盾，順利解決低收入家庭住房是當(dāng)前亟待解決的問題。

一、廉租房制度的涵義

“廉租房”顧名思義就是廉價(jià)出租的房子，它不以贏利性為目的，由國(guó)家自籌資金建設(shè)的具有齊全設(shè)備，適當(dāng)規(guī)格的，擁有一定保障性的租住用房。廉租房制度是一項(xiàng)社會(huì)保障制度，也是住房體系的保障制度，換言之則是指國(guó)家以租金略減、住房租賃、實(shí)物廉租住房等方式向無力購(gòu)買住房的困難家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一種最低住房保障。綜觀各國(guó)住房的各項(xiàng)保障制度，由于歷史成因不同、經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、人均收入偏低、人口密度導(dǎo)致住房面積減少、社會(huì)體制等諸多因素，在制度上也有所不同，但總的來說，各國(guó)建立廉租房制度最根本的原因就是為解決住房稀缺所引發(fā)的一系列住房問題。

二、廉租房制度建設(shè)中存在的問題

2.1廉租房建設(shè)資金不足廉租住房制度得不到健全，其中面臨的主要問題是缺乏資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)在每年全國(guó)各地住房建設(shè)的資金不低于285億元；如果所有低收入家庭都需要租賃補(bǔ)貼，那么每年需要212億元資金租賃補(bǔ)貼低收入家庭；資金需求每年至少共要497億元。就我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)來看，社會(huì)貧富差距大，發(fā)展不均衡，國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平還比較低。在社會(huì)保障體系方面，社會(huì)需求大，地方政府供給不足。由此可見，財(cái)政資金有限是我國(guó)實(shí)施住房保障的突出困難，如建設(shè)部在今年通報(bào)的200多個(gè)沒有建立廉租房制度的地區(qū)，絕大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)。目前，我們的社會(huì)保障主要是保就業(yè)，保養(yǎng)老，住房保障因?yàn)橹T多因素并沒有列入財(cái)政保障體系中，這些在財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)上還需要進(jìn)一步改革和完善。

2.2廉租房制度覆蓋面小據(jù)有關(guān)部門調(diào)查顯示：全國(guó)約有400萬戶低保家庭住房問題得不到解決，陷入困境。截止去年底這400萬戶低保家庭僅解決了26.8萬戶，占總數(shù)的6.7%。在上海，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2003年底上海城鎮(zhèn)有25.3萬戶家庭經(jīng)濟(jì)收入最低，無力購(gòu)房的占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的6.8%。目前為止，上海僅有2.48萬家庭擁有廉租房，可見覆蓋面之少。以北京為例，到今年上半年能享受到廉租房制度的家庭只占到北京市所有城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的2%。而沿海城市，受益面更窄，在深圳，去年能享受廉租房待遇的僅有646戶，這對(duì)于擁有160萬戶籍，常住人口超過千萬的大都市來說，廉租住房制度實(shí)在顯得微不足道。

2.3廉租房保障層面窄現(xiàn)實(shí)表明，大多數(shù)家庭既不能享受低保又沒能力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，同時(shí)也享受不了廉租房制度保障，住房問題一直得不到解決。而且在一些地區(qū)申請(qǐng)廉租房受到許多條件的限制，例如在深圳，勞務(wù)工永遠(yuǎn)享受不到廉租房待遇，勞務(wù)工雖然是我國(guó)的合法公民，但流動(dòng)性大，2009年8月流動(dòng)人口竟達(dá)1200萬，基于城市的發(fā)展現(xiàn)狀深圳市規(guī)定只有擁有深圳市戶籍才能具備申請(qǐng)廉租房的基本資格，即使做出重大貢獻(xiàn)的勞務(wù)工也沒有權(quán)利享受該制度。

