導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    一、商品房預租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租預約人簽訂商品房租賃預約協(xié)議，并向承租預約人收取一定數(shù)額的預收款的行為。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的外銷商品房，在辦理初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，需要預租的，都應當事先由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)向上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）提出預租申請，取得同意預租的批準文件。未經(jīng)批準，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的外銷商品房一律不得開展預租。

    三、凡房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)取得了預租批準后，該外銷商品房中已預售，且預售合同已經(jīng)登記備案的外銷商品房的買受人也可將其購買的外銷商品房預租。

    四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請外銷商品房預租，應當具備以下條件：

    （一）已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金，土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （二）取得外銷商品房的建設工程規(guī)劃許可證；

    （三）預租的外銷商品房主體結(jié)構(gòu)完工，已經(jīng)市或區(qū)、縣的質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格；

    （四）已經(jīng)確定外銷商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃或意見；

    （五）已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了物業(yè)管理服務合同。

    五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請外銷商品房預租，除應向市房地局提交書面的申請報告外，還應當附交下列證件（復印件）及資料：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)證書；

    （二）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；

    （三）房地產(chǎn)權(quán)證（或土地使用權(quán)證）；

    （四）建設工程規(guī)劃許可證；

    （五）市、區(qū)、縣的質(zhì)量監(jiān)督部門出具的主體結(jié)構(gòu)工程驗收合格證；

    （六）與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計劃；

    （七）市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃或意見；

    （八）房屋使用公約，與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)管理服務合同；

    （九）外銷商品房的建筑面積和土地分攤面積明細表；

    （十）經(jīng)市房地局委托上海市公證處審定的預租協(xié)議文本。其中，已批準預售的外銷商品房申請預租，則只需附交上述（五）、（十）及外銷商品房預售許可證。

    六、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)外銷商品房預租申請，市房地局自受理申請之日起十五日內(nèi)完成審核，凡符合預租條件的，發(fā)給準予預租的批文并抄告市房地產(chǎn)交易中心；凡不符合預租條件的，則在十五日內(nèi)通知申請人。

    七、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)取得外銷商品房預租批準后，方可進行外銷商品房的預租廣告宣傳和預租。

    預租外銷商品房的廣告必須載明外銷商品房的預租批準文號。

    八、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人預租外銷商品房的，應當與承租人簽訂《預租協(xié)議》。

    預租協(xié)議應當載明下列主要內(nèi)容：

    （一）預租雙方當事人的姓名或者名稱、住所；

    （二）房地產(chǎn)的座落地點、面積、四至范圍；

    （三）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；

    （四）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；

    （五）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；

    （六）房屋的租賃期限、租金、支付方式；

    （七）預租房屋的交付使用日期；

    （八）預付款金額及支付期限及其使用；

    （九）違約責任；

    （十）爭議的解決方式；

    （十一）預租雙方當事人約定的其它事項。

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)擬訂的預租協(xié)議在使用前應送交由市房地局委托的上海市公證處審定。

    九、《預租協(xié)議》簽訂后的十五日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人應向市房地產(chǎn)交易中心辦理《預租協(xié)議》登記。市房地產(chǎn)交易中心應當自受理登記之日起的五日內(nèi)，辦妥登記手續(xù)并書面通知該預租房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（房地產(chǎn)交易管理所）。

    十、預租的商品房竣工驗收合格，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定辦理商品房初始登記或買受人辦理變更登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人應按《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的規(guī)定，與承租人簽訂《房屋租賃合同》并向房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（房地產(chǎn)交易管理所）辦理租賃登記，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 融資成本 融資風險

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場、資金、土地是其發(fā)展的三要素。在市場經(jīng)濟背景下，資金充足是房地產(chǎn)開發(fā)項目實施的前提，擁有長期靈活可用的資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得成功的關(guān)鍵。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何選擇有效的融資方式，正確的把握各種融資的條件、成本、風險等，是企業(yè)在進行項目開發(fā)之前要進行研究的，如果能夠有效的協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)融資成本和融資風險之間的互動關(guān)系，必然會為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來無限空間，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。

一、當前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點和現(xiàn)狀

（一）當前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點

首先，融資金額大、周期長。資金密集型產(chǎn)業(yè)決定了房地產(chǎn)開發(fā)必需要有大量的資金投入。很多房地產(chǎn)企業(yè)本身自有資金有限，僅占房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的一小部分，尚不足以完成項目開發(fā)，要獲得更多的資金，只能通過各種手段對外進行融資。所以，其對外源性資金依賴度很高。

其次，土地和房產(chǎn)是融資的前提條件。隨著我國土地政策的改革，土地和房產(chǎn)作為重要的不動產(chǎn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得金融機構(gòu)貸款的重要前提條件。國家土地政策的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越難獲得土地，土地在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)成為稀缺資源，且隨著城市化建設步伐加快，房價不斷上漲，這些優(yōu)質(zhì)的企業(yè)資產(chǎn)自然成為金融機構(gòu)首要認可的融資條件。

最后，融資風險大、成本高。房地產(chǎn)開發(fā)是一個長期的過程，在這個過程中，融資會面臨較大風險，比如：國家經(jīng)濟政策、銀行信貸政策的變化，市場供求關(guān)系的變化、市場競爭、利率、匯率變動等造成融資成本增加的風險，違約等信用風險，市場開發(fā)和運營中產(chǎn)生的風險等等。

（二）當前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的現(xiàn)狀

近幾年，為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的亂象，防止地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和防范銀行金融機構(gòu)風險，國家政府和央行推出了相應的管理政策，有效地管理房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為，使得很多樓盤被緊急叫停。房地產(chǎn)開發(fā)融資越來越規(guī)范、越來越難，資金牢牢的牽住房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，使得企業(yè)融資需求更加強烈。

首先，融資渠道單一，金融機構(gòu)貸款難度加大。當前企業(yè)主要使用的融資方式是銀行貸款。近年來，受金融危機的影響，國家宏觀調(diào)控加強，央行不斷規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)信貸行為，銀行商業(yè)貸款要求提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當今經(jīng)濟情況下貸款難度提高。

其次，融資方式呈多樣化發(fā)展，但融資規(guī)模較小。除了民間借貸和上市融資的方式以外，很多方式都比較新，受到各方面的制約，發(fā)展不成熟，涉足的企業(yè)很少。實踐中，民間借貸雖然民間借貸要求比較低，但是融資成本高，貸資金鏈一旦出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨破產(chǎn)，這使得很多企業(yè)望而卻步。對于上市融資，當前房地產(chǎn)開發(fā)商很多，企業(yè)資質(zhì)參差不齊，普遍采取上市融資的方式顯然不合理。

再次，房地產(chǎn)開發(fā)融資率不高。當前房地產(chǎn)開發(fā)融資存在這樣一種現(xiàn)象，一方面很多企業(yè)融資困難，另一方面則存在大量被閑置的資金無法找到需要融資的對象。如，實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)，融資資金需求不大，卻能獲得銀行大量貸款，進行大量囤地，而那些中小房地產(chǎn)企業(yè)卻融資無門。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)融資體系不健全，法律不完善。

由于當前我國金融一、二級市場不完善，導致資本市場（如證券市場）在制度和體制上存在缺陷，給房地產(chǎn)的融資方式帶來不利影響。另外，我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的相關(guān)法律法規(guī)體系不完善，現(xiàn)有法律規(guī)定的一些內(nèi)容限制或不利于中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

二、降低房地產(chǎn)開發(fā)融資成本與風險的建議

（一）選擇良好的資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本

資本結(jié)構(gòu)體現(xiàn)的是權(quán)益性融資和債務性融資的比例變化關(guān)系，主要是資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益三者之間的比例變化情況。投資者通過不同的融資渠道籌集資金，最終形成房地產(chǎn)開發(fā)項目總資產(chǎn)。這些資金比例的變化直接決定了融資成本和風險的大小。從當前情況看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在負債率過高的情況，尤其在中小型房地產(chǎn)企業(yè)更為突出。過高的負債率一定程度上影響到企業(yè)融資的能力，融資能力受到限制而企業(yè)的資金需求仍然存在，拉高了企業(yè)的融資成本或出現(xiàn)融資失敗的情況，如此惡性循環(huán)將嚴重影響企業(yè)的發(fā)展。

