導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)稅務(wù)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：并購(gòu)市場(chǎng)；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；管理

一、并購(gòu)市場(chǎng)概述

(一)特征分析

并購(gòu)市場(chǎng)最明顯的特征就是多種并購(gòu)形式同時(shí)存在。其中，橫向并購(gòu)與縱向并購(gòu)，甚至是多元并購(gòu)和融資并購(gòu)都是并存狀態(tài)。而并購(gòu)主體性質(zhì)以及行業(yè)也具有明顯的多元化特征。與此同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)與國(guó)有企業(yè)等多種類型企業(yè)，甚至是能源行業(yè)與高新技術(shù)等多種行業(yè)，都已經(jīng)逐漸進(jìn)入到并購(gòu)發(fā)展階段。其中，常見的并購(gòu)方式就是現(xiàn)金收購(gòu)股權(quán)、吸收合并以及資產(chǎn)置換等等，同時(shí)也可以將多種并購(gòu)的方式結(jié)合來(lái)應(yīng)用[1]。

(二)未來(lái)發(fā)展方向

第一，中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)的規(guī)模將逐漸擴(kuò)大，不管是在交易金額亦或是并購(gòu)方面，實(shí)際發(fā)生的數(shù)量都有所增加。第二，以戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的全球并購(gòu)發(fā)展趨勢(shì)明顯。在全球一體化進(jìn)程不斷深入的背景下，價(jià)值鏈在企業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中始終貫穿，其中，全球資金流與信息流等相互融合，實(shí)現(xiàn)了高度的整合以及重構(gòu)。在這種情況下，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)與制造行業(yè)都實(shí)現(xiàn)了有機(jī)整合，一定程度上增加了人員與物質(zhì)的往來(lái)。第三，并購(gòu)的方式更加復(fù)雜?，F(xiàn)階段，中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)中的并購(gòu)方式已經(jīng)由單一方式向著多種并購(gòu)方式方向發(fā)展，一定程度上轉(zhuǎn)變了原有的并購(gòu)模式。

(三)并購(gòu)市場(chǎng)發(fā)展的根本原因

第一，中國(guó)市場(chǎng)的開放性特征明顯。自加入世界貿(mào)易組織以后，中國(guó)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻也隨之下降，更多跨國(guó)公司進(jìn)入到中國(guó)的市場(chǎng)。與此同時(shí)，國(guó)有企業(yè)重組的速度加快。在這種情況下，并購(gòu)市場(chǎng)發(fā)展的速度也隨之提高，使得并購(gòu)的數(shù)量和規(guī)模逐漸擴(kuò)大[2]。第二，國(guó)企實(shí)現(xiàn)全面改革。國(guó)內(nèi)大部分國(guó)有企業(yè)引入了私有資本，一定程度上提高了企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，所以更多民營(yíng)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)以及機(jī)制來(lái)獲得控制權(quán)利以及經(jīng)濟(jì)利益，使得國(guó)內(nèi)企業(yè)并購(gòu)的主動(dòng)性隨之增強(qiáng)，進(jìn)一步推動(dòng)了內(nèi)資并購(gòu)的全面發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體要求

首先，空間全方位性的要求。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理空間范圍涉及到了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各方面，而且所有的生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都應(yīng)當(dāng)開展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。對(duì)于企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、制度建設(shè)以及財(cái)務(wù)管理的安排，一定要對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理給予綜合考慮。與此同時(shí)，在對(duì)資源進(jìn)行配置的過(guò)程中，同樣需要考慮到人力、物力以及財(cái)力等多種資源，優(yōu)先考慮企業(yè)自身的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，時(shí)間全過(guò)程性的要求。在企業(yè)生命周期中，必須要融入稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。其中，企業(yè)發(fā)展階段不同，管理的重點(diǎn)也存在差異，所以，在開展稅務(wù)管理工作的過(guò)程中一定要高度重視企業(yè)發(fā)展階段的實(shí)際情況，進(jìn)而合理地制定出工作的重點(diǎn)，與稅收政策相互結(jié)合，對(duì)各種稅務(wù)管理方案予以深入地研究，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供高質(zhì)量的服務(wù)[3]。最后，管理全員性的要求。在企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，需要包含企業(yè)內(nèi)部所有工作人員。其中，一定要保證企業(yè)內(nèi)部全部工作人員都能夠參與到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，而且稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理同樣關(guān)乎工作人員自身經(jīng)濟(jì)利益。

三、并購(gòu)市場(chǎng)背景下應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

(一)提升稅務(wù)管理流程的科學(xué)合理性

房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)管理當(dāng)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)容合理地融入到發(fā)展戰(zhàn)略當(dāng)中，并且給予高度的重視。與此同時(shí)，應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作管理的力度，對(duì)于會(huì)計(jì)要素確認(rèn)進(jìn)行嚴(yán)格地規(guī)范，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)保證會(huì)計(jì)處理方法選擇的合理性。基于此，應(yīng)建立并健全企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，重視相同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)事項(xiàng)的開展，以保證這一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)事項(xiàng)的財(cái)務(wù)、稅務(wù)以及會(huì)計(jì)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)地發(fā)展。

(二)注重稅務(wù)工作的文檔管理作用

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視發(fā)票管理工作的作用，安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)，以保證及時(shí)核對(duì)采購(gòu)的發(fā)票，同時(shí)及時(shí)核銷銷售的發(fā)票。其次，要加大稅務(wù)文檔管理力度，積極構(gòu)建系統(tǒng)化的事務(wù)文檔機(jī)制，實(shí)現(xiàn)書面資料向電子文檔的有效轉(zhuǎn)換，并且同其他稅務(wù)電子文檔進(jìn)行統(tǒng)一地管理，科學(xué)合理地制定出書面資料借閱登記的機(jī)制[4]。

(三)全面培養(yǎng)涉稅工作人員自身素養(yǎng)

在并購(gòu)市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要積極培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部的涉稅工作人員，將涉稅事務(wù)作為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)人才的引進(jìn)與選拔等給予高度重視。除此之外，稅務(wù)主管部門還應(yīng)當(dāng)為房地產(chǎn)企業(yè)提供具有針對(duì)性的稅務(wù)指導(dǎo)，以保證房地產(chǎn)企業(yè)征稅工作的順利開展。四、結(jié)束語(yǔ)綜上所述，基于并購(gòu)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展也同樣面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。為此，文章針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作進(jìn)行了相關(guān)性的研究與探討，通過(guò)采用合理的措施不斷有效增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的效果，以保證房地產(chǎn)企業(yè)更好地在并購(gòu)浪潮中取得理想的發(fā)展成績(jī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]魏標(biāo)文.并購(gòu)市場(chǎng)背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2016，29(10)：36-37.

[2]孫雪華.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理及控制的探討[J].會(huì)計(jì)師，2014(19)：73-74.

[3]陳宗平.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其管理措施探討[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014(15)：47-48.

篇2

關(guān)鍵詞 營(yíng)改增政策 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 稅務(wù)管理

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間，營(yíng)改增政策的提出，不僅優(yōu)化了我國(guó)稅收制度的結(jié)構(gòu)，而且還有效地避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展起到了很好的作用。在這大好前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保證并提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作成效，財(cái)務(wù)管理人員就必須要緊抓營(yíng)改增政策實(shí)施的契機(jī)，對(duì)其給企業(yè)財(cái)務(wù)與稅務(wù)管理方面帶來(lái)的影響進(jìn)行全面分析，在提高其實(shí)施成效的基礎(chǔ)上有效地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行更好的轉(zhuǎn)型升級(jí)。[1]

一、營(yíng)改增政策的概況

營(yíng)改增政策是我國(guó)稅制改革的重要內(nèi)容，其主要是將企業(yè)應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅變更為增值稅，而變更后的增值稅不僅包含營(yíng)業(yè)稅，而且還包括有產(chǎn)品增值后產(chǎn)生的稅款。我國(guó)自2012年開始試點(diǎn)以來(lái)，營(yíng)改增政策的實(shí)施已經(jīng)覆蓋各行各業(yè)，主要包括交通運(yùn)輸業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運(yùn)輸業(yè)、電信業(yè)、建筑業(yè)、金融環(huán)保業(yè)以及不動(dòng)產(chǎn)業(yè)等。在營(yíng)改增政策實(shí)施以前，我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，建筑行業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅率為3%。而在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，根據(jù)財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》中的相關(guān)規(guī)定要求，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅率要提升到11%，[2]這從根本上影響了建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。其具體影響從以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析，即對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)管理的影響。

二、營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)其產(chǎn)生了諸多影響，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債表的影響

固定資產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的重要組成部分，其一旦發(fā)生變動(dòng)會(huì)直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體結(jié)構(gòu)，從而影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)波動(dòng)。從營(yíng)改增政策實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的原值入賬金額和累計(jì)折舊都相應(yīng)地減少，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除去本身應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅之外，其期末余額也相應(yīng)地降低。在這種情況下，營(yíng)改增政策的實(shí)施會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債金額得到降低，而其內(nèi)部的流動(dòng)資產(chǎn)與負(fù)債的比重則會(huì)提升。同時(shí)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，營(yíng)改增政策的實(shí)施還推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模，對(duì)其發(fā)展制度的建設(shè)還能起到完善的作用。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)表的影響