三、根據(jù)我國(guó)廉租房制度采取的對(duì)策及措施

3.1正確認(rèn)識(shí)廉租房工作地方政府通過目標(biāo)管理實(shí)施，有必要將廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼任務(wù)納入政府年度實(shí)施項(xiàng)目中。年初要做工作計(jì)劃，明確責(zé)任部門，簽訂責(zé)任書。年中加強(qiáng)指導(dǎo)并進(jìn)行檢查。年末實(shí)施目標(biāo)考核，確保在計(jì)劃內(nèi)完成任務(wù)。這樣不僅可以明確各部門的目標(biāo)計(jì)劃，增加責(zé)任意識(shí)，達(dá)到規(guī)范化管理的效果，而且對(duì)于低收入的城市居民制定行之有效的方案，可以確保目標(biāo)順利實(shí)施完成。此外，地方政府要對(duì)廉租住房工作目標(biāo)完成情況定期進(jìn)行檢查。同時(shí)也可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，按最低收入家庭所占比例，簽訂目標(biāo)責(zé)任書，將政府工作目標(biāo)進(jìn)行層層分解，量化考核，對(duì)職工進(jìn)行獎(jiǎng)懲，對(duì)各級(jí)職能部門進(jìn)行年終考核，從而調(diào)動(dòng)政府職能部門工作人員的積極性。

3.2完善配套政策及制度體系

3.2.1通過完善一系列的制度，提供廉租房建設(shè)的制度保障。讓有關(guān)地方財(cái)政、金融、土地、稅收等方面有法可依，具有時(shí)效性和可操作性就必須完善廉租房制度。在進(jìn)行廉租房建設(shè)的時(shí)候讓當(dāng)?shù)卣姓驴裳?。比如，在籌集資金時(shí)，應(yīng)和當(dāng)?shù)刎?cái)政部門密切聯(lián)系，采取方案，把廉租住房專項(xiàng)資金有效管理起來，并制定相關(guān)制度，每年按期按額撥付。在資格審查方面，強(qiáng)化與當(dāng)?shù)孛裾种g的聯(lián)系，嚴(yán)格有序地審查好申請(qǐng)廉租房的家庭。

3.2.2由于各地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有一定差異，發(fā)展能力有限。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、地區(qū)環(huán)境和人口密度等多種因素制約了廉租房的發(fā)展，這就要求中央政府加強(qiáng)對(duì)落后地區(qū)的財(cái)政支持，突出對(duì)西部地區(qū)的扶持，針對(duì)廉租房建設(shè)制定不同的轉(zhuǎn)移支付政策。還應(yīng)明確劃分各級(jí)政府部門的職權(quán)，讓財(cái)政支出的劃分與事權(quán)緊密聯(lián)系起來，從而有效發(fā)揮地方政府對(duì)廉租房建設(shè)的主觀能動(dòng)性。

3.3合理計(jì)劃地自建住房問題得以順利解決，又有助于我國(guó)長(zhǎng)久治安，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。為此，中央政府在全國(guó)城市住房工作會(huì)議上作出決定：要逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍。全國(guó)低收入住房困難的城市家庭都要納入保障范圍。在廉租房的經(jīng)濟(jì)來源上，積極主張政府合理地按照計(jì)劃進(jìn)行自建。因?yàn)?，假如政府讓所有人從市?chǎng)上購(gòu)買，那只會(huì)讓房?jī)r(jià)猛漲，讓更多多人望而卻步。最理想的做法是，把目前現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房健康回購(gòu)，再第二次改建，因?yàn)榻ǚ勘旧淼闹芷谛院荛L(zhǎng)，而在回購(gòu)現(xiàn)房的過程中可以節(jié)省很過程序和過程。在短期內(nèi)就可以滿足人們對(duì)房源需求。