（二）拓展多樣的融資渠道，分散融資風險

實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道有很多中，企業(yè)具體選擇何種融資渠道應當綜合考慮融資的本金和一些隱性的成本問題，從有利于公司股權(quán)、資產(chǎn)抵押、質(zhì)押等方面出發(fā)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資渠道也要充分考慮到企業(yè)的發(fā)展情況和發(fā)展階段，不同發(fā)展階段的企業(yè)其選擇融資渠道各不相同。

（三）提高企業(yè)盈利的能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當以國家政策和市場需求為導向，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)營開發(fā)理念，實現(xiàn)企業(yè)專業(yè)化、精細化、、創(chuàng)新化、差異化的發(fā)展道路，提高企業(yè)的盈利能力，確保企業(yè)資金穩(wěn)定的流入，減少對融資的依賴。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，要正確的把握國家政策和市場的風向，規(guī)避現(xiàn)實中可能出現(xiàn)的各類風險，增大企業(yè)對物業(yè)的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鴻基、九龍倉、長江實業(yè)、大陸地區(qū)的萬達集團等，都通過發(fā)展大量的商業(yè)物業(yè)，一方面有效的減少企業(yè)對融資的依賴，另一方面又能反過來帶動房產(chǎn)銷售，最終都提高了企業(yè)盈利的能力，增加資金流入。

（四）加強融資風險管理

當前，房地產(chǎn)融資的風險主要分為兩種，一種是系統(tǒng)風險，包括政治、法律、經(jīng)濟方面的風險，另一種是非系統(tǒng)風險，包括信用協(xié)議、承建合同、支付協(xié)議、貸款、抵押、質(zhì)押方面的協(xié)議等。這些風險貫穿于房地產(chǎn)項目的始終，企業(yè)在實踐中應當綜合各種風險進行融資可行性研究，合理的預測項目目標實現(xiàn)的可能性和投資償還借款的能力，重視融資成本及風險的管理，最大限度的發(fā)揮融資資金的使用價值，降低融資的風險。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)的特點決定了融資成本和風險的矛盾統(tǒng)一關(guān)系，從房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展來看，開發(fā)商必須重視和解決資金籌集和風險控制的問題，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，有效的降低融資成本和風險。

參考文獻

篇3

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)市場開發(fā)貸款風險控制封閉運行管理

中圖分類號: F830.572文獻標識碼: B文章編號: 1006-1770(2008)09-056-03

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行全過程監(jiān)控，實現(xiàn)封閉運行監(jiān)管，可以有效防范房地產(chǎn)貸款風險和提高業(yè)務綜合效益。封閉運行管理模式實際上是以“項目”為中心的監(jiān)控模式，即指對房地產(chǎn)開發(fā)貸款按具體項目進行監(jiān)控，而且按照“一個項目對應一個賬戶”的原則設置監(jiān)控專戶作為封閉管理平臺?，F(xiàn)階段，我們有必要重新審視和認真落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉運行管理模式，切實有效防范房地產(chǎn)市場調(diào)整和企業(yè)資金鏈緊張可能導致的行業(yè)系統(tǒng)性風險。

一、封閉運行監(jiān)管是房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險管理的基礎性工作

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)。改革開放以來，一方面我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款已經(jīng)滲透到土地儲備、項目開發(fā)貸款、建筑施工、住房按揭等各個環(huán)節(jié)；另一方面由于市場競爭激烈，貸款標準實際上有所降低，最突出的表現(xiàn)就是商業(yè)銀行在貸款過程中沒有加強項目資金監(jiān)管工作，對開發(fā)貸款項目運行過程監(jiān)管實際上是半失控狀態(tài)。因此，完善對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)控機制必須從項目資金封閉監(jiān)管這一基礎性工作抓起，并抓好抓實，抓出成效。

（1）從房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品循環(huán)周期看，跟蹤資產(chǎn)轉(zhuǎn)換進程實際上就是落實資金封閉監(jiān)管。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品雖然是“商品房”這個不動產(chǎn)，但仍屬于“現(xiàn)金―產(chǎn)品生產(chǎn)―產(chǎn)品銷售―現(xiàn)金”的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換短周期，與固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換長周期有很大的不同，項目資金的流動速度較快。這樣，在房地產(chǎn)企業(yè)以銷售不動產(chǎn)為手段并在一個循環(huán)周期分期回籠資金的情況下，如果不對“商品房”生產(chǎn)與銷售過程的資金循環(huán)進行有效監(jiān)控，那么對房地產(chǎn)貸款風險就不可能得到有效的防范和化解。

（2）從房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措渠道看，落實資金封閉監(jiān)管本身就是在防范信貸資金風險。雖然目前我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模有所擴大，但企業(yè)經(jīng)營管理模式仍較單一，基本上處于“土地＋資金＋房價”的盈利模式，競爭力的差距基本上仍體現(xiàn)在獲取土地和資金的能力上。房地產(chǎn)項目籌資渠道主要來源于項目資本金、銀行貸款和其他外來資金（包括施工單位墊資和住房預收款等）。由于項目資本金來源較難核查，其他外來資金受市場環(huán)境變化大，導致房地產(chǎn)項目融資相當大程度集中于房地產(chǎn)貸款，商業(yè)銀行承載的信貸風險較大。因此，商業(yè)銀行通過資金專戶，加強項目資金封閉運行監(jiān)管，認真監(jiān)控項目資金使用和項目建設進度，在項目土地抵押基礎上及時增加在建工程抵押，有效控制商品房銷售款回籠。這樣不但有助于化解房地產(chǎn)市場風險，而且能夠防范房地產(chǎn)企業(yè)挪用貸款而產(chǎn)生的信用風險，保證房地產(chǎn)開發(fā)貸款實現(xiàn)良性循環(huán)。

（3）從房地產(chǎn)項目資金回籠方式看，搞好資金封閉監(jiān)管本身就是在落實貸款第一還款來源。房地產(chǎn)項目資金封閉運行監(jiān)管是建立在銀企間達成共識、互相約束的基礎上的監(jiān)管手段，商業(yè)銀行通過開發(fā)貸款與按揭貸款捆綁營銷、加強資金支付和產(chǎn)品銷售回籠的過程管理，能夠最大可能地確保還貸資金來源。由于房地產(chǎn)項目銷售回籠的形式多樣、結(jié)算期限較長，因此，商業(yè)銀行在監(jiān)控住房的銷售與資金結(jié)算過程中，一方面落實項目在建工程抵押，防范重復抵押風險，并通過在建工程抵押分批解押，有效監(jiān)控銷售收入回籠情況。另一方面通過定期核對房地產(chǎn)銷售明細、銷售回籠總量和按揭業(yè)務量，檢查銀企雙方合作協(xié)議的履行情況，及時查找銷售資金去向，落實第一還款來源，能夠保障銷售回籠自動還貸。

二、封閉運行監(jiān)管必須落實到房地產(chǎn)貸款“三查”的各個階段

近幾年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款封閉監(jiān)管工作落實不盡到位的一大誤區(qū)，就在于把封閉監(jiān)管主要當成貸后監(jiān)控的一項內(nèi)容，沒有細化到貸前調(diào)查、貸時審查、額度使用等環(huán)節(jié)上，前流程工作不深入，基礎不牢固，后流程監(jiān)控措施必然無法到位，監(jiān)管效率得不到保證。因此，從項目的全過程監(jiān)管角度來看，房地產(chǎn)項目封閉運行監(jiān)管必須落實到房地產(chǎn)貸款“三查”的各個階段。

