導語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)稅實施細則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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第二條  房產(chǎn)稅開征地區(qū)范圍規(guī)定如下：

（一）城市是指經(jīng)國務院批準設立的市（包括市區(qū)和郊區(qū)，不包括所轄縣，下同）。

（二）縣城是指縣人民政府的所在地（指建成區(qū)范圍內(nèi)）。

（三）建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省政府批準的鎮(zhèn)（指建成區(qū)范圍內(nèi)）。

（四）工礦區(qū)是指尚未設立建制鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口超過二千人的大中型企業(yè)所在地，具體范圍由縣、市政府確定后，報地（市）政府批準。

第三條  凡在我省開征地區(qū)范圍內(nèi)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權、使用權、代管權的單位或個人為房產(chǎn)稅的納稅義務人（以下簡稱為納稅人），應當按照《條例》和本實施細則的規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

私有出租房屋應繳納的稅款，由房產(chǎn)所在地稅務機關確定出租者自繳或租用者代扣代繳。

房產(chǎn)產(chǎn)權轉移時，產(chǎn)權承受人應督促原產(chǎn)權所有人交清各期稅款，否則由產(chǎn)權承受人負責繳納。

第四條  房產(chǎn)稅由納稅人向房產(chǎn)所在地稅務機關繳納。

第五條  根據(jù)《條例》第六條規(guī)定，我省下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

（一）經(jīng)縣、市政府或其授權機關批準舉辦的學校、醫(yī)療單位、托兒所、幼兒園、敬老院、圖書館（站）、體育場（館）等社會公益事業(yè)單位自用的房產(chǎn)。

（二）經(jīng)縣、市政府或其授權機關批準，為安置拆房戶、受災戶而搭蓋的臨時性簡易房屋。

（三）利用人防工程修建的地下、洞內(nèi)各種營業(yè)性場所。

（四）經(jīng)省稅務局批準免稅的房產(chǎn)。

第六條  已免稅的房產(chǎn)，如用于生產(chǎn)、經(jīng)營和對外出租的，應繳納房產(chǎn)稅。

納稅人與免稅人共同使用的房產(chǎn)，以及實行企業(yè)化管理的事業(yè)單位的房產(chǎn)，按有關規(guī)定劃分繳納或減免房產(chǎn)稅。

宗教寺廟是指回教、基督教、天主教、佛教、道教的教堂、寺廟；名勝古跡是指按國務院頒布的《文物保護管理暫行條例》，經(jīng)縣以上政府批準確定的重點文物保護單位。

第七條  房產(chǎn)稅計稅依據(jù)規(guī)定如下：

（一）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值，一律減除百分之二十五后的余值計算繳納。

房產(chǎn)原值的計算，按現(xiàn)行財務制度規(guī)定辦理。帳房不符或沒有房產(chǎn)原值可查以及不符合財務制度規(guī)定的，可按房屋現(xiàn)狀，分為框架結構、混合結構、磚（石）木結構、其他結構等若干類，由當?shù)囟悇諜C關參考同類房屋調(diào)整帳務或核定計征。

（二）納稅人新建、擴建、改建、調(diào)入、調(diào)出、買賣、拆除房屋等，均從變更、轉移、竣工或使用之次月起調(diào)整房產(chǎn)原值。

新建、擴建、改建的房屋其增值部分應加值計算，已拆除的房屋其減值部分可在原值中扣除。

（三）房屋租金包括以各種形式、名稱支付的貨幣、實物和其他償付方式折價的總和。免稅單位和私有出租的房產(chǎn)，以應收租金額為計稅依據(jù)；城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理部門出租的房產(chǎn)，以實收租金額為計稅依據(jù)。

第八條  房產(chǎn)稅按年征收，按月或按季繳納，由縣、市稅務機關確定。

第九條  納稅人在接到房產(chǎn)所在地稅務機關的開征通知后，應在規(guī)定期限內(nèi)攜帶縣、市人民政府房產(chǎn)管理機關頒發(fā)的《房屋所有權證》或當?shù)胤抗軝C關核實的房屋座落、結構、間數(shù)、面積、房產(chǎn)原值及使用情況等證明文件，據(jù)實向房產(chǎn)所在地稅務機關辦理納稅申報。出租房屋有租賃合同的應附送租賃合同副本。

納稅人新建或者購買的房屋應于竣工、使用或營業(yè)、出租后三十日內(nèi)申報登記。

納稅人變更住址、轉移產(chǎn)權、變更房產(chǎn)原值、改建、擴建、拆除或者調(diào)整租金等，應于變更、轉移、竣工、使用或調(diào)整后三十日內(nèi)申報登記。

第十條  房產(chǎn)稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理條例》和《福建省稅收征收管理實施辦法》的規(guī)定辦理。

第十一條  繳納房產(chǎn)稅確有困難的納稅人，可向房產(chǎn)所在地稅務機關申請減免，稅務機關按稅收管理體制批準減稅或免稅。

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    第二條  房產(chǎn)稅在四川省行政區(qū)域內(nèi)的城市和工礦區(qū)內(nèi)征收。具體征稅范圍，由縣級人民政府按照批準的城鎮(zhèn)近期規(guī)劃確定。

    第三條  房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理單位繳納；產(chǎn)權出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。

    第四條  房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務機關征收，房產(chǎn)不在一地的納稅人，按房產(chǎn)的座落地點，分別向房產(chǎn)所在地的稅務機關繳納房產(chǎn)稅。

    第五條  房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30％后的余值作為計稅依據(jù)。沒有房產(chǎn)原值依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關比照同類結構房產(chǎn)確定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)的計稅依據(jù)。

    第六條  房產(chǎn)稅的稅率，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)的，稅率為1.2％；以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12％。

    第七條  納稅人自建的房屋，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。納稅人在建成或辦理驗收手續(xù)之前已使用的房屋，從使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。

    第八條  房產(chǎn)稅按年征收，由納稅人于當年五月、十一月兩次繳納。納稅數(shù)額較小的，可于當年五月一次繳納。具體納稅期限由房產(chǎn)所在地稅務機關確定。

    第九條  下列房產(chǎn)免予繳納房產(chǎn)稅：

    （一）國家機關、人民團體、武裝部隊自用的公務用房和生活用房；

    （二）由財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的公務用房和生活用房；

    （三）宗教寺廟、公園、名勝古跡的非生產(chǎn)經(jīng)營性房產(chǎn)；

    （四）學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)；

    （五）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；

    （六）經(jīng)財政部、國家稅務總局批準免稅的其他房產(chǎn)。

    第十條  對嚴重毀損的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定或批準，從停止使用的次月起免征房產(chǎn)稅。

    房屋大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，納稅人所在地稅務機關核實，在大修停用期間可免征房產(chǎn)稅。

    第十一條  納稅人納稅確有困難的，經(jīng)縣級人民政府審批，可以定期減征或免征。因其他特殊情況需要減征或免征的，由省稅務主管機關審批。

    第十二條  房產(chǎn)稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定辦理。

    第十三條  本實施細則所稱城市是指經(jīng)國務院批準設立的市 （市區(qū)）和經(jīng)省人民政府批準設產(chǎn)的建制鎮(zhèn) （鎮(zhèn)、區(qū)），不含市所屬的鄉(xiāng)和建制鎮(zhèn)所屬的村。

    本實施細則所稱工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合省人民政府規(guī)定的設置鎮(zhèn)建制的條件，但尚未設立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。工礦區(qū)由縣級人民政府報市州人民政府、地區(qū)行政公署確定。