3.4住房面積要嚴(yán)格控制其實(shí)廉租房的建筑面積不應(yīng)該很大，適合一家人居住就行，70平米以下為當(dāng)。我國(guó)是一個(gè)人口密度大，居住資源緊張的國(guó)家，如果廉租房和商品房沒有區(qū)別，那么就會(huì)凸顯廉租房的雙重身份，激化二者矛盾。所以必須確定好廉租房的規(guī)格。我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)，可以借鑒單身宿舍，學(xué)生集體宿舍的模式。這樣既解決貧困城市人口的住房問題，又可以極大地降低建設(shè)成本和營(yíng)運(yùn)成本。對(duì)于低收入家庭來說，安定是生活的首要條件。在廉租房建筑過程中，要培養(yǎng)低收入者的社會(huì)意識(shí)，愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，延長(zhǎng)使用壽命。同時(shí)要配備相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督管理，嚴(yán)防開發(fā)商偷工減料，保證工程質(zhì)量。廉租房只有居住權(quán)，而且只能家庭成員居住，一旦自作主張地改變房屋用途的，隨意將廉租住房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的，將收回居住權(quán)或停止發(fā)放補(bǔ)貼。:

四、結(jié)語(yǔ)

建立廉租房制度是眾望所歸，從全社會(huì)的角度來說，廉租房是一種社會(huì)財(cái)富的利益再分配，主要解決城鎮(zhèn)居民低收入現(xiàn)狀的住房問題，只有一切中低收入無力購(gòu)房的居民都參與的分配，才是最公平合理的分配。良好的廉租房制度將有效解決最低收入者的住房問題。把廉租房制度正式歸入了社會(huì)福利待遇中，這將從制度上保障每個(gè)公民無論貧賤都有良好的居住場(chǎng)所。廉租房制度在我國(guó)還不健全，讓最低收入群體的居住問題得到全社會(huì)關(guān)注，也是我國(guó)和諧發(fā)展的基本體現(xiàn)，是社會(huì)長(zhǎng)久治安、保障體系健全的必然要求，合理的廉租房制度符合科學(xué)發(fā)展觀，能有效解決民生問題，因此，廉租房制度必須得以健全完善，這是社會(huì)發(fā)展的必然需求，也是廣大人民群眾的需求。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣洪.公共經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2006.

篇8

廉租房制度的優(yōu)越性，世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)擺在那里，不需要過多討論，但為何上述文件還說城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后？筆者認(rèn)為，原因有三：一是觀念上，廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房相比是個(gè)新的事物，許多地方官員還沒有完全理解。二是技術(shù)原因，如何解決廉租房的房源？如果單獨(dú)建一個(gè)廉租房社區(qū)，那就與西方的貧民窟無異，大家接受不了。其次，如何解決資金問題？地方政府抱怨財(cái)力比較困難，無法解決廉租房建設(shè)所需的大筆資金。三是廉租房的申請(qǐng)對(duì)象，如果僅限于城市常住人口，對(duì)外來人口的貢獻(xiàn)忽略不計(jì)，不符合當(dāng)前城市發(fā)展的方向。而如果給外來人口解決廉租房，又擔(dān)心有刺激農(nóng)民過度移入城市的可能。

對(duì)于房源問題，這個(gè)文件要求多渠道增加房源。要采取政府新建、收購(gòu)、改建以及鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)等方式增加廉租住房供應(yīng)。同時(shí)規(guī)定：“新建廉租住房主要在經(jīng)濟(jì)適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建，并在用地規(guī)劃和土地出讓條件中明確規(guī)定建成后由政府收回或回購(gòu)；也可以考慮相對(duì)集中建設(shè)?！惫P者在德國(guó)的觀察是，德國(guó)大約有3800萬戶家庭。目前該國(guó)有超過3800萬套房屋，與全國(guó)家庭數(shù)相當(dāng)。但是，這里面大量的房屋是舊屋進(jìn)行翻新和改造的。因此，采取政府直接收購(gòu)舊屋的方式不失為解決房源的好辦法。有學(xué)者就曾經(jīng)認(rèn)為，一些上世紀(jì)八九十年代的住宅轉(zhuǎn)為廉租房是可行的，遺憾的是一些城市拆除了這些建筑。