（1）在貸前調(diào)查階段，銀企雙方應充分溝通達成共識，為構(gòu)建項目封閉運行監(jiān)管方案打好堅實基礎。銀行經(jīng)營部門除核實開發(fā)貸款的基本要素外，還需要引導房地產(chǎn)企業(yè)落實與項目封閉運作監(jiān)管相關(guān)的具體事項：①項目主要結(jié)算賬戶及未來監(jiān)控賬戶安排；②擬開發(fā)項目總投資構(gòu)成情況及其前期已支付費用情況；③項目資金籌措渠道及自有資金落實情況；④項目“四證”和投資核準文件情況及規(guī)劃建設要求；⑤項目建設施工單位、施工合同與項目監(jiān)理單位資質(zhì)情況；⑥項目建設資金支付方式及計劃進度；⑦項目建設進度計劃及預售管理制度；⑧項目銷售策劃、中介和銷售合同管理；⑨項目土地抵押及在建工程抵押政策等。

在充分論證房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)項目總體風險的基礎上，項目融資額度原則上不得對項目總投資留有缺口，以保證項目資金落實和項目按期建成銷售。同時，要確定是采用獨家承貸還是參與銀團（聯(lián)合）貸款，商定主辦（獨辦）銀行和項目監(jiān)管專戶，主辦（獨辦）銀行負責監(jiān)管賬戶運行情況，各參與行按比例辦理按揭業(yè)務，落實貸款償還事宜。在此基礎上，銀行經(jīng)營部門應對項目專戶的開立、開發(fā)貸款的使用、銷售資金的回籠及按揭貸款的辦理等提出綜合監(jiān)控意見，并初步確定貸款封閉運行（合作）協(xié)議框架。貸款封閉運行（合作）協(xié)議的主要內(nèi)容應包括但不限于：①收支專戶開立；②貸款使用條件；③貸款發(fā)放進度；④專戶監(jiān)管流程；⑤按揭業(yè)務合作；⑥銷售資金回籠；⑦貸款自動扣收比例及歸還方式等。

（2）在項目授信審查階段，銀行內(nèi)部應加強風險要素審查，明確房地產(chǎn)貸款封閉運行管理要求和實施方案。主要包括：①規(guī)范項目監(jiān)控專戶的確立標準。對于單一項目開發(fā)公司，應針對單一項目設置唯一監(jiān)管專戶；對于同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目的綜合類房地產(chǎn)公司，應根據(jù)開發(fā)貸款對應的開發(fā)項目分別設置專戶，一個項目對應一個專戶，確保項目資金封閉運行與循環(huán)；②明確開發(fā)貸款的使用條件。一般應先辦妥項目土地抵押手續(xù)，并根據(jù)工程進度和監(jiān)理報告實施分筆提款；③細化項目預售與監(jiān)管措施。要積極跟進項目建設進度和預售許可證辦理情況，掌握樓盤的銷售明細和銷售進度；④落實按揭貸款的辦理要求。對于獨家貸款項目，原則上應要求按揭貸款全部在開發(fā)貸款承貸行辦理，在他行辦理的按揭貸款必須回籠項目專戶；對銀團（聯(lián)合）貸款項目，按開發(fā)貸款所占比例辦理按揭貸款；⑤明確銷售回籠資金的監(jiān)管要求。對獨家貸款項目，要求所有銷售回籠資金（含定金、首期、按揭和一次性付款等）全部納入項目專戶管理；對共同（銀團）貸款項目，要求各銀行開發(fā)貸款對應項目的銷售回籠資金（按揭貸款）全部歸集到項目專戶進行管理和按比例分配還貸；⑥明確開發(fā)貸款的歸還要求。對沒有資金缺口的項目銷售款到賬一般應立即歸還開發(fā)貸款；對開發(fā)資金確有缺口的項目，允許留存一定比例的售房款用于項目后續(xù)建設，但需事先約定并審核其用途、比例、金額，剩余部分立即用于歸還開發(fā)貸款等。

（3）在授信額度提用階段，要加強合同合規(guī)合法性審核，落實各項授信條件和簽署封閉運行監(jiān)管合作協(xié)議。主要包括：①在審查借款與擔保合同的同時，應審查房地產(chǎn)業(yè)務合作協(xié)議是否包含了項目貸款審查審批要求的內(nèi)容，并落實此協(xié)議應作為借款合同的補充文件，或者在借款合同附則中加注項目封閉管理事項和項目開發(fā)貸款的還款要求等條款。②應根據(jù)項目建設進度辦理授信額度提用手續(xù)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實并先行使用后，根據(jù)項目書面用款申請及付款依據(jù)，由客戶經(jīng)理實地察看工程實際進度并符合資金監(jiān)管協(xié)議要求的，填寫《授信額度使用申請表》，實施分期放款。③對授信條件不落實、協(xié)議要點落實不到位甚至可能危及貸款安全的，應要求銀行經(jīng)營部門應停止辦理貸款手續(xù)；對開發(fā)貸款封閉管理協(xié)議要點落實有爭議的，應書面要求授信審查部門簽批確認。

（4）在項目貸后檢查階段，要通過項目專戶結(jié)算為監(jiān)控平臺，全面落實開發(fā)貸款封閉監(jiān)管要點。主要包括：①嚴格落實項目專戶管理制度。項目專戶設立和啟用前，要對項目已投入資金進行全面核實，確定專戶后要將項目的營運過程通過收支余額及業(yè)務明細進行嚴密監(jiān)控，并與項目投資預算及建設進度進行核對，及時糾正偏差，防范風險。②認真執(zhí)行貸款使用審批制度。項目客戶經(jīng)理應根據(jù)項目書面用款申請，事先審核付款依據(jù)（主要是施工合同、購置清單和項目監(jiān)理公司月度監(jiān)理報告），由客戶經(jīng)理實地察看并辦妥相關(guān)認定審批手續(xù)后，柜臺會計人員才能轉(zhuǎn)出貸款。同時，客戶經(jīng)理還要按月填寫《授信業(yè)務用途監(jiān)控表》，加上定期實地勘察，確保工程施工進度與資金使用情況相吻合。③有效落實項目建設進度監(jiān)控。應通過實地檢查如實填報《授信客戶查訪報告》，一方面認真審核項目資金支付與項目實際進度的吻合程度，檢查是否存在工期延長和投資超預算等情況；另一方面注意收集付款憑證、發(fā)票、項目監(jiān)理意見等單證留檔保存，發(fā)現(xiàn)問題，及時交涉和糾正。④切實加強項目銷售收入監(jiān)控。要積極跟進項目預售許可證辦理情況，加強銷售明細登記、核對和銷售合同備案管理。定期到企業(yè)核對銀行存款日記帳和銷售收據(jù)發(fā)票，逐筆與銷售明細進行勾對。開發(fā)貸款主辦（獨辦）銀行應確保項目所有銷售回籠款回籠到項目專戶上。⑤認真落實按揭貸款業(yè)務聯(lián)動。嚴格按照銀企合作協(xié)議，及時收集已簽訂購房合同和擬申請按揭貸款的相關(guān)資料，按要求抓緊辦理按揭貸款的審批手續(xù)。并定期核對專戶回款額、擬按揭貸款額與項目銷售總額和進度是否相符，確保實現(xiàn)對公開發(fā)貸款與對私按揭貸款聯(lián)動。⑥嚴格執(zhí)行項目開發(fā)貸款還款管理。按揭貸款發(fā)放后，應立即劃入項目專戶，并連同項目其他回籠款包括項目訂金、首付款、全額付款等資金，嚴格執(zhí)行項目開發(fā)貸款的還款要求。⑦認真做好項目專戶延伸管理工作。在項目開發(fā)貸款清償完畢后，應及時與企業(yè)辦理項目專戶的延伸管理工作，包括專戶資金核對、結(jié)轉(zhuǎn)、后續(xù)投入等，在做好延伸服務的基礎上，挖掘后續(xù)市場機會和收益。

三、封閉運行監(jiān)管是我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健健康發(fā)展的現(xiàn)實需要

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場調(diào)險不斷加大，銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)均面臨前所未有的壓力。因此，從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外部發(fā)展因素看，封閉運行監(jiān)管都是我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的現(xiàn)實需要。