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)選擇良好成本核算方式的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算，是房地產(chǎn)企業(yè)進行各項生產(chǎn)經(jīng)營活動的重要基礎，對于房地產(chǎn)企業(yè)獲取到更多的經(jīng)濟效益和社會效益具有重要影響。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式，具有多樣繁雜的特點，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作帶來了很多困難。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作，能夠代表國家的相關稅務機關，從而參與到企業(yè)的內(nèi)部分配工作當中，這對于企業(yè)所得稅的征收工作造成一定的影響。從財務會計角度方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，并沒有較為統(tǒng)一的標準和規(guī)范，因而在進行成本核算時就會導致一定的混亂現(xiàn)象。選擇良好的成本核算方式，能夠在很大程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的自身效益。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇成本核算方式時，通常情況下，會從自身的經(jīng)營狀況出發(fā)，有效結合自身的利益，隨機進行選擇，這對于房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟效益產(chǎn)生一定的影響，同時還可能會產(chǎn)生一些政策性不穩(wěn)、準確性不高的問題，從而影響到整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式的不同選擇

第一，單位成本的方法。單位成本法，主要是將單位商品房的面積，當做房地產(chǎn)企業(yè)進行成本核算工作的重點對象。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)單位成本和樓盤建造過程中所花費的實際成本，對商品房每一平方米的面積進行平均分攤。這種單位成本的方法，是在對企業(yè)的整體銷售收入進行有效的確認，同時還對房地產(chǎn)商品房的建設成本進行結轉，其中主要是通過按照商品房的實際銷售面積進行計算的。

第二，計劃成本的方法。計劃成本法，主要是將總體的預算成本和房地產(chǎn)企業(yè)的實際開發(fā)總面積之間，進行比例計算，從而對已經(jīng)出售的商品房的總體成本進行核算，或者將預算的總成本和計劃收入之間的比例，對房地產(chǎn)商品房的銷售部分進行核定，當商品房樓盤建設完工之后，再進行相應的成本差異的調(diào)整工作。

第三，分類系數(shù)的方法。分類系數(shù)法，主要是將房地產(chǎn)企業(yè)的各個開發(fā)項目進行歸類，其中使用的歸類根據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)費用，歸類工作完成之后，再進行不同開發(fā)項目價值成本的計算工作。使用分類系數(shù)的方法，進行房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，主要是建立在對項目開發(fā)費用進行歸類集合的基礎之上。根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的不同價值系數(shù)，對開發(fā)項目的成本計算分配率，由此能夠有效計算出不同類別開發(fā)產(chǎn)品的單位成本。

第四，收入百分比的方法。收入百分比法，主要是將房地產(chǎn)企業(yè)的收入和成本之間的配比，以及會計核算工作中應當遵循的原則，作為主要的計算要求，將銷售的單位商品房作為主要的核算對象，同時將商品房面積和銷售單價，作為計算每一個銷售單元的預計收入的基礎，從而按照房地產(chǎn)收入的具體實現(xiàn)程度確定其總體的成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式選擇及對所得稅的影響

1.企業(yè)所得稅的內(nèi)涵

企業(yè)所得稅，是針對國內(nèi)企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營活動所得到的利潤，進行征收的一種稅收形式。企業(yè)所得稅的納稅人，是在我國境內(nèi)從事各項生產(chǎn)經(jīng)營活動的內(nèi)資企業(yè)或者其他組織，這些組織和企業(yè)都是獨立進行經(jīng)濟核算的。房地產(chǎn)企業(yè)是我國重要的企業(yè)所得稅納稅人，對于國家財政起到重要的支持作用。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅，受到自身經(jīng)營狀況的影響，經(jīng)營效果越好，產(chǎn)生的所得稅也就越多，反之，則會越少。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式的不同選擇對所得稅的重要影響

（1）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式對所得稅產(chǎn)生的積極影響。房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算方式上有很多自由選擇的空間，這也就給房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作帶來了很大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)成本核算方式選擇得好，將能夠在很大程度上促進其在進行生產(chǎn)經(jīng)營活動做好相應的規(guī)劃工作，而在所得稅方面，企業(yè)選擇良好的成本核算方式，能夠在法律允許的范圍內(nèi)，盡可能地降低所得稅的支出。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅，是企業(yè)生產(chǎn)成本中的重要組成部分，同時，也是企業(yè)必須繳納的稅種，對于企業(yè)的整體經(jīng)營狀況造成重要的影響。房地產(chǎn)面臨著較大的競爭挑戰(zhàn)，想要逐步增強自身的競爭實力，就需要不斷降低自身的生產(chǎn)成本，在保證生產(chǎn)經(jīng)營活動順利進行的有效前提下，盡可能地用最小的成本，換取較大的收益。房地產(chǎn)企業(yè)在進行企業(yè)內(nèi)部所得稅的計算工作時，需要綜合企業(yè)所有的投資成本和收入情況。在對成本和收入進行全面的考察和計算之后，才能夠有效繼續(xù)相關稅收的計算工作。因而做好房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本核算工作，將能夠在很大程度上提高所得稅計算結果的準確性。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方式對所得稅產(chǎn)生的負面影響。不同的成本核算方式，對于房地產(chǎn)企業(yè)自身所得稅帶來的影響是極其明顯的。當前情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通常都會利用自由裁量較大的估計推算方法，對自身的經(jīng)濟利潤進行隨意性地調(diào)節(jié)。當滾動開發(fā)工作開展的時候，前期就需要將后期的成本進行承擔，這在很大程度當對所得稅造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本核算時，選擇單位成本的方法是經(jīng)常出現(xiàn)的情形，這就最大限度地使得一般性的住宅房能夠更好地被銷售，從而使得一些利潤較多的營業(yè)性房能夠被留下，這樣做大大減少了所得稅的計算數(shù)額。如果眾多的房地產(chǎn)企業(yè)都采取這種方式的話，將會給國家稅收造成嚴重的負面影響，同時還會造成房地產(chǎn)行業(yè)的混亂現(xiàn)象。

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國五條細則

2013年3月25日，廣東省首先推出“國五條”地方細則，明確對廣州、深圳實施限購、限價的“雙限”政策。新的國五條實施細則，普遍感覺明顯是針對當前房價上漲預期增強而采取的更加嚴厲的調(diào)控措施。

由現(xiàn)在看來，國五條細則確實讓房產(chǎn)市場冷一下溫，當然，隨之而來房產(chǎn)景象也夠令人瞠目結舌。國五條細則出現(xiàn)的頻繁度可想而知，想必是無可爭議關鍵詞匯之一。

房產(chǎn)稅

一個“稅”字，讓太多的人驚慌失措。眾多新聞資訊報道說，二手房交易征稅20%的規(guī)定一直存在，但是在幾乎所有交易中，基本是按照不能提供房屋原值的情況進行處理的，基本按1%-3%收取。二手房交易中，稅務被完全轉嫁到購房者身上，而這樣的操作可以減輕二手房購房者所承擔的稅負。

從大部分城市概述性的調(diào)控內(nèi)容中我們不難發(fā)現(xiàn)，眾多細則均回避了20%的個人所得稅如何征收，首套房貸比例、二套房貸利率如何調(diào)整等關鍵性問題。

至今房產(chǎn)稅如何征收問題仍舊困擾著廣大二手房購買者。從中短期看，20%個稅問題還有待考量。

限價令

“限價”政策并不是一個新的政策，2011年以來在不少地區(qū)都在執(zhí)行，以至于在一定時期還出現(xiàn)的限購與限價之爭，出現(xiàn)以“限價”代替“限購”的行為。

房產(chǎn)調(diào)控政策作為樓市變動的風向標，國五條細則下的房產(chǎn)稅收，房貸比例，單身限購令等即對限制樓市投資性需求、遏制房價過快上漲起到了立竿見影的作用。雖然房地產(chǎn)投機性、投資性需求得到一定抑制，然而房價并未如購房者開始預期的大幅下降，反而開始一路攀升，不少購房者面對房價上漲的形勢，樓市調(diào)控政策能否加碼也成為了業(yè)內(nèi)人士的熱議話題。