從現(xiàn)階段來(lái)看，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)表的影響主要包括長(zhǎng)期影響和近期影響。從長(zhǎng)期影響來(lái)看，營(yíng)改增政策的實(shí)施不僅起到有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本和負(fù)擔(dān)的作用，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為其進(jìn)行資金積累奠定了良好的基礎(chǔ)，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠有更多的資金投入到其他項(xiàng)目中，避免資金被套牢，起到擴(kuò)展企業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的作用。而從近期影響來(lái)看，營(yíng)改增政策的實(shí)施免除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原值稅金，而稅金金額和企業(yè)成本也得到了有效降低，從另一個(gè)方面來(lái)看對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增加還起到了一定的促進(jìn)作用。[3]

（三）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響

營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，營(yíng)改增政策的實(shí)施使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)投資受到不同程度的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了得到更好、更全面的發(fā)展，承接多個(gè)工程項(xiàng)目，需要購(gòu)置大量的施工裝備設(shè)施，但是由于增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額可以用于相抵，在一定程度就減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流出情況。因此，在保證資金穩(wěn)定的同時(shí)，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多余的資金用于投資其他項(xiàng)目。其次，營(yíng)改增政策的實(shí)施使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金活動(dòng)受到了影響。在營(yíng)改增政策實(shí)施之后，其中的增值稅對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本起到了有效降低的作用。最后，營(yíng)改增政策的實(shí)施還使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資活動(dòng)受到了影響。在如今的房地產(chǎn)行業(yè)，各個(gè)開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，而為了更好、更多地占領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)就要不斷地進(jìn)行融資與籌資。營(yíng)改增政策的實(shí)施讓這種局面得到了很好的緩解，主要讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流逐步壯大。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，這種融資、籌資是具有階段性的，具備很大風(fēng)險(xiǎn)隱患，反而會(huì)逐漸加重企業(yè)的負(fù)債金額。

三、營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理中，營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)其產(chǎn)生了很深的影響，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

（一）對(duì)采購(gòu)房地產(chǎn)建筑材料的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，建筑材料的采購(gòu)工作一直是重中之重。在采購(gòu)房地產(chǎn)建筑材料時(shí)，不僅要注意采購(gòu)的數(shù)量，而且還要著重注意質(zhì)量，其中還包括一些大型的建筑材料，如鋼筋，混凝土等，同時(shí)還有一些小型的建筑材料，如鐵釘?shù)?。針?duì)大型建筑材料的采購(gòu)?fù)ǔ６际鞘走x大店面，大店面可以根據(jù)自己的需求開具相關(guān)增值稅的專用發(fā)票，若選擇一些規(guī)模較小的店面進(jìn)行采購(gòu)，則無(wú)法開具出相關(guān)增值稅的專用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購(gòu)建筑原材料這一環(huán)節(jié)上就無(wú)法對(duì)稅務(wù)的增值稅情況實(shí)行進(jìn)項(xiàng)扣除，從而增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。[4]

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購(gòu)建筑原材料時(shí)，即使能夠開具發(fā)票，但依照我國(guó)現(xiàn)有的稅務(wù)法規(guī)定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要繳納6%的增值稅，而施工企業(yè)繳納的施工成本稅卻比材料稅要低上一個(gè)百分點(diǎn)，從這里也可以看出營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的影響。因此，企業(yè)想要更加適應(yīng)營(yíng)改增政策，就必須要不斷地進(jìn)行改革，對(duì)使用的物資材料進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。例如，可采用招標(biāo)的方式來(lái)采購(gòu)建筑原材料，在要求材料供應(yīng)商提供專用發(fā)票的情況下再對(duì)建筑原材料的質(zhì)量和價(jià)格提出自己具體的要求。

（二）對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)人力成本的影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)工程的建設(shè)時(shí)，離不開人力資源。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源大多都是來(lái)源于農(nóng)村的農(nóng)民工，這些農(nóng)民工在某種程度上解決了房地產(chǎn)企業(yè)人力資源稀缺的問題，而且也讓房地產(chǎn)工程的成效獲得了一定的保障。但這些農(nóng)民工由于沒有正規(guī)的勞務(wù)公司對(duì)其負(fù)責(zé)，其流動(dòng)性也比較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這方面也無(wú)法獲取增值稅發(fā)票。這樣不僅使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收支出得到了增加，而且也影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。對(duì)此，可通過(guò)人力外包機(jī)構(gòu)來(lái)獲得人力資源，如人力勞務(wù)公司等，通過(guò)其出具相關(guān)專業(yè)發(fā)票來(lái)降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收支出，從而降低企業(yè)生產(chǎn)成本。

（三）對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的影響

營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)情況也造成了影響，如上文所分析，在營(yíng)改增政策實(shí)施以前，房地產(chǎn)與建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，而自從營(yíng)改增政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)與建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅就提升到了11%。以某房地產(chǎn)公司為例進(jìn)行分析，假設(shè)該房地產(chǎn)公司的年收入為1000萬(wàn)元，而生產(chǎn)成本為400萬(wàn)元，以增值稅的稅率11%和進(jìn)項(xiàng)稅率17%來(lái)計(jì)算，在營(yíng)改增政策實(shí)施以前，1000萬(wàn)元乘以5%，計(jì)算出其營(yíng)業(yè)稅為50萬(wàn)元，而在營(yíng)改增政策實(shí)施之后，最后計(jì)算出其增值稅為40.97萬(wàn)元。從這里就可以看出，對(duì)于規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)改增政策的實(shí)施顯然是利大于弊的，但是對(duì)于年銷售額超過(guò)500萬(wàn)元的房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有進(jìn)項(xiàng)金額大于營(yíng)業(yè)收入額時(shí)，這項(xiàng)政策的實(shí)施才能起到降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其本身特殊的性質(zhì)，在稅務(wù)工作經(jīng)常出現(xiàn)稅上加稅的情況，通過(guò)營(yíng)改增政策的實(shí)施則有效避免了這種重復(fù)繳稅的情況發(fā)生，在間接上也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，提升了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

總之，營(yíng)改增政策的實(shí)施，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅有利于企業(yè)稅負(fù)的降低，而且在一定程度上還能優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系結(jié)構(gòu)。在提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，對(duì)于企業(yè)未來(lái)長(zhǎng)期的發(fā)展具有非常好的促進(jìn)意義。

四、結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)營(yíng)改增政策進(jìn)行概況分析，探討營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)與稅務(wù)管理的影響。對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，即對(duì)企業(yè)負(fù)債表，利潤(rùn)表以及現(xiàn)金流量表造成影響。對(duì)稅務(wù)管理方面造成的影響同樣體現(xiàn)在三個(gè)方面，即對(duì)房地產(chǎn)建筑材料的采購(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)人力成本以及對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的影響。希望通過(guò)本文的分析與探討可以讓我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)實(shí)施營(yíng)改增政策所造成的影響有一個(gè)全面的了解，從而能夠制定相應(yīng)的對(duì)策措施。

（作者單位為成都地鐵實(shí)業(yè)有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：陳英（1978―），女，碩士，會(huì)計(jì)師，主要從事財(cái)務(wù)管理工作。]

參考文獻(xiàn)

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[2] 陳素娣.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2016（09）： 62.

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 稅收制度 稅收征管

國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管上也做了很多相關(guān)性的研究，很多研究都是集中于對(duì)于房地產(chǎn)稅收管理體系中實(shí)體法的分析上去進(jìn)行的，而很少是與房地產(chǎn)稅收征管方面的研究有關(guān)系的。鄧子基（2007）指出，稅收工作的主要內(nèi)容是稅收征管，要保證稅收職能的發(fā)揮要靠稅收征管，良好的稅收征管能有力保障稅制的貫徹實(shí)施，稅收工作水平的高低要用稅收征管來(lái)衡量。龔愛平、林芳華（2007）以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的視角上去分析，認(rèn)為由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬簿設(shè)置和憑證不夠規(guī)范、虛增成本、亂攤費(fèi)用、收入核算不準(zhǔn)確，從而加大了稅收征管的難度。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管中存在的問題

（一）稅收制度層面的問題

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收的諸多問題根源于我國(guó)稅收制度的不完善，這既包括稅法層面的不完善，也包括稅收部門日常執(zhí)法的不嚴(yán)謹(jǐn)。

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度“重流通，輕保有”?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)的主要稅種集中在房地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的相關(guān)稅種非常少?，F(xiàn)行中國(guó)房地產(chǎn)稅制基本上是作用在銷售環(huán)節(jié)上一旦租售，則數(shù)稅并舉造成房地產(chǎn)保有和使用環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。對(duì)房產(chǎn)而言保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)所有非營(yíng)業(yè)用房一律免稅失去了以財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用。而在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，企業(yè)的實(shí)際平均稅負(fù)達(dá)到40%以上，高于世界多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的水平。