（1）從宏觀調(diào)控政策來看，雙軌制住房政策導向必然強化不同類型房地產(chǎn)項目封閉運行監(jiān)管要求。

2007年，國務院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，促進商品房市場和保障房市場的健康發(fā)展。在強化保障性住房建設和實施信貸緊縮政策的同時，無論是規(guī)范不同類型住房建設資金來源，還是防止住房建設資金挪用，都必須實施和強化對不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目封閉運行監(jiān)管措施，而且只有在銀行、房管、規(guī)劃等部門共同對房地產(chǎn)項目資金進行有效監(jiān)管，引導自住消費資金，抑制投資投機資金，才能有助于形成健康有序的房地產(chǎn)市場。

（2）從客戶選擇標準來看，房地產(chǎn)企業(yè)信用分類結(jié)果必將推進不同資信房地產(chǎn)企業(yè)資金封閉監(jiān)管工作。

在目前持續(xù)貨幣緊縮和防止通脹加劇的情況下，房地產(chǎn)市場下行風險越來越受到金融監(jiān)管部門和各家商業(yè)銀行的關(guān)注。為防止房地產(chǎn)信貸違約率上升，商業(yè)銀行一方面提高授信準入標準，扶優(yōu)汰劣并加強房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)控，深化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整；另一方面不斷加強房地產(chǎn)企業(yè)資信評估和全國征信系統(tǒng)建設，全面評價房地產(chǎn)企業(yè)資信和能力。鑒于此，商業(yè)銀行必然細化房地產(chǎn)項目的評估指標和資金監(jiān)控措施，從而將房地產(chǎn)項目封閉運行監(jiān)管工作不斷向縱深推進，監(jiān)管針對性和監(jiān)管效果將大大提高。

（3）從行業(yè)發(fā)展長遠來看，房地產(chǎn)企業(yè)應當加強約束與合作，自覺接受和配合項目資金封閉監(jiān)管工作。

從2003年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過快速發(fā)展后，開始進入以調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價格、加強保障和規(guī)范市場為主基調(diào)的調(diào)控發(fā)展階段。但由于各項調(diào)控措施不夠配套，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出邊調(diào)邊漲的特點。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)利用有利的市場優(yōu)勢和銀行競爭加劇的時機，一方面爭取融資金額最大化，一方面要求融資條件最低化，導致部分銀行房地產(chǎn)貸款標準實際上有所降低，商業(yè)銀行逐漸失去了商業(yè)談判的對等條件，只能在監(jiān)管部門明確要求的自有資金、首付比例及“四證”等基本條件方面堅守最低的防線，房地產(chǎn)貸款項目封閉監(jiān)控的諸多措施實際上遠未落實到位。但正是這樣，在房地產(chǎn)市場波動和調(diào)險不斷加大的時候，商業(yè)銀行在加強房地產(chǎn)貸款風險管理的同時，必然嚴格各項緊縮政策措施，細化貸款準入標準，調(diào)整項目授信條件，確保新增貸款質(zhì)量，從而對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生負面影響。無論在銀根緊縮環(huán)境下，還是在房價上漲周期，銀行業(yè)都應接受美國次貸危機的教訓，探索和細化房地產(chǎn)貸款的封閉監(jiān)管措施，逐漸形成貸款監(jiān)管必須堅持的行業(yè)規(guī)范和營商習慣。房地產(chǎn)企業(yè)從本身長遠利益和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略考慮，應兼顧相關(guān)行業(yè)特別是金融服務企業(yè)的監(jiān)管要求，切實規(guī)范項目開發(fā)操作標準，主動配合落實投資人和債權(quán)人的監(jiān)管措施，通過加強合作、配合監(jiān)管，才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。畢竟沒有約束的企業(yè)無法持續(xù)久遠，只有將一時之便轉(zhuǎn)化為永久之利才能立于不敗。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 風險 預防措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：

改革開放以來，我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開發(fā)、房屋商品化、住房制度改革和土地有償使用等制度為契機，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速恢復、發(fā)展和壯大。近年來隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇、市場逐步規(guī)范化，以及不斷快速上漲的房價所招致的一系列嚴厲調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著來自各方面的風險，在這個高風險的投資環(huán)境中想要得到預期目標就必須對整個項目進行開發(fā)投資風險分析，并運用適當?shù)姆椒▽︼L險進行識別和度量，以期達到項目風險防范的目的，提高收益的可靠性。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要風險

風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之問的差異程度。實際上就是實際結(jié)果與計劃結(jié)果的差異程度，這種差異程度越大，所謂的風險就越大。房地產(chǎn)開發(fā)的風險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險。在確定的經(jīng)濟大環(huán)境中，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）政治政策風險?！獓幍膰H國內(nèi)政治環(huán)境變動(如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩)及相應的政策法律調(diào)整(如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革)，可能會導致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而育，實行緊縮的貨幣政策還是實行寬松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的成本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行等金融機構(gòu)關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務也會對房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生影響。就財政政策而論，政府實行消極的財政政策還是實行積極的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)投資的引導與宏調(diào)等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求產(chǎn)生影響。這些政治政策風險在當前的中國尤其需要關(guān)注。

（二）經(jīng)濟風險。主要是由于經(jīng)濟形勢(如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等)變動導致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的．這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的物業(yè)價格，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要借助外部資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的物業(yè)將可能成為他人財產(chǎn)的風險。采用預售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預售協(xié)議規(guī)定的日期交房．就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

（三）自然風險。是指由于自然因素(如洪水、火災、地震等)對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。

（四）技術(shù)風險。由于建設項目所選用的工藝、設備在項目建設時可能已過時，或由于設計施工單位的技術(shù)管理水平不高，使工程項目出現(xiàn)質(zhì)量缺陷或事故等導致的損失。

二、開發(fā)項目風險管理的主要內(nèi)容

風險管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風險管理技術(shù)的組合，目的是實現(xiàn)最大安全保障效能。

（一）合理界定項目覆蓋的范圍。加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風險。

（二）合理確定項目管理目標。在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目《經(jīng)濟技術(shù)分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據(jù)，用科學的方法和態(tài)度進行項目決策。確定項目目標，避免出現(xiàn)決策失誤風險。

（三）編制《項目管理規(guī)劃》，對項目工作進行結(jié)構(gòu)分解（WBS），對項目的目標、實現(xiàn)目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風險的方法、措施，用《項目管理規(guī)劃》指導項目建設，指導項目的計劃管理。

（四）根據(jù)實現(xiàn)目標的外部環(huán)境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素, 比照《項目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別, 分析(評估或測算)、評價，實事求是地給予適當合理的調(diào)整，優(yōu)化組合各種風險技術(shù)，擬定應對措施，設法消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風險，避免過程控制風險。

（五）強化風險管理的計劃手段。把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監(jiān)控。在項目實施過程中，利用動態(tài)管理，合理配備資源，按照目標管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項目執(zhí)行過程中不確定因素導致的風險，規(guī)避潛在風險轉(zhuǎn)化成顯性風險的可能。

（六）合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責，順理管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項目的溝通職能。在項目管理組織內(nèi)部以及與建設相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。

（七）加強合同契約的管理。及時溝通信息．消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響。圍繞項目的最大利益(計劃利潤)，按照不同階段的工作重點，按照合同約定內(nèi)容開展工作。避免沖突造成的履約風險?？刂平ㄔO成本；利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉(zhuǎn)移。

（八）在項目內(nèi)部加強實施行為的監(jiān)督管理(制度管理)，避免因人為因素造成的風險。同時，強化財務監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督，強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標準、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據(jù)。向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的偏離情況。對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險防范及對策

（一）通過可行性研究來防范風險

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的一步，也是具有最大的不確定性與機動性的階段。由于房地產(chǎn)項目一旦開始啟動，所面臨的是一個相對狹窄的消費市場，這就有較大的風險性。評價房地產(chǎn)投資項目的可行性，投資者要在城市規(guī)劃、政策法規(guī)的約束條件下，由房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢、確定投資項目的用途、規(guī)模、類型并做出各種預測，為投資者決策提供科學依據(jù)。對這些不確定因素，投資者只能做出概率性的估計?？尚行匝芯侩A段對風險的估計、分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)項目的成功與否。