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今天上午，湖北省地稅局新聞發(fā)言人徐正云向法晚記者證實，房產(chǎn)稅改革征收細則正在制定中，但對于具體的征收細節(jié)以及方案出爐時間還不清楚。

據(jù)悉，此次試點與上海、重慶不同的是，計稅依據(jù)由原來的房產(chǎn)原值改為市場評估價。

房產(chǎn)稅征收 已開始培訓人才

房產(chǎn)稅的試點區(qū)域正在不斷擴大，這一消息近期又被稅務人員培訓所“證實”。據(jù)媒體報道，8月14日，中國人民大學公共管理學院大樓449報告廳內(nèi)，來自全國30多個省市的約70名稅務系統(tǒng)人員正聚精會神地聽講座。

這是一場特殊的培訓，由國家稅務總局與人民大學公共管理學院合作舉辦的房地產(chǎn)估價技術應用工作高級專業(yè)人才培訓班正在進行。

“這個培訓，主要學習房地產(chǎn)評估技術應用與操作。”8月14日，人民大學公共管理學院張占錄教授向記者證實。

其中一位學員更是毫不回避地告訴記者，總局派他們學習房產(chǎn)稅批量評估技術，為將來大范圍實施的房產(chǎn)稅作準備，在校學習4個月，從9月17日開始實習2個月。

今天上午，湖北省地稅局新聞發(fā)言人徐正云告訴本報記者，最近了解此事的媒體很多，具體細節(jié)他們也不清楚，不過房產(chǎn)稅改革征收細則確實正在制定中，對于具體的征收細節(jié)以及方案出爐時間還未確定。

“房產(chǎn)稅改革之所以會在現(xiàn)階段加快推進，其動機和房地產(chǎn)調(diào)控、抑制房價過快增長等并沒有太直接的聯(lián)系，增加稅收才是主要的目的?！倍辔粚＜曳治龇Q。

對比：“兩湖”方案渝滬方案

“兩湖”方案 按市場價交稅

“此次培訓，重點涉及對存量房征稅進行稅基評估?！痹谌嗣翊髮W培訓的一名學員告訴記者。

業(yè)界認為，上海、重慶的試點主要側重將房產(chǎn)稅征收范圍從營業(yè)性房產(chǎn)擴大到非營業(yè)性質(zhì)的住宅類物業(yè)，不需要按稅基評估；而兩湖的試點將側重于計稅依據(jù)改為評估市場價，必須按稅基評估。

在重慶的試點中，方案提到“應稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按房產(chǎn)評估值征稅”，這也就是說，重慶征稅是按住房的原有的價格征收，不按當前的市場價格。

從目前傳出的湖南湖北方案來看，計稅依據(jù)由原來的房產(chǎn)原值改為市場評估價，也就是說將按市場價格征收，在房產(chǎn)處于上升通道的時候，房主交的稅當然要多一些。

案例

一套應稅住房

成交價：100萬元

當前市場評估價：200萬元

重慶方案：按100萬元交房產(chǎn)稅

“兩湖”方案：按200萬元交房產(chǎn)稅

相比：在稅率一樣的情況，“兩湖”方案交的房產(chǎn)稅要多一倍

對多套房的居民影響比較大

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，從地方收入來源來看，土地出讓金的占比很高，而目前試點的上海及重慶的房產(chǎn)稅額度都非常小。所以后期房產(chǎn)稅擴大化對二套以上全面收取的可能性非常大。

目前我國很多城市居民的財產(chǎn)收入以2-3套房產(chǎn)形式存在，對于他們可能會有比較大的影響。

張大偉還認為，北京短期試點的可能性不大，作為首都，北京的產(chǎn)權屬性更復雜，短期內(nèi)試點的可能性不大。

房產(chǎn)稅稅率可能不會太高

“試點是肯定的，技術以及軟件方面的工作正在準備，部分已經(jīng)完成?！比涨?，一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者證實湖北試點房產(chǎn)稅已經(jīng)是板上釘釘子的事情，不過具體試點城市名單、征收時間、細則等尚未確定。“房產(chǎn)稅擴容可能會擴大到第二套存量房，存量房計稅價格評估系統(tǒng)等都是為房產(chǎn)稅改革做準備?！?/p>

國家稅務總局財產(chǎn)行為稅司綜合處人士透露，湖北湖南最新試點區(qū)域的房產(chǎn)稅改革征收細則正在制定中，房產(chǎn)稅擴容范圍包括個人已購的第二套存量房，征收的稅率不會太高。

住建部稱，在6月底前完成了40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，為存量房征稅提供了重要基礎。

“試點在兩湖"兩型社會"建設的體系之下，用的是同一套方案?！?月15日，湖北省統(tǒng)計局副局長葉青稱，“兩湖試點最核心的是對房產(chǎn)按市場評估值征稅，且合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅?！?/p>

新聞延伸

上海：人均超過60平方米 開始征稅

2011年初，上海市、重慶市相繼宣布，從當年1月28日起開始征收個人住房房產(chǎn)稅。

根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》規(guī)定，計稅依據(jù)為參照應稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

對于房產(chǎn)稅的稅收減免，規(guī)定上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。

人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

重慶：征稅對象 面向高檔住宅

根據(jù)《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》規(guī)定，個人住房房產(chǎn)稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。

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關鍵詞：房產(chǎn)稅；不動產(chǎn)購買者；房價

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1003—3890（2012）09—0018—03

面對居高不下的房價以及房地產(chǎn)市場的非理性繁榮，政府運用了各種經(jīng)濟、行政等調(diào)控手段，如限購、限貸、利率調(diào)高等。其中最受關注的就是房產(chǎn)稅的試點征收工作。2011年1月28日上海、重慶兩地率先啟動對個人住房征收的房產(chǎn)稅改革試點工作?？偟膩碚f，房產(chǎn)稅征收的主旨是遏制房產(chǎn)市場的過度投機，抑制高房價，促進房地產(chǎn)市場健康有效運行。

一、上海、重慶房產(chǎn)稅的試點工作

征收房產(chǎn)稅的目標其實很明確，一是增加地方政府財政收入，為保障性住房的建設提供有力支持；二是引導房地產(chǎn)需求合理化，從而促進房價合理回歸；三是不斷縮小城鄉(xiāng)差距，逐步解決低收入人群的住房難問題。

上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收只是一個嘗試性階段，對于一些問題不能涵蓋也是可以理解的，畢竟能夠跨出第一步已經(jīng)是一個進步了。所以房產(chǎn)稅抑制房價也是需要一個過程的，不可能政策已出臺，房價立馬就會落。表1是上海、重慶房產(chǎn)稅征收細則：

通過表1，我們可以看出上海、重慶兩地房產(chǎn)稅征收對象的側重點是完全不同的，上海是對增量房征稅，對存量房暫不納稅；而重慶則是對存量房的面積征稅。這也就說明了房產(chǎn)稅的征收并不是一概而論的，而是各地方政府根據(jù)自身情況來制定適合本土房地產(chǎn)市場的征收辦法。不但目前的試點是這樣的，在以后推廣的城市中也一樣。

二、面對房產(chǎn)稅，不動產(chǎn)購買者的所作所為

房產(chǎn)稅征收的過程中主要涉及三方，政府部門（包括中央政府和地方政府）、房地產(chǎn)開發(fā)商以及不動產(chǎn)購買者。本文是基于不動產(chǎn)購買者的角度來看房產(chǎn)稅的，而其他三方只是作為輔助力量來支撐全文的。