以費(fèi)代稅現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作需要經(jīng)過(guò)若干個(gè)主管部門審批、把關(guān)。因此，以房地產(chǎn)為載體的行政收費(fèi)也隨之出現(xiàn)，各種收費(fèi)不僅名目繁多，而且極不規(guī)范，稅少費(fèi)多現(xiàn)象比較突出。過(guò)多的行政收費(fèi)項(xiàng)目削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能降低了稅收的嚴(yán)肅性，加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，積壓了企業(yè)的利潤(rùn)空間。

（二）稅務(wù)管理當(dāng)局層面的問題

相關(guān)政府部門協(xié)作力度不夠。房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過(guò)程中需要多個(gè)部門的審批和許可，其中包含國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、房管等多個(gè)部門。然而，政府機(jī)構(gòu)中還沒有組建房產(chǎn)稅收的互動(dòng)平臺(tái)，各相關(guān)政府部門各自為政，信息交流不暢，導(dǎo)致想要及時(shí)獲取房地產(chǎn)業(yè)稅源的準(zhǔn)確信息非常有難度的。政府必須協(xié)調(diào)好這些部門的關(guān)系，從源頭上加強(qiáng)合作，并且實(shí)現(xiàn)資源信息的共享，這樣才能夠使房地產(chǎn)稅收透明化，才能夠提高房地產(chǎn)稅收征管的效率。

房地產(chǎn)業(yè)稅收征管配套制度不完善。我國(guó)還沒有建立統(tǒng)一完整的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)和房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。我國(guó)計(jì)算房地產(chǎn)稅收，一般也不是以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，而是以房地產(chǎn)的賬面價(jià)值和原值計(jì)稅。在房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)頻繁、幅度較大的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，稅務(wù)管理部門亟需建立可靠的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)流通階段和保有階段，涉及到的多項(xiàng)權(quán)屬交易、變更登記等操作，只有建立在一個(gè)完善的房地產(chǎn)登記制度，才能消除房地產(chǎn)不做登記而隨意交易和出租的嚴(yán)重現(xiàn)象，杜絕輔稅收流失。 受制于我國(guó)還沒有建立一套有效的納稅評(píng)估體系，這兩套系統(tǒng)遲遲不能付諸實(shí)踐之中，稅收征管效率大打折扣。

二、完善房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的措施和建議

（一）完善相關(guān)稅收政策

我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。

進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。改變現(xiàn)有“重流轉(zhuǎn)，輕保有”的狀況，在稅制設(shè)計(jì)上，要堅(jiān)定“重保有、輕流轉(zhuǎn)”的原則；在稅種設(shè)置上，堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則，盡量在房地產(chǎn)稅收方面建立科學(xué)合理的制度，好整體提升房地產(chǎn)稅收征收管理的水平和質(zhì)量。

逐步消除以費(fèi)代稅現(xiàn)象。要盡快規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中所涉及的收費(fèi)項(xiàng)目，降低收費(fèi)的額度。把這些收費(fèi)項(xiàng)目歸并到同一個(gè)部門管理，納入政府的預(yù)算管理。這樣既簡(jiǎn)化房地產(chǎn)管理程序又有利于減少房地產(chǎn)審批過(guò)程中產(chǎn)生的權(quán)力尋租現(xiàn)象，對(duì)防止腐敗的產(chǎn)生也有重要意義。

（二）稅務(wù)管理當(dāng)局層面的優(yōu)化

完善房地產(chǎn)業(yè)稅收一體化管理。房地產(chǎn)稅收涉及多個(gè)部門的系統(tǒng)工程，牽涉的部門廣、落實(shí)的困難多、協(xié)調(diào)的難度大，僅靠地稅部門的努力是很難達(dá)到預(yù)期效果的。首先，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)；定期將稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次，政府要加強(qiáng)考核檢查，加大對(duì)協(xié)稅護(hù)稅的獎(jiǎng)勵(lì)力度。同時(shí)要完善管理制度，在原來(lái)“先稅后證、以證控稅”的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化“以票管稅”，憑房地產(chǎn)開發(fā)涉稅事項(xiàng)轉(zhuǎn)辦單、分戶銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、房屋銷售辦證明細(xì)表辦理權(quán)證手續(xù)。

完善房地產(chǎn)稅收征管配套制度。首先，強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。完備的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度是房地產(chǎn)稅收順利實(shí)施的重要保障。發(fā)達(dá)國(guó)家大都具有十分完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度并輔之以高效的信息管理手段這樣就能避免房地產(chǎn)私下交易，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法交易行為。其次，完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專職評(píng)稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)健詞：房地產(chǎn)稅收改革建議

Abstrict:Realestatereformistheprocessofrelatedeveryonemutuallyfightfortheirownbenefits.Thistextpassesestablishmentmodelcombineastoit''''scarryonanalysistherealestatetaxsystem''''sreformwantssomeproblemsfornoticingcurrently,forexampletheworthvaluationofhousepropertyandcontrolthecostofcollectstaxetc.,andputforwardsomesuggestions.

Keyword:Realestatetaxreformsuggestion

自國(guó)家實(shí)行土i地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，2000－2003年間房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增速20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期GDP的增長(zhǎng)速度。2004年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資13158億元，占當(dāng)年GDP的9.64%，而與此相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對(duì)量增長(zhǎng)較快，始終維持在4.4%左右，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成比例，說(shuō)明我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在許多不合理的方面。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)稅收日益受到重視，國(guó)內(nèi)目前對(duì)房地產(chǎn)稅討論激烈，然而改革房地產(chǎn)稅收制度，特別是建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的新型不動(dòng)產(chǎn)稅，是一項(xiàng)十分復(fù)雜艱巨的任務(wù)，牽涉到億萬(wàn)群眾，涉及各方面利益的調(diào)整，從博弈論的角度出發(fā)房地產(chǎn)稅制改革是參與各方利益的博弈過(guò)程，房地產(chǎn)改革能否達(dá)到預(yù)期效果，取決于雙方的力量對(duì)比和策略選擇。

一、模型分析

博弈論基本假定人是有理性的，從理性經(jīng)濟(jì)人前提出發(fā)，各博弈參與方都會(huì)考慮自身的目標(biāo)和利益。從自身利益最大化角度做出選擇。從利益相關(guān)度出發(fā)，房地產(chǎn)稅制改革博弈的參與人包括：政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者。政府出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，積級(jí)推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革，通過(guò)稅收調(diào)節(jié)，對(duì)納稅人的利益進(jìn)行合理分配，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)物價(jià)，防范房地產(chǎn)開發(fā)潛存的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；改革整頓房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)，抑制過(guò)高房?jī)r(jià)，減輕了居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，所以他們是改革的最大受益者和和宏觀調(diào)控的決策者；從短期來(lái)看，房地產(chǎn)稅制改革以及各配套措施的實(shí)施抑制房產(chǎn)開發(fā)商操縱、炒作價(jià)格，壓縮了他們的利潤(rùn)空間，因此房地產(chǎn)納稅人是改革的利益受損者。政府處于強(qiáng)勢(shì)地位，他對(duì)納稅人的不合作行為可以施以懲罰，督促他們進(jìn)行合作。消費(fèi)者作為房?jī)r(jià)的承受方?jīng)]有太大的發(fā)言權(quán)，但他們?nèi)藬?shù)眾多，當(dāng)房?jī)r(jià)超過(guò)一定程度就會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者逆向選擇，如個(gè)人集資買地合伙建房，或放棄購(gòu)買意愿，使開發(fā)的房地產(chǎn)束之高閣，長(zhǎng)期閑置，造成資源浪費(fèi)。

（一）模型假設(shè)

政府出于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目的推行房地產(chǎn)稅制改革，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)度攀升，緩解購(gòu)房負(fù)擔(dān)，為了簡(jiǎn)化分析，我們假設(shè)政府與消費(fèi)者為改革博弈中的推動(dòng)方，推動(dòng)方的策略是檢查或不檢查，而檢查會(huì)促使納稅人依法納稅，但也會(huì)產(chǎn)生檢查成本，博弈的接受方則根據(jù)時(shí)局相機(jī)選擇納稅或不納稅策略。

如果推動(dòng)方采取檢查策略。在改革初期，開發(fā)商依法納稅，政府財(cái)政收入增加，同時(shí)房地產(chǎn)稅收作為一種良稅發(fā)揮其作用，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)消費(fèi)者走出購(gòu)房困境，有利于整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定。假設(shè)此時(shí)推動(dòng)方收益為R，檢查成本為C，且R＞C；政府對(duì)納稅人進(jìn)行征稅，使其利潤(rùn)減少，若其采取納稅的策略，其福利損失為T；若其采取不納稅的策略，隱匿收入，逃避納稅，當(dāng)這種行為被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，將對(duì)其進(jìn)行罰款，金額為F，則開發(fā)商福利損失為T+F；通過(guò)對(duì)接受方進(jìn)行懲罰可以彌補(bǔ)推動(dòng)方部分損失，彌補(bǔ)的這部分損失為M，想當(dāng)然M＞T。

如果推動(dòng)方采取不檢查策略，當(dāng)接受方選擇納稅時(shí)，其福利損失為T，推動(dòng)方的收益為R，檢查成本為0；當(dāng)接受方選擇不納稅時(shí)，其福利損失為0。