（二）通過分散投資來控制風險

房地產(chǎn)分散投資是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散、共同投資等方式，追求收益相同時風險最小或在風險相同時收益最大，即在風險和收益之間尋求一種最佳的投資組合。區(qū)域分散是將投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定區(qū)域經(jīng)濟的負面影響，達到降低風險的目的；時間分散是確定一個合理的投資時間間隔，以避免因市場變化帶來的損失；共同投資要求合作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資利益共享，風險共擔，最大限度地發(fā)揮各自優(yōu)勢，避免風險。

（三）通過市場監(jiān)測控制風險

房地產(chǎn)是一個風險性產(chǎn)業(yè)，也是一個市場供給彈性很弱的產(chǎn)業(yè)，更是泡沫多發(fā)產(chǎn)業(yè)。為全面、及時、準確地掌握全國房地產(chǎn)市場變化情況，規(guī)避行業(yè)風險，強化業(yè)務宏觀指導，建立分地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)、建立房地產(chǎn)市場定期分析報告制度、加強住房金融研究、探索住房金融改革和發(fā)展的深層次問題是非常必要的。通過對政策走勢、樓市價格、項目建設、銷售數(shù)量、消費需求變化及客戶結(jié)構(gòu)進行經(jīng)常性分析，提高投資決策的前瞻性與科學性。

（四）對房地產(chǎn)市場要進行全面的調(diào)查，作出科學的預測

要仔細分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預測其變動，以選擇最佳開發(fā)時機；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的各種環(huán)境要素并預測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發(fā)項目的類型和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的費用與收益。

（五）在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同

工程完工后房地產(chǎn)空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發(fā)商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。對此必須有充分的認識和相應的對策和預案。

參考文獻

[1] 陳蕾，當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點及政策效應思考[J]，中國城市經(jīng)濟，2007

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)前期存在的問題分析

前期工作是項目進入實質(zhì)性階段的基礎。它涉及到各種職能部門和專業(yè)領(lǐng)域要求。在實際操作過程中，往往全碰到各種困難和矛盾。

(一)技術(shù)資料與實地出入的矛盾

開發(fā)商通過協(xié)議、招標或者拍賣獲得土地，地塊四至(紅線)與土地面積大小等均由職能部門給定。但由于紅線調(diào)整，或測繪資料的時滯，往往導致圖紙與實地狀況有出入。特別是舊改地塊，其上居民密集度高，地下隱蔽管線眾多，而圖紙上往往不能準確反映。

(二)效益原則與方案優(yōu)化的矛盾

項目開發(fā)的基本出發(fā)點是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一，并以此為基準取得最佳經(jīng)濟效果。但是，這往往受到相關(guān)政策和法規(guī)的限制。方案設計的基本依據(jù)之一是《選址意見書》，它對項目基地退界、間距、高度等技術(shù)指標給出具體要求，包括容積率、綠化率和采光曰照要求等。從開發(fā)商角度，為了方案成本控制和優(yōu)化，容積率最好做足，但采光、日照等技術(shù)要求往往形成瓶頸限制。

(三)市場變化與開發(fā)進度的矛盾

大家知道，市場信息干變?nèi)f化。在不同時間，由于生活水平和消費觀念等因素的影響，導致顧客對房地產(chǎn)的要求也隨之變化。房地產(chǎn)開發(fā)往往需要一個周期，一般至2～3年，項目一經(jīng)定位就很難改變。這樣，很容易造成當時設計內(nèi)容和現(xiàn)時市場需求相違背而脫節(jié)，造成項目租售困難。

(四)不確定因素較多，很難進行量化控制前期工作很大程度上量個平衡協(xié)調(diào)過程。它受到政策、經(jīng)濟、技術(shù)和現(xiàn)場條件等諸多因素的影響。

二、房地產(chǎn)開發(fā)前期有效管理的對策

(一)研究投資環(huán)境。

環(huán)境因素是項目開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有土地條件的一次性、政策環(huán)境的復雜性等特點，只有對環(huán)境因素做出正確的研判，房地產(chǎn)開發(fā)項目才有可能走向成功。投資環(huán)境主要是指政策環(huán)境和地理環(huán)境。政策環(huán)境研究從宏觀上研究當?shù)氐膰窠?jīng)濟狀況和房地產(chǎn)市場的政策走向，微觀上研究當?shù)氐姆康禺a(chǎn)現(xiàn)狀、分析和展望。誰能“嗅”出新動向，誰就能把握市場的“先機”。回顧前幾年的發(fā)展歷程，取消福利分房、允許房改房上市、允許“購房入戶”、改變土地的市場供給方式由協(xié)議轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)變?yōu)楣_招標或拍賣、允許商品房按揭貸款，以及房地產(chǎn)市場稅率的調(diào)整政策、商品房契稅的降低和房地產(chǎn)交易手續(xù)的調(diào)整等政策大調(diào)整都大大地改變了房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境，改變和引導了市場走勢。地理環(huán)境研究是另一個不可忽視的重要方面，它不僅包含特有的地理位置、天然的山水組成的固有的生態(tài)環(huán)境等自然環(huán)境，以及業(yè)已形成的外部人文、社會文化環(huán)境。它看似具有先天性，卻與政策環(huán)境關(guān)聯(lián)并受其后天刺激而產(chǎn)生轉(zhuǎn)化，影響深遠。比如城市區(qū)劃調(diào)整，可以改變名義上的地理環(huán)境，享受不同的政策環(huán)境；城市基礎設施諸如輕軌、地鐵、快高速公路建設的投資與規(guī)劃，可以改變相對的地理空間；河道的疏浚與開發(fā)、開發(fā)區(qū)的建設都可以塑造固有的地理形態(tài)；大學城、體育場館、大劇院等配套服務設施品質(zhì)的改善，則擴展了地理的人文內(nèi)涵；商業(yè)中心甚至行政中心的遷移，則可以改變地理的商業(yè)價值。相反，環(huán)保條件包括塵、氣、聲、光、污染物等都可以制約甚至直接決定房地產(chǎn)項目的成敗。因此，人們在談論某區(qū)塊或板塊的開況時，熱衷的話題不外乎“現(xiàn)有自然條件”、“現(xiàn)有交通條件”、“未來交通條件”、“配套條件”、“現(xiàn)有樓盤及未來開發(fā)熱度”等。不乏看出，人們始終關(guān)心的永遠離不開環(huán)境因素，而對開發(fā)商來說，環(huán)境研究是確立本項目是否具有競爭上的絕對優(yōu)勢。

(二)進行市場調(diào)研

市場因素是首要因素。所以首先是進行市場調(diào)查，研究分析業(yè)已存在的市場情況。市場調(diào)查主要是消費者調(diào)查、房產(chǎn)品調(diào)查和市場競爭狀況的調(diào)查。其中消費者調(diào)查是指購房者數(shù)量、物業(yè)面積大小、總價多少、習慣愛好等購買力調(diào)查，廣告影響力、價格敏感度等消費影響力調(diào)查；房產(chǎn)品調(diào)查是指供求狀況、市場容量、銷售趨勢、房產(chǎn)品發(fā)展趨勢等調(diào)查；市場競爭狀況調(diào)查是指項目周邊地塊的競爭對手市場定位及操作，潛在消費者的市場爭奪壓力等調(diào)查。通過對購買者或潛在購買者的經(jīng)常性調(diào)查，及時把握需求動向，同時可以不斷更新數(shù)據(jù)庫資料，為調(diào)整房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、開拓新市場提供準確的第一手資料。市場需求決定一切，市場需求決定開發(fā)項目選擇的取舍。沒有需求，就沒有項目。

項目可行性分析是在有需求狀態(tài)下，摸清房產(chǎn)品的具體需求，確定項目規(guī)模檔次。只有確定合理的規(guī)模檔次，才會產(chǎn)生集聚效應，確定項目房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高市場適應力。只有生產(chǎn)出適合市場的房產(chǎn)品，項目才會成功。然而面對多變性的銷售市場，這并不是積極適應的過程，僅僅是被動性適應。