（一）購買者的心里算盤——趨于理性購買，減少投機行為

一方面房產(chǎn)稅是在房屋保有環(huán)節(jié)征稅，這將增加房產(chǎn)擁有者的持有成本。另一方面上海、重慶房產(chǎn)稅制度中稅率差別化的設計，也會使住房持有成本增加，這都有力地打擊了購買者的投資投機性需求，此時的購買者就會權衡利弊，更加趨于理性，從而選擇購買更為適當?shù)淖》棵娣e以及房屋套數(shù)來減少自己的經(jīng)濟損失。

（二）購買者的書面公式——該繳納多少房產(chǎn)稅

從兩個城市的房產(chǎn)稅政策來看，自有的一套住房在一般情況下是不用納稅的。上海采用存量房暫不征收房產(chǎn)稅，而是對新購入的住房征稅，標準界限是人均60平方米，是對超出60平米的部分面積征收房產(chǎn)稅；重慶則采取按戶計征的方法，獨棟可抵扣180平方米，高檔住房可抵扣100平方米，不管是存量房還是新購房都需繳納房產(chǎn)稅。此時作為不動產(chǎn)購買者，在做房產(chǎn)投資規(guī)劃時就不得不把房產(chǎn)稅考慮在內(nèi)，因為這將是一項經(jīng)常性稅務支出。

例如：上海戶籍的李先生小倆口已有一套住房90平方米，現(xiàn)又購置一套150平方米，價值300萬元。按房價2萬元/平方米，每年應納多少房產(chǎn)稅？

應納稅額=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）

這就是說李先生每年需繳納自有住房的房產(chǎn)稅2 520元。

（三）購買者的疑慮消除——放心去購買

作為普通住房購買者，比較擔心房產(chǎn)稅的稅負轉嫁以及自己的購買負擔，其實從上海、重慶的房產(chǎn)稅征收細則中，我們都可以看出房產(chǎn)稅的征收是針對炒房客和高端房產(chǎn)業(yè)主的，其對豪宅等高檔住宅征收較高稅率的房產(chǎn)稅，對擁有房產(chǎn)較多的富人征稅。而對于普通購買者，還是適當?shù)姆潘烧撸_保百姓利益的。

（四）購買者的小詭計——納稅意識需提高

房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，屬于直接稅的范疇，在征管上不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但房產(chǎn)稅缺乏這樣的機制，只能靠強制收取，這就勢必會給納稅環(huán)節(jié)增加難度。由于我國稅收征管機制不夠完善以及納稅人意識比較淡薄。所以此時住房購買者的納稅積極性可能不夠，存在偷稅漏稅現(xiàn)象，這就會使房產(chǎn)稅的征收出現(xiàn)僵持狀態(tài)。

（五）購買者的觀望態(tài)度——等待一個成熟的購房時機

在我國，“買房置地”的傳統(tǒng)觀念深入人心，這種心理習慣上的需求推動了人們對于住房的需求。房產(chǎn)稅開征以來，一方面房價雖然稍有回落或者停止不前，但是還是處于不穩(wěn)定狀態(tài)，房產(chǎn)購買者，尤其是普通購買者一般都不會輕易下手，而是在等待。另一方面，由于經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，房產(chǎn)市場中的主力購買者主要是剛性購買者，這些人的購買目的很明確，剛好與此時的不穩(wěn)的房價相矛盾，在二者的權衡博弈下，觀望是此時最好的選擇。

三、房產(chǎn)稅改革的對策建議

（一）及時建立全國住房信息數(shù)據(jù)庫

房產(chǎn)稅改革試點已經(jīng)一年多了，但是目前還是很難評估其結果，我們還需要時間把房產(chǎn)稅改革推向更大的范圍。在這期間最急需解決的問題就是建立一個全面、實時和動態(tài)的全國住房信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)個人房產(chǎn)信息網(wǎng)絡化，只要能夠確保每個人都能夠及時公布個人房產(chǎn)信息，就可以全面了解個人住房的擁有情況，為房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)實施提供良好的數(shù)據(jù)支持。這一動態(tài)數(shù)據(jù)庫的建立，不但有利于防止政府官員的腐敗行為，有力打擊投機行為，還有利于政府科學分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，從而不斷完善各項法律法規(guī)。

（二）科學完善征管體制

房產(chǎn)稅作為地方財政收入來源的一個稅種，對地方政府的收入起到了一定的穩(wěn)定作用，這就需要建立一個健全暢通的房產(chǎn)稅征收和管理體制。一方面房產(chǎn)稅的征收要堅持合理、公開和透明化；另一方面房產(chǎn)稅征收整個過程中的一系列工作的管理監(jiān)督機制都需要完善，保證稅收所得入庫，且用于保障房的建設，解決低收入群體的住房困難。同時還需喚醒個人的納稅意識，政府加強對偷稅漏稅現(xiàn)象的有效控制，個人也要時刻履行自己的納稅義務。

（三）合理制定稅率

雖然房產(chǎn)稅改革的目標很明確，但是公平性還需繼續(xù)提高。在試點細則中是很有針對性，富裕階層納了稅，但是納稅力度還是不夠。較低的稅率對富人來說只是皮毛，不能有效調(diào)節(jié)貧富差距。而稅率的提高，不僅可以增加地方財政收入，有力支持保障性住房的建設，還可以抑制購買者的投機需求，使房地產(chǎn)市場的供需趨于合理化。在今后的房產(chǎn)稅征收中，各地可根據(jù)上海、重慶兩地試點經(jīng)驗再結合自身情況制定，同時還需不斷調(diào)整，制定出合理適宜本土的稅率。

（四）組建完整的專業(yè)房產(chǎn)評估隊伍

房產(chǎn)稅在我國只是試點階段，缺乏相應的專業(yè)隊伍，包括專業(yè)的評估人才、評估部門以及專業(yè)的評估技術。因此，加大相關人才的培訓以及對相關專業(yè)予以重視成為我們面臨的一大問題。培養(yǎng)高素質(zhì)的評估人員，正確且公平的評估每一個房產(chǎn)的同時，還要有合理的評估方法以及不冗雜的評估程序與之配套，可以引進網(wǎng)絡評估軟件等減少評估費用、時間及精力。

（五）加大房產(chǎn)稅的投資力度

房產(chǎn)稅試點的可行性以及目標可否實現(xiàn)都備受大眾關注，眾說紛紜。其中最重要的一點就是房產(chǎn)稅是否可以抑制高房價。有人質(zhì)疑，也有人相信，更有人持反對意見。但是就目前試點工作一年來看，房價并沒有繼續(xù)上升，也就是說房產(chǎn)稅在短期內(nèi)對平抑房價還是起到了一定的作用?；诖?，就需要加大房產(chǎn)稅開征的投資力度，在擴大稅基、提高稅率的基礎上逐步擴大房產(chǎn)稅征收范圍，直至全國范圍。同時還必須加大人力、物力及財力支持，為房產(chǎn)稅的實施營造一個良好的環(huán)境。

房產(chǎn)稅的改革工作是一個漸進的過程，中央政府需加大投資力度，并出臺相關政策法規(guī)促進并保護其順利進行；地方政府則需在配合中央工作的同時，深入了解其發(fā)展態(tài)勢，并引導其走入正確的軌道上來；房產(chǎn)開發(fā)商則要履行好商業(yè)道德，誠信做事；至于不動產(chǎn)購買者，仍需維護房產(chǎn)稅的開征工作，丟棄投機行為，并為房產(chǎn)稅的開征提出合理建議?？傊?，房產(chǎn)稅的改革工作需要大家共同努力，積極創(chuàng)造條件為房地產(chǎn)市場走向理性化營造良好環(huán)境。

注釋：

①上海市人民政府關于印發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》的通知[EB/OL].http：//。