（二）博弈分析

在完全信息條件下，博弈雙方知道對(duì)方面臨的選擇以及相應(yīng)的收益，并根據(jù)對(duì)方的策略作出最優(yōu)的選擇。這意味著博弈雙方都可能以一定的概率選擇策略，實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，這唯一的概率組合即混合博弈的納什均衡解。

現(xiàn)設(shè)推動(dòng)方選擇檢查的概率為p1，則其選擇不檢查的概率為1-p1，接受方選擇納稅的概率為p2，其選擇不納稅的概率為1-p2，雙方的期望收益分別為E1，E2，則：

二、結(jié)論及建議

如前分析，房地產(chǎn)稅制改革的過(guò)程是一個(gè)改革的推動(dòng)方和接受方競(jìng)合博弈的過(guò)程，要想使改革達(dá)到最佳效果，控制政府部門在檢查中所耗用的財(cái)力、物力、人力，同時(shí)對(duì)違反新稅制的行為處以嚴(yán)厲懲罰。近年來(lái)學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)稅改革的爭(zhēng)論如火如荼，全體改革的實(shí)施還必須做好有關(guān)基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，搞好各項(xiàng)配套改革措施，尤其要注意以下幾個(gè)問題：

1、建立公告、公示制度

上述博弈分析的前提是市場(chǎng)信息透明，而事實(shí)房地產(chǎn)從開發(fā)、流通各環(huán)節(jié)都存在信息不對(duì)稱的問題。比如，政府部門對(duì)開發(fā)商的利潤(rùn)和開發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備量究竟有多少并不清楚，因此，政府部門應(yīng)當(dāng)從消除信息不對(duì)稱的角度對(duì)房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行制度性改革，減少房地產(chǎn)行業(yè)私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的信息透明度，建立一個(gè)集土地供應(yīng)信息、住宅開發(fā)信息、市場(chǎng)交易信息、政府政策信息等信息為一體的信息平臺(tái)，并定期向社會(huì)公告、公示，以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

2、建立完善的價(jià)格評(píng)估制度

房地產(chǎn)征稅的基礎(chǔ)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。如果采用單個(gè)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的程序和方法，成本將很高昂，而且耗費(fèi)時(shí)間，我們可以借鑒美國(guó)的整體評(píng)估（massappraisal）方法，這是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估的一套辦法，要求有完整的土地和建筑物資料并且計(jì)算機(jī)數(shù)字化，而且要求有訓(xùn)練有素的專業(yè)人員，我國(guó)這方面的條件還不具備，這也是房地產(chǎn)稅制改革滯后的原因之一。

3、控制稅收征管成本

房地產(chǎn)的征稅包括評(píng)估與征管，針對(duì)征管工作，美國(guó)各級(jí)政府征稅不是由稅務(wù)人員上門征收，而是由納稅人通過(guò)銀行系統(tǒng)將支票直接寄到稅務(wù)部門。目前我國(guó)已經(jīng)廣泛實(shí)行銀行存款實(shí)名制，銀行也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，可以提供高效的個(gè)人支票服務(wù)，提高稅務(wù)部門征稅效率，降低稅收征管成本。

4、征收房地產(chǎn)稅要遵循“納稅受益”原則

房地受益論是指稅收收入主要為納稅人服務(wù)，地方政府通過(guò)房地產(chǎn)稅收收入提供地方公共產(chǎn)品和服務(wù)供給，使納稅人直接體會(huì)納稅受益，降低納稅人對(duì)交納房地產(chǎn)稅的抵觸，有利于改革的順利實(shí)施。

參考資料：

1.易加元稅費(fèi)改革中競(jìng)合博弈分析及其治理稅務(wù)研究2006.3

2.丁成日改革和發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)稅：理論問題與現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)財(cái)政與稅務(wù)20063

3.王誠(chéng)堯房地產(chǎn)稅收要進(jìn)行區(qū)別征稅的重大制度改革財(cái)政與稅務(wù)20063

4.郭松山黃紹華我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析稅務(wù)研究20055

篇5

一、關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化征收窗口(以下簡(jiǎn)稱征收窗口)的設(shè)立

各地方稅務(wù)分局分別設(shè)立房地產(chǎn)稅收一體化管理征收窗口。市區(qū)(含大凌河街道)征收窗口設(shè)在市地方稅務(wù)局申報(bào)大廳。

二、關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化稅款的入庫(kù)級(jí)次

(一)市本級(jí)

1、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅款。

2、房屋所有者或承受者一方為市屬以上單位的，進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)產(chǎn)生的稅款。

3、市區(qū)征收窗口所征收的所有房地產(chǎn)稅收一體化稅款。大凌河街道辦事處的該部分稅收收入由市財(cái)政部門確定數(shù)額給予返還。

(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)

房屋所有者或承受者雙方均為所轄區(qū)域內(nèi)個(gè)人或鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下單位的，進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)產(chǎn)生的稅款。

三、享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房與非普通住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)

我市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下(__市行政區(qū)域內(nèi)住房平均交易價(jià)格為2200元／平方米)。不能同時(shí)滿足以上條件的住宅為非普通住房。

四、關(guān)于土地、房屋權(quán)屬變更的稅收管理程序

(一)納稅申報(bào)

轉(zhuǎn)讓或承受土地、房屋權(quán)屬的納稅人，在辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更前，按照納稅申報(bào)的有關(guān)規(guī)定，向征收窗口提供有關(guān)納稅申報(bào)資料，征收窗口應(yīng)向納稅人公示需提供的有關(guān)資料。

(二)納稅審核

1、征收窗口根據(jù)納稅人提供的納稅資料，確定應(yīng)繳納稅種、適用稅率、應(yīng)征稅額，經(jīng)復(fù)核無(wú)誤后，告知納稅人應(yīng)交納的稅種及稅額。對(duì)納稅人提供的計(jì)稅價(jià)格、計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低的，征收窗口有權(quán)核定稅額或指定具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

2、符合稅收減免政策及不征稅范圍的房地產(chǎn)交易，征收窗口按照相關(guān)稅收政策規(guī)定辦理減免稅手續(xù)或不征稅手續(xù)。

(三)稅款征收

納稅人依法繳納稅款時(shí)，征收窗口開具完稅憑證和不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票，并按有關(guān)規(guī)定對(duì)已征稅款分屬地和級(jí)次入庫(kù)。

(四)辦理變更手續(xù)

納稅人憑契稅完稅憑證或契稅減免手續(xù)(不征契稅手續(xù))和不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票到市國(guó)土資源、房產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬變更手續(xù)。

五、加強(qiáng)信息傳遞工作

市地方稅務(wù)、財(cái)政、國(guó)土資源、房產(chǎn)管理部門根據(jù)房地產(chǎn)稅收有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，建立和完善信息共享、情況通報(bào)制度。

1、市國(guó)土資源部門對(duì)以新辦征用或出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得土地的和變更土地登記的，在辦理用地手續(xù)的次月初5個(gè)工作日內(nèi)向市地方稅務(wù)局提供上月土地審批情況和相關(guān)資料。

2、對(duì)單位和個(gè)人將購(gòu)買住房對(duì)外銷售的，市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在辦理房屋權(quán)屬登記的次月初5個(gè)工作日內(nèi)，向市地方稅務(wù)局提供上月權(quán)屬登記的房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人，房屋面積、成交價(jià)格等信息。

3、市地方稅務(wù)部門從市國(guó)土資源、房產(chǎn)管理部門獲得的土地、房產(chǎn)交易登記資料，只能用于征稅之目的，并有責(zé)任予以保密。

六、加強(qiáng)部門配合及分工協(xié)作

1、市地方稅務(wù)、財(cái)政、國(guó)土資源、房產(chǎn)管理等部門共同研究強(qiáng)化稅收征管的辦法和措施，通過(guò)多種形式溝通情況和信息，加強(qiáng)有關(guān)部門間的協(xié)作配合。

2、市國(guó)土資源局在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更時(shí)，對(duì)沒有出具繳納契稅、耕地占用稅、土地增值稅(或減免稅)憑證的，不予發(fā)放土地使用權(quán)證。辦理土地權(quán)屬變更后，應(yīng)將完稅(或減免稅)憑證或復(fù)印件和權(quán)屬資料一并歸檔備查。

3、市房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)，對(duì)沒有出具契稅完稅(或減免稅)憑證和轉(zhuǎn)讓銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票的，不予辦理權(quán)屬變更手續(xù)。

4、對(duì)于市國(guó)土資源部門、房地產(chǎn)管理部門配合稅收管理增加的支出，市財(cái)政將給予必要的經(jīng)費(fèi)支持。

市地方稅務(wù)局

市財(cái)政局

市城鄉(xiāng)建設(shè)管理局

篇6

一、關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化征收窗口的設(shè)立

各地方稅務(wù)分局分別設(shè)立房地產(chǎn)稅收一體化管理征收窗口(以下簡(jiǎn)稱征收窗口)。市區(qū)（含大凌河街道）征收窗口設(shè)立在市地稅局征收科申報(bào)大廳。

二、征收窗口的具體工作職責(zé)

(一)受理房地產(chǎn)稅收的納稅申報(bào)

