導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)的納稅籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；合理避稅

中圖分類(lèi)號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2013） 24-0000-01

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)非常的紅火，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展極為迅速，已成為我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲令百姓苦不堪言，國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)持續(xù)的上漲，制定了一系列相應(yīng)的政策打擊房地產(chǎn)行業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的情況，制定合理的納稅籌劃方案，有效的規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑方法和收益也不同。在我國(guó)現(xiàn)行稅制中，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)緊密相關(guān)的有企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅，直接關(guān)系到房地產(chǎn)的有土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅。其中城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、印花稅6個(gè)稅種在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)的所占的比重比較小，因此，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行稅收籌劃的主要稅種有：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

一、營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要涉及營(yíng)業(yè)稅9個(gè)稅目中的3個(gè)：建筑業(yè)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，稅率分別為3%，、5%、5%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以從降低營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)著手，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。我國(guó)稅法還規(guī)定從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)?，以及代承租者支付的水、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額作為營(yíng)業(yè)額①。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷(xiāo)售時(shí)往往還需要代收維修基金和水電初裝費(fèi)等各種配套設(shè)施費(fèi)，這些代收款項(xiàng)就擴(kuò)大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅基，造成了企業(yè)多交了營(yíng)業(yè)稅，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以委托其他物業(yè)公司收取，而物業(yè)公司只是就收取這些費(fèi)用的手續(xù)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅，這樣就可以大大的減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的繳納。

二、土地增值稅的納稅籌劃

我國(guó)土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ腥N：（1）合理確定房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己實(shí)際情況，分析比較按行業(yè)的市場(chǎng)利潤(rùn)率正常出售繳納土地增值稅負(fù)后的利潤(rùn)和降低房產(chǎn)價(jià)格從而將增值率控制在20%以下獲得免稅優(yōu)惠后的所得利潤(rùn)，據(jù)此調(diào)整房產(chǎn)價(jià)格，避免增值額稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。（2）增加扣除額，合理擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，加大公共配套設(shè)施費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的投入，不但可以改善住房環(huán)境，而且能夠增加扣除額，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。（3）合理利用混合建房模式，我國(guó)稅法規(guī)定納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通住宅不能適用的免稅條例②。所以，對(duì)于采取不單獨(dú)核算的企業(yè)，為降低土地增值稅稅負(fù)，企業(yè)可以對(duì)各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同；或者，將價(jià)格不同的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入合并申報(bào)，以適用較低的土地增值稅稅率，從而節(jié)省稅款。

三、企業(yè)所得稅的納稅籌劃

我國(guó)稅法規(guī)定的企業(yè)所得稅率一般為25%，應(yīng)納稅所得額=納稅人每一納稅年度的收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目。準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目是納稅人每一納稅年度發(fā)生的、與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用的納稅籌劃有兩個(gè)方向：（1）合理的分配業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)，減少稅收成本。（2）在遵循新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法的前提下，盡最大的可能加大據(jù)實(shí)扣除費(fèi)用的額度。對(duì)于有扣除限額的費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該竭盡全力爭(zhēng)取用夠標(biāo)準(zhǔn)，使其在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)達(dá)到最高限額。

所以我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃時(shí)可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：（1）變現(xiàn)金捐贈(zèng)為實(shí)物捐贈(zèng)我國(guó)稅法規(guī)定企業(yè)發(fā)生的公益捐贈(zèng)支出不超過(guò)年度利潤(rùn)總額1.2%的部分準(zhǔn)予扣除③。房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)實(shí)物捐贈(zèng)，一方面，所贈(zèng)房產(chǎn)的費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本可以在企業(yè)繳納所得稅之前扣除；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)所贈(zèng)的房產(chǎn)可以不用繳納土地增值稅。（2）利息費(fèi)用籌劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)過(guò)程中，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，按照我國(guó)稅法的規(guī)定，利息費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)分別有5%、10%，不同的利息支出扣除方法對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生的影響就會(huì)有很大的區(qū)別，這就給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了納稅籌劃的余地。（3）合理選擇折舊年限，我國(guó)稅法規(guī)定，固定資產(chǎn)按照直線(xiàn)法計(jì)算的折舊，準(zhǔn)予扣除；房屋、建筑物計(jì)算折舊的最低年限為20年④。所以企業(yè)在此基礎(chǔ)上可適當(dāng)?shù)目s短折舊年限，加速房產(chǎn)價(jià)值回收，使企業(yè)前期利潤(rùn)后移，后期成本費(fèi)用前移，獲得延期納稅好處，獲取資金的時(shí)間價(jià)值，這也是企業(yè)理財(cái)?shù)囊环N基本理念。（4）對(duì)于廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)出現(xiàn)超標(biāo)而面臨納稅調(diào)增的問(wèn)題，可以考慮通過(guò)招聘一些促銷(xiāo)人員解決。對(duì)于未超標(biāo)的廣告促銷(xiāo)費(fèi)用在最高限額內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。

通過(guò)以上研究，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃應(yīng)當(dāng)針對(duì)企業(yè)的納稅特點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)的稅收狀況，綜合考慮多方面的因素，展開(kāi)籌劃，做出最佳的納稅籌劃方案，這樣才能合理、有效的控制企業(yè)成本，達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)的最大化。合法、合理的納稅籌劃方案可以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造生機(jī)，獲取最大的利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]汪華亮，邢銘強(qiáng).最新企業(yè)稅收優(yōu)惠政策指南[M].上海：立信會(huì)計(jì)出版社，2011（07）.

注：

①《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》。

②《財(cái)政部、國(guó)家納稅總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第十三條。

③《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第53條規(guī)定。

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合作建房

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)成本高的特點(diǎn)。并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地的取得、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售以及保有等每個(gè)環(huán)節(jié)均有涉稅。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，具有納稅籌劃的空間。

（二）國(guó)家稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了政策依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，而每個(gè)稅種都有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，這為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，而且在一定程度上能夠?qū)崿F(xiàn)國(guó)家的宏觀調(diào)控，進(jìn)而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和國(guó)家的“雙贏”。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的納稅籌劃

（一）建房方式的選擇

1、代建方式：房地產(chǎn)企業(yè)接受委托方的委托，實(shí)施代建工程（符合代建房屋的條件），收取一定的勞務(wù)費(fèi)，不僅不用代墊資金，而且僅對(duì)勞務(wù)費(fèi)用按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，由于這種代建行為，并沒(méi)有引起房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不用計(jì)征土地增值稅。在宏觀調(diào)控的影響下，一些強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向代建方式。

2、合作建房：房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)，合作方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅以“無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為”，不征收營(yíng)業(yè)稅。若合作建成后按比例分房自用，沒(méi)有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，免征收土地增值稅，如果自用用于對(duì)外出租，對(duì)租金收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。若合作建房后對(duì)外銷(xiāo)售，則不免營(yíng)業(yè)稅也不免土地增值稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用分為財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩部分。

凡財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，在不超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額可據(jù)實(shí)扣除，即：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=準(zhǔn)予扣除的利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%以?xún)?nèi)。

凡財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不分別單獨(dú)計(jì)算時(shí)：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）10%以?xún)?nèi)。

對(duì)這兩種情況下，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用越大，則增值率越低，稅收負(fù)擔(dān)越輕，所以對(duì)于這兩種情況，關(guān)鍵是比較準(zhǔn)予扣除的利息與（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%的大小，如果前者大于后者，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)利息支出提供金融機(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用單獨(dú)計(jì)算。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售階段的納稅籌劃

（一）銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的納稅籌劃

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在制定房屋的銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，應(yīng)充分的考慮該稅收優(yōu)惠政策。因?yàn)楫?dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%時(shí)，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業(yè)應(yīng)該對(duì)由于提高銷(xiāo)售價(jià)格后帶來(lái)的收益與相應(yīng)增加的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行權(quán)衡，如果帶來(lái)的收益小于增加稅收支出，則應(yīng)適當(dāng)降低銷(xiāo)售價(jià)格，享受稅收優(yōu)惠，不僅可以實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)的增加，而且可以促進(jìn)房屋的銷(xiāo)售，縮短銷(xiāo)售期間，減少銷(xiāo)售費(fèi)用。

（二）發(fā)生廣告費(fèi)用的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)為了促使所建房屋的銷(xiāo)售，勢(shì)必會(huì)做一定的廣告宣傳。按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。即若當(dāng)年取得銷(xiāo)售收入的話(huà)，則廣告費(fèi)用最多可扣除銷(xiāo)售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長(zhǎng)，在發(fā)生廣告費(fèi)用的當(dāng)年卻不一定取得營(yíng)業(yè)收入，則意味著廣告費(fèi)用不能在計(jì)算所得稅時(shí)稅前扣除，則會(huì)增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)?？紤]到貨幣的時(shí)間價(jià)值，企業(yè)應(yīng)該對(duì)廣告費(fèi)用的發(fā)生期間進(jìn)行事先的籌劃安排：在沒(méi)有取得收入時(shí)減少?gòu)V告費(fèi)用的支出，在預(yù)期實(shí)現(xiàn)收入（包括預(yù)售收入）的期間多支付廣告費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊文國(guó).房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅操作與稽查實(shí)務(wù)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2010（1）.