②重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則[EB/OL].http：//。

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摘 要：當前房地產(chǎn)市場過熱的局面由此引起購買力相對不足，人民生活水平和消費水平受到影響以及社會福利感不足的情況引起了國家的重視。在國家出臺限購令的同時，重慶地區(qū)作為首批進行房產(chǎn)稅試點的城市，受到各方關注；而大連地區(qū)，則出臺了相關的限購細則，來確保限購令的執(zhí)行。本文通過對近期重慶和大連地區(qū)房地產(chǎn)的相關政策和數(shù)據(jù)的解讀，分析在“限購令”下的重慶和大連的房地產(chǎn)市場。

關鍵詞：限購令 房地產(chǎn)市場 房價 調(diào)控政策

2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

一、對重慶和大連房地產(chǎn)市場分析

（一）重慶地區(qū)

作為首批進行房產(chǎn)稅試點的城市，2011年對于重慶樓市市場來說，是風波四起的一個季度，從國八條到房產(chǎn)稅，再到公租房，政策層出，一波未平，一波又起，調(diào)控措施疊加，沖擊著房地產(chǎn)市場。

重慶市人民政府在2011年1月27日出臺《關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法和重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》，作為首批進行房產(chǎn)稅試點的城市，重慶房產(chǎn)稅的實施，引起了各方的關注。但是應該看到這次房產(chǎn)稅的實施，主要針對高端市場，預計征稅住房不會超過總量的10%，對普通住宅市場無實質(zhì)影響，因此對于抑制房價并沒有很明顯的作用。同時房產(chǎn)稅也是僅對“三無”人員新購第二套（含第二套）以上的普通住房按稅率0.5%征稅，這與房價年漲幅20%以上相比，投資性購房依然有很強的動力，因此房產(chǎn)稅的實施對投資性需要的打擊力度明顯不如其他城市的限購。

在2011年3月30日，重慶市人民政府下達《關于公布2011年度新建住房價格控制目標的通知》，根據(jù)2010年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和工資性收入的增長率，該房價目標上漲的幅度控制在在9.5%以下，這樣的調(diào)控目標毫無懸念地傳遞出一種未來房價繼續(xù)上漲的信息，潛在購房者房價繼續(xù)上漲的心理預期可能會加強。

盡管2011年重慶房價仍在上漲，但相關數(shù)據(jù)顯示，新建住宅的成交面積和成交套數(shù)都在大幅下降，樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時，2011年重慶將會有1000萬平方米公租房源推出，勢必會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。下一階段，若各項房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠得到有效落實和進一步細化，調(diào)控效果將更加明顯。

商業(yè)地產(chǎn)方面，2011年當新一輪的調(diào)控政策出臺后，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場出現(xiàn)了兩種相反的景象。住宅市場的成交量急速下挫，而商業(yè)地產(chǎn)的投資非常火爆。因為此次調(diào)控主要針對住宅市場，而對商業(yè)地產(chǎn)沒有涉及。在這樣的樓市調(diào)控的背景下，投資有價值的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為投資置業(yè)者青睞的對象。同時重慶商業(yè)地產(chǎn)均價與發(fā)達地區(qū)來比，僅等于住房價格；雖然最近商業(yè)地產(chǎn)有所上漲，但總體來說還處于一個價值洼地，有很好的發(fā)展空間。另外，隨著重慶市作為西部中心城市的地位不斷穩(wěn)固，重慶市的商業(yè)地產(chǎn)將迎來更多的發(fā)展機遇。在商品住宅市場遭遇嚴厲調(diào)控的背景下，在重慶，投資者們已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)看到了機遇。

（二）大連地區(qū)

隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控逐步深入，對于大連地區(qū)來說，從新國八條的出臺，到大連版限購令細則的執(zhí)行；從貸款首付的上調(diào)，到貸款利率的增加，都無一不體現(xiàn)出政策正逐步加碼和政府對樓市調(diào)控不達目的不罷休的決心。

2011年3月31日，大連市公布2011年房價調(diào)控目標，即大連市2011年度新建住房價格控制目標為，新建住房價格指數(shù)要明顯低于我市當年經(jīng)濟增長和城市人均可支配收入增長速度，力爭低于經(jīng)濟增長和城市人均可支配收入增長速度3～5個百分點。這個調(diào)控目標說明政府未來仍是圍繞房價上漲幅度進行調(diào)控，從調(diào)控目標可以看出，未來大連房價會是一個上漲的預期。

目前，大連市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易價格都處在上漲的階段，但是相對來說，其增幅已經(jīng)明顯的放緩，從一定程度上說明樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時房地產(chǎn)市場調(diào)控政策正處于初級階段，剛性需求成為市場的主力，投資性需求暫時離開住宅市場，隨著政策進入常態(tài)，剛性需求由觀望轉為入市，資金實力不強的開發(fā)商可能由于頂不住壓力采取打折或者降價促銷快速回籠資金。但是當前的大連房價正處在高房價階段，房價在通貨膨脹的預期下必定走高；另一方面，由于大連市未來巨大的發(fā)展?jié)摿?，使城市很有競爭力，房價自然走高，預測2011年大連房價上漲依然是不可避免。

在住宅限購政策和擴大內(nèi)需政策的刺激，大連商鋪市場更顯活躍，同時由于大連市的具有吸引力的城市發(fā)展戰(zhàn)略，大連商業(yè)前景被普遍看好，商業(yè)地產(chǎn)長期具有不錯的發(fā)展空間。

二、對全國房地產(chǎn)市場的分析

由重慶和大連房地產(chǎn)市場為例，可以看出近期中國房地產(chǎn)市場遭遇調(diào)控限價，對投資者和購房者均產(chǎn)生一定影響，限購令主要針對住宅市場而未涉及商業(yè)用地，投資者另尋商機和尋租，由此可能引起商業(yè)住宅市場走高局面，在住宅市場剛性需求成為主力，投資需求暫時冷卻，限購令暫時起到了一定作用。

但是應該看到房價上漲是現(xiàn)階段中國社會必須面對的事實，國家實行政策調(diào)控的目的在于抑制房價過快增長，一步步的實現(xiàn)房價的穩(wěn)定。目前中央正加大保障性住房的建設，很多企業(yè)也開始投入保障性住房的建設中，但是如何做到保障性住房真的是提供給有需要的群體，還需要國家出臺相關的監(jiān)督政策，要做到對真正需要保障性住房的低收入群體給予保障，堅決杜絕保障性住房的投機缺口。

篇8

一、房產(chǎn)稅改革的進程

鑒于房產(chǎn)稅的重要性以及現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》已不適應現(xiàn)今的社會生活變化。2010年4月17日，國務院發(fā)出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（被業(yè)內(nèi)稱為“新國十條”）?！靶聡畻l”的第四條規(guī)定了發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，從而拉開了我國房產(chǎn)稅稅制改革的序幕。隨后的5月31日，國務院批轉國家發(fā)改委《關于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出“逐步推進房產(chǎn)稅改革”，2011年1月27日晚，國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，隨后上海市公布了《上海市人民政府關于印發(fā)〈上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法〉的通知》（滬府發(fā)〔2011〕3號），同時重慶市也公布了《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》，均自2011年1月28日起施行。

二、重慶市和上海市房產(chǎn)稅改革措施的內(nèi)容

上海市和重慶市均將房產(chǎn)稅的納稅人分為本地居民和外地居民兩個標準，對本地居民起征標準明顯的高于外地居民，其目的也是為了打壓所謂的“炒房團”。

根據(jù)重慶市擬定的房產(chǎn)稅征收暫行辦法，將對主城九區(qū)的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市外地居民（即“三無人員”）的個人新購的第二套（含）以上的普通住房，按年度征收稅率在0.5%至1.2%不等的房產(chǎn)稅。我國現(xiàn)人均住宅面積為30平方米，以一個三口之家為例，重慶市對一個家庭有180平方米的免稅面積，人均面積高達60平方米，遠超平均標準。因此，重慶市的房產(chǎn)稅方案對普通人來說，并沒有什么影響。重慶市的房產(chǎn)稅調(diào)控的重點主要在于高檔住房和“三無人員”的個人新購的第二套（含）以上的普通住宅。