而資金問題，文件提供了兩個(gè)渠道：一是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。二是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。這是一個(gè)進(jìn)步！但其實(shí)這還是略為保守的方法，忽視了金融的杠桿作用。新加坡的經(jīng)驗(yàn)是，發(fā)行廉租房信托并允許其公開上市交易，這當(dāng)是很好的補(bǔ)充解決方案。采用廉租房信托的方式分散購(gòu)買二手房作為廉租房，政府主導(dǎo)、金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)運(yùn)作將使社會(huì)資源得到最大化利用。

篇9

【關(guān)鍵詞】供給失范；廉租房；規(guī)范供給

2011年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)樓市調(diào)控迫切關(guān)注。會(huì)議提出，一方面要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，另一方面要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難?？梢?，廉租房等保障性住房的建設(shè)已經(jīng)成為保民生、促民進(jìn)的主要項(xiàng)目。

一、我國(guó)公共產(chǎn)品需求現(xiàn)狀

（1）我國(guó)公共產(chǎn)品需求旺盛。隨著城市化進(jìn)程的開展，我國(guó)城市正在發(fā)生著日新月異的巨大變化，市民的生活整體質(zhì)量也越來越高。然而，在繁華都市中，還有另外一群人，他們生活在社會(huì)的最底層，生活窘迫，政府現(xiàn)在雖然在努力為其提供保障，但相對(duì)于龐大的群體來和目前的財(cái)政承載能力來說，還是無法全部覆蓋。（2）公共產(chǎn)品需求旺盛和供給規(guī)范的關(guān)系。一方面，需求的擴(kuò)大化，隨即對(duì)公共產(chǎn)品的供給提出了更高的要求，無論是中央政府還是地方政府都會(huì)因公共產(chǎn)品漸進(jìn)性的需求承擔(dān)更多的責(zé)任，提供更多的服務(wù)。另一方面，供給的不規(guī)范行為，違規(guī)操作，會(huì)擠占正規(guī)途徑公共產(chǎn)品需求的滿足，提供虛假信號(hào)，迫使公共產(chǎn)品的需求再次表現(xiàn)為不足，于是一些調(diào)查結(jié)果顯示，公共產(chǎn)品需求大于供給，如此二者陷入惡性循環(huán)。（3）我國(guó)廉租房需求現(xiàn)狀。廉租房在低收入的城鎮(zhèn)居民群體中覆蓋不足。目前，我國(guó)低收入人口的比例偏高，對(duì)廉租房等保障性住房的需求很大。根據(jù)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)，截至2006年底，全國(guó)共有26.8萬戶家庭通過租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式解決了住房困難。然而，全國(guó)人均住房面積在10平方米以下的低保家庭有400萬戶，保障性住房的需求是目前供應(yīng)量的37倍。因此，廉租房建設(shè)擁有很大的發(fā)展前景。

二、廉租房建設(shè)中應(yīng)對(duì)供給失范的策略

（1）制定科學(xué)、靈活、量化的廉租房制度考核體系。首先，做到體系自身的科學(xué)化，根據(jù)地區(qū)差異，確定各地區(qū)完成的最低量化任務(wù)。另外，在強(qiáng)制性、科學(xué)化保障的同時(shí)，政策的執(zhí)行過程中還要有靈活因地制宜的標(biāo)準(zhǔn)。（2）加強(qiáng)溝通和政策宣傳，降低社會(huì)效用的損失。加大政策的宣傳力度，可以利用廣播、電視、報(bào)紙等各類新聞媒體強(qiáng)勢(shì)宣傳，盡量讓更多的低收入住房困難家庭知曉我們的廉租房政策。廣泛開展廉租房政策的宣傳和指導(dǎo)，不僅能使普通群眾了解國(guó)家關(guān)于保障性住房的相關(guān)政策，減少由于信息不對(duì)稱造成的特困人群及低收入階層的利益損失，還能幫助他們充分認(rèn)識(shí)自己所處的形勢(shì)，不違反規(guī)定的同時(shí)還可以監(jiān)督社會(huì)。（3）借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新廉租房模式。法國(guó)的“廉租房”不僅發(fā)展早，數(shù)量也驚人，全法國(guó)大約有1/4的人住在“廉租房”里；美國(guó)的廉租屋審查程序很嚴(yán)格；新加坡的“廉租房”分兩個(gè)檔次提供，分別是家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10%的錢作為房租。當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國(guó)家的平民百姓。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。但在這些國(guó)家，政府對(duì)這個(gè)重要的民生環(huán)節(jié)，已經(jīng)總結(jié)出了豐富的經(jīng)驗(yàn)及政策，我們可以適時(shí)的借鑒，創(chuàng)新出自己的模式。