[2]蓋地.稅務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)籌劃（第五版）[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2010（5）.

[3]陳守英.房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃[J].發(fā)展研究，2009（5）.

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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)業(yè)稅 納稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅對(duì)象所征收的一種稅。現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅基本規(guī)范是1994年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》。

一、工程承包方式的籌劃

國(guó)稅函(1995) 156號(hào)文規(guī)定:工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務(wù),如果工程承包公司與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同的,無(wú)論其是否參與施工,均按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅,只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)的,按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。這就為工程承包公司進(jìn)行納稅籌劃提供了契機(jī)。

例:甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單位承建,在乙工程承包公司的組織安排下,丙施工單位最后中標(biāo)。甲與丙簽訂承包合同,合同價(jià)款5000萬(wàn)元,另外甲還需支付乙50萬(wàn)元的勞務(wù)費(fèi)。則:乙公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=50*5% -2.5萬(wàn)元;丙單位應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=5000*3% -150萬(wàn)元,應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額合計(jì)152.5萬(wàn)元。

若進(jìn)行納稅籌劃,由甲與乙簽訂工程總包合同,合同金額為5050萬(wàn)元,然后乙與丙簽訂分包合同,合同金額為5000萬(wàn)元。則:乙公司應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額一(5050-50000*3%=1.5萬(wàn)元;丙單位應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=5000*3%=150萬(wàn)元,應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額合計(jì)151.5萬(wàn)元。

通過(guò)籌劃,該項(xiàng)工程可節(jié)省1萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅支出。

二、建筑安裝工程營(yíng)業(yè)額的籌劃

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第18條規(guī)定:“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè),無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算,其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè),凡所安裝的設(shè)備的價(jià)格作為安裝工程產(chǎn)值的,其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)”。國(guó)稅發(fā)(2003) 16號(hào)文件對(duì)上述規(guī)定進(jìn)行了修訂:“通信線(xiàn)路工程和輸送管道工程……。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額,也不包括設(shè)備價(jià)款,具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉”。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可依據(jù)國(guó)稅發(fā)(2003 ) 16號(hào)文件將原本應(yīng)納入建筑安裝工程的設(shè)備如電梯、供電、供水等從工程總價(jià)中剔除,直接與設(shè)備供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同,從而降低建筑安裝工程營(yíng)業(yè)額,減少了營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基數(shù),免除了這部分工程造價(jià)的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)。

三、兼營(yíng)行為的籌劃

稅法規(guī)定,納稅人兼營(yíng)不同稅目應(yīng)稅行為的,應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷(xiāo)售額,然后按各自的適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額,未分別核算的,將從高適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中可能涉及到的營(yíng)業(yè)稅稅目主要有建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、娛樂(lè)業(yè)等,這些稅目的營(yíng)業(yè)稅率不盡相同,有高有低。例如:開(kāi)發(fā)企業(yè)在自主經(jīng)營(yíng)自己開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),可能會(huì)涉及旅店業(yè)、飲食業(yè)、歌舞廳、高爾夫球等不同的項(xiàng)目。這里面有的屬于服務(wù)業(yè),其營(yíng)業(yè)稅稅率為5%;有的屬于娛樂(lè)業(yè),其營(yíng)業(yè)稅稅率最高達(dá)20% o稅率上有如此大的差異,必然會(huì)造成稅負(fù)上很大的不同。如果企業(yè)未能分別核算營(yíng)業(yè)額,就應(yīng)按稅率最高的娛樂(lè)業(yè)核算營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額。

因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要于分清楚稅法的這一規(guī)定,對(duì)兼營(yíng)行為進(jìn)行分別核算,以此避免從高適用稅率,加重自身的稅收負(fù)擔(dān)。

四、委托建房模式下的納稅籌劃

委托建房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受托代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。由于委托建房不涉及房產(chǎn)、地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題,因而不涉及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等。因此,對(duì)于一些在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終用戶(hù)的項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就完全可以采用委托建房模式進(jìn)行納稅籌劃,可以取得很好的節(jié)稅效果。

例:A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得一塊土地,公允價(jià)值為2000萬(wàn)元,計(jì)劃在這塊土地上建造一幢商務(wù)大廈,并打算以7000萬(wàn)元的公允價(jià)值出售給投資商B公司。該商務(wù)大廈的建筑安裝成本為2400萬(wàn)元,土地增值稅扣除項(xiàng)目為5000萬(wàn)元。A公司正常開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售納稅情況如下:

應(yīng)納建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加=2400 X 3.3%=79.2萬(wàn)元

應(yīng)納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加=7000X5.5%=385萬(wàn)元

增值率一(7000-5000)=5000=40%土地增值稅適用稅率為30%

應(yīng)納土地增值稅一(7000-5000) X30%=600萬(wàn)元

A公司納稅總額為1064.2萬(wàn)元

B公司需繳納契稅=7000X4%=280萬(wàn)元

如果A, B公司在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初經(jīng)過(guò)協(xié)商,采取委托建房模式進(jìn)行納稅籌劃,具體操作:A房地產(chǎn)公司先將土地轉(zhuǎn)讓給B公司,協(xié)定轉(zhuǎn)讓價(jià)為2000萬(wàn)元,并以B公司名義辦理各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)。然后,B公司與A房地產(chǎn)公司簽訂委托建房合同,支付委托建房手續(xù)費(fèi)1600萬(wàn)元(該手續(xù)費(fèi)應(yīng)高于A公司正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)),建筑安裝成本仍為2400萬(wàn)元。則A, B公司納稅情況如下:

(1)轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2003]016號(hào))文規(guī)定:從2003年1月1口起,單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置成本后的余額作為營(yíng)業(yè)額。因此,A房地產(chǎn)公司將土地以2000萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給B公司,因差價(jià)為零,故不需要繳納轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加(注:財(cái)稅[2006] 75號(hào)文規(guī)定對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房全額征收營(yíng)業(yè)稅)。轉(zhuǎn)讓土地未增值,也不需要繳納土地增值稅。

B公司受讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納契稅80萬(wàn)元(2000X4% )

(2)項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)。B公司需承擔(dān)建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加79.2萬(wàn)元(2400X3.3%)

A公司應(yīng)繳納“服務(wù)業(yè)一業(yè)”營(yíng)業(yè)稅及附加88萬(wàn)元(2400X5.5% )

在委托建房模式下,A公司納稅總額為88萬(wàn)元,B公司納稅總額為159.2萬(wàn)元。與A公司正常開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售相比,A, B公司稅收負(fù)擔(dān)發(fā)生了巨大的變化。

參考文獻(xiàn):

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；利益最大化

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，其中涉稅數(shù)額較大的主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等，它們也就成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的主要對(duì)象。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一般要求

1.合法性。所有企業(yè)的納稅籌劃都必須遵守國(guó)家稅收法規(guī)、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及其他相關(guān)制度，必須在法律和規(guī)章制度許可范圍內(nèi)操作，在適用稅收政策和稅收征收管理制度的前提下，對(duì)納稅事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.利益最大化。納稅籌劃本身旨在降低稅收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中選擇最佳方案的結(jié)果，這就要求企業(yè)不僅能提供各種潛在的可行方案，而且還要從房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，并考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)判斷并選擇最佳方案。