(二)審核確認(rèn)房地產(chǎn)交易過(guò)程中應(yīng)繳納的地方各稅

(三)稅款征收、解繳

(四)開具銷售發(fā)票

(五)負(fù)責(zé)收集傳遞房地產(chǎn)稅收各稅種有關(guān)納稅信息

(六)建立納稅人檔案，保存征管資料

三、實(shí)行房地產(chǎn)稅收先稅后證的管理辦法

我市房地產(chǎn)一體化稅收的征收管理采取與房產(chǎn)、土地部門聯(lián)合控管、“先稅后證”的征管方式。即房地產(chǎn)權(quán)屬承受者必須先到稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納相關(guān)各稅后，憑契稅完稅憑證取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，房產(chǎn)、土地部門憑房地產(chǎn)權(quán)屬承受者出具的契稅完稅證和銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票辦理房屋、土地證照。

征收窗口與土地、房產(chǎn)管理部門計(jì)算機(jī)連網(wǎng)、溝通信息，每月獲取我市土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、劃撥、拍賣以及房屋權(quán)屬變更情況等信息，堅(jiān)決避免房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移過(guò)程中相關(guān)稅收的流失。

四、規(guī)范征管程序

(一)納稅申報(bào)

轉(zhuǎn)讓或承受土地、房屋權(quán)屬的納稅人，在辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更前，按照納稅申報(bào)的有關(guān)規(guī)定，向征收窗口提供有關(guān)納稅申報(bào)資料，征收窗口應(yīng)向納稅人公示需提供的有關(guān)資料。

(二)納稅審核、認(rèn)定

征收窗口根據(jù)納稅人提供的納稅資料，確定應(yīng)繳納稅種、適用稅率、應(yīng)征稅額，經(jīng)復(fù)核無(wú)誤后，告知納稅人應(yīng)交納的稅種及稅額

1、房地產(chǎn)交易價(jià)格的審核認(rèn)定。對(duì)納稅人提供的計(jì)稅價(jià)格、計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低的，征收窗口有權(quán)核定稅額或指定具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

2、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅及附加的認(rèn)定。20__年6月1日后，對(duì)個(gè)人購(gòu)買的非普通住房超過(guò)2年對(duì)外銷售的，按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。

3、對(duì)享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定。根據(jù)《凌海市地方稅務(wù)局、凌海市財(cái)政局、凌海市城鄉(xiāng)建設(shè)管理局、凌海市國(guó)土資源局關(guān)于凌海市房地產(chǎn)稅收一體化管理的若干意見》中的規(guī)定，我市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于2640元/平方米以下。

4、對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房的時(shí)間的確定。個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的購(gòu)房時(shí)間，可按房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或稅務(wù)部門監(jiān)制的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票上注明的時(shí)間孰先原則確定。

5、個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額的確定。

6、稅收減免的審核。

對(duì)個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年的普通住房銷售免征營(yíng)業(yè)稅的情況進(jìn)行審核、對(duì)個(gè)人承受的普通住房實(shí)行優(yōu)惠政策的情況進(jìn)行審核。

審核認(rèn)定環(huán)節(jié)應(yīng)由納稅人填寫認(rèn)定表經(jīng)征收窗口的審核人員審核認(rèn)定簽字后辦理免稅、納稅手續(xù)：

個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年的普通住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，填寫《個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房免稅認(rèn)定表》，申請(qǐng)并辦理免稅手續(xù)。個(gè)人銷售購(gòu)買超過(guò)2年的非普通住房，填寫《個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房差額納稅認(rèn)定表》，申請(qǐng)并辦理差額納稅手續(xù)。

7、對(duì)納稅事項(xiàng)審核認(rèn)定的時(shí)間規(guī)定，審核認(rèn)定由征收窗口具體負(fù)責(zé)，無(wú)法當(dāng)時(shí)確認(rèn)的事項(xiàng)請(qǐng)示各相關(guān)科室，時(shí)間不能超過(guò)三個(gè)工作日。辦理減免審批手續(xù)的時(shí)間不能超過(guò)十個(gè)工作日。

(三)稅款征收解繳

房地產(chǎn)一體化稅收由征收窗口統(tǒng)一征收，并由窗口分級(jí)次入庫(kù)。

1、市本級(jí)

(1)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅款；

(2)房屋所有者或承受者一方為市屬以上單位的，進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)產(chǎn)生的稅款。

(3)市區(qū)征收窗口所征收的所有房地產(chǎn)稅收一體化稅款。大凌河街道辦事處的該部分稅收收入由市財(cái)政部門確定數(shù)額給予返還。

2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)

房屋所有者或承受者雙方均為所轄區(qū)域內(nèi)個(gè)人或鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下單位的，進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)產(chǎn)生的稅款。

五、銷售不動(dòng)產(chǎn)（轉(zhuǎn)移無(wú)形資產(chǎn)）發(fā)票的管理。

各征收窗口在受理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移申報(bào)時(shí)，應(yīng)要求納稅人報(bào)送原購(gòu)房屋的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，受理后將復(fù)印件做為申報(bào)資料存檔。對(duì)于未報(bào)送銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的納稅人，應(yīng)要求其補(bǔ)報(bào)，否則不予受理。

凡是房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移需開具的發(fā)票，全部由征收窗口管理。

（一）存量房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移需開具的發(fā)票由征收窗口統(tǒng)一填開。

（二）增量房屋的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票由征收窗口實(shí)行限量發(fā)放。房屋開發(fā)單位從征收窗口領(lǐng)取發(fā)票時(shí)，需由稅收管理員簽字，經(jīng)征收單位領(lǐng)導(dǎo)審核，報(bào)主管局長(zhǎng)批準(zhǔn)。房屋開發(fā)單位應(yīng)將發(fā)票的領(lǐng)取、使用、結(jié)存情況分別報(bào)送稅收管理員與征收窗口。稅收管理員及征收窗口應(yīng)及時(shí)對(duì)發(fā)票的開具及申報(bào)納稅情況進(jìn)行審核、比對(duì)，對(duì)欠繳房地產(chǎn)相關(guān)各稅的納稅人，征收窗口可停止供應(yīng)發(fā)票。

六、建立和完善 檔案管理制度

各征收窗口要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收的檔案管理制度，負(fù)責(zé)及時(shí)整理、收集房地產(chǎn)稅收相關(guān)信息，實(shí)行規(guī)范化和檔案化管理，為納稅戶建立檔案，一戶一檔。并每月將土地、房產(chǎn)的交易、納稅的相關(guān)信息傳遞給市局的有關(guān)部門。

七、加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)稅收一體化管理工作的領(lǐng)導(dǎo)

為了保證房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的順利實(shí)施，我局成立地產(chǎn)稅收一體化管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)指導(dǎo)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，

辦公地點(diǎn)：農(nóng)稅科。

組長(zhǎng)：

篇7

我國(guó)實(shí)施分稅制以來(lái)，中央政府的收入集中程度越來(lái)越高，地方稅收收入在地方財(cái)政收入、全部稅收收入中的比重呈下降趨勢(shì)?！笆濉币?guī)劃的稅制改革對(duì)增值稅課稅范圍的擴(kuò)容會(huì)影響到營(yíng)業(yè)稅稅源，進(jìn)而影響地方財(cái)政收入。在現(xiàn)行地方稅收體系中，房地產(chǎn)稅收收入占地方稅收收入的比重較低，地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴程度較高，土地資源稀缺性決定了土地收益的可持續(xù)性較差。因此，完善房地產(chǎn)稅收體系，穩(wěn)定地方稅收收入，對(duì)于地方稅制建設(shè)有著重要意義。

一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收存在的主要問題

(一)稅種設(shè)置不完整且現(xiàn)有稅種分布不科學(xué)

目前,我國(guó)的稅制結(jié)構(gòu)體系中涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的稅種有耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個(gè)人所得稅和房地產(chǎn)稅。其中，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅種包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加；交易環(huán)節(jié)的稅種主要包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅；企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅主要是對(duì)交易基礎(chǔ)上的收益征稅。對(duì)持有環(huán)節(jié)征收的唯一稅種是房地產(chǎn)稅，但是對(duì)個(gè)人住房免于征收，2011年2月開始在上海、重慶試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅。可見，我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系中多數(shù)稅種集中在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)征收，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，尚無(wú)在房地產(chǎn)繼承環(huán)節(jié)征收的稅種。與同屬于發(fā)展中國(guó)家的印度相比，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系還不夠完善。印度政府十分注重通過(guò)強(qiáng)化農(nóng)地課稅制度實(shí)施對(duì)農(nóng)地合理利用的調(diào)控，房地產(chǎn)稅收在印度的稅收體系中并不占重要地位，但是目前印度的房地產(chǎn)稅主要涉及房地產(chǎn)保有稅（富裕稅、土地及建筑物價(jià)值稅、地價(jià)稅）、房地產(chǎn)所得稅（公司所得稅、個(gè)人所得稅、農(nóng)地收益稅、土地及建筑物租金稅、土地增值稅）及房地產(chǎn)取得稅（遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅），課稅環(huán)節(jié)相對(duì)完整。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系中，多數(shù)稅種集中在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)征收，在房地產(chǎn)保有和受益環(huán)節(jié)征稅不足。

(二)房地產(chǎn)稅收的收入功能不強(qiáng)