根據(jù)上海市擬定的房產(chǎn)稅征收暫行辦法來看，其方案比重慶市更加溫和，上海僅對家庭第二套及以上住房征稅其范圍比重慶市窄，其稅率0.6%或者0.4%較重慶市的0.5%-1.2%低，并且房產(chǎn)稅按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，有30%的扣除比例。上海明確超面積新購房按比例征收房產(chǎn)稅，說明當前的調(diào)控方向偏重于限制家庭置業(yè)行為而非家庭房屋數(shù)量，但會給改善型置業(yè)需求帶來諸多影響。比如，置換購房現(xiàn)象會增多，小戶型房產(chǎn)將更容易受到購房者的青睞。

三、對房產(chǎn)稅改革措施的評價

重慶市和上海市的房產(chǎn)稅改革，無疑開創(chuàng)了我國房產(chǎn)稅制度改革的先河。其中有很多地方值得我們學習和借鑒，比如將房產(chǎn)稅的納稅人分為本地居民和外地居民，以遏制炒房現(xiàn)象的高漲；規(guī)定免稅面積，以保障房產(chǎn)稅改革不觸及到中低收入者人群的利益；以房價為基準，征收不同比率的房產(chǎn)稅，符合“高收入者多納稅，低收入者少納稅”的原則，有利于控制高檔商品房的規(guī)模，促進普通居民住宅的建設；另外，重慶市和上海市都將房產(chǎn)稅稅收用于公租房建設，頗有“劫富濟貧”的意思，符合稅收取之于民，用之于民的原則。

但我們也應該看到，重慶市和上海市的方案對存量房不征稅，不觸及現(xiàn)有利益者的利益，有著"既往不咎"的意思。對于起先房產(chǎn)稅改革的擴大稅源，提高政府的稅收收入，打壓房價的目標來看，相距甚遠。但我們也應該看到，任何一項制度改革都不是一朝一夕的事，循序漸進，穩(wěn)步推進，既能避免太大的社會阻力，也能在過程中汲取經(jīng)驗，使房產(chǎn)稅改革措施更加的完善，才是正確的改革之道。

四、房產(chǎn)稅改革的意義

房產(chǎn)稅改革的意義是指房產(chǎn)稅改革最終達到的效果，筆者認為我國房產(chǎn)稅改革主要有四個方面的意義：

（一）健全我國的財稅體系

我國財產(chǎn)稅課稅的稅種少，稅基窄，難以發(fā)揮其充分的作用。且現(xiàn)行的財稅體系是重生產(chǎn)和交易，輕持有。個人自有房屋不納房產(chǎn)稅，大大縮小了征收面，導致地方財政缺乏穩(wěn)定的來源。地方政府越來越依賴于土地收入，最終又推動了房價的攀升。因此，征收房產(chǎn)稅的意義在于，健全我國的財稅體系，特別是健全我國的地方財稅體系，使地方政府逐漸建立起一套完善的稅收體系，擺脫對“土地財政”的依賴。使之擁有穩(wěn)定的稅收來源，以更好的支持當?shù)氐幕驹O施建設。同時，對財產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)和生產(chǎn)交易環(huán)節(jié)都征稅，可以增加持有成本，起到公平稅負的作用；也可以健全我國的房地產(chǎn)稅收體系，促進房產(chǎn)的流通，使資源能夠得到有效的利用。

（二）發(fā)揮對房價的宏觀調(diào)控作用

社會大眾對房產(chǎn)稅改革期望甚高，都希望房產(chǎn)稅措施的出臺能夠起到打壓房價的作用。但我們應當看到，房價的構成要素是開發(fā)成本、利潤、稅費三個方面?，F(xiàn)今，開發(fā)成本中的土地成本不斷上揚，已經(jīng)成為房價上漲的最主要因素。另外在我國房地產(chǎn)方面的稅費繁多，且十分不合理。據(jù)悉，各項稅費已占房價的30%的比例。因此我國高房價的原因是多方面的，單靠房產(chǎn)稅難以起到壓低房價的作用。據(jù)筆者分析中國高房價的主要原因在于有效需求過旺與有效供給相對不足造成的。我國人口眾多，城市化進程不斷加快，所以對住房的剛性需求量比較大，再加之地方政府和炒房者的推動，所以造成了房價已經(jīng)超過了人民的可承受范圍。

因此，在筆者看來，房產(chǎn)稅在房價調(diào)控方面的意義在于，其“形式意義”應當高于“實質(zhì)意義”。通過對高檔商品房征收房產(chǎn)稅，引導開放商樂于投資普通商品房的建設；對多套住房征稅，遏制炒房者的投機購房行為。對房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)和消費環(huán)節(jié)予以正確的引導，從而達到規(guī)范房地產(chǎn)市場，使房價的增長速度能夠得到有效的遏制。

（三）調(diào)節(jié)財產(chǎn)水平、公平社會財富

房產(chǎn)稅屬于二次分配，具有公平作用。對大面積、高檔商品房、多套住房征收房產(chǎn)稅，符合“稅收公平”原則。高收入者多納稅，低收入者少納稅，可以調(diào)節(jié)居民的財產(chǎn)水平、公平社會財富。

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陜西省土地使用稅暫行條例實施細則最新版第一條 依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第十三條規(guī)定，特制定本實施辦法。

第二條 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地(包括國有土地和集體土地)的單位和個人，依照《條例》規(guī)定繳納土地使用稅。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的范圍包括：

城市是指經(jīng)國務院批準設立的市(不包括市屬縣);

縣城是指縣人民政府所在地;

建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省人民政府批準的行政建制鎮(zhèn)人民政府所在地(不包括歷史習慣形成的自然集鎮(zhèn));

工礦區(qū)是指市、縣(區(qū))、鎮(zhèn)以外的大中型企業(yè)所在地。

第三條 《條例》第二條所規(guī)定的納稅義務人，是指凡在開征范圍內(nèi)依法擁有土地使用權的單位和個人。

第四條 土地使用稅的計稅依據(jù)，按照下列程序和規(guī)定確定：

(一)凡持有縣級以上地方使用證書的，可按縣以上人民政府土地管理機關批準征用土地文件確定的土地面積計算，或以土地管理機關確認的其它權屬資料的土地面積計算，也可以《條例》前應存在的圍墻、房舍、道路、界樁等標志為界，由納稅人據(jù)實申報使用土地面積，經(jīng)稅務

機關核實確定的面積計算。待核發(fā)使用證書后，再根據(jù)證書確認土地面積調(diào)整其應納稅額。

(三)既無土地證書、又無征用土地批準文件或土地管理機關認可的其它權屬資料和無界址的，由納稅人先將實際占用的土地(包括建筑物和堆放場地的地基面積及其四周適量的空地)據(jù)實向當?shù)刂鞴芏悇諜C關申報，由稅務機關確定計稅土地面積。待核發(fā)使用證書后，再根據(jù)證書確?