3.充分利用稅收政策。包括稅收優(yōu)惠、稅率分級(jí)等。企業(yè)只有在充分熟悉有關(guān)稅收政策的前提下，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略及營(yíng)銷(xiāo)行為與稅法有機(jī)結(jié)合，才能用足政策；同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，足額提取費(fèi)用、攤銷(xiāo)成本，使企業(yè)取得更大的稅后收益。

二、F房地產(chǎn)公司及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況

某市F房地產(chǎn)公司成立于2010年，是由甲、乙兩家房地產(chǎn)公司合作成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，共同開(kāi)發(fā)普通商品住宅“夢(mèng)想佳苑”項(xiàng)目。F公司章程約定：甲公司提供3億元人民幣，乙公司提供15萬(wàn)土地使用權(quán)折價(jià)2.7億元（與其取得成本一致），項(xiàng)目建設(shè)期為2010年9月1日―2012年9月30日，銷(xiāo)售期為2011年6月1日―2012年12月31日，綜合容積率為2；甲公司負(fù)責(zé)解決資金缺口并全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)作以及廣告宣傳，乙公司不承擔(dān)合作公司的虧損風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目完成后，乙公司獲得7.5萬(wàn)商品住宅，甲公司獲得19.5萬(wàn)商品住宅及3萬(wàn)車(chē)庫(kù)。

1.預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售收入

項(xiàng)目預(yù)計(jì)建造總支出8.07億元，商品住宅及車(chē)庫(kù)各項(xiàng)目建造成本見(jiàn)表1。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)期間費(fèi)用：銷(xiāo)售費(fèi)用1200萬(wàn)元，管理費(fèi)用1295萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用245萬(wàn)元，合計(jì)2740萬(wàn)元。

F公司計(jì)劃委托甲公司下設(shè)的裝修公司按照每平方米400元標(biāo)準(zhǔn)對(duì)毛坯房進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，預(yù)計(jì)裝修成本10800萬(wàn)元（27×400=10800）。住宅和車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售均價(jià)分別為每平方米4800元、2800元。預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額見(jiàn)表2。

2.F公司及乙公司納稅測(cè)算

項(xiàng)目開(kāi)工前，F(xiàn)公司做了一份項(xiàng)目可行性報(bào)告，對(duì)該項(xiàng)目涉及的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行測(cè)算，主要考慮營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅，其他稅金忽略。

乙公司將15萬(wàn)土地使用權(quán)以2.7億元轉(zhuǎn)讓給F公司，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)，將商品住宅對(duì)外銷(xiāo)售按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。測(cè)算如下：

應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（27000+36000）×5%=3150萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加3150×（7%+3%）=315萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加3150×2%=63萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅36000×0.05%=18萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)合計(jì)3546萬(wàn)元。

土地增值額（36000270003546）=5454萬(wàn)元，增值率低于20%，不繳納土地增值稅。

乙公司應(yīng)交所得稅（36000270003546）×25%=1363.5萬(wàn)元。

F公司對(duì)外銷(xiāo)售27萬(wàn)住宅和3萬(wàn)車(chē)庫(kù)，需按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)，測(cè)算如下：

應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅138000×5%=6900萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6900×（7%+3%）=690萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6900×2%=138萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅（93600+8400）×0.05%=51萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7779萬(wàn)元。

土地增值稅允許扣除額：地價(jià)成本27000萬(wàn)元，建筑成本35250萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬(wàn)元，加計(jì)扣除（27000+35250+13050）×20%=15060萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用5400萬(wàn)元，裝修費(fèi)用10800萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7779萬(wàn)元，合計(jì)114339萬(wàn)元，增值額138000-114339=23661萬(wàn)元，增值率20.69%，應(yīng)交土地增值稅23661×30%=7098.3萬(wàn)元。

F公司利潤(rùn)總額138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅28882.7×25%=7220.7萬(wàn)元。

三、F公司納稅籌劃方案

1.改變公司合作章程，減少納稅環(huán)節(jié)

將F公司章程修改為：甲公司出資3億元與乙公司提供15萬(wàn)土地使用權(quán)共同組建有限責(zé)任公司，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接從F公司分配利潤(rùn)，避免重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅。

2.合法控制增值率，實(shí)現(xiàn)適用免稅政策

將業(yè)務(wù)打包給建筑承包商，支付的1500萬(wàn)元費(fèi)變成建筑安裝成本，不再作為性質(zhì)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用處理，增大作為加計(jì)扣除的建造成本基數(shù)。

利息和間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用數(shù)額不大，改按“比例扣除法”的扣除額為：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680萬(wàn)元，可增加扣除額。

F公司下設(shè)的裝修公司改在交房后介入，由裝修公司直接與購(gòu)房戶(hù)簽訂裝修合同。房?jī)r(jià)由4800元下調(diào)至4400元，F(xiàn)公司不再收取裝修部分收入，相應(yīng)地不再繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)5%的營(yíng)業(yè)稅，改由裝修公司按建筑安裝業(yè)3%繳納營(yíng)業(yè)稅，少交營(yíng)業(yè)稅（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216萬(wàn)元，可視為按4800元均價(jià)銷(xiāo)售商品房的機(jī)會(huì)成本。

3.納稅籌劃后的納稅測(cè)算

經(jīng)過(guò)上述納稅籌劃后，F(xiàn)公司預(yù)計(jì)相關(guān)納稅指標(biāo)測(cè)算如下：

營(yíng)業(yè)收入27×4400+3×2800=127200萬(wàn)元。

應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅127200×5%=6360萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6360×（7%+3%）=636萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6360×2%=127.2萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅127200×0.05%=63.6萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7186.8萬(wàn)元。

土地增值稅允許扣除額：地價(jià)成本27000萬(wàn)元，建筑成本35250+

1500=36750萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬(wàn)元，加計(jì)扣除（27000+36750+13050）×20%=15360萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用（27000+36750+

13050）×10%=7680萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7186.8萬(wàn)元，合計(jì)107026.8萬(wàn)元，增值額127200-107026.8=20173.2萬(wàn)元，增值率18.85%，無(wú)需繳納土地增值稅。

利潤(rùn)總額127200-80700-7186.8-2740=36573.2萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅36573.2×25%=9143.3萬(wàn)元。

4.納稅籌劃前后對(duì)比分析

納稅籌劃前后相關(guān)稅金對(duì)照結(jié)果見(jiàn)表3。

四、結(jié)論

從上表對(duì)照結(jié)果看出，納稅籌劃后F公司的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅以及企業(yè)所得稅較納稅籌劃前的總額減少16330.1萬(wàn)元，節(jié)稅率達(dá)到39.5%。雖然納稅籌劃后的所得稅有所增加，那是由于未繳納土地增值稅使得利潤(rùn)總額大大增加的緣故。所以，此次“夢(mèng)想佳苑”的納稅籌劃是成功的。

參考文獻(xiàn)：

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[2]劉昀.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的納稅籌劃及案例分析[J].商業(yè)會(huì)計(jì),2009(14).

篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃策略 新時(shí)期

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有了非常重要的地位，特別是當(dāng)前我國(guó)限購(gòu)令政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展期。但是，面對(duì)當(dāng)前稅法和會(huì)計(jì)政策的變革，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)采取有效措施，實(shí)現(xiàn)依法納稅和納稅籌劃的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，有效規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，依法籌劃節(jié)稅，合理利用新稅法的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅統(tǒng)籌規(guī)劃，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，協(xié)調(diào)各部門(mén)的運(yùn)營(yíng)方式，根據(jù)本企業(yè)的自身發(fā)展特點(diǎn)和財(cái)務(wù)核算的特殊性深入探究房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃策略。

一、新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略研究的現(xiàn)狀

自1994年，中國(guó)國(guó)際稅收研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、福州市稅務(wù)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)唐騰翔與唐向山撰寫(xiě)的《稅收籌劃》發(fā)表后，納稅籌劃開(kāi)始被人們清晰地認(rèn)識(shí)并逐漸熟悉，經(jīng)過(guò)17年的發(fā)展，企業(yè)納稅籌劃體制漸趨完善，但是目前我國(guó)沒(méi)有形成全面精湛的體系，理論專(zhuān)著較少，缺乏深入細(xì)致的實(shí)務(wù)探討，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的情況差異較大，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的方法確定、納稅籌劃的節(jié)稅點(diǎn)的明確，科學(xué)合理的納稅方案的選擇，減輕或延緩企業(yè)自身稅負(fù)等方面沒(méi)有完善的策略。

二、新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略研究中存在的問(wèn)題

盡管我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸完善，但是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍然存在諸多問(wèn)題。

(一)納稅籌劃發(fā)展緩慢

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略研究仍然處于起步時(shí)期，發(fā)展較為緩慢，稅務(wù)機(jī)關(guān)的依法治水水平和全社會(huì)的納稅意識(shí)處于較低的發(fā)展水平，稅制發(fā)展不完善，與發(fā)達(dá)國(guó)家眾多的納稅籌劃的論著和文章相比存在著一定的差距，尤其是在納稅方面，過(guò)度側(cè)重于增值稅，而對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅方面的征收力度不夠，缺乏必要的相應(yīng)納稅體制的建立，稅收法律的整理效率得不到有效發(fā)揮。

(二)缺乏專(zhuān)業(yè)的納稅籌劃隊(duì)伍

由于當(dāng)前我國(guó)納稅籌劃?rùn)C(jī)制仍不完善，而且在今年的發(fā)展中成效不大，缺乏稅務(wù)籌劃師和稅務(wù)精算師等專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，許多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃多為財(cái)務(wù)人員兼辦，對(duì)納稅籌劃的具體實(shí)踐過(guò)程的熟悉和節(jié)稅仍處于初級(jí)階段，納稅籌劃發(fā)展進(jìn)程緩慢。

三、解決新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略研究中問(wèn)題的措施

(一)加快我國(guó)納稅籌劃的發(fā)展速度

由于我國(guó)的納稅籌劃起步較晚，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略的完善和提高，必須加快我國(guó)納稅籌劃的發(fā)展速度，逐步縮小與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距，更快更好地適應(yīng)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。認(rèn)真按照新時(shí)期稅法的要求設(shè)置專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的賬簿并進(jìn)行正確精準(zhǔn)的核算，合理合法的進(jìn)行納稅籌劃，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理和稅收法規(guī)的有效學(xué)習(xí)，明確房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)時(shí)間和具體減免程序，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的穩(wěn)步發(fā)展。

(二)加強(qiáng)納稅籌劃隊(duì)伍建設(shè)

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的可持續(xù)發(fā)展，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅人員的培訓(xùn)力度，特別是納稅籌劃人員的專(zhuān)門(mén)、專(zhuān)業(yè)的針對(duì)性培訓(xùn)，提高納稅籌劃業(yè)務(wù)操作水平，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，實(shí)現(xiàn)納稅統(tǒng)籌的最優(yōu)化。實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理，建立規(guī)范、齊全的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)納稅籌劃的相關(guān)資料，降低納稅籌劃的成本，實(shí)現(xiàn)有效地節(jié)稅。

四、新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃策略的綜合分析

以新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)幾個(gè)主要類(lèi)別的納稅籌劃為研究對(duì)象并進(jìn)行綜合分析。

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅作為企業(yè)的主要稅種，貫穿于企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的真?zhèn)€過(guò)程，當(dāng)前企業(yè)營(yíng)業(yè)稅一營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，要求納稅人按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)資料。有效利用兼營(yíng)和混合銷(xiāo)售、對(duì)消化空置商品房、應(yīng)稅項(xiàng)目定價(jià)、巧變收費(fèi)主體進(jìn)行納稅籌劃，或者利用工程承包、兼營(yíng)行為、合作建房、利用銷(xiāo)售方式進(jìn)行納稅籌劃，還可以利用兼營(yíng)免、減稅項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃、利用房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策進(jìn)行納稅籌劃。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅籌劃

當(dāng)前房產(chǎn)稅的納稅籌劃要充分認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)稅方法。一方面可以將房屋由出租形式轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I(yíng)形式，或者采用拆分法分解租金，另一方面，可以根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身情況進(jìn)行納稅籌劃。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅在進(jìn)行納稅籌劃的過(guò)程中，可以利用企業(yè)組建形式、企業(yè)合并、企業(yè)資產(chǎn)重組、企業(yè)再投資的形式進(jìn)行納稅籌劃，或者利用企業(yè)捐贈(zèng)支出、企業(yè)租賃、關(guān)聯(lián)企業(yè)借款利息扣除、股票投資核算方法進(jìn)行納稅籌劃，還可以利用納稅期限和所得稅稅率的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。

綜上所述，在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，納稅籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要因素，不僅可以給企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且還可以實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際的接軌。因此，在進(jìn)行新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略的分析研究時(shí)，一定要因地制宜，審時(shí)度勢(shì)站在企業(yè)自身發(fā)展的基礎(chǔ)上，通過(guò)將企業(yè)納稅利益和成本進(jìn)行統(tǒng)籌分析，結(jié)合當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)政策，明確最佳方案，減少企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，避免企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的科學(xué)發(fā)展。

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篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強(qiáng)對(duì)

自2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了幾次大起大落，尤其凸顯在房?jī)r(jià)的漲跌中。導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲的因素眾多，稅負(fù)過(guò)重是其中較重要的一個(gè)因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及十多類(lèi)稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負(fù)重。2007年2月，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”后，使某些房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)受損，資金鏈?zhǔn)艿礁罂简?yàn)。因此加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，對(duì)減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、改善其經(jīng)營(yíng)環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀、籌劃方法以及如何進(jìn)一步加強(qiáng)籌劃的對(duì)策談些看法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征及土地增值稅籌劃的重要意義

納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過(guò)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資等涉稅事項(xiàng)作出事先安排，達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化目標(biāo)的一系列活動(dòng)。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進(jìn)行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進(jìn)行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下經(jīng)營(yíng)特征：（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單件性及不可移動(dòng)

性；（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高；（3）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多，因此開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)必須具有計(jì)劃性。

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依據(jù)規(guī)定的四級(jí)超額累進(jìn)稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用等。

近幾年來(lái)，為控制地價(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)瘋漲等問(wèn)題，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理合法的方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀

土地增值稅自開(kāi)征以來(lái)，總額雖不大，增長(zhǎng)速度卻很快。1994年～2006年全國(guó)土地增值稅平均增長(zhǎng)速度91.27％，2006年～2008年全國(guó)土地增值稅收入從231億增長(zhǎng)到537億元。雖然增長(zhǎng)速度很快，但是與房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入對(duì)比，征稅過(guò)程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績(jī)和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問(wèn)題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問(wèn)題，對(duì)過(guò)往樓盤(pán)土地增值稅歷史追繳的問(wèn)題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想。

從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺(tái)新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原來(lái)合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。

1．過(guò)去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)來(lái)達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。

2．以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷(xiāo)售處理，計(jì)算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

3．以前可利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計(jì)扣除，減少土地增值額。但根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定，公司不能將借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋

（一）利用土地增值稅征稅范圍進(jìn)行節(jié)稅籌劃

1．利用合作建房節(jié)稅。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）中規(guī)定“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！狈康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行納稅籌劃。

2．利用代建房節(jié)稅。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，此項(xiàng)收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）利用銷(xiāo)售收入進(jìn)行納稅籌劃

1．分散營(yíng)業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，而土地增值稅的征收實(shí)行超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷(xiāo)售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，因此，可將裝修作為單獨(dú)業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過(guò)兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟總售價(jià)為1000萬(wàn)元的商品房，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬(wàn)元）。

如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同。房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元；房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬(wàn)元，允許扣除的成本為100萬(wàn)元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費(fèi)用屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬(wàn)元）。

2．合理定價(jià)籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此可以充分利用20％這一臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行籌劃。

例如，某房地產(chǎn)公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房?jī)r(jià)為1800～1900萬(wàn)元之間，已知為開(kāi)發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元，利息支出不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7％，教育費(fèi)附加為3％，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的比例為10％。