無論是從重要性還是社會(huì)公平的角度，為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)社會(huì)效用的最大化，向帕累托最優(yōu)靠近，公共產(chǎn)品都應(yīng)提供給最需要的人。本文以爭(zhēng)議頗多的廉租房為代表，闡述了在公共產(chǎn)品需求旺盛的基礎(chǔ)上，廉租房供給方面存在的失范現(xiàn)象，并從制定科學(xué)的考核體系、加強(qiáng)監(jiān)管、開展有效監(jiān)督等角度提出了規(guī)范廉租房等公共產(chǎn)品供給的策略。在以人為本，科學(xué)發(fā)展的號(hào)召下，在“民生財(cái)政”的支持和鼓舞下，公共產(chǎn)品的提供將愈加完整、規(guī)范，居民的漸進(jìn)性增長(zhǎng)的需求將在不同程度上得到滿足，人民生活水平的提高將和國(guó)家的繁榮、經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康穩(wěn)定發(fā)展緊緊聯(lián)系在一起。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]新浪財(cái)經(jīng).http：//.cn/focus/zyjjgz_2011/.2011-12-14

[2]2010～2015年中國(guó)廉租房建設(shè)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告[R].北京：中投顧問.2010

篇10

“廉租房與房?jī)r(jià)成反比關(guān)系，廉租房供給每增加5％，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3％-4％，其導(dǎo)致的必然后果，便是影響當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎尳鹗找婧虶DP增長(zhǎng)速度，加之沒有明確的獎(jiǎng)勵(lì)、懲戒機(jī)制，地方政府建設(shè)廉租房的積極性就會(huì)受到影響。”這段話讓大家恍然大悟，廉租房之所以成為6年空置的擺設(shè)房，是因?yàn)榈胤讲块T原本就希望其是一個(gè)“擺設(shè)工程”。

最近，各地陸續(xù)倒下了一批書記、市長(zhǎng)，查閱其當(dāng)年的“顯赫政績(jī)”，都是以制造GDP泡沫而著稱，而他們的腐敗墮落，也往往來自于房?jī)r(jià)飛升背后的幕后黑金交易。不客氣地說，目前一些地方的房?jī)r(jià)問題，不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，不是一個(gè)政治問題，而是一個(gè)腐敗問題。

有經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，壟斷是腐敗之源。壟斷在于將一切經(jīng)濟(jì)資源牢牢掌握，而分配權(quán)力實(shí)際上又落到少數(shù)人手上，于是形成寡頭經(jīng)營(yíng)和內(nèi)部人利益均沾格局。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，腐敗問題出現(xiàn)是必然的，它印證了一個(gè)常識(shí)――不受制約的權(quán)力容易濫權(quán)。有的地方經(jīng)濟(jì)落后，但是房?jī)r(jià)也不斷攀升，就因?yàn)檫@種腐敗披上了一層合法制度的外衣。如一些地方的“經(jīng)營(yíng)城市”戰(zhàn)略，一些地方的公辦城市建設(shè)投資公司等。

當(dāng)一種利益需求成為主導(dǎo)城市發(fā)展的公共抉擇，政府可以動(dòng)用最大量化的人力、物力與行政資源，形成一個(gè)單向度推進(jìn)的模式。如在城市改造、舊房拆遷、土地出讓以及政府財(cái)政投向上，一方面極力壓低民眾的議價(jià)權(quán)、反對(duì)權(quán)乃至拒絕出售權(quán)，另一方面實(shí)行土地資源入口與出口的嚴(yán)密管制，成為“賣地政府”。