我國(guó)現(xiàn)行的稅收體系中主要針對(duì)房地產(chǎn)課征的稅收有房地產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅和土地使用稅，其他稅種屬于一般稅，課稅范圍涉及房地產(chǎn)行業(yè)。由于對(duì)自用經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)征稅以房產(chǎn)原值為基礎(chǔ)，與市場(chǎng)價(jià)格脫節(jié)，而且對(duì)住房長(zhǎng)期免稅，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅在組織收入和調(diào)控房?jī)r(jià)方面的作用均受到影響；契稅只在交易環(huán)節(jié)征收，由承受人支付，導(dǎo)致其在組織收入方面的作用不夠持續(xù)；土地增值稅是專門為調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)和交易征收的稅種，但是由于計(jì)算相對(duì)復(fù)雜和管理不到位，很多地方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在不同程度的欠稅情況。因此，房地產(chǎn)稅收對(duì)地方收入的實(shí)現(xiàn)和房?jī)r(jià)調(diào)控的作用都不夠理想。從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，2005至2008年房地產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比重分別為3.43%、3.38%、2.99%、2.93%；城鎮(zhèn)土地使用稅收入占地方稅收收入的比重分別為1.08%、1.16%、2.0%、3.51%；契稅收入占地方稅收收入的比重分別為5.78%、5.7%、6.27%、5.62%；土地增值稅收入占地方稅收收入的比重分別為1.1%、1.52%、2.09%、2.31%。相比發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)主要稅種的稅收收入占地方稅收收入比重較低。國(guó)際上大部分發(fā)達(dá)國(guó)家都對(duì)土地和建筑物一并征收房地產(chǎn)稅，如美國(guó)、加拿大、英國(guó)等。以英國(guó)為例，房地產(chǎn)稅是唯一可以由地方議會(huì)決定征收的稅種，占英國(guó)地方稅收收入的比例達(dá)90%以上，占地方財(cái)政收入的比例也在60%左右，是其地方財(cái)政收入的第一來(lái)源。這些稅收收入主要用于社區(qū)教育、醫(yī)療等各方面的建設(shè)。房地產(chǎn)稅也是美國(guó)大部分的地方政府最重要的稅收來(lái)源。

(三)我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收的調(diào)控作用較弱

首先，遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅長(zhǎng)期缺位，導(dǎo)致房產(chǎn)的繼承者（或受贈(zèng)者）不需要承擔(dān)任何稅收負(fù)擔(dān)或者承擔(dān)少量稅收負(fù)擔(dān)就能取得大量財(cái)富，加劇了社會(huì)財(cái)富分配的不公。其次，房地產(chǎn)稅對(duì)住房長(zhǎng)期免稅的政策使得住房所有者在持有房產(chǎn)期間基本不納稅，這就在一定程度上增加了商品住房的投資屬性，增加了市場(chǎng)需求。從理論上講，市場(chǎng)供求決定價(jià)格，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求相對(duì)平衡或者供不應(yīng)求的狀態(tài)下，開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)會(huì)較容易地隨房?jī)r(jià)或租金轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者或租房者，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

(四)稅收管理不到位

一個(gè)國(guó)家稅收管理的水平一定程度上決定著稅收職能的實(shí)現(xiàn)程度。在稅制建設(shè)比較完善的情況下，稅收管理越有效，稅收環(huán)境就越公平，納稅人依法納稅的意識(shí)就越強(qiáng)。但是我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)稅收的管理還存在一定的問題。一是有些稅種的實(shí)際征收率較低。如《房地產(chǎn)稅條例》規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)出租收入要征收房地產(chǎn)稅，但是由于稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于住房出租信息收集存在一定難度，在實(shí)踐中實(shí)際征收率很低；土地增值稅亦然，雖然國(guó)家稅務(wù)總局多次發(fā)文要求地方稅務(wù)機(jī)構(gòu)清理土地增值稅，但是由于受計(jì)算復(fù)雜等原因的影響，很多地方的土地增值稅征收率也較低。二是已經(jīng)形成的稅收中還存在很多欠稅。如河北省地稅局公布的欠稅公告顯示，截至2009年7月30日，河北省存在欠稅稅額195250751.9元；欠稅涉及的主要稅種包括營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城建稅、印花稅、土地增值稅等；欠稅納稅人共計(jì)28戶，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（建筑）12戶，約占欠稅納稅人總數(shù)的43%。欠稅不僅會(huì)影響地方財(cái)政收入的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也會(huì)消弱稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。

二、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收體系的政策建議

縱觀國(guó)際上實(shí)行分稅制較為成功的國(guó)家，一般是將財(cái)產(chǎn)稅作為地方稅收的主體稅，而以房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）為課稅對(duì)象又是財(cái)產(chǎn)稅的主要特征。我國(guó)實(shí)行分稅制以來(lái)，比較重視中央稅和共享稅改革，地方稅制建設(shè)相對(duì)滯后。到目前為止，地方稅的主體稅種尚不明確，從收入構(gòu)成來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅占比較大，但是營(yíng)業(yè)稅并不是完整的地方稅稅種。隨著“十二五”稅制改革規(guī)劃的實(shí)施，營(yíng)業(yè)稅的范圍會(huì)由于增值稅的擴(kuò)圍而減少，影響地方政府收入。在現(xiàn)有地方稅稅制框架下，能夠提供穩(wěn)定收入的稅源當(dāng)屬房地產(chǎn)行業(yè)。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)穩(wěn)定并逐步減輕房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，完善持有環(huán)節(jié)和收益分配環(huán)節(jié)稅收，特別是房地產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅，使其逐步完善并成為地方稅的主要收入來(lái)源。

(一)改革營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅稅種，是間接稅。目前，營(yíng)業(yè)稅在房地產(chǎn)領(lǐng)域課稅涉及三個(gè)稅目：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。應(yīng)將目前開發(fā)商建造房產(chǎn)銷售分別按建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)銷售計(jì)征營(yíng)業(yè)稅改為按照不動(dòng)產(chǎn)銷售征稅，因?yàn)榻ㄖI(yè)的收益也包含在房產(chǎn)價(jià)格內(nèi)，合并征稅簡(jiǎn)便易行，還可以減少房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)稅負(fù)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

(二)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅

上海、重慶已試點(diǎn)將住房納入房地產(chǎn)稅征稅范圍。此項(xiàng)改革一方面可以增加地方政府的財(cái)政收入；另一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡狀態(tài)下會(huì)增加住房持有者的成本，從而抑制投機(jī)者持有住房的數(shù)量，抑制投資性需求，改變需求結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。但是只對(duì)新購(gòu)住房征收房地產(chǎn)稅缺乏公平性，使其調(diào)控作用大打折扣。因此，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征稅范圍需要對(duì)征稅制度進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)，主要包括稅率的適用、計(jì)稅依據(jù)的確定方法、對(duì)生活居住必須的住房給予的優(yōu)惠政策以及明確稅款用途等。改革后的房地產(chǎn)稅制度要簡(jiǎn)便易行。從稅率設(shè)計(jì)來(lái)看，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的征收以房?jī)r(jià)為基礎(chǔ)，故采用比例稅率形式不變，但是稅率檔次不宜過(guò)多。以上海、重慶試點(diǎn)為例，上海試點(diǎn)稅率設(shè)計(jì)為0.4%、0.6%的差別稅率；重慶試點(diǎn)稅率為0.5%、1%、1.2%三檔稅率。如果多城市試點(diǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)更多差別稅率。因此，在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的基礎(chǔ)上應(yīng)盡快統(tǒng)一稅率，鑒于房地產(chǎn)稅屬于地方稅，立法時(shí)可考慮設(shè)計(jì)有幅度的比例稅率。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅的征收應(yīng)該以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)。由于目前房地產(chǎn)稅的征收以房產(chǎn)購(gòu)置價(jià)格為基礎(chǔ)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)的價(jià)格又在不斷變化，因此以購(gòu)置價(jià)格為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅與市場(chǎng)價(jià)格脫節(jié)，缺乏公平性。以評(píng)估價(jià)為計(jì)稅基礎(chǔ)可以保持稅收與房?jī)r(jià)的聯(lián)系，對(duì)納稅人比較公平。房地產(chǎn)稅將住房納入征稅范圍應(yīng)以增加投資（投機(jī)）性住房的持有成本和不增加低收入階層的負(fù)擔(dān)為基礎(chǔ)。因此，可以考慮按人均住房面積或套數(shù)設(shè)計(jì)免征額，個(gè)人持有的超過(guò)免征額的房產(chǎn)按規(guī)定征稅，這樣既不會(huì)增加中低收入群體的住房稅收負(fù)擔(dān)，還能在一定程度上抑制投資（投機(jī)）行為，從而達(dá)到縮小貧富差距的目的。另外，房地產(chǎn)稅改革過(guò)程中要加強(qiáng)稅務(wù)征收機(jī)關(guān)與房產(chǎn)管理部門間的信息交流，及時(shí)實(shí)現(xiàn)信息共享。這樣，才能保證房地產(chǎn)稅的征收效果。