籌劃過(guò)程如下：除銷(xiāo)售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬(wàn)元）。第一，公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤(rùn)，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬(wàn)元（設(shè)全部允許扣除的項(xiàng)目金額為A，銷(xiāo)售的房?jī)r(jià)總額為X，相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點(diǎn)時(shí)X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時(shí)獲利306.2萬(wàn)元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當(dāng)價(jià)格定在1800-1837.264萬(wàn)元之間時(shí)，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬(wàn)元。

第二，公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于138.853萬(wàn)元（1430×0.0971）（設(shè)提高價(jià)格Y單位，企業(yè)欲使提價(jià)后帶來(lái)的收益突破臨界點(diǎn)時(shí)，必須滿(mǎn)足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時(shí)的售價(jià)，可以解得Y＞0.0971A）。即總房?jī)r(jià)至少要超過(guò)1976.117萬(wàn)元，提價(jià)才會(huì)增加總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益的減少。所以，當(dāng)同行業(yè)的房?jī)r(jià)在1800～1900萬(wàn)元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1837.264萬(wàn)元作為自己的銷(xiāo)售價(jià)格，使自身的房?jī)r(jià)較低，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，又能給公司帶來(lái)較大的利潤(rùn)。當(dāng)然，如果公司能以高于1976.117萬(wàn)元的價(jià)格出售該商品房的話(huà)，所獲利潤(rùn)將會(huì)進(jìn)一步增加。

通過(guò)以上案例進(jìn)一步說(shuō)明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問(wèn)題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法，使自己保持較高的競(jìng)爭(zhēng)力，又可使自己獲得較佳利潤(rùn)，但不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高的價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)反而會(huì)低于較低價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬(wàn)元的售價(jià)能獲利299.35萬(wàn)元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬(wàn)元的售價(jià)只能獲利216.16萬(wàn)元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價(jià)提高了10萬(wàn)元，利潤(rùn)卻減少了83.19萬(wàn)元。

3．不同增值率房產(chǎn)是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時(shí)可能會(huì)提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)。因而，納稅人需要具體測(cè)算分開(kāi)核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，以達(dá)到節(jié)稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷(xiāo)售A房產(chǎn)取得收入300萬(wàn)元，允許扣除金額為200萬(wàn)元；銷(xiāo)售B房產(chǎn)取得收入400萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元。

第一，分開(kāi)核算時(shí)：A房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應(yīng)納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬(wàn)元）；B房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應(yīng)納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬(wàn)元）；共繳納土地增值稅175萬(wàn)元。

第二，合并核算時(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬(wàn)元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬(wàn)元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬(wàn)元）。通過(guò)比較可以看出，合并核算對(duì)公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類(lèi)房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開(kāi)發(fā)出售，并將兩類(lèi)房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報(bào)納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。

（三）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃

1．利息費(fèi)用籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，一般都會(huì)發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納土地增值稅產(chǎn)生很大影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。

第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按銀行同期利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×扣除比例（5％以?xún)?nèi)）），按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額的5％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×扣除比例（10％以?xún)?nèi)）），一并計(jì)算扣除。

以上兩類(lèi)計(jì)算扣除的具體比例，由省級(jí)人民政府具體規(guī)定。這項(xiàng)規(guī)定為納稅人籌劃提供了機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。

例如，某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價(jià)款600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本1000萬(wàn)元，假設(shè)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息100萬(wàn)元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，又該如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類(lèi)扣除比例分別為5％和10％。

籌劃過(guò)程如下：首先，計(jì)算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬(wàn)元）其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬(wàn)元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。

2．充分加計(jì)允許扣除項(xiàng)目籌劃法。為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買(mǎi)炒賣(mài)行為，《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20％加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，應(yīng)考慮新設(shè)一個(gè)獨(dú)立從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的籌劃。

四、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對(duì)策

（一）加快完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理

1．要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)設(shè)立稅種，合理確立土地和房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)。變“多稅調(diào)節(jié)”為“主稅調(diào)節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復(fù)的問(wèn)題。同時(shí)，要簡(jiǎn)化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。

2．要健全房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)程，及時(shí)為稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅提供真實(shí)可靠的評(píng)估材料。稅務(wù)部門(mén)要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實(shí)土地增值稅預(yù)征管理措施，理順征收管理秩序。

（二）加大土地增值稅清算工作力度

1．各地應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收的一體化管理，強(qiáng)化相關(guān)政府部門(mén)對(duì)土地增值稅征管工作的配合。

2．盡快建立一套簡(jiǎn)便易行的土地增值稅清算實(shí)施辦法，統(tǒng)一房地產(chǎn)土地增值稅清算口徑，明確清算時(shí)間、方法。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立正確的納稅籌劃觀

1．應(yīng)堅(jiān)持依法原則。在不違背國(guó)家的各項(xiàng)法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。

2．應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃過(guò)程更重要的是公司管理層的決策過(guò)程，企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)成本的上漲。因此在納稅籌劃時(shí)，管理層和財(cái)務(wù)部門(mén)不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)和戰(zhàn)略管理的各個(gè)方面。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]江為鳳．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J]．時(shí)代經(jīng)貿(mào)．2008（19）：104～105

[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例[J]．會(huì)計(jì)之友．2010（4）：40～42

[3]王小玉．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J]．經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊．2010（2）：87～88

[4]張瑋．淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J]．財(cái)會(huì)之窗．2010（5）：173～174

篇7

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；政策

一、土地增值稅的含義

土地增值稅是我們國(guó)家對(duì)借助對(duì)國(guó)有土地的使用權(quán)及該土地之上的建筑物與附著物的轉(zhuǎn)讓而獲得收入的單位或是個(gè)人所征收的一個(gè)稅種。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種繁多，整體稅負(fù)占到了其營(yíng)業(yè)總額的百分之二十左右，包括營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等；其中，房產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅是對(duì)其整體收益影響最為重要的一個(gè)稅種，占到了我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)總額的百分之三左右。因?yàn)閷?shí)際操作當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期比較漫長(zhǎng)，土地增值稅的計(jì)算過(guò)程比較繁雜，加之累進(jìn)稅率在運(yùn)用中也存在問(wèn)題，所以，我們國(guó)家對(duì)土地增值稅的征收成本相對(duì)較高，所以，國(guó)家規(guī)定當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不能確定成本或是由于其他原因?qū)е虏荒苡?jì)算土地增值稅的，這些企業(yè)可以采取預(yù)征增值稅的方式繳納土地增值稅。直到2007年，國(guó)家稅務(wù)總局頒布并實(shí)施了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定土地增值稅由“清算制”代替了先前的“預(yù)征制”，正式地向我國(guó)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅。在可以正式征收土地增值稅后，就能夠通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃來(lái)降低我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負(fù)，這樣可以明顯地提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，并有效地改善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

二、土地增值稅的相關(guān)規(guī)定

1.土地增值稅的納稅義務(wù)人

由我國(guó)土地增值稅的定義容易知道，如果單位或者個(gè)人存在以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、該土地地上建筑物以及其附著物等而獲取收入的業(yè)務(wù)，則該單位或個(gè)人就是土地增值稅的納稅義務(wù)人。其中，單位主要是指社會(huì)團(tuán)體、行政事業(yè)單位、各類(lèi)企業(yè)以及其他企業(yè)等，個(gè)人主要是指?jìng)€(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

2.土地增值稅的征稅范圍

我國(guó)土地增值稅的征稅范圍主要是指轉(zhuǎn)讓我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)、出售我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物、買(mǎi)賣(mài)存量房地產(chǎn)等三個(gè)方面。第一，我國(guó)的國(guó)有土地是歸屬于國(guó)家所有的土地，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的土地使用權(quán)就是說(shuō)土地的當(dāng)前使用者在繳納土地出讓金后轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的使用權(quán)，不過(guò)，該使用者并未在該塊土地上進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，這就是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；第二，地上建筑物是該塊國(guó)有土地上的地上與地下的所有的建筑設(shè)施，其附著物是指附著于該建筑物所在地上、已經(jīng)移動(dòng)就會(huì)造成損壞的各類(lèi)物品，出售土地使用權(quán)和該土地上的建筑物及附屬物時(shí)也要繳納土地增值稅；第三，存量房產(chǎn)是已經(jīng)建好并且已經(jīng)投入使用的房地產(chǎn)，如果房產(chǎn)所有者將該房產(chǎn)所有權(quán)及該房產(chǎn)所在土地的使用權(quán)一并出售給購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)的單位或是個(gè)人，這就形成了買(mǎi)賣(mài)存量房地產(chǎn)的活動(dòng)。