(三)經(jīng)濟分析

首先必須仔細計算土地價款。其次是對一些地方規(guī)費等前期建設費用以及交付使用前必需發(fā)生的費用，要有正確的預測，包括勘察費、設計費、監(jiān)理費、質(zhì)監(jiān)費、大配套費、水電氣綠化等貼費、散裝水泥“限袋費”、墻改費、白蟻防治費、竣工資料保證金、地方教育費、環(huán)境影響補償費、房屋維修基金、驗收檢測費等。另外，還要測算建設單位管理費、營銷策劃費等。這些費用與建安費用一起構(gòu)成工程投資估算。所以在可行性分析時，必須要有靈敏的信息、靈活的方法，投資估算才會嚴密并且具有時效。

(四)財務分析

根據(jù)前述的投資估算擬定項目籌資方案，估測資金回籠計劃，確定合理的資金運用表。當然必須運用資金運作技巧，考慮部分墊資施工、預售回籠、滾動開發(fā)。根據(jù)資金運用表計算項目財務費用?？紤]國家利率政策調(diào)整的可能性以及資金運用的復雜性等，還必須另列不可預見費。根據(jù)銷售收入按規(guī)定計取營業(yè)稅。

工程投資估算加上項目財務費用和稅金即為項目總投資。銷售總收入與項目總投資的差額即為項目利潤。差額越大，項目效益越好。沒有利潤的項目一定為不可行。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作分析必須從維護房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的嚴肅性出發(fā)，仔細收集各項數(shù)據(jù)，認真運用各項數(shù)據(jù)和方法，得出正確的結(jié)論性意見和項目選擇建議，為決策者確定項目提供可靠依據(jù)，從而避免決策失誤，避免盲目投資，也避免投資決策的“長官意識”。

[參考文獻]

[1]劉秋雁房地產(chǎn)投資分析[M]．大連：東北財經(jīng)大學出版社，2003．

篇6

一、當前房地產(chǎn)行業(yè)情況

目前，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共321家，其中：二級資質(zhì)19家，三級資質(zhì)70家，四級資質(zhì)131家，暫定資質(zhì)101家；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員8000多人。全市物業(yè)服務企業(yè)165家；物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員6000多人。全市取得房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)的企業(yè)12家，企業(yè)從業(yè)人員100多人。

2005年到2009年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資年均完成34.17億元，占同期GDP的6.2％；商品房年均施工面積660.41萬平方米，年均新開工面積349.99萬平方米，年均竣工面積132.66萬平方米，年均銷售面積160.14萬平方米，年均住宅價格2050元/平方米。

總體上，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢比較平穩(wěn)，存在以下幾方面的特點：

一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度較快。受國家拉動內(nèi)需政策以及中央、省、市支持扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各項政策措施的影響，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資總體增速較快，高于固定資產(chǎn)投資增速。

二是房價漲幅較快。由于開發(fā)建設成本上升，土地資源有限，市場需求量大，個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售等因素，導致房價上漲過快，令中低收入階層望而卻步。

三是住房供應結(jié)構(gòu)不合理。受近年來房價上漲的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商對面積大、高檔次住房比較熱衷，而適用于中低收入階層的普通住房不僅供給量少，而且所處地段大多為城鄉(xiāng)結(jié)合部等較偏僻位置。這導致了我市一方面住房需求旺盛，另一方面卻存在大量以大戶型為主的空置面積的尷尬局面。

四是受國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的影響，自去年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地欲望強烈，土地價格逐漸上漲。

五是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實力不強。大多房開企業(yè)自有資金不足，依賴銀行信貸支撐，極易令資金鏈斷裂，導致民間高利貸、拖欠工程款和民工工資等問題的發(fā)生；開發(fā)經(jīng)營理念落后，管理水平低，抗風險能力弱，負債比率過大。并且部分房開企業(yè)誠信度差，導致逾期交房、業(yè)主投訴及案件增多，嚴重影響社會和諧穩(wěn)定。

二、“十二五”時期房地產(chǎn)市場發(fā)展建議

為促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，使其作為國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)的地位進一步增強，切實解決人民群眾的居住問題，提出建議如下：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃應用 企業(yè)發(fā)展

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于上世紀90年代，經(jīng)過20年的發(fā)展，逐漸成為支柱性產(chǎn)業(yè)之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且?guī)恿私ú?、工程機械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來，由于房價過高、投資虛熱，國家宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤空間逐步縮小，市場不確定因素增加，經(jīng)營風險增大。在這種情況下，進行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的應用

稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規(guī)為導向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產(chǎn)、投資、理財活動的一種企業(yè)籌劃行為。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多、稅費負擔較重，進行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業(yè)特點進行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點進行籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點，同時根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》等相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過銷售降價、提高配置標準、增加配套設施、增加建設成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對于普通住宅，房地產(chǎn)企業(yè)不但可利用土地增值稅的四級超率累進稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個 “臨界點”達到不交稅的效果，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過銷售降價、提升配置標準、增加配套設施促進項目的快速銷售，節(jié)約財務利息，實現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)滾動，同時通過上述稅收籌劃措施，降低企業(yè)土地增值稅稅負，并不一定致使企業(yè)利潤減少。

（二）利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

營業(yè)稅方面：以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔風險的行為，不征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征收營業(yè)稅；房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可利用上述稅收優(yōu)惠進行合理避稅。如將開發(fā)的商業(yè)物業(yè)先投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式可規(guī)避營業(yè)稅。

（三）利用收入結(jié)構(gòu)進行稅收籌劃

對于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設成本，還包括房屋裝飾、裝潢費用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務服務，無需繳納增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設立裝飾公司負責房屋裝飾、裝潢，銷售時將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)設立的裝飾公司分開簽訂，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需就房屋依據(jù)房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費用繳納營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)公司將經(jīng)營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節(jié)省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進行稅收籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率預繳營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。另外根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認收入的實現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的單位價值較高的項目，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采用分期收款方式銷售，一方面可促進銷售的增長，另一方面企業(yè)不以售價總額為基數(shù)而以分期收款為基數(shù)計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，將稅負進行遞延，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流動，創(chuàng)造更大的價值。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應注意問題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規(guī)避法律、政策風險。同時，結(jié)合企業(yè)實際，合理設計稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業(yè)稅負。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全過程

房地產(chǎn)開發(fā)涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業(yè)管理階段，開發(fā)周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復雜，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃需要事先謀劃，并實時跟蹤監(jiān)控。

三、結(jié)語

綜上所述，當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的嚴厲調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法的進行稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)自身稅負，爭取企業(yè)最大利益，而且通過稅收籌劃整個過程，可以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)的競爭力，贏得新的發(fā)展空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃具有一定的必要性，同時需根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點及所涉及的稅種，進行合理的稅收籌劃。

參考文獻：

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強、投資額大、建設周期長、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務復雜的特點，與之相應的會計核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件，也加大了審計的難度。筆者認為，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題，建議采用不同的審計重點與思路。

一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本

2004年8月31日以前，土地交易未實際公開競價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間，以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟適用房”的名義取得土地，并先按實際支付的價款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”，然后設法改變土地用途，聘請評估機構(gòu)對原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進行評估，且一般要求高估，形成大額的土地評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價值進行賬務處理，虛增了無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進行開發(fā)時，將該土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計價的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則，虛增了開發(fā)成本。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題，建議審計時應將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價值與當?shù)赝恋厥袃r進行對比，對高于市價的部分提請企業(yè)計提無形資產(chǎn)減值準備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價值的確認問題，企業(yè)會計制度未明確規(guī)定，筆者認為應按歷史成本計價的原則，在將土地使用權(quán)賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時，先將評估增值部分沖轉(zhuǎn)，按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入

（一）將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預售房款，在商品房已竣工驗收，與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應確認收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預收售房款長期掛賬，不確認收入。

（二）隱瞞收入，私設小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務外，還經(jīng)營合資開發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務。由于這些業(yè)務不受國家規(guī)劃制約，可操作空間大，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。比如，在投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品的合資中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬，而將其賬外銷售，收回銷售收入賬外存儲，形成小金庫；在委托代建業(yè)務中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來核算，形成賬內(nèi)小金庫；在待售商品房出租業(yè)務中，對收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫。