(三)積極推進(jìn)個(gè)人所得稅改革

在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)對(duì)轉(zhuǎn)讓土地、房屋的個(gè)人取得的收益計(jì)征個(gè)人所得稅，稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，由售房者負(fù)擔(dān)。因此，增加個(gè)人所得稅能夠在一定程度上抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。鑒于個(gè)人所得稅有其特有的收入調(diào)節(jié)功能，而我國(guó)居民收入差距有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，對(duì)個(gè)人所得稅進(jìn)一步改革也是迫在眉睫。因此，增加房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的個(gè)人所得稅負(fù)應(yīng)與個(gè)人所得稅制改革相結(jié)合，主要是對(duì)個(gè)人所得稅的征收模式、計(jì)稅基礎(chǔ)和稅率進(jìn)行調(diào)整。從征收模式來(lái)看，綜合征收或混合征收比分項(xiàng)征收更有利于體現(xiàn)納稅能力；從稅率設(shè)計(jì)來(lái)看，累進(jìn)稅率比比例稅率更能縮小貧富差距。房地產(chǎn)交易個(gè)人所得稅要與個(gè)人所得稅稅種改革同步，如果個(gè)人所得稅改為綜合征收模式，則住房轉(zhuǎn)讓所得與其他收入一起按照累進(jìn)稅率計(jì)征；如果個(gè)人所得稅改為分項(xiàng)綜合的混合征稅模式，則住房轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入綜合部分累進(jìn)征收，或者作為獨(dú)立一項(xiàng)累進(jìn)征收。

篇8

房地產(chǎn)稅作為有著悠久歷史的稅種，其在籌集財(cái)政收入和調(diào)解社會(huì)貧富差距方面有著巨大的影響作用?，F(xiàn)今世界各國(guó)基本都建立的房地產(chǎn)稅收體系，英國(guó)作為社會(huì)不平等、收入差距大的國(guó)家，通過(guò)90年代進(jìn)一步進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革，有效地解決了貧富分化大的情況，并保證了財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。其完善的房地產(chǎn)稅收體系對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)稅改革有著一定的借鑒意義。本文通過(guò)對(duì)其房地產(chǎn)稅制改革的本屆、稅制設(shè)計(jì)、實(shí)施效果，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅改革提出一些啟示。

關(guān)鍵詞:

住宅稅;營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)稅;英國(guó);啟示

自2005年，我國(guó)主要大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲成為全社會(huì)所關(guān)注的焦點(diǎn)。十年期間，我國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)呈直線上升的趨勢(shì)。面臨著長(zhǎng)期攀高的房?jī)r(jià)，對(duì)人民大眾的生活負(fù)擔(dān)愈來(lái)愈重。因此，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度還是民生的角度上講，房地產(chǎn)問題都是政府決策層和學(xué)術(shù)派著重進(jìn)行探討的問題。英國(guó)是全球最早完成現(xiàn)代化和工業(yè)化的國(guó)家，做為資本主義發(fā)達(dá)國(guó)家，社會(huì)上的貧富差距巨大、財(cái)富分配不均的現(xiàn)象始終存在著。其健全和完善的稅收體制也有效地調(diào)價(jià)了貧富差距和財(cái)富分配。尤其是英國(guó)在征收房地產(chǎn)稅方面，曾有效解決收入分配不均衡的問題，同時(shí)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，英國(guó)在房地產(chǎn)稅制方面有著一套完整、健全的體系。對(duì)于同樣存在著貧富差距越來(lái)越大的情況下，我國(guó)借鑒英國(guó)房地產(chǎn)稅制度及其改革是十分必要的。

一、英國(guó)房地產(chǎn)稅的功能定位

(一)英國(guó)房地產(chǎn)稅的特點(diǎn)1．重存輕流。在英國(guó)的房地產(chǎn)稅征收體系中，十分重視對(duì)房地產(chǎn)保有稅類的征收，包括房屋稅和營(yíng)業(yè)稅，兩項(xiàng)稅收之和在地方財(cái)政總收入中所占比重達(dá)到30%以上，是最大的收入項(xiàng)目。但對(duì)房地產(chǎn)取得稅類所征收的稅收僅占其1%－2%。重視房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，輕視取得環(huán)節(jié)，有利于房地產(chǎn)的流動(dòng)，避免業(yè)主因空置房產(chǎn)而低效利用。英國(guó)的房地產(chǎn)交易一般每季都超過(guò)40萬(wàn)宗，每年匯總的交易高達(dá)200多萬(wàn)起。2．地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。英國(guó)的房屋稅是完全由地方政府進(jìn)行征收，以英格蘭地區(qū)為例，房屋稅在地方本級(jí)收入中的比重高達(dá)45%左右，在地方財(cái)政總收入的比重也在15%左右。地方政府通過(guò)房屋稅籌集充足的財(cái)政收入，以此用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育事業(yè)等。營(yíng)業(yè)稅在中央政府向地方轉(zhuǎn)移支付資金中的比重高達(dá)25%左右，占地方財(cái)政收入的15%－20%。因此表明營(yíng)業(yè)稅在地方財(cái)政收入體系中的地位也十分重要。3．完善的房地產(chǎn)稅法體系及健全的評(píng)估制度。英國(guó)政府十分房地產(chǎn)的稅收立法工作。英國(guó)議會(huì)先后多次通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)稅改方案，所涉及到關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的法律有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地賠償法》等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，英國(guó)國(guó)內(nèi)稅收局下屬的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)每年所匯總起來(lái)的房地產(chǎn)交易信息達(dá)到200萬(wàn)起，從而形成了完善的英國(guó)各地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)。4．遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則和低稅原則。英國(guó)房地產(chǎn)稅制效率原則有利于實(shí)現(xiàn)居民的分配效應(yīng)，利于其房地產(chǎn)稅效率的有效資源配置，以達(dá)到其房地產(chǎn)市場(chǎng)合理發(fā)展的作用。同時(shí)，英國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革過(guò)程中，充分考慮到社會(huì)公平問題，在稅制上貫徹實(shí)施了低稅、減稅、免稅的原則，貫徹房地產(chǎn)中性的原則，極大程度上保證稅收公平性。

(二)英國(guó)房地產(chǎn)稅功能定位完善、高效的房地產(chǎn)稅收制度，不僅可以增加國(guó)家的財(cái)政收入，積累資金用于城市建設(shè)，而且可以調(diào)整土地資源的配置，調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距。1．籌集地方財(cái)政收入的功能。英國(guó)在房地產(chǎn)稅收體系中，主要設(shè)計(jì)了兩個(gè)房地產(chǎn)稅種，分別是住宅稅和營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)稅。住宅稅的收入是全部由地方政府進(jìn)行征收，并將所得收入列入地方財(cái)政收入體系中，營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)稅則是上繳至中央政府，由中央政府按照一定比例撥付至地方政府。英格蘭地區(qū)從2008年至2013年地方財(cái)政收入基本處于穩(wěn)定水平。英國(guó)各等級(jí)住宅稅的納稅額每年都會(huì)進(jìn)行調(diào)整，自1993年設(shè)計(jì)住宅稅到現(xiàn)在的情況看，住宅稅呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，使得地方政府有更充足的資金為居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)稅雖然在相鄰年份有小幅波動(dòng)，但整體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。就2013年英格蘭地區(qū)財(cái)政收入構(gòu)成來(lái)看從圖中可以看出，議會(huì)稅占英格蘭地區(qū)財(cái)政收入的17%，轉(zhuǎn)移支付的營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)稅占15%，構(gòu)成了整體財(cái)政收入的三分之一多。由此可知，房地產(chǎn)稅為地方財(cái)政收入的籌集所帶來(lái)的貢獻(xiàn)。2．調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的功能。英國(guó)在住宅稅稅率設(shè)計(jì)上就體現(xiàn)了其調(diào)節(jié)社會(huì)貧富的本質(zhì)。對(duì)于住宅，英國(guó)根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值共設(shè)計(jì)了八個(gè)級(jí)別，規(guī)定40000磅以下的房產(chǎn)，只征收級(jí)別D的6/9，再高的級(jí)別按比例疊加。同時(shí)，英國(guó)政府還實(shí)施了詳實(shí)的減免政策，體現(xiàn)了對(duì)小商業(yè)經(jīng)營(yíng)、低收入者、傷殘人和未成年人的照顧，通過(guò)稅收減免優(yōu)惠對(duì)低收入者的收入支持，體現(xiàn)公平原則。①

二、英國(guó)房地產(chǎn)稅制度對(duì)我國(guó)的啟示

(一)將房地產(chǎn)稅收歸于地方政府財(cái)政收入，確立“明稅、少費(fèi)”的原則與英國(guó)相比，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度確實(shí)存在不合理的情況。在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的上海和重慶兩地，房產(chǎn)稅收入在兩地的財(cái)政收入所占比例很小，據(jù)財(cái)政部公布的“2014年上半年稅收收入情況分析”顯示，今年上半年房產(chǎn)稅完成959．01億元，城鎮(zhèn)土地使用稅完成1061．71億元，兩者加起來(lái)只占上半年稅收收入的3%。