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第五條 《條例》第四條所指的大城市、中等城市、小城市，依照國務院的規(guī)定確定。

根據(jù)《條例》第四條、第五條的規(guī)定，本省城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額如下：

西安市五角至五元;

寶雞市、咸陽市、銅川市四角至三元;

漢中、渭南、韓城、延安、榆林、商州、安康市三角至二元;

縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至一元。

第六條 市、縣(區(qū))人民政府在本實施辦法第五條所列的稅額幅度內(nèi)，根據(jù)當?shù)厥姓ㄔO情況、經(jīng)濟繁榮程度、地理位置等條件，將本地區(qū)土地再適當劃分為若干等級，并規(guī)定各個等級每平方米年稅額標準報告省稅務局批準執(zhí)行。

根據(jù)《條例》第五條規(guī)定，經(jīng)省人民政府批準的經(jīng)濟落后地區(qū)的縣城、建制鎮(zhèn)土地使用稅的適額標準可以適當降低，但降低額不得超過《條例》第四條規(guī)定的最低稅額的百分之三十。

第七條 對下列土地暫免征收土地使用稅：

(一)國家機關、人民團體、軍隊自用的土地;

(二)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地;廠礦企業(yè)、行政事業(yè)單位及個人開辦的學校、醫(yī)院(診所)、幼兒園(托兒所)、敬老院的業(yè)務用土地(不包括職工生活住房用地);

(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;

(四)市政街道、廣場、綠化地帶，城鎮(zhèn)防洪、排洪工程等公共用地;

(五)直接用于農(nóng)、林、牧、漁的生產(chǎn)用地;

(六)經(jīng)批準開山、整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅八年;

(七)按照土地使用稅管理權限，經(jīng)陜西省稅務局批準需要給予減稅或者免稅照顧的其他用地。

第八條 本辦法第七條規(guī)定的國家機關、人民團體、軍隊自用的土地是指這些單位的辦公用地和公務用地;

事業(yè)單位的自用土地，是指這些單位的業(yè)務用地;

宗教寺廟自用土地，是指舉行宗教儀式等活動的用地和宗教人員的生活用房占地;

公園、名勝、古跡自用的土地，是指供公共參觀游覽的用地及其管理單位辦公用地。

上述單位的營業(yè)用地，非本身業(yè)務活動的生產(chǎn)經(jīng)營用地(包括工商企業(yè)生產(chǎn))及其它用地(包括上述單位的生活區(qū)用地)不屬于免稅范圍，應按規(guī)定繳納土地使用稅。

綠化地帶是指城市園林部門為美化城市而建造的街道、河(湖)濱綠化地以及為保護改善城市環(huán)境的各類防護林帶綠地(不包括納稅單位生產(chǎn)和生活區(qū)域內(nèi)部的綠化專用地)。

直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)用地是指直接從事于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)專業(yè)生產(chǎn)用地，不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場地和生活、辦公用地。

第九條 本辦法第七條規(guī)定的人民團體是指經(jīng)國務院授權的政府部門批準設立或登記備案，并由國家撥付行政事業(yè)經(jīng)費的各種社會團體。

由國家撥付行政事業(yè)經(jīng)費單位是指由國家財政部門撥付經(jīng)費，實行全額預算管理，或實行差額預算管理的事業(yè)單位，不包括實行自收自支、自負盈虧的事業(yè)單位。

第十條 依照《條例》第八條的規(guī)定，本省土地使用稅按年一次布征，在每年的四月和十月各征收半年土地使用稅。

第十一條 土地使用稅由納稅義務人向土地所在地的主管稅務機關繳納，納稅義務人使用土地不在同一稅務機關征收范圍以內(nèi)的，應分別向土地所在地的主管稅務機關繳納。

各級土地管理機關應當向當?shù)刂鞴芏悇諜C關提供土地使用權屬資料和審批的有關單位和個人使用土地的文件副本。

第十二條 本實施辦法不適用于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資經(jīng)營企業(yè)。

第十三條 土地使用稅的征收管理，按照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和《陜西省稅收征收管理實施辦法》及其有關規(guī)定辦理。

納稅人應依照《條例》和本實施辦法，按當?shù)刂鞴芏悪C關規(guī)定的期限，持地土管理機關核發(fā)的土地使用證書及其它有關證件，將土地權屬位置、面積等情況，據(jù)實向當?shù)刂鞴芏悇諜C關辦理納稅申報登記。新征用的土地應于批準征用之日起三十日內(nèi)申報登記。納稅人住址變更、土地增減

、土地使用權轉移等，均應從變更、增減、轉移之日起十五日內(nèi)向主管稅務機關申報登記。

第十四條 本實施辦法由陜西省稅務局負責解釋。

第十五條 本實施辦法從《條例》施行之日起施行。

土地使用稅如何計算城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)實際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額交納。其計算公式如下：

應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積適用單位稅額

一般規(guī)定每平方米的年稅額，大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。。房產(chǎn)稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。

「例武泰鋼材進出口公司擁有自用房產(chǎn)原值600000元，允許減除20%計稅，房產(chǎn)稅年稅率為1.2%;小汽車2輛，每年每輛稅額300元;載重汽車3輛，計凈噸位15噸，每噸年稅額60元;占用土地面積為1500平方米，每平方米年稅額為6元;稅務部門規(guī)定對房產(chǎn)稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在季末后10日內(nèi)交納，1月31日計算本月份應交納各項稅金。

月應納房產(chǎn)稅額=5760/12=480(元)

月應納車船使用稅額=3300/12=275(元)

月應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=15006/12=9000/12=750(元)

根據(jù)計算的結果，提取應納房產(chǎn)稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。會計分錄如下：

借：管理費用稅金1505

貸：應交稅金應交房產(chǎn)稅　480

應交稅金應交車船使用稅275

應交稅金應交城鎮(zhèn)土地使用稅

土地使用稅的作用和減免規(guī)定目前土地使用稅只在鎮(zhèn)及鎮(zhèn)以上城市開征，因此其全稱為城鎮(zhèn)土地使用稅。開征土地使用稅的目的是為了保護土地資源，使企業(yè)能夠節(jié)約用地。

征收土地使用稅的作用具體包括如下：

(1)能夠促進土地資源的合理配置和節(jié)約使用，提高土地使用效益;

(2)能夠調(diào)節(jié)不同地區(qū)因土地資源的差異而形成的級差收入;

(3)為企業(yè)和個人之間競爭創(chuàng)造公平的環(huán)境。

按照稅法規(guī)定，施工企業(yè)可以享受的城鎮(zhèn)土地使用稅減免稅優(yōu)惠包括：

國稅土地管理自治區(qū)直轄市稅務局

(二)企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，可以比照由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的事業(yè)單位自用的土地，免征土地使用稅。

(三)按照規(guī)定，對于企業(yè)征用耕地，凡是已經(jīng)繳納了耕地占用稅的，從批準征用之日起滿一年后開始征收城鎮(zhèn)土地使用稅，在此以前不征收城鎮(zhèn)土地使用稅，但是征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅的應從批準之次月起征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

此外，現(xiàn)行稅法還規(guī)定：

地方稅

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關鍵詞：房產(chǎn)稅立法；房產(chǎn)稅；稅率；征稅范圍

一、我國房產(chǎn)稅制度的立法檢視

（1）1993年1月1我國的《稅收征收管理法》正式實施，后經(jīng)過多次修訂。我國《稅收征收管理法》大都是原則性的規(guī)定，并沒有對具體的征稅對象進行規(guī)定。（2）1986年9月15日國務院《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，后在2011年進行了修訂。該條例規(guī)定了房產(chǎn)稅的征稅范圍、納稅人的范圍、稅率以及減免稅收的相關情況。然而，隨著社會的快速發(fā)展，該條例的不足逐漸顯現(xiàn)出來，為數(shù)不多的條文已經(jīng)無法適應社會的發(fā)展變化。（3）2011年1月27日，上海市印發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房地產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，上海房地產(chǎn)稅試點由此開始。同期，重慶市印發(fā)《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》，啟動重慶市房地產(chǎn)稅改革試點。

二、我國房產(chǎn)稅制度存在的主要問題

1.房產(chǎn)稅立法亟待完善我國有關具體房產(chǎn)稅征收的規(guī)范性文件僅有《房產(chǎn)稅暫行條例》和地方關于房產(chǎn)稅的行政規(guī)章，內(nèi)容條文簡單，該文件屬于行政法規(guī)，沒有上升為法律的高度，文件的效力等級較低。在“稅收法定”的原則下，僅僅依據(jù)一個內(nèi)容不完備的行政法規(guī)，難以實現(xiàn)房產(chǎn)稅征收的任務。