（三）將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地，不作視同銷售的賬務處理。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務、捐贈、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的，應視同銷售進行賬務處理，按規(guī)定計繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價作存貨減少處理，未作視同銷售的賬務處理。

（四）將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，審計難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時，往往不按規(guī)定進行商品房銷售核算，而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復費用支出，既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費用不實。

對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為，建議審計時除應認真審核經(jīng)營收入明細賬、往來明細賬和相關(guān)原始憑證外，還應審查《商品房買賣合同》、銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料，查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、動遷房發(fā)票存根”相核對；將經(jīng)營收入各分類明細賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對；將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及工程竣工驗收、投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對；同時采用查詢、觀察、分析性復核等審計方法，查實企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。

三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本

（一）隨意提取公共配套設施費，調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時，對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施，通常采用預提辦法將所需配套設施費預估計入開發(fā)產(chǎn)品的成本中，預提標準由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤，往往根據(jù)需要隨意確定配套設施費的提取標準，多計或少計開發(fā)成本。

（二）不遵循借款費用的計量原則，隨意分攤借款利息。根據(jù)借款費用的計量原則，企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時，應將其與每期實際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤，根據(jù)累計支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認開發(fā)項目的借款費用時，不是按規(guī)定的方法計算分攤，而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財務報告的需要，在開發(fā)成本和財務費用之間為劃分，調(diào)節(jié)當期利潤；對于計入開發(fā)成本中的借款費用，在各開發(fā)項目中的分配也未經(jīng)過認真計量，而是隨意分攤，造成各開發(fā)項目之間負擔借款費用不合理的現(xiàn)象。

（三）不同類型商品房的經(jīng)營成本計算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目開發(fā)的不同類型的商品房，如底商、住宅、寫字樓等，在銷售價格上相差懸殊，其經(jīng)營成本也應該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中，一般以開發(fā)項目（同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房）為對象進行成本歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時統(tǒng)一按平均成本進行結(jié)轉(zhuǎn)，造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)完畢，進行銷售時，將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，形成同一開發(fā)項目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。

（四）擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當前的高收入、高利潤行業(yè)，為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設成本 擠入商品房開發(fā)成本中，增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本；此外，企業(yè)還通過虛報工程結(jié)算，虛報堪費、虛報回遷安置費、虛報土地征用補償費等方式，虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本，以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率，少繳土地增值稅；虛減經(jīng)營利潤，少繳企業(yè)所得稅。

對于以上問題，建議審計時除應認真審查開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬、短期借款明細賬、應交稅金明細賬、往來明細賬及相關(guān)原始憑證外，還應取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項目開發(fā)可行性研究報告、投資立項批文、工程項目概、預算資料、當?shù)卣块T頒布的城市基準地價表或平均標定地價資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補償?shù)囊?guī)定和項目投資費用估算資料等，還應查閱企業(yè)股東大會會議記錄和董事會會議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費用明細賬中的各項成本、費用發(fā)生額與工程項目概預算、項目投資可行性研究報告和項目投資費用估算資料及當?shù)氐貎r、土地征用及拆遷補償標準等資料相核對；將股東大會會議記錄和董事會會議記錄中涉及投資、籌資、堪察設計、土地征用及拆遷補償、工程施工等事項的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對；同時運用單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法及類似工程經(jīng)驗估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目中前期工程費、建安工程費、基礎設施費、工程配套設施費等進行估算；運用查詢、分析性復核等審計方法，根據(jù)總投資或預計總收入的一定比例，對規(guī)劃設計費、開發(fā)間接費、期間費用等進行估算；根據(jù)借款費用的確認原則對借款利息的資本化金額進行匡算；以合理認定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本，審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額，并提請企業(yè)調(diào)整賬務，按規(guī)定補繳稅金。

四、漏繳規(guī)費

（一）漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟適用房等名義取得劃拔土地后，并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟適用房開發(fā)出售，而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標準，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的，應按規(guī)定補繳土地出讓金。但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟適用房用地用于建造商品房后，一般都未按規(guī)定補繳土地出讓金，造成國家土地出讓金的流失。

（二）漏繳配套費、增容費及教育附加費等規(guī)費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規(guī)定費用，如公共設施配套費、水電增容費、消防配套費、人防工程配套費、消防設施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費等等，由于以上費用名目繁多，繳納程序不透明，存在關(guān)系操作空間和政策利用空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系，采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法，漏繳各種規(guī)費。

對于上述問題，建議審計人員應詳細了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程，掌握相關(guān)法規(guī)和各項費用上繳標準，將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項規(guī)費與國家及當?shù)卣块T規(guī)定的應繳數(shù)進行對比，查出漏繳金額，提請企業(yè)按規(guī)定補繳或披露。

五、套取銀行信用，違規(guī)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大，建設周期長，需要大量外部資金的支持，銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：

（一）將實際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行，套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，在未曾開發(fā)時屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)，可用于抵押貸款；在對該土地進行開發(fā)時，其土地使用權(quán)應從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，此時，該土地使用權(quán)的價值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本，實質(zhì)上已不具有價值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行，辦理抵押貸款。

（二）簽訂虛假售房合同，套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難，往往與公司職工或其他關(guān)系個人簽訂虛假的商品房買賣合同，由企業(yè)墊付首付款，到銀行辦理大項耐用消費貸款手續(xù)，套取銀行按揭貸款。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目，可行性研究

 

可行性研究是指在投資決策前,對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價,判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務上是否盈利,并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學方法,其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性,并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考?？尚行匝芯渴琼椖客顿Y決策的重要依據(jù),是項目立項、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù),是項目籌措建設資金的依據(jù),是編制設計任務書的依據(jù)。論文寫作，房地產(chǎn)項目。

1.房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價特點分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程,房地產(chǎn)產(chǎn)品的總成本費用之和即為總投資,其財務效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營過程中的銷售收入。對于一般的房地產(chǎn)項目而言,經(jīng)濟評價主要是財務評價,因此房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價,即財務評價的特點：

1.1微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合,以宏觀效益分析為主

房地產(chǎn)關(guān)系到人們的切身利益,不能只看項目本身的獲利能力,還要考慮項目對社會的影響,即考察項目的建設和經(jīng)營對國民經(jīng)濟有多大貢獻以及需要國民經(jīng)濟付出多大代價。在當前經(jīng)濟形勢下,房地產(chǎn)開發(fā)商更應該重視國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的方向的分析,根據(jù)國家的需求,更多的投資經(jīng)濟適用房、中小型住房等項目。論文寫作，房地產(chǎn)項目。

1.2定量分析與定性分析相結(jié)合,以定量分析為主;

財務評價是可行性研究報告中唯一的量化的評價部分,必須進行數(shù)據(jù)的預測估算,進行定量分析,定量分析更加直觀,能直接反映項目的效益,據(jù)以判別項目的財務可行性。作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè),迫切需要從粗放式開發(fā)向集約式開發(fā)過度。特別是在當前金融危機下,房地產(chǎn)開發(fā)商要擴大開發(fā)利潤空間,必須用定量分析的方法,來量化開發(fā)過程中的每一項成本支出,擺脫過去粗糙的定性分析,從而真正達到全過程量化監(jiān)測成本費用,最大限度地降低開發(fā)風險。

1.3分析過程中主觀性與客觀性相結(jié)合,主觀性所占比重較大;

如實踐中,由于編制財務評價報告的目的不同,委托人及編制人對財務評價缺乏應有的認識和重視,使得財務評價主觀意識較強,受委托人和編制人員影響較大。投資額、房價、銷售量等是編制人員可以對財務效益進行主觀控制的手段。編制人員對風險的態(tài)度和對項目的認識也會使財務評價表現(xiàn)出很強的主觀性。

2房地產(chǎn)項目可行性研究過程

2.1以投資機會研究

該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8% 。如果機會研究認為可行的，就可以進行初步可行性研究。

2.2初步可行性研究

在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。論文寫作，房地產(chǎn)項目。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5% 。