(二)向“重存輕留”方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變我國(guó)目前的房產(chǎn)稅制度是著重房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，輕視保有環(huán)節(jié)。這樣的稅制設(shè)計(jì)思路，使得企業(yè)僅支付少量資金就可以獲取土地，獲取后，因保有環(huán)節(jié)征稅力度輕，使得企業(yè)不需要再繳納稅金，長(zhǎng)期的無(wú)償占有導(dǎo)致嚴(yán)重的浪費(fèi)土地，最終阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展。

(三)將“公平”放在房地產(chǎn)稅制改革的首位我國(guó)在1978年至今三十多年的改革開放中，社會(huì)公平成為影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。貧富差距、地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距都已達(dá)到或超過(guò)國(guó)際警戒線。②

(四)建立和完善房地產(chǎn)登記和評(píng)估制度我國(guó)在逐步建立起房地產(chǎn)登記制度的同時(shí)，也要著手完善評(píng)估體系。建立并完善估價(jià)人員考試注冊(cè)制度、估價(jià)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)管理制度和估價(jià)執(zhí)業(yè)管理制度。同時(shí)要積極引入第三方機(jī)構(gòu)，由社會(huì)民間中介組織承擔(dān)，即節(jié)省了時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本，又有利于征稅過(guò)程中的開放、透明。

參考文獻(xiàn):

［1］郭馳．《英國(guó)地方稅收管理的啟示》［J］．各國(guó)稅收縱橫．2006－06

［2］樊華、葉艷妹．《英國(guó)房地產(chǎn)稅制簡(jiǎn)介》［J］．海外稅務(wù)，2005年第八期

篇9

2006年5月，建設(shè)部等9部委聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，提出了包括稅收政策在內(nèi)的幾項(xiàng)具體措施。根據(jù)上述文件精神，許多地方組建了房地產(chǎn)一體化辦證中心，實(shí)行稅務(wù)、國(guó)土、房管、工商等單位合署辦公，為房地產(chǎn)稅收一體化管理創(chuàng)造了條件，但這只是一個(gè)良好的開端，后面還有許多工作要做。地稅部門要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系。利用新聞媒體開辟房地產(chǎn)行業(yè)稅收專欄，建立相關(guān)網(wǎng)站，印制宣傳手冊(cè)，舉辦相關(guān)政策培訓(xùn)班等，有針對(duì)、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，營(yíng)造良好的征收環(huán)境。

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在納稅意識(shí)不強(qiáng)的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常深入企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作。要完善“以票控稅”，把房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中涉及的耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等全部納入稅源監(jiān)控，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查發(fā)票使用情況，核對(duì)發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷售一致，對(duì)違規(guī)操作填開的發(fā)票，嚴(yán)格進(jìn)行處罰。與此同時(shí)，加大稅收檢查力度，打擊涉稅違法行為。要切實(shí)推行稅收管理員制度，強(qiáng)化其管理職責(zé)，及時(shí)掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時(shí)處理或移送稽查部門，有效地打擊稅收違法行為。

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，地稅機(jī)關(guān)要建立健全控管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)的稅源動(dòng)態(tài)。要加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立電子檔案，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。要將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方及其房地產(chǎn)交易信息，及時(shí)傳遞給管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)部門或崗位；征收契稅的財(cái)政部門要將獲取的房地產(chǎn)交易信息集中傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)，稅務(wù)機(jī)關(guān)再分解傳遞給有關(guān)稅種的主管部門或崗位。同時(shí)，各稅種主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或部門也要將有關(guān)稅收管理過(guò)程中獲取的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，及時(shí)傳遞給契稅征收機(jī)關(guān)。

在具體操作中，可以以契稅征管為契機(jī)，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，再通過(guò)征收機(jī)關(guān)間的配合，準(zhǔn)確、快捷傳遞信息，實(shí)現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門的發(fā)票和稅票，房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權(quán)證照，從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息，明確責(zé)任人，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況，對(duì)有關(guān)稅收實(shí)施有效管理，提高稅收的管理質(zhì)量和效率。

地稅機(jī)關(guān)要利用契稅征管中積累的信息，從房地產(chǎn)管理部門和納稅申報(bào)過(guò)程中取得的信息進(jìn)行整合歸集，以縣（市、區(qū)）為單位建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)信息比對(duì)堵塞稅收漏洞。通過(guò)跟蹤了解掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用、商品房預(yù)售和實(shí)際銷售、收款方式、收款時(shí)間等情況，利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行納稅評(píng)估，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)采取有效措施。并利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個(gè)人在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的有關(guān)稅源信息，與有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的，及時(shí)進(jìn)行追繳，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)交易市場(chǎng)的稅收管理。

地稅部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，簡(jiǎn)化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務(wù)，方便納稅人繳納稅款。要本著“就近”和“方便納稅人”的原則，不斷擴(kuò)大合署辦公的部門單位，真正方便納稅人，降低納稅人的稅外成本負(fù)擔(dān)。其次，全面推行“一窗式”管理服務(wù)。對(duì)轉(zhuǎn)讓或承受房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅收，如營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等，凡可在一個(gè)窗口一并征收的，可在交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶或繳納契稅時(shí)一并征收。另外，可在契稅征收?qǐng)鏊蚍康禺a(chǎn)權(quán)屬登記場(chǎng)所代開財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售發(fā)票。有條件的地方，爭(zhēng)取在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的場(chǎng)所開設(shè)房地產(chǎn)稅收征收窗口，爭(zhēng)取將金融機(jī)構(gòu)引入征收?qǐng)鏊怨?jié)省納稅人的辦稅時(shí)間和納稅成本，努力提高辦稅質(zhì)量和效率。

篇10

一、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的程序選擇

（一）對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實(shí)行稅基評(píng)估制度的國(guó)家和地區(qū)中，有些國(guó)家和地區(qū)的評(píng)稅主體為代表征稅方的評(píng)估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評(píng)估主體（往往是民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員）共同來(lái)承擔(dān)。但也有一些國(guó)家和地區(qū)，其稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評(píng)估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員來(lái)承擔(dān)。這種單一稅基評(píng)估主體往往會(huì)產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅基評(píng)估主體時(shí)，其對(duì)稅基的評(píng)估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國(guó)有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評(píng)估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，必然要新增大量人員，這與我國(guó)政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來(lái)評(píng)估不僅缺乏說(shuō)服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國(guó)稅基評(píng)估制度時(shí)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評(píng)估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評(píng)估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國(guó)稅基評(píng)估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評(píng)估主體來(lái)承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)中介評(píng)估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對(duì)中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。（3）如果我國(guó)稅基評(píng)估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評(píng)估主體，那么，為保證稅基評(píng)估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評(píng)估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來(lái)承擔(dān)。在國(guó)外，由政府單方承擔(dān)稅基評(píng)估工作的，其評(píng)估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估周期

以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)按評(píng)估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。評(píng)估周期的長(zhǎng)短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來(lái)的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評(píng)估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評(píng)估人員也在一定程度上影響評(píng)估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估；德國(guó)采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)值變化不明顯，其課稅評(píng)估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評(píng)估周期在6年以上。

我國(guó)在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。就我國(guó)目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評(píng)估周期不宜定得過(guò)長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)不同地區(qū)之間社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評(píng)估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國(guó)家確定一個(gè)浮動(dòng)期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜。納稅人對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生異議在所難免。因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上。各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評(píng)估部門的專門的復(fù)核委員會(huì)，并組成評(píng)估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會(huì)的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)將初評(píng)的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對(duì)計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申訴，若對(duì)申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核委員會(huì)應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，不同的評(píng)估方式、參數(shù)選擇和評(píng)估人員評(píng)出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬(wàn)別。如果這個(gè)問題解決不了，不僅會(huì)導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評(píng)估效率的低下，更重要的是，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評(píng)估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評(píng)估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評(píng)估方法

房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值，計(jì)稅的市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的，但評(píng)估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評(píng)估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐來(lái)看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評(píng)估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評(píng)估結(jié)果低于收益法的評(píng)估結(jié)果，而市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場(chǎng)比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來(lái)的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評(píng)估方法在具體應(yīng)用過(guò)程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場(chǎng)比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場(chǎng)上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡(jiǎn)單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)純收益并不容易。對(duì)于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無(wú)法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)，無(wú)法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且未來(lái)收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講。只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對(duì)陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會(huì)影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

國(guó)際上以市場(chǎng)價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場(chǎng)狀況、待評(píng)估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對(duì)于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對(duì)于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營(yíng)利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對(duì)于一些特殊的房地產(chǎn)，既無(wú)法獲得可比較的交易資料又無(wú)法通過(guò)使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評(píng)估技術(shù)——批量評(píng)估

同其他目的的評(píng)估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來(lái)說(shuō)是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u(píng)估成本的目的通過(guò)運(yùn)用批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過(guò)程包括兩個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過(guò)要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場(chǎng)數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過(guò)整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響。分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過(guò)估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來(lái)。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。

當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（cama，computer－aided mass assessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。在我國(guó)改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開發(fā)cama.綜合國(guó)外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國(guó)家開發(fā)cama的經(jīng)驗(yàn)做法，無(wú)論何種cama系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評(píng)估子系統(tǒng)、評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)；市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告；評(píng)估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評(píng)估；評(píng)估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果輸出、評(píng)估結(jié)果上訴管理和評(píng)估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。