3.土地增值稅在“預(yù)征制”和“清算制”下的不同征收政策

由于土地增值稅計(jì)算過(guò)程繁雜、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期偏長(zhǎng)等多種原因，在2007年之前，我國(guó)的土地增值稅采用“預(yù)征制”進(jìn)行征收。也就是說(shuō)，在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在沒(méi)有達(dá)到土地增值稅的清算標(biāo)準(zhǔn)時(shí)如果已經(jīng)取得預(yù)售許可證，則可以對(duì)該企業(yè)的土地增值稅先進(jìn)行預(yù)征，到清算時(shí)采用多退少補(bǔ)的方式來(lái)結(jié)算稅款。因各個(gè)地區(qū)、各個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況存在差異，不同地區(qū)所采用的預(yù)征率存在差異，同一地區(qū)在不同時(shí)期的預(yù)征率也存在差異。

在2007年，在國(guó)家稅務(wù)總局頒布并實(shí)施了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》后，土地增值稅由“清算制”代替了先前的“預(yù)征制”，借助優(yōu)惠政策籌劃法、納稅遞延法和分劈技術(shù)法等多種稅務(wù)籌劃方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，明顯地降低我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負(fù)，提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力、有效地改善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。各個(gè)稅務(wù)籌劃方法的具體內(nèi)容分別如下所述：

第一，優(yōu)惠政策籌劃法主要是指各相關(guān)稅務(wù)主體及時(shí)地關(guān)注我國(guó)稅務(wù)優(yōu)惠政策，并及時(shí)地進(jìn)行稅務(wù)主體的事前稅務(wù)籌劃，從而達(dá)到企業(yè)節(jié)稅的目的。比如，我國(guó)土地增值稅法規(guī)定居民住宅的增值額在低于20%的情況下，就可以免交土地增值稅。

第二，納稅遞延法主要是指在合乎法律規(guī)定的情況下，借助稅務(wù)籌劃來(lái)使得相關(guān)納稅人延期繳納相應(yīng)稅款，以此達(dá)到節(jié)稅并獲取貨幣價(jià)值的目的。比如，我國(guó)土地增值稅預(yù)征政策，房產(chǎn)企業(yè)就能夠借助此方法進(jìn)行稅務(wù)籌劃法。

第三，分劈技術(shù)法主要是在合乎法律法規(guī)的情況下，使企業(yè)所獲財(cái)產(chǎn)在兩個(gè)或是更多個(gè)納稅主體間進(jìn)行分劈，以此達(dá)到節(jié)稅目的的稅務(wù)籌劃方法。比如，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建立房產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈公司達(dá)到節(jié)稅的作用。

三、土地增值稅的應(yīng)稅收入

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅收入主要包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，其表現(xiàn)形式主要有貨幣收入、實(shí)物收入和其他相關(guān)收入等。其中，貨幣收入包含現(xiàn)金、銀行存款、匯票等有價(jià)證券，這類(lèi)收入相對(duì)較為容易確定；實(shí)物收入包含房屋、土地等多種固定資產(chǎn)，這類(lèi)收入相對(duì)不易評(píng)估，需要對(duì)其進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的估價(jià)；其他收入主要包含無(wú)形資產(chǎn)和有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的各種權(quán)利，比如土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)等，這類(lèi)收入相對(duì)較少且不易評(píng)估，也需要對(duì)其進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的估價(jià)。

四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

我國(guó)土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)對(duì)土地增值稅有關(guān)的扣除項(xiàng)目的規(guī)定內(nèi)容如下所示：

第一，獲得土地使用權(quán)所需要支付的全部?jī)r(jià)款，主要是指獲得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；第二，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)所發(fā)生的所有實(shí)際成本就是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，主要包含土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房產(chǎn)工程費(fèi)、基礎(chǔ)建造費(fèi)和間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用等；第三，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用等多種房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；第四，出售房產(chǎn)時(shí)所發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)等各種稅金，印花稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入管理費(fèi)用，而教育費(fèi)附加等應(yīng)當(dāng)視作稅金并同稅金一起扣除；第五，房產(chǎn)企業(yè)對(duì)于第一種和第二種情況中的金額之和需要加計(jì)百分之二十進(jìn)行扣除。

五、土地增值稅納稅籌劃的案例

假如某房產(chǎn)企業(yè)有一棟住宅樓房要出售，該棟樓房售價(jià)是600萬(wàn)，該棟樓房所用土地在取得土地使用權(quán)時(shí)支出價(jià)格為225萬(wàn)，發(fā)成的開(kāi)發(fā)成本是138萬(wàn)，其他扣除金額是94萬(wàn)，適用的營(yíng)業(yè)稅率是5%、教育費(fèi)附加的征收率為3%、城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率為5%。那么該房地產(chǎn)的土地增值稅的計(jì)算如下所示：

出售房地產(chǎn)的收入=600萬(wàn)

該房產(chǎn)的成本總額=225+138+94=457萬(wàn)

出售房產(chǎn)相關(guān)的稅金=600×5%×（1+5%+3%）=32.4萬(wàn)

該房產(chǎn)允許扣除的金額=457+32.4=489.4萬(wàn)

該房產(chǎn)的增值額=600-489.4=110.6萬(wàn)

該房產(chǎn)增值額和扣除項(xiàng)目金額總額的比率=110.6/489.4=22.6%

所以，該房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅額=110.6×30%=33.18萬(wàn)

其會(huì)計(jì)分錄為：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 33.18

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅 33.18

借：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅 33.18

貸：銀行存款 33.18

在本案例中，該港產(chǎn)公司的增值額超出了20%，必須按全部增值額繳納增值稅。根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅在出售時(shí)，如果增值率在20%以?xún)?nèi)，就可以免征土地增值稅，因此，該房產(chǎn)公司應(yīng)該做好籌劃方案，降低該房的銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售，以獲取更多的利潤(rùn)。

綜上所述，在我國(guó)土地增值稅實(shí)行“清算制”政策的環(huán)境下，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)企業(yè)管理者就必須密切關(guān)注宏觀政策、明確本企業(yè)稅務(wù)籌劃的終極目標(biāo)，借助各種相關(guān)政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃以達(dá)到本企業(yè)節(jié)稅的目的和增強(qiáng)本企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及稅收狀況

1.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況

自我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的行地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并且逐漸的成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)逐漸的擴(kuò)展為開(kāi)發(fā)、建筑、銷(xiāo)售住宅、商鋪、周邊配套設(shè)施等商品。

2.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)問(wèn)題已經(jīng)成為了近些年來(lái)社會(huì)輿論的焦點(diǎn)，也是百姓民生最關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使房地產(chǎn)價(jià)格不斷的波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也發(fā)生了巨大的變化。從2007年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，面對(duì)市場(chǎng)的火爆升溫，國(guó)家在2010年出臺(tái)了包括抑制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、支持居民自住性住房消費(fèi)、抑制投機(jī)倒賣(mài)性購(gòu)房、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等調(diào)控措施。

3.土地增值稅概述

土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán)，取得了增值收入的單位或個(gè)人增收的稅目。土地增值稅實(shí)行的是超額累計(jì)稅率，根據(jù)增值額設(shè)立30%至60%不同的稅率。土地增值稅在稅收上也有一些優(yōu)惠政策，例如建筑不同標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠、國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠等。總體來(lái)看，我國(guó)的土地增值稅具有稅收呈現(xiàn)先慢后快的增長(zhǎng)趨勢(shì)、土地增值稅增幅高于稅收總收入等特點(diǎn)。