2.3詳細可行性研究

詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術(shù)上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%～1.0% 。項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

2.4可行性研究階段工作精度表

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一、尋租理論

尋租理論是20世紀七十年代西方經(jīng)濟學界公共選擇學派創(chuàng)立的理論，是以研究非生產(chǎn)性競爭的尋利活動為主的經(jīng)濟理論。在現(xiàn)代經(jīng)濟學中，尋租被定義為通過獲得或維持某個領(lǐng)域的壟斷地位來尋求、保持和增加經(jīng)濟租金的非生產(chǎn)行為。這里的經(jīng)濟租金是指支付給資源所有者的款項中超過那些資源在任何可替代的用途中所能得到的款項的那一部分。

二、尋租在我國房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)

（一）土地供應領(lǐng)域的尋租。土地領(lǐng)域?qū)ぷ夥绞街饕校孩俟┬桦p方利用協(xié)議出讓土地方式“暗箱”操作，以明顯低于市場的價格出讓土地；②在招標出讓土地方式下通過控標、抬標尋租，即作為尋租者的開發(fā)商在政府部門默許下，與其他競爭者達成私下協(xié)議，以支付現(xiàn)金方式使其他競爭者實際退出競爭，從而以較低的招標價獲得土地使用權(quán)；③征用農(nóng)村集體所有土地過程中，地方政府非法、低價征用農(nóng)村土地，將其變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)用地，從而獲取巨額經(jīng)濟租金。通過這些方式，土地出讓方和房地產(chǎn)商勾結(jié)，牟取非法租金，損害社會公眾利益。

（二）住房建設領(lǐng)域的尋租。我國實行多層次住房供應體系，即高收入者按市場價購買商品住房、中低收入者低價購買經(jīng)濟適用房、低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。對于經(jīng)濟適用房和廉租房，國家給予了免收土地出讓金、開發(fā)貸款優(yōu)先發(fā)放等諸多優(yōu)惠政策。一方面誘使開發(fā)商們競相向主管部門尋租，以“經(jīng)濟適用房”、“廉租房”之名行“商品房”之實。對于擁有審核開發(fā)商資質(zhì)、分配經(jīng)濟適用房等權(quán)力的主管部門及負責人來說，一旦認識到手中權(quán)力的市場價值，“尋租”也就滋生開來。

（三）資金領(lǐng)域的尋租。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融的支持。我國房地產(chǎn)企業(yè)自有資金較少，融資渠道狹窄，對銀行資金的依賴尤其嚴重。房地產(chǎn)企業(yè)對資金的渴求，加上國有銀行自身的軟預算約束，使得尋租活動在銀行信貸領(lǐng)域蔓延。

（四）涉稅領(lǐng)域和房地產(chǎn)開發(fā)程序的尋租。房地產(chǎn)稅費包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅等11大類。房地產(chǎn)開發(fā)程序包括工程勘測、規(guī)劃設計、施工圖設計及審批等諸多過程?？梢姡愘M和開發(fā)程序均十分復雜。在這些過程中，事實證明開發(fā)商和政府官員傾向選擇尋租，損害社會群體的合法利益。

房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ぷ饣顒硬?，解決這一問題勢在必行。為此，本文建立了博弈模型，并提出解決尋租問題的對策。

三、博弈論模型及分析

（一）模型假設及基本模型。假設在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ぷ饣顒又?。有三方參與者：設租人和尋租人及監(jiān)管人。設租人為涉及房地產(chǎn)業(yè)的政府部門，他們依據(jù)“尋租經(jīng)濟租金”多少來調(diào)整策略；尋租人即房地產(chǎn)開發(fā)商；監(jiān)管人即政府部門“絕對監(jiān)管者”。假設設租人和尋租人雙方均是“理性經(jīng)濟人”；監(jiān)管者公正廉潔，依法辦事，是絕對監(jiān)管者，否則認為他們是設租人。具體博弈模型為：1、房地產(chǎn)開發(fā)商的全部收入由其投入的資金x決定，f（x）為開發(fā)商的收益函數(shù)，投入成本為C（x），其中f′（x）＞0，f″（x）＜0，C′（x）>0，C″（x）>0；2、政府設租人得到的經(jīng)濟租金占開發(fā)商收益比重為q。設租過程中，風險成本、時間成本、信譽成本、向上級行賄等可能損失構(gòu)成設租成本。記設租成本為?茲（x，q），尋租預期租金收入為r（x，q），且q∈［0，1］；3、假設房地產(chǎn)開發(fā)商的預期收入依賴設租人所得的經(jīng)濟租金的比重q，即g（x，q）=（1-q）［f（x）-C（x）］，且qf（x）≥r（x，q）；4、假定尋租行為成功的概率為p，行為被監(jiān)管人發(fā)現(xiàn)，受到懲罰的概率為1-p，并罰以雙方純收益的K倍罰金，K≥1，稱K為懲罰系數(shù)。

尋租人選擇投資額x，使其純收益最大化，設租人不關(guān)心尋租人的投資額，只關(guān)心其所得的經(jīng)濟租金的比重q，使其純收益最大化。即： =［p（1-p）K］［（1-q）f′（x）-C′（x）］=0……（1）； =［p-（1-p）K］［f（x）－ ］=0……（2）。聯(lián)立（1）（2）可以解出x和q，且一方的最優(yōu)戰(zhàn)略是另一方所選擇戰(zhàn)略的函數(shù)。

（二）分析模型

1、由式（1）（2）可知，若p-（1-p）K=0，則為最優(yōu)投資尋租組合，雙方收益均最大化。此時，雙方的戰(zhàn)略選擇為（尋租，設租）。

2、房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ぷ庑袨榈陌l(fā)生，主要是資源的稀缺性和權(quán)利壟斷性以及利益的驅(qū)動性。這里定義：預期收入成本比T＝ ，T∈［0，1］。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，當房地產(chǎn)開發(fā)商期望純收益大于或等于其預期收益，即T開發(fā)商≤ 時，開發(fā)商選擇尋租。否則，開發(fā)商不尋租。對于政府設租人來講，當期望收入大于或等于設租人的預期租金時，尋租現(xiàn)象才有可能產(chǎn)生。即僅當 ≤ 時，尋租行為發(fā)生。則結(jié)論是：當T開發(fā)商≤ ，且T設租人≤ 時，開發(fā)商和政府官員博弈的最優(yōu)策略為（尋租，設租）；當T開發(fā)商＞ ，且T設租人＞ 時，開發(fā)商和政府官員設租人的最優(yōu)策略為（不尋租，不設租）；T設租人≤ ＜T開發(fā)商時，開發(fā)商和政府官員設租人的策略為（不尋租，設租）；T開發(fā)商≤ ＜ ＜T設租人，開發(fā)商和政府官員設租人的策略為（尋租，不設租）。

四、模型引申出的建設性對策建議

對于內(nèi)在誘因以及尋租人和設租人選擇最優(yōu)策略（不尋租，不設租）的條件，政府部門應采取以下措施控制甚至利用尋租行為：1、思想道德及法制宣傳教育，不斷提高全民，尤其是官員的守法意識；2、官員公開選任制度，提高公務員工資水平，倡導“高薪養(yǎng)廉”，變相增加政府設租人的尋租成本；3、規(guī)范政府管理方式和程序，減少政府干預，盡可能地以市場代替政府，走高市場化道路，減少租源，降低開發(fā)商尋租的可能性。

對于外部因素，由上式可知，懲罰系數(shù)K越大，（1-p）越大。因此，監(jiān)管人應該加大對尋租行為的查處和懲罰力度。另外，計提“鼓勵基金”，即從懲罰系數(shù)K中計提一定比例的資金，以作為對放棄設租的政府官員或絕對監(jiān)管者的獎勵金額，從物質(zhì)上鼓勵設租人選擇作為絕對監(jiān)管者。這樣可以達到一個結(jié)果：使社會公共福利盡可能平衡，減少因?qū)ぷ庖鸬纳鐣＠麚p失，房價和房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展。

五、結(jié)論