2.房產(chǎn)稅征收范圍不合理根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第一條規(guī)定：房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。同時，第五條又把房產(chǎn)稅的征稅限制在個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)。由于該條例的制定比較早，在20世紀80年代，我國的房地產(chǎn)市場規(guī)模十分小，沒有必要對此進行征稅。如今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了我國的重要行業(yè)。隨著農(nóng)村“三權分置”的土地政策改革，個人所承包的集體土地可以依法進行流轉。因此，把征收范圍限定在城鎮(zhèn)范圍是不合理的。與此同時，個人所有的非經(jīng)營性用房已經(jīng)占據(jù)了房地產(chǎn)市場的重要地位，不應當再把個人非經(jīng)營性住房排除在征稅范圍之外。

3.稅率設置不科學根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。該條例已經(jīng)制定了30年之久，我國經(jīng)過改革開放的發(fā)展，社會經(jīng)濟發(fā)展情況發(fā)生了很大的變化，納稅范圍和稅基都發(fā)生了巨大變化，繼續(xù)延續(xù)這一單一的稅率，與如今紛繁復雜的社會經(jīng)濟現(xiàn)實不符合。

4.稅收執(zhí)法有待加強2018年6月中旬，自然資源部稱全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，我國不動產(chǎn)登記體系進入全面運行階段。雖然不動產(chǎn)登記平臺已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，但是房產(chǎn)不動產(chǎn)登記還存在著很多問題，并不是一時半會能夠解決的。

三、改革和完善房產(chǎn)稅制度的意義

1.遏制房價，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展房價的暴漲，必然會帶來房地產(chǎn)泡沫，一旦達到一定的程度，必然會導致房地產(chǎn)供需失衡，從而使房地產(chǎn)泡沫破滅，帶來不可估量的影響。通過加征房產(chǎn)稅，讓擁有多套房屋的人承受更多的賦稅壓力，以此增加房產(chǎn)商和炒房者進行房屋建設和購買的負擔，進而遏制這些不良的需求，從而使得房地產(chǎn)達到供需平衡，抑制房價的快速上漲，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，促進國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。

2.控制貧富差距稅收是社會再分配的重要手段，通過房產(chǎn)稅的征收，讓那些占據(jù)多套房的人支付更多的房產(chǎn)稅；對于擁有小戶型或者少量住房的人，少征或不征房產(chǎn)稅，以此來平衡二者的收入差距，進一步調(diào)節(jié)社會收入分配，從而減小貧富差距。通過稅收等途徑可以減少貧富差距，促進社會的公平正義。

3.增加財政收入，服務社會稅收是國家財政的最重要來源，也是國家實現(xiàn)其職能的重要保證。房地產(chǎn)已經(jīng)成為居民最重要的財富之一，稅源范圍廣泛而且穩(wěn)定，通過開征房產(chǎn)稅，必然一定程度上增加政府的財政收入。同時，稅收的性質(zhì)是“取之于民，用之于民”，通過加強房產(chǎn)稅的改革與征收，在擴大政府的財政收入的基礎上，政府有更多的物力財力來為社會提供公共服務。政府財政收入有了提高，就有了進一步實現(xiàn)其社會職能的基礎，例如，加強城市和農(nóng)村的基礎設施建設，加強醫(yī)療衛(wèi)生方面的財政支持等。

四、房產(chǎn)稅制度的經(jīng)驗借鑒與完善路徑

1.落實稅收法定原則，加快房產(chǎn)稅的立法工作稅收法定原則是指稅收的種類、稅率等必須有法律的規(guī)定。當前，我國的房產(chǎn)稅征收的依據(jù)是《房產(chǎn)稅暫行條例》，法律法規(guī)的層次還不夠高。在全面依法治國的大背景下，開征房產(chǎn)稅必須堅持立法先行。在原有房產(chǎn)稅制的基礎上，分析我國上海、重慶兩市關于房產(chǎn)稅試點的有益經(jīng)驗，同時也可以參考國外的房產(chǎn)稅制度。例如，美國目前已經(jīng)形成了較為完善的房產(chǎn)稅征收的法律體系，其以不動產(chǎn)及其建筑物統(tǒng)一征收為主體，稅率由州、市政府根據(jù)財政預算等政策特征，其宗旨是為各地方政府提供持續(xù)可靠的財政收入，為城市基礎設施建設提供資金支持。根據(jù)我國的社會經(jīng)濟發(fā)展情況，在中央的統(tǒng)一部署和分類指導下，可以根據(jù)各地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況，制定適應于不同地區(qū)的稅收政策；或授權各地方，根據(jù)地方的具體情況，制定相應的稅收政策措施。

2.擴大房產(chǎn)稅征收范圍我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度的征收范圍僅包括特定的經(jīng)營性房產(chǎn)，而不包括個人自住房屋。同時，上海和重慶的試點雖然將個人自住房屋納入房產(chǎn)稅的征收范圍，但上海僅對個人購買的新增住房進行征收；重慶在新增住房的基礎上增加了對豪宅的征收，擴大了房產(chǎn)稅的征收范圍。但是從整體上來看，兩城市對房產(chǎn)稅的征收對象都偏狹窄，對于已購住房和空置的房屋不進行征收。從房價暴漲的根源來看，造成房價過度上漲的正是那些已購房屋的個人和房地產(chǎn)商。但是，對于這部分房產(chǎn)又不征收房產(chǎn)稅，不但沒有起到打擊炒房的作用，反而增加了那些房屋剛需者的購房負擔，不利于減小貧富差距，無法實現(xiàn)公平和正義。把已購房屋和空置房屋納入征收范圍是十分必要的，有利于進一步擴展稅收的征收范圍，擴大稅基，從而增加財政稅收；同時還可以進一步減小貧富差距，實現(xiàn)社會的公平正義。

3.合理確定征稅起點和稅率計稅依據(jù)是征稅對象的數(shù)量化。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，在設置房產(chǎn)稅起征點的時候一定要充分考慮實際情況，和個人所得稅一樣，隨著居民收入的增加，需要適時進行調(diào)整。稅率也要科學設定，當前的房產(chǎn)稅稅率過于單一，已經(jīng)不能很好地適應社會經(jīng)濟的發(fā)展變化。設定稅率要充分考慮房屋的數(shù)量、性質(zhì)和價格。對于一人擁有數(shù)套房產(chǎn)的，采用超額累進稅率，增加其稅負，提高房產(chǎn)的持有成本，從而打擊炒房者，進而穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

4.強化涉稅信息網(wǎng)絡建設隨著不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)，個人名下所有的財產(chǎn)已經(jīng)可以很方便地進行查閱。然而，信息網(wǎng)絡建設依然還有需要進一步改進的地方。不動產(chǎn)登記部門要進一步完善登記制度建設，加強涉稅財產(chǎn)的登記和監(jiān)管，防止虛假登記。同時要加強信息網(wǎng)絡建設，實時更新不動產(chǎn)的登記信息，以便不同地區(qū)能及時接收相關數(shù)據(jù)。另外，稅務機關要加強和不動產(chǎn)登記機關的協(xié)作和配合，以便及時進行數(shù)據(jù)的交換和溝通，從而打擊逃稅和偷稅、漏稅等違法行為。在互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展的今天，互聯(lián)網(wǎng)安全成為人們?nèi)找骊P注的話題，掌握相關數(shù)據(jù)的機構都應當把網(wǎng)絡安全建設作為重要任務，防止相關數(shù)據(jù)信息的泄露和篡改，加強內(nèi)控建設，提升管理質(zhì)量。