二、土地增值稅稅收籌劃的意義

稅收籌劃也叫做合理避稅，它是指納稅人在不違反國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的前提下，合理的利用相關(guān)政策及對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，事前選擇對(duì)企業(yè)最有利的納稅方案來(lái)組織企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，最終達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)的目的。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅負(fù)較重的稅種就是土地增值稅，國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力變得更大。所以對(duì)于土地增值稅的籌劃工作在實(shí)現(xiàn)保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力、減輕企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)、提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等方面的作用就顯得極為重要。合理的對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，能夠有效的降低企業(yè)的成本費(fèi)用，增加企業(yè)的利潤(rùn)，使企業(yè)可以充分的利用現(xiàn)有的資源，提升資源的利用率，并可使企業(yè)樹(shù)立良好的社會(huì)形象，從而推進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的問(wèn)題

首先，土地證增值稅的征收對(duì)象是已售出房地產(chǎn)的增值額，實(shí)際上屬于在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值額，即為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額減去規(guī)定可扣除項(xiàng)目后的余額，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的利潤(rùn)。在實(shí)際工作中，企業(yè)所得稅已經(jīng)在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得行為上進(jìn)行了征稅，而且土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)過(guò)于狹窄，名義稅率也比較高，這就使得房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重，如果企業(yè)土地增值稅的籌劃不能改變這一現(xiàn)狀，那么稅制因素依然會(huì)對(duì)其造成嚴(yán)重的制約。

其次，土地出讓金的公允性不夠，各級(jí)地方政府在財(cái)政收入缺少自的壓力下，就可能使用各種手段來(lái)擴(kuò)大出售土地，以此短期行為來(lái)?yè)Q取財(cái)政收入。另外，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地需經(jīng)過(guò)國(guó)家征用，在征用的過(guò)程中，土地資源的配置受行政權(quán)力的控制，這就有可能產(chǎn)生地方管理者的行為。高價(jià)買(mǎi)地低價(jià)征地、不透明的招拍掛行為都會(huì)使企業(yè)購(gòu)入土地價(jià)格虛高，也使得土地增值稅的籌劃方案難以到達(dá)預(yù)期的效果和目的。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式

1.避免進(jìn)入征稅范圍來(lái)進(jìn)行納稅籌劃

首先，利用出售改為合資聯(lián)營(yíng)的方式達(dá)到避稅的目的。根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，使用不動(dòng)產(chǎn)投資入股、參與企業(yè)利潤(rùn)分配、承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的行為可不繳納土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅，另外使用不動(dòng)產(chǎn)投資入股的股東以后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅也不需要再補(bǔ)交。此規(guī)定給地產(chǎn)企業(yè)提供了納稅籌劃的空間，如果有某個(gè)資金能力達(dá)到一定程度的公司能作為房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方，可以通過(guò)先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式來(lái)達(dá)到銷(xiāo)售房地產(chǎn)的目的。

其次，利用合作建房達(dá)到達(dá)到避稅的目的。所謂合作建房就是以一方出資金、一方出土地形式來(lái)共同構(gòu)建房屋建筑物。國(guó)家關(guān)于土地增值稅的相關(guān)規(guī)定指出：“如果雙方合作建房，并且房屋建成后由雙方按比例分配自用的、暫時(shí)免征土地增值稅建成后又轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該征稅”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以依據(jù)這一政策來(lái)籌劃納稅。合作雙方建造房屋分得的房產(chǎn)不含土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，實(shí)現(xiàn)出地方與出資方的雙贏。合作一方通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得了部分房屋使用權(quán)，但是卻因轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生了營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，另一合作方因轉(zhuǎn)讓了部分建筑物的所有權(quán)而產(chǎn)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。若雙方采取房屋使用權(quán)與土地使用權(quán)互換的方式合作建房，對(duì)合作企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為可以視為一種投資入股，可不征收營(yíng)業(yè)稅，這樣國(guó)家就只對(duì)銷(xiāo)售房屋取得收入的一方按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，而雙方分得的利潤(rùn)也不再計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，合營(yíng)企業(yè)雙方因都不多交營(yíng)業(yè)稅而均獲得了節(jié)稅收益。

再次，利用待建房方式達(dá)到避稅的目的。所謂待建房指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)，在建設(shè)開(kāi)發(fā)完成后收取客戶(hù)一定代建費(fèi)用的行為。在代建房的整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際獲得了收益，但是卻沒(méi)有涉及到房屋產(chǎn)權(quán)的變化，所獲收益是一種勞務(wù)性質(zhì)的收入，這樣也就不必繳納土地增值稅，而是僅依據(jù)規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。所以采用代建房方式進(jìn)行房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)，不但在減輕了企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，同時(shí)也合理的規(guī)避了土地增值稅的增收范圍，最終降低了企業(yè)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)如果要使用代建房方式方式進(jìn)行納稅籌劃，一定要在建設(shè)開(kāi)發(fā)前就確定最終用戶(hù)，確保定向開(kāi)發(fā)。

最后，利用出售改出租的方式達(dá)到避稅的目的。稅法有關(guān)規(guī)定指出：“未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不在土地增值稅的征稅范圍”。所以如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建筑物開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后，不是出售房屋，而是采取出租房屋的形式進(jìn)行資金的回收，由于房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)，則企業(yè)只需依據(jù)稅法交納出租房屋的房產(chǎn)稅，無(wú)需繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

2.利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃

為了調(diào)動(dòng)納稅人的納稅積極性、減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，我國(guó)稅法中規(guī)定了部分可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收益中扣除的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分的研讀此政策，合理的增加可扣除項(xiàng)目金額，降低計(jì)稅依據(jù)及增值率，最總達(dá)到減輕稅負(fù)擔(dān)的目的。通常房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)資金方面均比較緊張，需要采取借款的方式來(lái)籌集資金，相應(yīng)的就會(huì)產(chǎn)生利息費(fèi)用，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利息支出的扣除就成為了稅收籌劃的要點(diǎn)。我國(guó)稅法對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中產(chǎn)生的利息支出是分兩種情況扣除的，房地產(chǎn)公司可以通過(guò)對(duì)比這兩種情況下利息支出的高低，合理的選擇是提供金融機(jī)構(gòu)出具的證明或是分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出來(lái)達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

3.利用土地增值稅的稅率來(lái)進(jìn)行納稅籌劃

土地增值稅使用的是采用超率累進(jìn)稅率來(lái)計(jì)算應(yīng)繳稅額，增值率越高稅負(fù)越重。一些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，很有可能同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，面對(duì)不同的環(huán)境、不同的地區(qū)、不同的消費(fèi)人群，其開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售價(jià)格可能會(huì)存在差異，這也就導(dǎo)致不同項(xiàng)目的增值額及增值率不同，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該同時(shí)計(jì)算并比較分項(xiàng)核算與匯總核算的稅負(fù)差異，從中選擇綜合稅負(fù)較低的核算方法。

4.利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

稅法規(guī)定：“納稅人建造普通住宅出售，如果增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的免征土地增值稅，超過(guò)20%的按規(guī)定征稅。要獲得免稅待遇，稅收籌劃應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)公司建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售前應(yīng)充分的了解市場(chǎng)行情，在保證利潤(rùn)率的前提下，合理的設(shè)置房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，將增長(zhǎng)率控制在20%比例以下，以獲得免稅優(yōu)惠。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目金額，例如可以增加土地征用費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝費(fèi)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。最后，房地產(chǎn)公司建造住宅的同時(shí)也經(jīng)營(yíng)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，要考慮分別核算不同項(xiàng)目的增值額，盡可能使銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的項(xiàng)目獲得免稅待遇。

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篇9

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業(yè)通過(guò)參與土地拍賣(mài)競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬(wàn)元。(2)“合營(yíng)企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法；對(duì)于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱(chēng)為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對(duì)于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱(chēng)為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開(kāi)發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值6000萬(wàn)元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500萬(wàn)元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對(duì)外銷(xiāo)售需要繳納2000多萬(wàn)元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來(lái)做酒樓，提供餐飲服務(wù)。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬(wàn)元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬(wàn)元)。

方案2：A公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門(mén)去變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，年承包費(fèi)500萬(wàn)元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，我們不考慮將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬(wàn)元)?？梢?jiàn)：方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為，改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬(wàn)元。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷(xiāo)售收入?？梢詫⒀b修收入從銷(xiāo)售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額。可以加大對(duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷(xiāo)售均價(jià)3500元／m2，預(yù)計(jì)總收入35000萬(wàn)元，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)成本20800萬(wàn)元(不含銀行費(fèi)用)。

方案1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，則；

①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬(wàn)元)

②增值額=35000－29000=6000(萬(wàn)元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬(wàn)元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬(wàn)元，則：

①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬(wàn)元)

②增值額=35000－29260=5740(萬(wàn)元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因?yàn)樵鲋德?lt;20％，所以免土地增值稅。

可見(jiàn)：方案2比方案1雖然多投資200萬(wàn)元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬(wàn)元。

篇10

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅務(wù)籌劃

中圖分類(lèi)號(hào):F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國(guó)家稅務(wù)總局的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確規(guī)定:從2007年2月1日起,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當(dāng)前,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),如何進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負(fù)擔(dān),相應(yīng)增加企業(yè)的盈利,勢(shì)必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。筆者認(rèn)為,可以從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行稅收籌劃。

一、 納稅籌劃的原則

1.事先籌劃原則。即稅務(wù)籌劃必須在納稅義務(wù)發(fā)生之前,通過(guò)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的規(guī)劃與控制來(lái)進(jìn)行。

2.守法性原則。它規(guī)定了納稅人向國(guó)家納稅的義務(wù)和立法精神的宗旨,企業(yè)須以合法節(jié)稅方式對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行安排。

3.經(jīng)濟(jì)原則。即企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)要進(jìn)行“成本效益分析”,看是否經(jīng)濟(jì)可行,稅務(wù)籌劃不能只注重于納稅環(huán)節(jié)中個(gè)別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實(shí)施所引發(fā)的其他費(fèi)用支出,需綜合考慮采取該稅務(wù)籌劃方案是否能給企業(yè)帶來(lái)絕對(duì)的收益。

二、納稅籌劃的方法

(一)收入分散籌劃法

按相關(guān)稅法規(guī)定,土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下,轉(zhuǎn)讓收入越少,土地增值額就越小,當(dāng)然稅率和稅額就越低。因此,如何通過(guò)分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,就是一個(gè)著眼點(diǎn)。一般常見(jiàn)的方法是將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離,分次單獨(dú)簽定合同。

例如:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一棟精裝修的樓房,預(yù)計(jì)精裝修房屋的市場(chǎng)售價(jià)是1 800萬(wàn)元(含裝修費(fèi)600萬(wàn)元),該企業(yè)可以分兩次簽定合同,在毛坯房建成后先簽l 200萬(wàn)元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,等裝修時(shí)再簽600萬(wàn)元的裝修合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅,這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少,達(dá)到節(jié)稅的目的。

(二)臨界點(diǎn)籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,總要獲得一定的利潤(rùn),但利潤(rùn)率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅后利潤(rùn)可能反而越小。因此,如何做到使房?jī)r(jià)在同行中最低,應(yīng)繳土地增值稅最少,所獲利潤(rùn)最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng),可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。

實(shí)際工作中,首先要測(cè)算增值率(增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率),然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N:一是合理定價(jià),如在銷(xiāo)售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額,主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。按《土地增值稅暫行實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中包括可以扣除的項(xiàng)目有:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。納稅人可以通過(guò)改善住房環(huán)境,提高房產(chǎn)的質(zhì)量來(lái)適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目,以高質(zhì)低價(jià)來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。

假如定價(jià)1 000萬(wàn)元,增值率為25%,應(yīng)納土地增值稅為90萬(wàn)元。假如不考慮其他因素,獲利為1000-800-90=110(萬(wàn)元)。但如果定價(jià)960萬(wàn)元(X一800/800=20%),增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬(wàn)元),二者相比稅后利潤(rùn)增加50萬(wàn)元。通過(guò)這個(gè)例子可以看出,企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí),通過(guò)合理定價(jià)進(jìn)行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價(jià)格并獲得較高的利潤(rùn)。當(dāng)然,企業(yè)并不是把價(jià)定得越低越好,當(dāng)所提高的售價(jià)帶來(lái)的收益大于提高售價(jià)而增加的稅費(fèi)支出就是值得的。

(三)費(fèi)用遷移籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用(管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用)不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除,而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件,按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過(guò)事前籌劃,把實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍,由于它的實(shí)際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門(mén)可以在不影響總部工作的同時(shí)把總部的一些人員安排或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。那么這些人的有關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除,而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本卻增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不增加任何開(kāi)支的情況下,通過(guò)費(fèi)用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額,從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

(四)利息支出籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè),一般都會(huì)發(fā)生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會(huì)對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其他費(fèi)用還可按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的5%再扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本,其實(shí)際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資,利息費(fèi)用較高,則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明,并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?實(shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除,降低稅額;反之,開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款不多,利息費(fèi)用較低,則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明,這樣就可多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

(五)建房方式籌劃法

根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃,其節(jié)稅效果也是很明顯的。

第一種是代建房方式。稅法規(guī)定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業(yè),是營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率,稅負(fù)較低,而土地增值稅適用的是30%―60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率,前者節(jié)稅明顯。因此,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終客戶(hù),就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā),而不采用先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以客戶(hù)名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買(mǎi)各種材料設(shè)備,也可以協(xié)商由客戶(hù)自己購(gòu)買(mǎi)和取得,其關(guān)鍵是房地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以根據(jù)市場(chǎng)情況,適當(dāng)降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額,以取得客戶(hù)的配合。

第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅,則該企業(yè)可以通過(guò)預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時(shí),才就這一部分繳納土地增值稅。

三、企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的問(wèn)題

(一)國(guó)家應(yīng)盡早完善稅務(wù)籌劃的立法工作

完善、規(guī)范的稅法是企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的前提,只有在稅法的引導(dǎo)和約束下企業(yè)才能更好地進(jìn)行稅務(wù)籌劃。從我國(guó)現(xiàn)階段完善稅收立法工作來(lái)看,筆者認(rèn)為應(yīng)解決以下問(wèn)題:1.健全稅收一般性規(guī)范,減少稅法漏洞,杜絕企業(yè)避稅行為;2.改革征管體制,走現(xiàn)代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡(jiǎn)明、操作性原則。

(二)增強(qiáng)企業(yè)納稅人的納稅意識(shí),樹(shù)立正確的稅收籌劃觀念

企業(yè)納稅人自身的稅務(wù)籌劃意識(shí)和籌劃能力是成功開(kāi)展稅務(wù)籌劃,節(jié)約稅金支出的關(guān)鍵。這需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)人員要樹(shù)立稅務(wù)籌劃意識(shí),規(guī)范稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)工作,包括設(shè)立完善、客觀、規(guī)范的會(huì)計(jì)賬目和編制真實(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表,發(fā)揮稅務(wù)會(huì)計(jì)的作用,盡可能使納稅人稅收負(fù)擔(dān)降到最低。另外,企業(yè)稅收籌劃的目的是減輕稅收負(fù)擔(dān),提高經(jīng)濟(jì)效益,那么通過(guò)減輕稅收負(fù)擔(dān)可以實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)最大化,但納稅人在取得稅收收益的同時(shí),還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問(wèn)題,只有當(dāng)收益大于成本時(shí)這種方案才是可行的,所以企業(yè)在稅收籌劃時(shí)要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的。企業(yè)要根據(jù)自身的情況,選擇合理的籌劃方法。

(三)企業(yè)著力培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)稅務(wù)籌劃人員

稅務(wù)籌劃是一種高層次的理財(cái)活動(dòng),要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、金融、數(shù)學(xué)、管理等各方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí),還要具有嚴(yán)密的邏輯思維、統(tǒng)籌謀劃的能力。因此企業(yè)要培養(yǎng)精通多門(mén)學(xué)科,具備相當(dāng)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的稅務(wù)籌劃專(zhuān)業(yè)人員。

參考文獻(xiàn):

[1] 莊粉榮.納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)精選百例[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2007.